¿Todavía es necesario pagar anticipadamente la hipoteca si el saldo de los préstamos hipotecarios personales de las seis grandes instituciones financieras ha disminuido en 0.7 billones de yuanes?

¿El “viento” de pagar la hipoteca antes de tiempo ya terminó? Desde la segunda mitad de 2022, los prestatarios de préstamos hipotecarios de vivienda de individuos en China aceleraron el pago anticipado de los préstamos y, con el tiempo, se formó durante un período una “ola de pago anticipado”.

Pero hoy, las escenas de pelear por los turnos en la madrugada y hacer fila durante meses ya no son tan comunes. ¿Sigue soplando el “viento” del pago anticipado? El reportero de 《Diario de la Economía Cotidiana》 recopiló datos y encontró que los saldos vigentes de préstamos hipotecarios personales de los seis grandes bancos estatales se sitúan en unos 24.48 billones de yuanes, lo que, en comparación con el año anterior, supone una disminución de aproximadamente 0.71 billones de yuanes.

“Ahora ciertamente todavía hay gente que paga la hipoteca antes de tiempo, pero en comparación con los años anteriores ya no se puede llamar ‘ola’.” Wang Pengbo, analista senior del sector financiero de Bocom Consultoría, señaló que la disminución del saldo de los préstamos hipotecarios es resultado de la combinación de que los residentes pagan antes de tiempo y de que la disposición a comprar viviendas del año pasado no era alta.

Cabe destacar que este año, en el primer trimestre, el mercado inmobiliario mostró una “pequeña primavera”. En este contexto, Zhou Yiqin, experto senior en políticas financieras, considera que esta vez no se trata de un rebote por sobreventa a corto plazo, sino de una recuperación progresiva de la confianza del mercado a medida que las tasas de interés del mercado se siguen reduciendo y las políticas para comprar viviendas se van relajando de forma gradual, y hay posibilidades de que esta tendencia se mantenga en el segundo trimestre.

El descenso del saldo de hipotecas personales del año pasado

El reportero, al recopilar datos, descubrió que el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos sigue bajando.

En 2024, como fuerza principal en la concesión de préstamos hipotecarios, los seis grandes bancos estatales redujeron sus préstamos hipotecarios personales en 0.62 billones de yuanes; y en 2025, durante todo el año, la reducción neta fue de aproximadamente 0.71 billones de yuanes, ampliándose la caída frente a 2024.

Cabe destacar que en la primera mitad de 2025, la reducción total de los seis grandes bancos estatales fue de 244.8k de yuanes, claramente menor que los 7.1k de yuanes de la primera mitad de 2024, pero en la segunda mitad de 2025 la reducción fue de forma notable de 6.2k de yuanes, haciendo que la contracción total de las hipotecas personales del año pasado aumentara aún más frente a 2024.

A medida que el saldo de las hipotecas personales sigue reduciéndose, en la actualidad los seis grandes bancos estatales ya han dejado atrás la “era de los 6 billones de yuanes” en sus saldos de préstamos hipotecarios personales.

Desde la perspectiva del conjunto nacional, el saldo de los préstamos hipotecarios personales también sigue a la baja. Según datos del Banco Popular de China, a finales de 2025 el saldo nacional de préstamos hipotecarios personales fue de 37.01 billones de yuanes, con una disminución interanual del 1.8%.

En la industria se considera que la caída del saldo de hipotecas vigentes es en realidad una “competencia” entre dos fuerzas: una es cuánto se “extrae” mediante el pago anticipado de hipotecas, y la otra es cuánto se “reincorpora” mediante nuevos préstamos hipotecarios concedidos.

Yang Haiping, investigador acreditado de la Asociación de Gestión Patrimonial de Beijing, dijo que el sector inmobiliario sigue en etapa de ajuste. En la actualidad hay muchos grupos de demanda real, pero también hay muchos grupos en espera; en general, el crecimiento de los préstamos hipotecarios está flojo.

En el primer trimestre, el mercado inmobiliario vive una “pequeña primavera”

En el primer trimestre de este año, las transacciones de viviendas de segunda mano recibieron una “pequeña primavera”. Según el informe de Centaline, en marzo el área de transacciones de viviendas de segunda mano en las 20 ciudades clave fue de aproximadamente 7.1k de metros cuadrados, con un crecimiento de 117% mes a mes y también con un aumento del 6% interanual; en el acumulado del primer trimestre, el área total transaccionada fue de aproximadamente 107.8B de metros cuadrados, con un incremento del 4% interanual.

Y en esta ronda de “pequeña primavera”, ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghái desempeñaron el papel de “adelantar el paso”.

“La ‘pequeña primavera’ del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2026 se impulsará principalmente por la reactivación del mercado de segunda mano en las ciudades de primer nivel. Actualmente se encuentra en una fase de recuperación moderada; la tendencia de repunte podría tener cierta continuidad.” Zhou Yiqin dijo al reportero que el arribo de la “pequeña primavera” tendrá un impacto positivo gradual en el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos comerciales.

Zhou Yiqin señaló que la actividad de las transacciones de viviendas de segunda mano impulsará directamente el aumento del volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios, lo que reducirá gradualmente el ritmo de caída del saldo. Posteriormente, se espera que proporcione un apoyo positivo al saldo de préstamos hipotecarios; en general, el mercado inmobiliario avanza hacia la dirección de “aumentar el volumen y estabilizar los precios”.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghái, dijo al reportero que la “pequeña primavera” se enfoca más en las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades clave. Aún nos encontramos en la etapa inicial de la recuperación del mercado inmobiliario a nivel nacional. Si en el segundo trimestre el mercado de transacciones mejora aún más, también brindará un apoyo positivo al mercado de préstamos. “Pero algunos clientes tienen préstamos con fondo de previsión para vivienda (公积金), que no se registran en los datos de préstamos de bancos comerciales, y eso también afectará los datos del saldo de préstamos comerciales”.

