Solicitudes de REITs de bienes raíces comerciales con aceleración: la retroalimentación se completa en un promedio de menos de veintinueve días.

证券时报记者 王蕊

Las bolsas de valores de Shanghái y Shenzhen muestran información que, a 18 de marzo, 11 instituciones de gestión de activos de fondos públicos han presentado acumuladamente solicitudes de registro para 15 REITs de bienes inmuebles comerciales (fondos de inversión fiduciaria de bienes inmuebles), y, salvo las 3 productos presentados en marzo, las otras 12 ya han entrado en la etapa de respuesta o de preguntas.

El último día de 2025, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió el “Anuncio sobre la Prueba Piloto para Lanzar los Fondos de Inversión Fiduciaria de Bienes Inmuebles Comerciales”. En tan solo dos meses y medio, la cantidad de solicitudes de REITs de bienes inmuebles comerciales ya llegó a 15; se prevé que el tamaño total de la captación supere los 46.000 millones de RMB, con un tamaño de captación promedio por producto de aproximadamente 3.071 millones de RMB.

Según los productos ya presentados, hay 6 cuya captación prevista supera los 4.000 millones de RMB. Entre ellos, el Fondo de Inversión Fiduciaria de Bienes Inmuebles Comerciales de tipo cerrado de China International Capital y el de ViaVips (Cindaer) —se estima una captación de 7.470 millones de RMB— es el de mayor tamaño; el Fondo de Inversión Fiduciaria de Bienes Inmuebles Comerciales de tipo cerrado Guotai Haitong Sanduo Ship y el Fondo de Inversión Fiduciaria de Bienes Inmuebles Comerciales de tipo cerrado de Everbright Pursuit Trust, Everbright Anshi, se prevé que capten, respectivamente, 5.064 millones de RMB y 4.905 millones de RMB.

El reportero de Securities Times se informó por varias firmas de valores y sus instituciones de gestión de activos que, en el entorno actual de tasas de interés bajas, los REITs se han convertido en un recurso importante para que las instituciones de gestión de fondos públicos amplíen su escala de “gestión no monetaria”. Calculado con una escala de 3.000 millones de RMB por producto, con los primeros 3 a 4 productos ya se podría superar el umbral de 10.000 millones de RMB; sumando las perspectivas de expansión de los activos existentes a largo plazo, el espacio de crecimiento posterior es amplio.

Desde los proyectos de REITs de bienes inmuebles comerciales ya presentados, los activos subyacentes se ubican principalmente en ciudades de primera línea como Shanghái, Shenzhen y Guangzhou, así como en ciudades clave de segunda línea con una capacidad de desarrollo relativamente fuerte como Hefei y Xi’an. Todos los tipos tradicionales de bienes inmuebles comerciales que abarca el alcance del piloto—como complejos comerciales integrados, comercio minorista comercial, oficinas y hoteles—tienen cobertura. Los titulares de derechos originales también son una combinación de empresas estatales y empresas privadas; la procedencia de los activos es diversa.

El analista Peng Wenyu, de Shenwan Hongyuan, señaló que, en comparación con los REITs de infraestructura, los REITs de bienes inmuebles comerciales tienen una alta propensión a la mercantilización en cuanto a los tipos de activos; las entidades emisoras son cada vez más diversas (con mayor proporción de entidades privadas, capital extranjero y promotores inmobiliarios), la cadena de revisión es más sencilla y eficiente, el desempeño de los activos subyacentes tiene mayor elasticidad y se caracterizan por rasgos de “acciones” más fuertes. Con el lanzamiento de los REITs de bienes inmuebles comerciales, la estructura de activos del mercado de REITs de fondos públicos será más rica; se espera que el ecosistema de valuaciones se reconfigure, que se abra aún más la capacidad del mercado y que se vislumbre un “mar azul” de billones.

Cabe señalar que, de los 12 productos mencionados, el promedio de días para completar la retroalimentación fue de 28,5. Entre ellos, los REITs HuaTai Zijin HuaZhu AnZhu completaron la formulación de preguntas solo 22 días después de su aceptación, lo que muestra que los departamentos reguladores tienen una alta eficiencia de revisión y respuesta para los REITs de bienes inmuebles comerciales.

El equipo del principal analista de renta fija de Huayuan Securities, Liaozhiming, considera que, según las opiniones de retroalimentación existentes, los puntos de atención del regulador se concentran principalmente en cuatro aspectos: la conformidad del inmueble, como la integridad de los trámites, la conformidad del uso del suelo, la completitud de las calificaciones de operación, etc.; la integridad de los activos, que incluye el alcance de los activos que entran al pool y la situación de los activos de uso común, etc.; la situación de los ingresos del proyecto, que exige complementar la divulgación del modelo de operación del proyecto y su competitividad, así como verificar de forma adicional riesgos como el vencimiento concentrado de los arrendamientos y las transacciones con partes vinculadas; y la razonabilidad de la valuación, que exige una evaluación prudente de los valores adoptados para la tasa de crecimiento a largo plazo y de la tasa de ocupación de los espacios arrendables durante el período de proyección, etc.

De hecho, además de acelerar con celeridad la puesta en marcha de los primeros proyectos por parte de las bolsas, la Comisión Reguladora de Valores de China y las comisiones reguladoras locales de valores también están celebrando intensamente sesiones de capacitación, guiando a empresas, instituciones financieras, departamentos gubernamentales, etc., para que aprovechen activamente las nuevas oportunidades de desarrollo de los REITs de bienes inmuebles comerciales. El 13 de marzo, la Comisión Reguladora de Valores de China publicó el anuncio de admisión de doctores posdoctorales para el 2026, en el cual, en particular, se incluyó como dirección de investigación de referencia “Research on REITs market system construction”.

También el 13 de marzo, la Comisión Reguladora de Valores de Sichuan informó que, recientemente, de forma conjunta con la Bolsa de Shanghái y la Bolsa de Shenzhen y la Oficina Financiera del Comité Provincial del Partido, organizó la “Conferencia de Promoción del Piloto de los REITs de Bienes Inmuebles Comerciales en la Provincia de Sichuan”, para volver a movilizar y desplegar nuevamente el trabajo de sondeo de activos y la capacitación gradual y la presentación de proyectos de REITs de bienes inmuebles comerciales, y, para las dificultades y puntos dolorosos del avance de proyectos planteados por las empresas, “un problema, una respuesta”, realizar la promoción caso por caso.

(Edición: Wen Jing)

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