Análisis profundo del informe anual｜Descifrando el informe anual de Yuexiu Property 2025: Las tres habilidades para atravesar ciclos

La reestructuración del sector se acelera, y la división entre los grupos de promotoras inmobiliarias es cada vez más evidente. Según el Instituto de Investigación Zhongzhi, en 2025 el número de promotoras inmobiliarias en cada grupo seguirá encogiéndose de forma notable. Hay 10 promotoras cuya facturación por ventas supera los 100 mil millones, 1 menos que el año anterior; las que tienen más de 10 mil millones son 73, 13 menos que el año anterior.

Pero esto también refleja, precisamente, las enormes diferencias en la capacidad de las promotoras para resistir riesgos durante el periodo de ajuste de la industria: todavía hay un grupo de empresas excelentes que, gracias a una gran resiliencia, atraviesan el ciclo y se convierten en los “alumnos sobresalientes” que siguen mejorando en un mercado de creciente diferenciación.

El 31 de marzo, Yuexiu Property publicó su informe de resultados del año completo 2025. Durante el periodo del informe, Yuexiu Property acumuló 1062.1 mil millones de yuanes en ventas contractuales; su posición en el ranking de la industria saltó de los 37 puestos del grupo medio en 2021 a ubicarse en el puesto 9, manteniéndose firmemente en el primer escalón. En 2025 logró ingresos de 864.6 mil millones de yuanes, manteniendo el crecimiento interanual; el beneficio neto después de impuestos fue de 17.8 mil millones de yuanes, con un aumento interanual del 21.4%, convirtiéndose en una de las muy pocas promotoras de la industria que mantienen una rentabilidad continua.

En la conferencia de resultados, el presidente de Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, también manifestó su firme confianza en el desarrollo continuo futuro de Yuexiu. Dijo que en 2026 la empresa trabajará en torno al tema de “desempeño estable y eficiente mediante la mejora, fortalecer capacidades mediante la reforma y promover el desarrollo impulsando la transformación”; mantendrá una escala de 1000 mil millones, consolidará su posición en los mercados centrales, mejorará los incrementos, y aplicará “estabilidad promovida por la inversión e invertir para lograr una mejora del 10%”; optimizará y profundizará “un pilar principal y dos alas”; y, mediante los “cuatro buenos tipos de empresa” y la gestión eficiente, impulsará la transformación y la mejora para el desarrollo de alta calidad, logrando un buen inicio para el “Quinto Plan Quinquenal” (2026-2030) y atravesando el ciclo de forma estable.

La venta muestra resiliencia; la fuerte creación de efectivo consolida una base sólida y estable

Cuando las ventas generales de la industria caen de manera general, la curva de resultados de Yuexiu Property mantiene una tendencia a estabilizarse en sentido contrario a la corriente.

Según el informe anual de resultados de Yuexiu Property, durante el periodo el grupo logró un importe de ventas contractuales de 1062.1 mil millones de yuanes; en el ranking de ventas de promotoras inmobiliarias de CCRE/CRIC para 2025 ocupó el puesto 9, y durante tres años consecutivos se mantuvo firmemente en el grupo del primer escalón de las promotoras con ventas de mil millones. De ese total, en las seis ciudades núcleo se alcanzaron ventas contractuales de aproximadamente 909 mil millones de yuanes RMB.

Este desempeño en ventas resulta especialmente valioso en el entorno actual de la industria. Es necesario señalar que, en 2025, el mercado inmobiliario se encuentra en una ventana clave de políticas de “frenar la caída y recuperarse”; a nivel central y local ya se han emitido de forma intensiva una serie de medidas para “estabilizar el mercado de vivienda”, y las señales de soporte de las políticas son claras. Sin embargo, el efecto de las políticas no se libera de una sola vez: desde la implementación hasta que se produce una retroalimentación sustancial en el canal de ventas, aún se requiere un periodo de transmisión.

Como consecuencia, la situación general de ventas de las promotoras aún no ha mostrado una reversión a nivel de tendencia. Los datos de las instituciones indican que, en 2025, la caída interanual media del importe de ventas por contrato de las promotoras del top 10 del sector fue del 16%, y el grupo de cabeza también está bajo una presión notable. Pero, en este contexto, Yuexiu Property muestra un desempeño significativamente superior al de sus homólogas: su caída en ventas en el mismo periodo no alcanza ni la mitad de la media de la industria.

Los profesionales del sector señalan que esta capacidad relativa de resistir la caída no solo refleja la solidez de su planificación de proyectos y la resiliencia de su estructura de productos, sino que además confirma de forma indirecta que, en la etapa en que la transmisión de políticas todavía no se ha materializado por completo, las promotoras de alta calidad ya empiezan a mostrar señales de estabilización que superan al conjunto del mercado.