Aumenta el volumen de tramitación de préstamos hipotecarios en BOC (Banco de Comunicaciones)

Con respecto a la situación de los préstamos hipotecarios personales de este año, el reportero observó que varias capas de gestión de bancos también emitieron juicios en sus conferencias de presentación de resultados. Entre ellas, el Banco de Comunicaciones tuvo una visión más optimista sobre su negocio de hipotecas personales.

En la conferencia de presentación de resultados del año 2025, el subdirector del Banco de Comunicaciones, Zhou Wanfu, explicó que desde marzo de 2026, el volumen de admisión de solicitudes de préstamos hipotecarios de ese banco ha aumentado claramente. “Esto debería ser una señal de que el mercado inmobiliario se está estabilizando.” Zhou Wanfu dijo que, si esta tendencia continúa, el negocio de préstamos hipotecarios en 2026 logrará gradualmente un crecimiento positivo, y eso también ayudará a alcanzar el objetivo de crecimiento esperado del conjunto del negocio de préstamos al por menor del Banco de Comunicaciones.

El subdirector del Banco Industrial y Comercial de China (ICBC), Wang Jingwu, respondió a la tasa de morosidad de los préstamos a particulares. Wang Jingwu afirmó que la calidad de los activos de los préstamos personales se ha mantenido buena durante mucho tiempo; en los últimos dos años, debido a factores como la transformación económica, los ajustes del mercado inmobiliario y desequilibrios temporales entre oferta y demanda, la tasa de morosidad ha subido a corto plazo, consistente con la tendencia general de la industria.

“El fundamento de la economía de nuestro país es estable, su resiliencia es fuerte y su potencial es grande; las condiciones de apoyo a largo plazo y la tendencia básica hacia lo positivo no han cambiado. En el futuro, el riesgo de los préstamos personales será controlable.” Wang Jingwu juzgó que, a medida que se acelere la implementación de un paquete de políticas y se siga liberando de manera continua el “bono de políticas”, la base del mercado de crédito al por menor mejorará gradualmente y la calidad de los activos de los préstamos personales volverá a niveles razonables.

Aunque el Estado sigue emitiendo políticas para el sector inmobiliario y el mercado también muestra señales de recuperación, Yang Haiping dijo al reportero que la proporción de los préstamos hipotecarios en la asignación de activos de los bancos podría seguir una tendencia a la baja.

Con base en los datos actuales, el reportero notó que los grandes bancos han logrado un crecimiento notable en los préstamos de consumo personales y en los préstamos para actividades operativas personales. Entre ellos, el ICBC incrementó sus préstamos de consumo personales en 778.19 miles de millones de yuanes, un crecimiento del 18.5%; los préstamos para actividades operativas personales aumentaron en 2522.38 miles de millones de yuanes, un crecimiento del 15.0%; y en el Banco de China, el crecimiento de los préstamos de consumo personales dentro del país alcanzó 28%.

¿Pagar la hipoteca antes de tiempo conviene?

Anteriormente, la principal motivación de la “ola de pago anticipado de hipotecas” de viviendas provenía de los prestatarios. Por un lado, cuando la economía presentaba fluctuaciones y, por otro, el mercado financiero de China también mostraba volatilidad; los rendimientos de inversión de los residentes comunes disminuyeron y la preferencia por el riesgo se volvió más conservadora. Además, algunas tasas de interés de los préstamos hipotecarios vigentes eran relativamente altas; para algunos prestatarios, la tasa de interés de su hipoteca vigente superaba el 5%. Todos estos factores llevaron a que parte del dinero que originalmente se destinaba a inversión se utilizara para pagar el préstamo antes de tiempo.

Sin embargo, a medida que se reducen las tasas de interés de las hipotecas vigentes, el costo de las tasas de los préstamos hipotecarios personales también disminuye gradualmente. Según datos del Banco Popular de China, en febrero de este año la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos hipotecarios para vivienda recién otorgados fue de aproximadamente 3.1%, que es alrededor de 10 puntos básicos menos que en el mismo período del año anterior, y las tasas de interés de los préstamos se mantuvieron en niveles bajos.

Con las tasas en niveles bajos, ¿pagar el préstamo anticipadamente todavía conviene?

“Determinar si conviene depende del nivel de retorno de inversión o ahorros que tenga el consumidor en este momento, y de cuánto difiere respecto a la tasa de interés de la hipoteca después de la reducción.” Wang Pengbo señaló que si el rendimiento de la inversión es más alto que la tasa del préstamo, entonces se puede considerar destinar más fondos a la inversión; si ocurre lo contrario, entonces se puede considerar pagar parcial o totalmente el préstamo. Además, también se necesita dejar suficientes fondos para cubrir los gastos cotidianos de vida y para la jubilación y la atención médica futuras.

Además, desde el punto de vista del método de pago, en general, con el método de pago de principal y cuotas iguales, se paga más principal al inicio y hay menos interés; en comparación, pagar antes de tiempo sería un poco más conveniente. En el caso del método de pago con principal e intereses iguales, se paga más interés al inicio y menos principal; si el pago ya pasó la mitad, también puede no considerarse el pago anticipado.