Adiós a la financiación basada en tierras, optimización del ecosistema de desarrollo económico local

陈涛

近年来我国房地产市场持续调整，楼市买卖双方的供求关系发生深刻变化，导致曾经土地出让金约占地方政府财政收入四成的“土地财政”依赖模式，正渐行渐远，或将倒逼地方政府更加关注地方经济高质量发展和优化地方经济发展生态。

Los ingresos por la adjudicación de tierras se están reduciendo año tras año. Los ingresos por adjudicación de tierras, en general, se refieren a los ingresos por la concesión de derechos de uso de suelo de propiedad estatal incluidos en el presupuesto de fondos de carácter gubernamental. Es evidente que los ingresos de los gobiernos locales por la adjudicación de tierras están altamente relacionados con las condiciones del mercado inmobiliario. Tras la reforma del sistema de vivienda en 1998, el mercado inmobiliario de China comenzó a despegar y, a partir de 2003, se produjo un rápido desarrollo. En 2003, el volumen nacional de ingresos por adjudicación de tierras fue de 542.1B de yuanes, aproximadamente el 35% de los ingresos totales de las finanzas locales. Después de 2003, el mercado inmobiliario de China continuó subiendo rápidamente, y los ingresos de la “financiación mediante tierras” también “crecieron en la misma proporción que subían las aguas”. En 2021, los ingresos de la “financiación mediante tierras” alcanzaron un máximo de 8,5 billones de yuanes. Desde el cuarto trimestre de 2021, en medio de los ajustes continuos de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario de China, en 2025 los ingresos nacionales por adjudicación de tierras ya se han reducido en aproximadamente un 40% respecto al máximo de 2021. Recientemente, bajo la catálisis de una serie de políticas inmobiliarias, los ajustes de precios de la vivienda en las distintas ciudades también se han completado en lo fundamental. Las transacciones inmobiliarias, representadas por las ciudades de primer nivel, se han reactivado; el mercado de segunda mano ha registrado una actividad más alta; y en algunos inmuebles los precios han aumentado ligeramente, mostrando inicialmente señales de estabilización. Aun así, deberíamos comprender profundamente que la oferta y la demanda del mercado inmobiliario de China ya han experimentado cambios fundamentales; el escenario de que el mercado de tierras repita el patrón de aumento continuo y rápido de antes es casi imposible.

El sistema de tierras también se ajusta en consonancia. Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional Forestal y de Pastizales emitieron conjuntamente el “Aviso sobre la mejora adicional de la garantía de los elementos de recursos naturales” (自然资发〔2026〕38号). Consta de múltiples elementos clave relacionados con la adjudicación de tierras, que probablemente impulsarán, a nivel institucional, que los gobiernos locales reduzcan gradualmente su dependencia de la financiación mediante tierras.

En primer lugar, los gobiernos locales no pueden vender tierras “a discreción” y su autonomía se restringe de forma significativa. Los gobiernos locales no pueden decidir por sí mismos “vender tierras”; deben coordinarse a nivel provincial. Y, a partir del análisis de la orientación de las políticas complementarias de cada provincia, se dará aún más importancia y se guiará la generación de valor del “suelo”, y es muy posible que la coordinación provincial se base en la calidad y la velocidad del desarrollo económico de las ciudades a nivel prefectura, así como en la situación del flujo de población, reflejando disposiciones diferenciadas en los cupos de suministro de suelo.

En segundo lugar, el trabajo de suministro de tierras podría orientarse principalmente a la reactivación del stock mediante la renovación urbana. El principio de que, en el año, la tierra de nueva construcción para la edificación urbana y rural no deberá exceder la superficie de tierra recuperada del stock significa que, a mayor superficie de suelo reactivado del stock, también mayor será la superficie de tierra para nueva construcción urbana y rural que los gobiernos locales podrán agregar. Esto, a través de los mecanismos y los intereses, obliga a los gobiernos locales a intensificar aún más la inversión en proyectos de renovación urbana, liberando más superficie de tierra para nueva construcción urbana y rural a partir de dichos proyectos. Por lo tanto, es razonable esperar que, a partir de 2026, el progreso de los proyectos de renovación urbana de China se acelere, y en particular el valor de los “viejos y deteriorados” en las zonas centrales de las ciudades podría ser revalorado.

En tercer lugar, se restringe el desarrollo inmobiliario. En principio, la tierra de nueva construcción no se utilizará para el desarrollo de bienes inmuebles de carácter comercial. Se prevé que, a partir de 2026, la oferta de terrenos para viviendas comerciales de nueva construcción en cada ciudad se reducirá, lo cual ayudará a controlar la oferta inmobiliaria en términos agregados y a reducir la cantidad de oferta de nuevas viviendas comerciales. En la actualidad, la mayoría de las ciudades de China enfrentan presión para la absorción de inventarios; la reducción de los indicadores de terrenos para viviendas comerciales contribuye a equilibrar la oferta y la demanda y a impulsar que el mercado inmobiliario se estabilice gradualmente.

No hay duda de que los ingresos por adjudicación de tierras están necesariamente relacionados con la situación fiscal de los gobiernos locales y con la vía de sus futuros ingresos y gastos fiscales. Por un lado, la dependencia de la “financiación mediante tierras” formada de manera objetiva durante muchos años no puede cambiar por completo de la noche a la mañana. Bajo la presión del mercado y las restricciones institucionales, los gobiernos locales también reducirán de forma voluntaria su dependencia de la financiación mediante tierras. Por supuesto, si bajan los ingresos por adjudicación de tierras, inevitablemente habrá un vacío; por tanto, también es necesario gestionar de manera prudente, ordenada y con secuencia los impactos y riesgos provocados por el avance gradual de la “financiación mediante tierras” hacia el pasado. Por otro lado, la disminución consecutiva de los ingresos por adjudicación de tierras durante cuatro años obligará a los gobiernos locales a usar de manera más intensiva y eficiente los fondos fiscales, a prestar aún más atención a la optimización y ajuste de la estructura industrial local, a consolidar la competitividad del sector industrial central del desarrollo, y a acelerar la creación de un buen entorno empresarial para atraer a más agentes del mercado. De este modo, mediante el desarrollo de alta calidad de la economía local se logrará la expansión de las fuentes de ingresos y el aumento de los ingresos fiscales. Si se analiza desde este ángulo, la “financiación mediante tierras” que se aleja gradualmente podría ser el catalizador del desarrollo de alta calidad de la economía local.

Los artículos de esta columna solo representan la opinión personal del autor

(Edición/Editor: 董萍萍 ）

     【Aviso legal】Este artículo solo representa la opinión personal del autor y no está relacionado con Hexun. El sitio web de Hexun mantiene neutralidad con respecto a las declaraciones y juicios de opinión expuestos en el texto, y no ofrece ninguna garantía expresa ni implícita sobre la exactitud, la fiabilidad o la integridad de los contenidos incluidos. Se ruega a los lectores que lo tomen solo como referencia y asuman toda la responsabilidad por su cuenta. Correo electrónico: news_center@staff.hexun.com

Denunciar