Informe anual en observación | La tardía "limpieza de cargas" de Cinda Properties

Guandian.cn En 2024, Cinda Real Estate logró unos ingresos de explotación de 8.03B de yuanes, es decir, por primera vez desde que en 2016 sus ingresos superaran los 10.000 millones de yuanes, volvió a caer a dos dígitos. Al mismo tiempo, cayó en pérdidas: su beneficio neto fue de -809 millones de yuanes, una caída interanual del 234,41%; su beneficio neto atribuible a la matriz fue de -784 millones de yuanes, una caída interanual del 255,12%.

Pero esto no es el punto más bajo de Cinda Real Estate; recientemente volvió a entregar unos resultados anuales de 2025 con pérdidas.

El 1 de abril, el informe anual 2025 publicado por Cinda Real Estate muestra que, durante el período, obtuvo ingresos de explotación de 4.58B de yuanes, un 42,9% menos año contra año; el beneficio neto, sobre la base de las pérdidas de 809 millones de yuanes en 2024, se amplió aún más hasta alcanzar una pérdida de 8.723 mil millones de yuanes; el beneficio neto atribuible a la compañía matriz fue de -8.72B de yuanes, 70,91 mil millones de yuanes menos que los -784 millones de yuanes del mismo período del año anterior.

El mismo día en que se divulgó el informe anual, Cinda Real Estate anunció que planea contabilizar provisiones por deterioro de activos por 7.88B de yuanes para el ejercicio 2025.

Esta provisión reduce directamente el total de ganancias antes de impuestos del período de Cinda Real Estate en 7.09B de yuanes y, al mismo tiempo, provoca que el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa cotizada en 2025 se reduzca aproximadamente en 6.23B de yuanes.

Incluso ignorando esta provisión, Cinda Real Estate siguió registrando pérdidas de utilidades en 2025 y, además, con una ampliación evidente frente a 2024.

Las enormes provisiones por deterioro han sido el principal motor de las grandes pérdidas en el desempeño de 2025 de Cinda Real Estate; sin embargo, lo que el mercado más observa es si, después de depurar los pasivos históricos, la empresa podrá lograr una “puesta a punto” y avanzar en la siguiente etapa para reparar su capacidad de generar ganancias y sus estados financieros.

La depuración tardía de “lastres”

El desempeño de Cinda Real Estate ya había sido preanunciado con anterioridad.

En el anuncio de previsión de resultados publicado en enero de este año, para las expectativas de pérdidas, Cinda Real Estate explicó dos motivos.

Por un lado, durante el período disminuyó la magnitud de las entregas concentradas de proyectos de desarrollo inmobiliario, lo que hizo que los ingresos de explotación y el margen bruto de beneficios cayeran interanualmente; por otro lado, algunos proyectos de desarrollo inmobiliario y las inversiones financieras externas presentan indicios de deterioro. De acuerdo con el principio de prudencia y en función de la situación del mercado, se han contabilizado las provisiones correspondientes por deterioro.

Durante el último año, aunque el mercado mostró algunos repuntes ocasionales, en términos generales todavía se encuentra en una fase de ajuste, y las empresas también afrontan presión operativa.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2025 las ventas de superficie de viviendas comerciales nuevas fueron de 881,01 millones de metros cuadrados, un 8,7% menos año contra año; de ellas, las ventas de viviendas disminuyeron un 9,2%. El monto de ventas de viviendas comerciales nuevas fue de 6.23B de yuanes, una caída del 12,6%; de ellas, el monto de ventas de viviendas disminuyó un 13,0%.

Influido por el entorno del mercado, el desempeño de Cinda Real Estate en su negocio también ha seguido oscilando sobre la base previa.

Según se informa, en 2025 el negocio inmobiliario de Cinda Real Estate obtuvo ingresos de 5.55B de yuanes, un 47,85% menos que el año anterior, convirtiéndose en la principal razón por la que disminuyeron los ingresos totales anuales de la empresa; el margen bruto de negocio fue de 4,13%, 11,49 puntos porcentuales menos que el año anterior.

En realidad, en los últimos años, Cinda Real Estate ya ha venido ajustando a la baja de forma consecutiva sus planes operativos para todo el año.

