Mano a mano con Qingdao Vientiane City, que genera 400 millones de yuanes al año, China Resources Commercial REIT espera la implementación de la ampliación de la emisión

Guān diǎn wǎng El Centro Comercial Qingdao Wanjing cada vez es más fácil de recorrer; la REIT de comercio minorista Huáxià Huárùn (en adelante, la “REIT de comercio minorista Huárùn”) que tiene en la mano una “vaca lechera de efectivo”, naturalmente se siente más tranquila en el fondo.

En la actualidad, la situación del mercado de comercio minorista en China no es particularmente buena. Muchos proyectos comerciales se ven limitados por la intensificación de la competencia regional, una estructura de inquilinos relativamente única o una capacidad operativa insuficiente; el crecimiento de las rentas es débil, la tasa de ocupación presenta fluctuaciones e incluso enfrentan el riesgo de pérdida de inquilinos ancla.

En un contexto así, los activos que pueden lograr crecimiento en indicadores clave, sin duda, tienen una mayor resiliencia frente al ciclo.

El año pasado, el Centro Comercial Qingdao Wanjing ya ofreció este tipo de desempeño.

Como el único activo subyacente que actualmente mantiene la REIT de comercio minorista Huárùn, este centro comercial que abrió en 2015, con un tamaño de casi 754M², parece no haber mostrado señales de fatiga cuando se cumplieron diez años de operación.

Esto impulsa a la REIT de comercio minorista Huárùn, que en 2025 logró un crecimiento de dos dígitos tanto en resultados.

Desde el desempeño financiero, la REIT de comercio minorista Huárùn el año pasado registró ingresos operativos de 762 millones de yuanes, un aumento interanual del 18.7%; EBITDA de 424 millones de yuanes; el beneficio neto registró 55.7345 millones de yuanes, logrando un crecimiento mayor frente a los 300k de yuanes del año anterior.

En cuanto a la distribución, el monto disponible para distribuir de la REIT de comercio minorista Huárùn fue de 365 millones de yuanes; el monto efectivamente distribuido fue de 360 millones de yuanes. Durante 2025 se completaron además 4 distribuciones de dividendos, y la tasa de distribución del flujo de caja fue de aproximadamente 3.72%.

Como respaldo del desempeño, Qingdao JiaShengRunCheng Commercial Management Co., Ltd. (Centro Comercial Qingdao Wanjing) alcanzó un crecimiento integral en 2025.

Fuente de la imagen: informes financieros de empresas, cortes de Commercial Client

El proyecto mantiene su posicionamiento de primer nivel M2 (si se usa el posicionamiento más reciente, es “city flagship”), con el desempeño correspondiente: ingresos operativos de 754 millones de yuanes, un aumento del 19.74%; el EBITDA alcanzó 439 millones de yuanes, un aumento del 20.91%; y, al mismo tiempo, el margen bruto subió del 61.42% del mismo período del año anterior al 64.73%.

La tasa de ocupación es un indicador clave para medir la salud operativa de un centro comercial, y el mercado suele considerar que el 95% es el nivel saludable para los proyectos comerciales. A finales de 2025, el Centro Comercial Qingdao Wanjing disponía de un área disponible para alquiler de 139.8 mil m², con un área efectivamente alquilada de 138.5 mil m²; la tasa de ocupación alcanzó el 99.09%.

En cuanto al precio unitario de alquiler, durante el período reportado el Centro Comercial Qingdao Wanjing registró un nivel promedio de 426.61 yuanes/m²/mes. Teniendo en cuenta que Qingdao es una ciudad de “segunda línea fuerte” en términos de consumo, este precio unitario de alquiler ya pertenece al nivel de la vanguardia.

Además, según el informe de la REIT de comercio minorista Huárùn 2025 Q4, el precio unitario de alquiler promedio del Centro Comercial Qingdao Wanjing, en realidad, ya se ha incrementado hasta 436.44 yuanes/m²/mes. Y el nivel del precio unitario de alquiler durante todo 2024 fue de 397.73 yuanes/m²/mes.

Adicionalmente, el contrato de arrendamiento ponderado por tiempo restante hasta el término del período era de 2 años, con una estructura saludable. Y, actualmente, la concentración de inquilinos del proyecto se mantiene en un nivel bajo: la suma de los ingresos por alquiler de los cinco principales inquilinos representa únicamente el 13.63%, por lo que la estructura de inquilinos es controlable.

El informe financiero también revela que el año pasado el Centro Comercial Qingdao Wanjing registró un nuevo máximo histórico de afluencia de público, y el número de miembros también aumentó un 22% interanual hasta 1.77 millones. Como comparación, al cierre de 2024, la población residente de la ciudad de Qingdao era de aproximadamente 10.4425 millones.

Detrás de todos estos datos está el hecho de que el año pasado el Centro Comercial Qingdao Wanjing impulsó mejoras positivas tanto en “software” como en “hardware”, aportando beneficios al desempeño operativo.

Según se informó, en agosto del año pasado, el Centro Comercial Qingdao Wanjing logró que la remodelación de la zona del área sur de la primera fase terminara y abriera con dos meses de anticipación. Esto cubrió un área de construcción aproximada de 12.5 mil m², y además incorporó 15 tiendas, incluyendo marcas de retail de ropa como el “West Town Village House”, la marca de hogar “Harbor House”, y 6 marcas de restauración: “驸马巷”, “十秋”, “芸山季”, “阿萨中东料理”, “魔宗烧肉” y “小岩隐”.

Asimismo, sumando las áreas de parte de la primera fase L4-L5 y la segunda fase L4-L5 que se completaron en la remodelación en 2024, el área de zonas que en los últimos años el Centro Comercial Qingdao Wanjing ha completado con mejoras y remodelaciones supera los 762M².

