Aceleración en la reducción de inventario: 22 provincias reducen el porcentaje de pago inicial para propiedades comerciales

Economía del Siglo XXI, Autor: Zhang Min

El 16 de marzo, el Cuartel General de la Oficina del Banco Popular de China en Shanghái emitió un aviso en el que se indica que el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de viviendas comerciales de Shanghái (incluidas las “viviendas para uso comercial y residencial”) se ajusta a no menos del 30%. Esta medida busca impulsar la desinversión acelerada de inventarios en el mercado inmobiliario comercial, y seguir fomentando la actividad de las transacciones en el mercado.

El 15 de enero de este año, el portavoz del Banco Popular de China y subgobernador Zou Lan afirmó que, en coordinación con la Administración Estatal de Regulación Financiera, se reduciría el porcentaje mínimo de pago inicial de los préstamos hipotecarios para viviendas comerciales a 30%, con el fin de apoyar la desinversión acelerada de inventarios en el mercado inmobiliario comercial. Dos días después, las dos dependencias publicaron conjuntamente el “Aviso sobre el ajuste de la política de porcentaje mínimo de pago inicial de préstamos hipotecarios para viviendas comerciales”, en el que se estipula que el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de viviendas comerciales se ajusta a no menos del 30%.

Antes de esto, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de viviendas comerciales era del 50%. En la aplicación concreta, algunos bancos fijan el pago inicial en 60% o incluso más alto. Por ello, esta medida se considera una señal importante para la desinversión acelerada de inventarios de viviendas comerciales.

Según una estadística no exhaustiva del reportero de 21st Century Business Herald, a la fecha ya son 22 las divisiones administrativas a nivel provincial que han reducido el porcentaje mínimo de pago inicial para viviendas comerciales. Algunas provincias y ciudades también han introducido otras medidas para impulsar la desinversión de inventarios en el sector inmobiliario comercial.

Diversas acciones demuestran que el ritmo de la desinversión de inventarios en el sector inmobiliario comercial se está acelerando.

El período de desinversión es más largo que en viviendas

Las viviendas comerciales se refieren en términos generales a inmuebles de derechos comerciales como oficinas, locales comerciales, etc. A diferencia de las viviendas residenciales, los inmuebles comerciales suelen tener una duración de los derechos de 40 o 50 años; además, la carga de impuestos y tasas normalmente es mayor que en viviendas residenciales.

Bajo la influencia de múltiples factores, en la actualidad el volumen de inventarios de viviendas comerciales en China es relativamente grande. Según datos publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, al cierre de febrero de este año, la superficie de inmuebles comerciales en venta en China era de aproximadamente 800 millones de metros cuadrados; entre ellos, la superficie de edificios de oficinas y locales comerciales en venta era de 190 millones de metros cuadrados, aproximadamente el 23.9%. En el mismo período, unos 710 millones de metros cuadrados de edificios de oficinas y locales comerciales se encontraban todavía en construcción.

Debido a que existen más restricciones para las viviendas comerciales que para las residenciales, el umbral para comprar viviendas comerciales es relativamente más alto y el período de desinversión también es más largo que en viviendas residenciales. Según la velocidad de ventas promedio de los últimos 12 meses, actualmente el período de desinversión de edificios de oficinas (tomando como referencia el área en espera de venta a finales de febrero de este año, lo mismo de aquí en adelante) es de aproximadamente 28 meses, mientras que el período de desinversión de locales comerciales tiene más de 30 meses.

En el mismo período, el período de desinversión de viviendas residenciales es de solo alrededor de 7 meses.

Una estadística de la firma de servicios inmobiliarios comerciales CBRE también señaló que este año se prevé que la oferta de edificios de oficinas nuevos en diez ciudades del país alcance 4.7 millones de metros cuadrados, con un aumento interanual leve del 7%. Para 2027 y 2028, la cifra se reducirá gradualmente a 4.2 millones y 3.5 millones de metros cuadrados, respectivamente. En el segmento de propiedades minoristas, se prevé que en los próximos dos años la oferta adicional de propiedades minoristas de calidad en las principales ocho ciudades del país sea de 4.39 millones de metros cuadrados y 3.56 millones de metros cuadrados, manteniéndose en niveles abundantes. El área de oferta adicional en Shanghái, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing y Tianjin aumentará respecto a los dos años anteriores.

En los últimos años, las voces sobre reforzar la intervención normativa y empujar la desinversión de inventarios en el sector inmobiliario comercial han ido en aumento.

Durante las dos sesiones de este año, el miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y presidente de New Hope Group, Liu Yonghao, sugirió optimizar la distribución urbanística, reducir el porcentaje de nuevas tierras comerciales; apoyar la reactivación de activos comerciales existentes, optimizar la política de “cambio de uso comercial a residencial” y relajar de manera moderada las restricciones sobre que los apartamentos puedan utilizarse para el ingreso escolar y el registro de residencia.

