El mercado de tierras en el primer trimestre ha implementado de manera ordenada el "control del incremento" y la "mejora de la oferta"

Wang Lixin

Este año, el “Informe sobre el Trabajo del Gobierno” ha planteado “esforzarse por estabilizar el mercado inmobiliario” y “aplicar medidas en función de la ciudad para controlar el aumento de inventario, eliminar el inventario y garantizar una oferta mejor”. Según los datos más recientes, en el primer trimestre de 2026, el mercado de tierras del país ha entregado una “respuesta de reducción del volumen total y optimización de la estructura”.

Según datos del Instituto de Investigación Zhongzhi, en el primer trimestre de 2026, el área de compraventa de suelo residencial en 300 ciudades y los ingresos por cesión de suelo disminuyeron interanualmente en un 24% y un 42%, respectivamente. El autor considera que, en el contexto de la transformación de la relación oferta-demanda del mercado inmobiliario y del avance constante de la eliminación de inventario, estos datos no son una señal de debilitamiento del mercado; al contrario, confirman que el enfoque regulatorio de “controlar el aumento de inventario y mejorar la oferta” se está implementando con precisión y orden, y la lógica central es “controlar el volumen total, elevar la calidad y activar el inventario”, impulsando que la industria acelere la transición de la expansión por escala al desarrollo de alta calidad.

El enfoque de “controlar el aumento de inventario” es claro, y el mercado de tierras pasa a “ofrecer según la demanda”.

En el primer trimestre, el tamaño de las transacciones de suelo residencial cayó. Detrás hay muchos factores. En muchas regiones, la idea regulatoria de “aplicar medidas en función de la ciudad para controlar el aumento de inventario, eliminar el inventario y garantizar una oferta mejor” se viene ejecutando desde hace tiempo. Además, a mediados de marzo, el “Aviso sobre cómo seguir mejorando la garantía de los elementos de recursos naturales”, publicado conjuntamente por el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Estatal de Silvicultura y Pastizales, aclaró que se debe establecer y perfeccionar el mecanismo de vinculación entre la puesta en actividad de nuevas tierras de construcción y las tierras de construcción existentes; en principio, la cantidad anual de nuevas tierras de construcción para zonas urbanas y rurales no debe superar el área de inventario activado. Esta política sigue los principios de “activar el inventario, ofrecer según la demanda, y dar prioridad al inventario”, reduce la oferta de nuevas tierras de construcción y pone fin al modelo de desarrollo anterior que dependía de la expansión por aumento de inventario. Además, algunas ciudades exploran modelos de adjudicación de tierras “ofrecer según la demanda”, apoyando la devolución de suelo existente mediante bonos especiales.

Desde la perspectiva del mercado, “controlar el aumento de inventario” no es una medida única para todos. Ciudades núcleo como Pekín y Hangzhou han ajustado proactivamente los planes de oferta de tierras; en Hangzhou, en el primer trimestre solo se licitaron 3 lotes de suelo residencial. Mientras tanto, ciudades como Chengdú y Xiamén fijan el volumen de suministro según el ritmo de absorción, asegurando que la oferta de tierras se corresponda con precisión con la demanda del mercado. Estas operaciones de “ofrecer según la venta y sostener precios con menor volumen” alivian eficazmente la presión derivada de un inventario inmobiliario elevado y crean un entorno más favorable para que las empresas recuperen capital con rapidez. Detrás de estos cambios hay un viraje del mercado de tierras que abandona el “riego a gran escala” y entra en una etapa de equilibrio entre oferta y demanda en la que se “riega de forma precisa”.

Los resultados de “mejorar la oferta” comienzan a verse; los terrenos de alta calidad son los más demandados.

En contraste con la reducción general de la oferta de tierras en el mercado, los lotes de alta calidad en ciudades núcleo protagonizan el fenómeno de “un calor localizado”, y la segmentación de las subastas de suelo se convierte en el rasgo más destacado del mercado de tierras en el primer trimestre. Por ejemplo, el lote del área de Ma Chang, en el Nuevo Distrito de Zhujiang, en Guangzhou, tras 243 rondas de puja, se adjudicó por 23,600 millones de yuanes; convertido en precio de planta residencial, equivale a 8.5489 yuanes por metro cuadrado, estableciendo el nuevo récord de precio unitario de planta para terrenos residenciales en Guangzhou. En áreas núcleo de Shanghái y Hangzhou, las tasas de prima por encima de 10% aparecen con frecuencia; los lotes de alta calidad atraen a un gran número de empresas centrales, empresas estatales y empresas privadas de alta calidad que se agolpan para pujar.

Esta segmentación es la manifestación directa de “mejorar la oferta”. El foco de la adjudicación de tierras en las distintas regiones se inclina hacia las zonas núcleo, a lo largo de las líneas de metro y hacia lotes con infraestructura y servicios ya consolidados. Las ciudades clave priorizan la oferta de terrenos para “buenas viviendas”, incrementando la provisión de suelo residencial de mejora con mejor relación calidad-precio. Al mismo tiempo, la activación del inventario se convierte en una de las principales vías de oferta: la reelaboración de usos de baja eficiencia y la renovación urbana surgen como nuevas vías de suministro. Los terrenos de alta calidad, gracias a sus ventajas de “bajo riesgo y alta certidumbre”, se convierten en la “primera opción para huir del riesgo” de las promotoras, y también impulsan que el mercado de tierras pase de “competir por la escala” a “competir por la calidad”.

“Cautela” como criterio de inversión para promotoras; la seguridad es la consideración principal.

Actualmente, el mercado en general sigue en la etapa de “enfocarse en estabilizar”, y las promotoras mantienen una actitud cautelosa frente a la inversión. Desde la lógica de inversión empresarial, en términos generales se observan las siguientes características: primero, se presta más atención al “ciclo de retorno positivo del flujo de caja”; la seguridad del capital y la garantía de la absorción del proyecto se convierten en la consideración prioritaria de la inversión; se eligen preferentemente terrenos de menor volumen, con alta absorción y bajo precio total. Segundo, la mayoría de las empresas elige profundizar en las ciudades ya en las que tiene presencia. Tercero, las empresas privadas de alta calidad y con finanzas sólidas, en el marco de proteger el límite inferior de seguridad de los fondos, aprovechan con precisión las oportunidades de inversión de carácter estructural. Cuarto, las empresas centrales y las empresas estatales locales de alta calidad, gracias a sus ventajas de financiación, continúan profundizando en ciudades núcleo de los niveles uno y dos, y se inclinan por invertir en terrenos destinados a mejoras, con el fin de elevar los márgenes de beneficio. Quinto, algunas empresas reducen el riesgo de inversión mediante modelos como el desarrollo conjunto.

En conjunto, en el primer trimestre, el “control de volumen y mejora de calidad” del mercado de tierras sienta las bases para que el mercado inmobiliario de 2026 funcione de manera estable. A medida que se profundiza la activación del inventario, se libera la oferta de alta calidad y los efectos de las políticas siguen apareciendo, el mercado inmobiliario recibirá más certidumbre de desarrollo. La industria acelerará su transición hacia direcciones de alta calidad y sostenibles, avanzando hacia un nuevo ciclo de “ofrecer conjuntamente alquiler y compra, priorizar el inventario y el que manda es la calidad”.

(Edición: Wenjing)

Palabras clave:

                                                            Tierra