Detrás de estos logros, está el hecho de que Yuexiu Property insiste en “priorizar el ritmo y equilibrar volumen y precio” como principio fundamental. En un contexto de presión en las ventas de toda la industria, la empresa adopta una estrategia de “captar inversión y realizar la desinversión” en dos frentes: en el frente inicial controla con precisión el ritmo de adquisición de suelo, sin perseguir subidas de precios a ciegas, y tampoco perdiendo las ventanas de bajo sobreprecio; en el frente final refuerza la capacidad de liquidación de inventarios actuales y cuasi actuales para frenar el aumento del tamaño del inventario. Al mismo tiempo, impulsa de forma continua la actualización de la gestión integral del ciclo completo, como la investigación y el análisis de mercado, la gestión de clientes y la conversión de ventas; y optimiza la estructura del ratio de gastos de marketing, para elevar la proporción de cierres provenientes de canales propios y de clientes existentes. En última instancia, logra una doble ruptura: resiliencia en el canal de ventas y mejora de la eficiencia operativa.

Por ello, a finales de 2025, el beneficio neto después de impuestos de Yuexiu Property aumentó 21.4% interanual, y el beneficio neto central alcanzó 2.6 mil millones de yuanes, convirtiéndose en una de las muy pocas promotoras que aún se mantienen en un estado de rentabilidad. Al mismo tiempo, el flujo de caja operativo de la empresa mantiene durante muchos años una tendencia neta de entradas; durante todo el año se mantuvo en un nivel alto de 139.4 mil millones de yuanes, demostrando una fuerte capacidad de “creación de efectivo” endógena. Esto, por un lado, le proporciona a la empresa una reserva de fondos suficiente para sus futuras estrategias de inversión; y, por otro, construye una barrera sólida para la seguridad del flujo de caja general, convirtiéndose en una carta clave para que Yuexiu Property avance de forma sólida.

Además, el “estabilidad” de Yuexiu Property también se refleja en muchos otros aspectos, como la optimización continua de la estructura de deuda.

A finales de 2025, la proporción de deuda con vencimiento dentro de un año de Yuexiu Property era del 26%, la proporción de deuda a mediano y largo plazo era del 74%; el efectivo al final del periodo fue de 467.6 mil millones de yuanes, y el multiplicador de cobertura de la deuda a corto plazo con vencimiento dentro de un año alcanzó 1.7 veces. La tasa de interés media ponderada de los préstamos de la empresa se redujo hasta 3.05%, con una disminución interanual de 44 puntos básicos; durante dos años consecutivos se mantuvo la tendencia a la baja en el costo de financiación, y tanto el costo de financiación como la magnitud de la reducción se sitúan en el primer lugar de las empresas estatales de nivel local de la industria. Con base en una situación financiera sólida, Yuexiu Property mantiene las “tres líneas rojas” en formato totalmente verde (full green) y las calificaciones crediticias de inversión dual de Standard & Poor’s (S&P) y Fitch, con una perspectiva estable.

Standard Chartered Bank afirma que, en la actualidad, la cotización de las acciones de Yuexiu Property se encuentra en un rango históricamente bajo, y existe cierta desviación entre la valoración y los fundamentos; mientras que el desempeño en ventas de la empresa lidera la industria, y se espera que proporcione un respaldo sólido para el precio de la acción y la valoración. Por tanto, la valoración aún tiene espacio para corregirse; de ahí que mantenga la calificación de compra.

Juicio multidimensional y decisiones anticipadas; profundizar el trabajo en seis ciudades núcleo de referencia

En la actualidad, la industria inmobiliaria entra en una nueva etapa, en la que se produce una profunda reorganización del equilibrio entre oferta y demanda y se reescribe la lógica de valor del mercado.

Un comentario publicado por Xinhua News Agency señala que el mercado inmobiliario de China ha dejado atrás la etapa de subidas y bajadas generales, y ha entrado en una fase estructural nueva: “estabilidad en el núcleo y depuración en los márgenes”.

Los datos de monitoreo de múltiples instituciones también muestran que, a nivel nacional, se está formando un patrón claro de “división 80/20 (dos-ocho)” en el mercado inmobiliario: aproximadamente el 20% de las ciudades núcleo y sus áreas centrales, en las regiones centrales, resisten la caída y preservan el valor con subidas moderadas; mientras que aproximadamente el 80% de las ciudades de tercer y cuarto nivel se enfrentan a una situación de agotamiento de la liquidez. La función real del “activo como colchón (asset backstop)” se concentra principalmente en las ciudades de primera línea como Beijing, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, así como en ciudades de segunda línea fuertes como Hangzhou y Chengdu. Estas áreas, en términos generales, comparten tres características: base industrial sólida, afluencia continua de población y recursos de apoyo cada vez más completos, que conforman la lógica subyacente del valor de activos en las ciudades núcleo.