Pero lo que más llama la atención del público es la intensidad con la que el Centro Comercial Qingdao Wanjing ajustó y corrigió su mezcla de marcas. El informe financiero muestra que en 2025 el proyecto abrió 151 nuevas tiendas, de las cuales 46 fueron “first stores in Shandong” y 12 fueron “first stores in Qingdao”.

En detalle, el Centro Comercial Qingdao Wanjing incorporó una serie de marcas, como la tienda insignia provincial de Shandong de DESCENTE (迪桑特 DESCENTE), la primera tienda insignia S en Shandong de Salomon (萨洛蒙 Salomon), HOURGLASS con su primera tienda en Shandong, DOCUMENTS como primera tienda en Qingdao, GROTTO como primera tienda en Shandong, tea‘stone como primera tienda en Shandong, el “Bannü Hotpot” (巴奴毛肚火锅) como primera tienda en Qingdao,芸山季 como primera tienda en Shandong,四季椰林 como primera tienda en Shandong,驸马巷 como primera tienda en Shandong, entre otras.

Especialmente digno de notar es el efecto de agrupación del proyecto en las marcas de deportes al aire libre. En 2025, marcas internacionales conocidas de exterior como Salomon, KEEN, MAMMUT y Haglofs se establecieron una tras otra o actualizaron sus tiendas, haciendo que la matriz de marcas de outdoor del Centro Comercial Qingdao Wanjing creciera rápidamente.

Según se reveló por el equipo del proyecto el 2025 de septiembre en la plataforma Xiaohongshu, el número de marcas relacionadas con outdoor en el recinto ya se acercaba a las 50, formando una cobertura completa desde equipo profesional hasta outdoor urbano. Esta distribución acertó en los puntos calientes estructurales del mercado de consumo actual; en los últimos años, el crecimiento de la demanda de categorías relacionadas con deportes al aire libre ha seguido liderando de manera sostenida el crecimiento del mercado minorista general.

Y actualmente, el Centro Comercial Qingdao Wanjing continúa ampliando su variedad en marcas de deportes y outdoor.

Según se informó, durante aproximadamente medio año entre Q4 de 2025 y Q1 de 2026, el proyecto volvió a incorporar marcas al aire libre como Skechers kids (斯凯奇), la marca alemana de outdoor sostenible VAUDE, la marca infantil premium de outdoor Dodopoli y la marca ligera de outdoor y crianza ACMEITEM 爱棵米, entre otras, continuando así haciendo que el Centro Comercial Qingdao Wanjing sea el centro comercial con la oferta más completa de marcas de deportes outdoor en Qingdao.

Al mismo tiempo, el Centro Comercial Qingdao Wanjing también continúa ajustando y actualizando la mezcla de marcas dentro del proyecto, incluyendo la incorporación de la primera tienda en Shandong de la marca coreana de moda Mmlg, la marca de ropa femenina AIRIQI, la marca personal independiente de ropa MEIYANG.美洋, la marca de ropa femenina de gama media-alta ARIOSEYEARS, la marca británica de zapatos casual vintage WALSH, la marca infantil PAW IN PAW, Anta Campus de ANTA, la marca británica de botas de lluvia HUNTER con primera tienda en Shandong, además de 太平鸟, SMILEREPUBLIC (marca de moda y estilo) y otras;

así como 嘉士利·黄油手 (hand-made butter pastries), HOOHOO creative料理, la marca de postres rainbobo, la marca de cocina “新京菜” 羲和·京致, la marca de “nuevo retail” 番茄口袋, la marca de cocina de Sichuan 马鸿兴 con primera tienda en Shandong, el “铜锣烧” 泽田本家, la marca de accesorios estilo “guochao” 福录, 三丽鸥 (Sanrio) con primera tienda en Qingdao, 好利来 con primera tienda en Shandong, entre otras.

Sin embargo, aunque la operación de un único activo sea aún mejor, siempre existe el riesgo de concentración. Para la REIT de comercio minorista Huárùn, ampliar la cartera es el camino obligado.

En 2025, el administrador del fondo de la REIT de comercio minorista Huárùn ya lanzó, en distintas ocasiones, dos rondas de ampliación.

La primera se anunció el 25 de marzo: se planeaba ampliar la adquisición del proyecto Kunshan Wanjinghui. La segunda se anunció el 9 de julio: se planeaba ampliar la adquisición de tres proyectos, a saber, Hangzhou Xiaoshan Wanjinghui, Shenyang Changbai Wanjinghui y Zibo Wanjinghui.

De acuerdo con el anuncio más reciente, para la primera ronda de ampliación, los trabajos relacionados todavía se están impulsando según lo planificado; mientras que para la segunda ronda de ampliación, actualmente aún se requiere la declaración y recomendación del 国家发展改革委 (Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma), la aprobación de la Comisión Reguladora de Valores de China para el cambio del registro del fondo, la aprobación de la solicitud de cambio del producto del fondo por parte de la Bolsa de Shenzhen, así como las solicitudes relacionadas con los valores respaldados por activos, y finalmente la implementación solo podrá realizarse después de la aprobación mediante la resolución de la junta de tenedores de participaciones del fondo.

Huárùn Land tiene la intención de impulsar esto. De cara al futuro, la materialización de la ampliación es solo cuestión de tiempo.

Según el plan más reciente de Huárùn Land, durante el período del “Decimoquinto Plan Quinquenal (15º-20º?)” la empresa también impulsará que el tamaño de las REITs de oferta pública supere los 12.31M de yuanes. Como recursos de reserva para ampliar la cartera, al cierre de 2025, Huárùn Land cuenta con 98 centros comerciales propios en operación; y para finales de 2030, el número de centros comerciales en operación aumentará a 127.

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(Responsable de edición: Dǒng Píngpíng)

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