En 2024, la empresa esperaba lograr un monto de ventas firmadas de 3.34B de yuanes y un monto de cobros de 15B de yuanes; finalmente, consiguió un monto de ventas de 14B de yuanes y un monto de cobros de 82,09 mil millones de yuanes, cumpliendo ambos objetivos en menos del 60%.

Para 2025, Cinda Real Estate había planeado lograr ventas por 8.27B de yuanes y cobros por 8.21B de yuanes. Según este informe de resultados publicado más recientemente, finalmente se lograron ventas por 10.5B de yuanes y cobros por 107,08 mil millones de yuanes. Con estos cálculos, el cumplimiento del objetivo de ventas en 2025 fue del 93,6%, y además se superó el objetivo de cobros.

Los datos históricos muestran que en 2021, 2022 y 2023, Cinda Real Estate logró importes de ventas de 31.2B de yuanes, 22.54B de yuanes y 20.73B de yuanes, respectivamente, correspondientes a cobros de 6.23B de yuanes, 106M de yuanes y 1.48B de yuanes.

Después de que en 2024 tanto las ventas como los cobros cayeran por debajo de 10.000 millones de yuanes en ambos indicadores, finalmente en 2025 volvieron a ubicarse en una escala de más de 10.000 millones; aunque el desempeño de ventas todavía tiene margen de mejora.

De cara a 2026, Cinda Real Estate mantiene una postura prudente y vuelve a ajustar a la baja los objetivos: planea 8 mil millones de yuanes en ventas y 7 mil millones de yuanes en cobros.

El mismo día en que se publicó el desempeño anual de 2025, Cinda Real Estate también divulgó un “Anuncio sobre la contabilización de provisiones por deterioro de activos”. En comparación con los “lastres depurados” que las promotoras inmobiliarias suelen usar como práctica, la verdadera situación financiera de Cinda Real Estate parece salir a la luz en ese momento.

El anuncio indica que Cinda Real Estate realizó una verificación integral y un análisis de las señales de deterioro de los activos correspondientes a 31 de diciembre de 2025, y contabilizará provisiones por deterioro de activos para los activos en los que se pudiera producir una pérdida por deterioro; para 2025, planea contabilizar provisiones por deterioro de activos por 4.28B de yuanes.

Dentro de esto se incluye: que cuentas por cobrar y otras cuentas por cobrar, según la antigüedad de la deuda y partidas individuales importantes, se contabilice una provisión para incobrables total de aproximadamente 1,06 mil millones de yuanes; inversiones en instrumentos de deuda con provisión por deterioro crediticio de 5.65M de yuanes; inventarios con provisión por deterioro de valor de 80.18M de yuanes; propiedades de inversión por 274 millones de yuanes; fondo de comercio por 5,6491 millones de yuanes; y inversiones en capital a largo plazo por 6.23B de yuanes.

El anuncio señala que, con esta contabilización de provisiones por deterioro de activos, se espera reducir el total de ganancias antes de impuestos de Cinda Real Estate en 5.55B de yuanes para el ejercicio 2025, y se prevé reducir el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa cotizada en 2025 en aproximadamente 1.62M de yuanes.

Esto también se ha convertido en la principal razón de las grandes pérdidas de Cinda Real Estate en 2025.

El “giro” del modelo de “construcción por encargo” en medio del valle

En este informe anual publicado más recientemente, Cinda Real Estate también ajustó la estrategia de desarrollo de la empresa. Se pasó de “un esquema de desarrollo en el que tres grandes negocios—desarrollo inmobiliario, adquisiciones complementarias y servicios de gestión—conjugan con equilibrio lo pesado y lo ligero” a “desarrollar con fuerza los negocios de inversión en inmuebles en dificultades y los negocios de activos ligeros, aumentar progresivamente la escala del negocio de activos ligeros y construir una combinación de negocios en la que coexistan lo pesado y lo ligero”.

Una de las piezas clave para el desarrollo del negocio de activos ligeros por parte de Cinda Real Estate es precisamente el modelo de “construcción por encargo” (contracting/delegated construction).

Esto se refleja en la reserva de proyectos: en 2025, Cinda Real Estate obtuvo nuevos proyectos con una superficie edificable según permisos de aproximadamente 1,6183 millones de metros cuadrados; de esa cifra, la superficie con participación en proyectos de cooperación es de aproximadamente 222,8 mil metros cuadrados, mientras que la superficie de proyectos bajo “construcción por encargo” es de aproximadamente 1,1854 millones de metros cuadrados; la proporción del área de los proyectos de “construcción por encargo” es tan alta como 73,2%.