Liu Yonghao dijo que, debido a los cambios en la estructura poblacional y al auge gradual de las compras en línea, el papel del comercio fuera de línea se ha ido debilitando. Señaló que, además de tomar diversas medidas para digerir el inventario, “la nueva planificación debe considerar de forma obligatoria los cambios en la forma económica; realizar algunas correcciones adecuadas y no planificar tanto comercio”.

Se irán liberando beneficios de políticas de forma continua

Antes del ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial, ya se habían ido introduciendo, de manera escalonada, políticas relacionadas con la desinversión de inventarios en el sector inmobiliario comercial.

En septiembre de 2025, la Oficina General del Consejo de Estado emitió el “Aviso sobre la liberación del potencial del consumo deportivo y la promoción adicional de la alta calidad en el desarrollo de la industria deportiva”, que señaló que se alienta a utilizar de manera legal instalaciones como naves industriales, inmuebles comerciales y propiedades de almacenamiento para construir espacios para actividades deportivas.

El 28 de noviembre de 2025, la Comisión Reguladora de Valores de China (CSRC) abrió un período de consulta pública sobre la puesta en marcha de pruebas de un fondo fiduciario de inversión en fideicomisos de inversión en inmuebles comerciales. El núcleo de esta prueba consiste en conectar el canal de financiación mediante derechos del lado de los inmuebles comerciales, para proporcionar soluciones financieras estandarizadas con las que reactivar los activos existentes.

Desde el inicio de este año, las señales positivas continúan liberándose.

El 5 de marzo, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Estatal de Silvicultura y Pastizales publicaron el “Aviso sobre la mejora adicional de la garantía de elementos de recursos naturales”, en el que se aclara que las nuevas tierras de uso para construcción deben priorizar la garantía para la construcción de proyectos importantes y el desarrollo de asuntos de sustento de la población; en principio, no se utilizarán para el desarrollo de bienes inmuebles con fines de explotación.

El “borrador de planificación para el período 15-5”, publicado este mes, señala que se impulsarán medidas de disposición clasificada para las tierras ya provistas pero no desarrolladas y los proyectos en construcción; además, se promoverá la reactivación y utilización de bienes inmuebles comerciales existentes y oficinas comerciales inutilizadas. El borrador de planificación para el período 15-5 también menciona que, de acuerdo con la ley, se impulsará de forma prudente el trabajo de renovación de los derechos de uso de tierras para actividades industriales y comerciales.

Los analistas consideran en general que esto no solo implica ajustes en el lado de la oferta, sino que también se espera que la reactivación y utilización de las oficinas comerciales inutilizadas se acelere.

En el plano de los gobiernos locales, varias ciudades también han introducido recientemente múltiples políticas de apoyo para impulsar la desinversión de inventarios en el mercado de locales y oficinas comerciales.

Por ejemplo, Shanghái permite que los edificios de oficinas empresariales sean compatibles con funciones como hoteles comerciales, innovación en I+D, cultura y deportes, servicios médicos, formación educativa y vivienda de alquiler (incluidos apartamentos para talentos); Hangzhou emitió políticas relacionadas con la reforma de tierras para actividades industriales y comerciales, aclarando que se reformará y mejorará el mecanismo de reactivación eficiente del espacio existente, y permitiendo modificar temporalmente el uso de los inmuebles.

En cuanto a subsidios, Wuhan otorga un subsidio del 50% según el monto de impuestos sobre escrituras efectivamente pagados por la compra de viviendas nuevas para uso comercial y de oficinas; Nanning otorga un subsidio de compra de 10,000 yuanes por la compra de proyectos comerciales/oficinas que superen los 100 metros cuadrados.

El Instituto de Investigación del Índice China (China Index Research Institute) señaló que explorar rutas para reactivar propiedades comerciales y de oficinas inutilizadas será un punto clave de enfoque de la política de este año, y se espera que las localidades realicen más intentos.

Respecto a la gran reducción del porcentaje mínimo de pago inicial, la institución indica que a corto plazo ayudará a aliviar la presión del inventario en viviendas para uso comercial/oficinas y a mejorar el flujo de caja de las empresas inmobiliarias; a mediano y largo plazo, proporcionará apoyo financiero para reactivar activos existentes.

Pero el Instituto de Investigación del Índice China también señala que esta medida no es una señal de una reversión completa del mercado. En comparación con las hipotecas de viviendas residenciales, los préstamos para viviendas comerciales aún presentan diferencias evidentes en el porcentaje del préstamo, las tasas de interés y los plazos; además, en la implementación, los bancos determinarán de forma prudente el porcentaje de pago inicial específico en función de factores como el nivel de riesgo del cliente. Lo más importante es que la actividad de las transacciones del sector inmobiliario comercial depende fundamentalmente del nivel de prosperidad de la economía real; para realmente destrabar los “activos silenciosos”, se necesita el retorno simultáneo de la confianza de los agentes del mercado y la vitalidad de la economía real.

(Editor: Wen Jing)

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