La demanda aumenta, la tasa de vacancia de oficinas de grado A en Beijing disminuye ligeramente

21세기 경제일보 기자 张敏

최근 Colliers International ha publicado datos: en el primer trimestre de 2026, el mercado de oficinas Clase A en Beijing registró una absorción neta total de aproximadamente 152k²; la demanda del mercado aumentó de manera moderada, manteniendo la tendencia sostenida de desocupación/absorción de inventario; la tasa de vacancia bajó 0,6 puntos porcentuales trimestre contra trimestre hasta el 18,5%, y cayó 1,7 puntos porcentuales año contra año.

En cuanto a las rentas, el alquiler neto efectivo promedio general alcanzó 212,6 yuanes al mes por metro cuadrado, con una caída del 4,2% trimestre contra trimestre y del 12,4% año contra año; el rasgo de “volumen estable, precios a la baja” es especialmente evidente.

Entre ellos, el desempeño de los submercados muestra una clara diferenciación. En el primer trimestre de este año, el submercado del CBD mantuvo una absorción neta negativa, continuando la tendencia de los últimos tres años de aumento sostenido del área vacante.

Tras cinco años previos de desocupación a gran escala y sostenida, el submercado de Lize registró por primera vez una absorción neta negativa. Según los datos de Colliers International, de 2021 a 2025, la absorción neta promedio anual del submercado de Lize fue de 57k²; la tasa de vacancia bajó drásticamente del 66% al 21,2% en el primer trimestre de este año. Desde el año pasado, con el aumento adicional de la competencia entre plataformas por mercados, el submercado de Lize también comenzó a soportar presión competitiva. Pero la institución señaló que esto corresponde a un ajuste benigno.

En el mismo periodo, la absorción neta en submercados como Wangjing–Jiuxianqiao, Yansha, Aoyao, Financial Street y el Área de Negocios de Dongcheng también mostró incrementos.

Sobre el cambio en las rentas, Colliers International indicó que, debido a la presión de costos, las empresas tienden más a trasladarse desde los mercados núcleo con rentas altas hacia las zonas periféricas de submercados con mejor relación calidad-precio o hacia proyectos emergentes. Los proyectos Clase A de calidad alrededor de los submercados núcleo están desviando de manera continua la demanda del área central. Esto también ha hecho que la presión a la baja sobre las rentas se transmita continuamente por todo el mercado.

Colliers International recuerda que, a medida que las rentas sigan ajustándose en profundidad, además de prestar atención a la presión de inventario actual, los propietarios también deben tener en cuenta la presión de la oferta adicional en los próximos dos o tres años. En el futuro, el mercado podría tender a adoptar estrategias de incentivos de renta más agresivas, especialmente frente a el abandono a gran escala de arrendamientos, la concentración de nueva oferta o los submercados con tasas de vacancia más altas.

Colliers International también señaló que, como referente del mercado maduro de oficinas en China, la situación actual de “volumen estable, precios a la baja, diferenciación regional” refleja los rasgos centrales del sector inmobiliario comercial durante la etapa de transformación económica de China:

Primero, la demanda impulsada por sensibilidad a los costos empresariales. En un contexto en el que el ritmo de la recuperación económica es relativamente lento, las empresas se enfocan más en el control del costo de oficina; el atractivo de las rentas altas en el área central se reduce de manera continua, lo que impulsa la expansión de la demanda hacia regiones con mejor relación calidad-precio;

Segundo, el exceso de oferta y la intensificación de la competencia entre inventarios. La tasa de vacancia relativamente alta actual refleja el efecto retardado del aumento de la oferta adicional en fases previas; el mercado ya ha entrado en la etapa de competencia por inventario. Los propietarios necesitan competir por la demanda limitada mediante reducciones de renta, mejora de productos, etc.;

Tercero, la reconfiguración del valor de los activos centrales. Financial Street, debido a la limitación de nueva oferta y al fuerte apoyo industrial, logra mantener una situación básica del mercado relativamente estable; Zhongguancun, como zona núcleo de innovación tecnológica en China, concentra una gran afluencia de nuevas necesidades de oficinas por parte de numerosas empresas de innovación tecnológica, impulsando que este submercado registre de forma consecutiva durante dos años absorciones netas superiores a 120k². En cambio, los submercados que carecen de una fijación industrial clara podrían enfrentar ciclos de desocupación más largos y una mayor presión sobre las rentas.

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