Por el momento, la “construcción por encargo” todavía tiene una capacidad muy limitada para mejorar el desempeño.

Los datos muestran que, entre los aproximadamente 559,7 mil metros cuadrados de superficie de ventas acumuladas de bienes raíces en 2025 de Cinda Real Estate, el área de ventas correspondiente a la participación en proyectos de cooperación es de aproximadamente 181,2 mil metros cuadrados y la superficie vendida de los proyectos de “construcción por encargo” es de aproximadamente 96,8 mil metros cuadrados.

De los 222.8k de yuanes de ventas acumuladas durante todo el año, el monto de ventas correspondiente a la participación en proyectos de cooperación es aproximadamente de 1.19M de yuanes, y el monto de ventas de proyectos de “construcción por encargo” es aproximadamente de 559.7k de yuanes; la porción del monto de ventas de “construcción por encargo” es de aproximadamente 17,54%.

Mientras que entre 2021 y 2023, los montos de ventas de los proyectos de “construcción por encargo” de Cinda Real Estate fueron de 670 millones de yuanes, 181.2k de yuanes y 96.8k de yuanes, respectivamente, aumentando año tras año; la proporción sobre el monto total de ventas se incrementó gradualmente del 2,06% al 34,91%.

En 2024, el monto de ventas de proyectos de “construcción por encargo” de Cinda Real Estate se redujo de forma marcada, quedando en 3.08B de yuanes, un 82,9% menos año contra año, y la proporción sobre el monto total de ventas también se recortó a la mitad hasta el 14,05%.

Aunque el desempeño de ventas de los proyectos de “construcción por encargo” en 2025 mostró un repunte evidente, la contribución a Cinda Real Estate se mantiene aún en un nivel relativamente bajo.

Actualmente, los proyectos en reserva de Cinda Real Estate tienen una superficie edificable total según permisos de 3,7556 millones de metros cuadrados, de los cuales la superficie con participación en proyectos de cooperación es de 251,8 mil metros cuadrados y la superficie de proyectos de “construcción por encargo” es de 1,9326 millones de metros cuadrados. A largo plazo, los proyectos de “construcción por encargo” seguirán aportando a Cinda Real Estate más montos de ventas.

En la conferencia de resultados del tercer trimestre de 2025 celebrada previamente, el director general de Cinda Real Estate, Zong Weiguo, señaló con claridad: “A medida que en nuestro país se producen cambios importantes en la relación entre oferta y demanda del mercado inmobiliario, el tamaño de los activos existentes a movilizar, optimizar y someter a actualización y transformación es enorme. Se necesitan recursos de proyectos para aliviar dificultades y reparar el valor, y habrá más recursos de proyectos; la demanda de las instituciones financieras involucradas en negocios relacionados con bienes raíces por servicios profesionales de inmuebles continúa en aumento.”

“Bajo una nueva coyuntura, la empresa fortalece la coordinación del grupo para obtener proyectos mediante múltiples vías, como expansión conjunta, fusiones y adquisiciones en la industria, inversión en proyectos, construcción por encargo, construcción conjunta y gestión delegada, entre otras; de este modo, las fuentes de negocio se vuelven más diversas y se acelerará el ritmo de la transformación y el desarrollo.”

El camino de desarrollo ya está trazado; ¿podrá Cinda Real Estate seguir avanzando de manera más sana y sostenible?

Al cierre de 2025, Cinda Real Estate tenía activos totales por 1.72B de yuanes, 165 millones de yuanes más que al inicio del año (5.78B de yuanes); el total de pasivos era de 6.81B de yuanes, 3.76M de yuanes más que al inicio del año (251.8k de yuanes); el patrimonio atribuible a los accionistas de la matriz era de 1.93M de yuanes, 50.5B de yuanes menos que al inicio del año (7.07B de yuanes); el ratio activo-pasivo fue del 75,15%, 9,08 puntos porcentuales más que al cierre del año anterior (66,07%).

Es evidente que, además de la presión para volver a terreno positivo en utilidades, Cinda Real Estate también está afrontando el riesgo de un aumento del tamaño de la deuda. La manera de equilibrar ambos aspectos es la clave para que Cinda Real Estate pueda realmente salir de la situación de dificultades.

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