El reciente “mini auge de primavera” en el mercado inmobiliario también se ha iniciado primero en las ciudades de primera línea. Según los últimos datos publicados por la Oficina Nacional de Estadística, entre los 70 grandes y medianos ciudades, las ciudades de primera línea fueron las primeras en poner fin a la tendencia de caída consecutiva durante 9 meses de los precios de las viviendas comerciales nuevas; y ciudades centrales como Beijing y Shanghái registraron un repunte sincronizado en los precios de las viviendas de segunda mano.

En este contexto, optimizar la calidad de los activos e invertir de manera precisa se ha convertido en el tema central para las promotoras.

Para ello, Yuexiu Property ha establecido un sistema de investigación de mercado multidimensional, impulsando una colaboración eficiente y coordinada entre el área de inversión y los distintos departamentos de negocio, para proporcionar un respaldo sólido de datos a la toma de decisiones de inversión. Al mismo tiempo, la empresa utiliza la inversión para adelantar la planificación de proyectos: durante la etapa de adquisición de suelo realiza una preinvestigación de la planificación de productos y de las estrategias de desarrollo, reduciendo de forma efectiva la incertidumbre en el proceso de desarrollo y garantizando la previsibilidad del retorno de la inversión.

En cuanto a la orientación estratégica, Yuexiu Property mantiene una estrategia de enfoque en ciudades núcleo y propone la filosofía operativa de “leer la ciudad, leer el terreno y leer a las personas”, profundizando en el entendimiento de las características de demanda de diferentes ciudades y continuando la profundización en la capacidad de operación a nivel local. La empresa también coopera activamente con los gobiernos locales para optimizar el ritmo de suministro de suelo, construyendo una ventaja competitiva diferenciada en la interacción entre gobierno y empresa, y logrando beneficios mutuos y resultados de ganar-ganar.

Precisamente con este conjunto de un sistema maduro de gestión de inversiones, el peso de la inversión de Yuexiu Property está muy concentrado en seis ciudades núcleo: Beijing, Shanghái, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou y Chengdu. En 2025, el porcentaje del importe de inversión en acciones en estas seis ciudades alcanzó 96.3%, con un nivel de enfoque extremadamente alto. En términos de contribución a las ventas, este planteamiento ya ha mostrado resultados notables: las ventas de Beijing superaron los 300 mil millones; Shanghái y Guangzhou lograron 222 mil millones y 291 mil millones, respectivamente; las tres ciudades en conjunto aportaron aproximadamente el 78% de las ventas totales de la empresa. En general, la proporción de ventas de la empresa en las ciudades núcleo de primera y segunda línea ya alcanzó 85.6%.

Detrás de la escala de ventas de mil millones, está el diseño prospectivo en la etapa de inversión, y no puede separarse de la base sólida en reservas de suelo. A finales de 2025, las reservas totales de suelo de Yuexiu Property eran de 1855 mil metros cuadrados; la distribución sigue concentrándose continuamente en ciudades de mayor nivel de capacidad, y el porcentaje combinado de ciudades de primera y segunda línea alcanzó 94.4%. En las nuevas reservas incrementadas en 2025, la proporción de ciudades de primera línea se elevó aún más hasta 67.7%. Además, Yuexiu Property aprovechó con precisión las ventanas para aumentar reservas con el mercado a la baja y con sobreprecio bajo, para incrementar la compra de manera acertada; finalmente, logró controlar la tasa promedio de sobreprecio en el 9.3% o menos, casi un 50% inferior al promedio del top 10 de promotoras.

Vale la pena destacar que, en el mes de febrero de este año, Yuexiu Group obtuvo por 236 mil millones de yuanes el terreno del Ma Chang, en la confluencia de tres grandes CBD en Guangzhou: Zhujiang New Town—Financial City—Pazhou, lo que generó amplia atención en el sector.

Según profesionales del sector, este proyecto es el último terreno de actualización urbana en bloque de Zhujiang New Town, y conectará espacios públicos abiertos con usos de gama alta como el comercio de lujo (ya firmado SKP), hoteles de alta gama, oficinas ultra premium y otras modalidades. Se espera que Yuexiu Property participe en profundidad gracias a su capacidad integral de desarrollo urbano y operación. Anteriormente, el modelo del grupo de “incubación de la empresa matriz—inyección en la empresa cotizada” ya se validó mediante el TOD de Pazhou South, aportando una ruta madura para la operación posterior de los activos. Proyectos escasos como el de Ma Chang no solo pueden aportar incrementos de desempeño a largo plazo, sino que también impulsan una mejora sistemática en la capacidad de productos, la fuerza de marca y la capacidad de operación de la empresa.

Pulir un “buen hogar” de alta gama para anclar la demanda principal y reforzar el foso protector de la industria

Si optimizar reservas de suelo es acumular energía para el desarrollo futuro, perfeccionar productos y servicios constituye la capacidad endógena con la que las empresas forjan la competitividad a largo plazo.

Según profesionales del sector, en el contexto de que la diferenciación estructural en la industria sigue profundizándose, solo manteniendo el productismo y forjando verdaderos “buenos hogares” que se ajusten a las necesidades del mercado mediante ideas innovadoras y experiencias llevadas al extremo, la empresa podrá ganar la iniciativa en la nueva ronda de ciclo.

En 2025, se fueron abriendo ventanas de políticas en ciudades núcleo como Beijing y Shanghái, pero los compradores de vivienda cada vez muestran más cautela a la hora de elegir. El dinero se concentra con mayor racionalidad en los proyectos que ofrecen una mayor certeza. Entonces, ¿qué tipo de proyecto se considera de “alta certeza”?

Los “buenos hogares” ya se han incluido durante dos años consecutivos en los informes de trabajo del gobierno; esta orientación de política ya se ajustaba desde temprano a la demanda del mercado, es decir, que los “buenos hogares” ya no se limitan al plano conceptual, sino que se convierten en una nueva fuerza impulsora para la inversión inmobiliaria y el consumo en el mercado, y también han obtenido el reconocimiento de los compradores que apuestan con dinero real.

Datos del Instituto de Investigación Zhongzhi muestran que en el proyecto de Yuexiu Property en Beijing, denominado Heyu Wang Yun, la tasa de absorción (ventas) durante el mes de apertura alcanzó 96%; con un volumen de ventas de 92.5 mil millones de yuanes, se ubicó en el primer lugar del ranking de ventas de viviendas comerciales en Beijing en 2025. En Shanghái, Fei Yun Yue Fu, con 159 mil millones de yuanes y 1022 unidades, logró el primer lugar tanto en número de unidades vendidas como en superficie vendida en Shanghái……

Y el desempeño de estos proyectos individuales es solo un reflejo de que el mercado reconoce a Yuexiu Property. Al ampliar la perspectiva al conjunto de la empresa, Yuexiu Property también obtiene resultados sólidos en múltiples ciudades núcleo. En su base principal, Guangzhou, con 291 mil millones en ventas, ocupa el TOP2 local; en Beijing, con más de 300 mil millones, también se ubica en el segundo lugar de la lista; y Shanghái logró 222 mil millones, ocupando el puesto 7.

“Como empresa, mantenemos de forma constante nuestra estrategia a largo plazo de ‘cuatro buenas empresas’: buenos productos, buenos servicios, buena marca y buen equipo”. Así lo expresó Lin Zhaoyuan, presidente de Yuexiu Property, en la conferencia de resultados.

En realidad, de “construir casas” a “construir buenos hogares” y luego a “construir buena vida”, Yuexiu Property profundiza continuamente su sistema de investigación de clientes, implementa el concepto “4X4 de buenos productos”, completa la actualización estandarizada de cuatro líneas de productos y satisface de manera diferenciada tanto a la demanda de mejora de gama alta como a los clientes con necesidades reales de calidad y de compra necesaria. A través de impulsar con fuerza la integración de diseño y construcción y la actualización del sistema “Yue Zhizao”, se logran mejoras simultáneas en la calidad del producto, la eficiencia de la construcción y la satisfacción del cliente; varios proyectos han recibido premios de diseño y de calidad en la industria.

Al mismo tiempo, Yuexiu construye un sistema de innovación de productos centrado en las necesidades de los clientes durante todo el ciclo de vida, con un enfoque “investigar-construir-servir” como un todo para acelerar la investigación y el desarrollo y la aplicación de tecnologías para una vida saludable. Con el impulso integrado de “producto + servicio + operación”, promueve la construcción de “buenos hogares y buenos vecindarios”, logrando una mejora de tipo salto desde la entrega de productos hasta la convivencia y la co-creación de valor.

Con la mirada puesta en el nuevo punto de partida del “Quinto Plan Quinquenal” (2026-2030), la configuración de la industria inmobiliaria está experimentando cambios profundos: los recursos y el espacio de mercado siguen concentrándose hacia empresas con capacidad integral. Yuexiu Property, gracias a su base financiera saludable, su planificación de inversión precisa, su sólida capacidad de producto y su impulso de desarrollo estable, ha abierto un rumbo independiente en medio de esta reestructuración del sector. Su experiencia indica que la clave para atravesar el ciclo no es el tamaño, sino si la base es sólida, si la estrategia es clara y si la ejecución está a la altura. Esto es precisamente el significado inherente de que la industria inmobiliaria avance hacia un desarrollo de alta calidad.