China Railway Construction Real Estate sale del grupo de miles de millones, y en 2025 tendrá una pérdida neta de 3.1 mil millones, ¿Son Hongjun difícil de revertir la tendencia?

30 de marzo, el gigante de la infraestructura de las empresas estatales China Railway Construction publica su informe financiero de 2025.

Durante el periodo objeto de informe, el grupo logró ingresos de 1,03 billones de yuanes, una caída interanual del 3,50%; el beneficio neto atribuible a la matriz fue de 18.363 millones de yuanes, una caída interanual del 17,34%.

Entre ellos, el sector inmobiliario se convirtió en uno de los “lastres”. En 2025, el fondo inmobiliario de China Railway Construction, China Railway Construction Real Estate, registró una pérdida de 3.100 millones de yuanes en beneficio neto.

En comparación con promotores inmobiliarios ampliamente conocidos como Vanke, Evergrande y Country Garden, China Railway Construction Real Estate no cotiza directamente, por lo que su fama no es tan grande. Pero en los listados de Kerui y CINDO, las ventas con alcance total de China Railway Construction Real Estate en 2025 fueron de 73.340 millones de yuanes, ocupando el puesto 12 de la industria, y siendo un “caballo negro” entre las empresas estatales.

Sin embargo, como director general en funciones, Sun Hongjun no está bajo poca presión. Desde que Sun Hongjun asumió como presidente en 2024, los ingresos de China Railway Construction Real Estate han seguido cayendo; y en 2025, las utilidades volvieron a pasar a pérdidas. A finales del tercer trimestre de 2025, la brecha de fondos a corto plazo de la empresa superaba incluso los 20k millones de yuanes.

Este “caballo negro” que quiere acelerar, ¿hacia dónde correrá en el futuro?

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Expansión contracíclica para adquirir terrenos: en 2025, el importe de ventas cae 10.3k

En comparación con el “grupo de Ocho” que ha surgido en los últimos años, la inmobiliaria de China Railway Construction, como otro “caballo negro”, es algo más discreta; pero en realidad tiene gran historial.

En abril de 2007, China Railway Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante: China Railway Real Estate) se estableció oficialmente con un capital social inicial de 500 millones de yuanes. En ese entonces, la empresa era participada por China Railway Construction Corporation, China Railway Construction Group Co., Ltd., China Railway 12th Bureau Group Co., Ltd. y el Instituto de Investigación y Diseño de Ingeniería Ferroviaria No. 4, con participaciones del 40%, 20%, 20% y 20% respectivamente.

Luego, tras dos transferencias de participación accionaria y cambios de nombre, China Railway Real Estate se convirtió en una filial íntegramente de China Railway Construction; el nombre se cambió a China Railway Construction Real Estate Group Co., Ltd. (es decir, “China Railway Construction Real Estate”).

A finales de 2025, los activos totales de China Railway Construction superaban los 2 billones de yuanes, siendo una de las 16 empresas centrales aprobadas por la SASAC (Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales) con el sector inmobiliario como negocio principal.

Respaldada por un gigante de infraestructura de este tamaño, China Railway Construction Real Estate ha desarrollado series de productos como “West Side”, “Jiangnan”, “International” y “Yu”, y ha iniciado un camino de expansión contracíclica en el periodo de caída del mercado inmobiliario.

Los datos del CINDO muestran que de 2022 a 2023, las cuantías de terrenos adquiridos con derechos de China Railway Construction Real Estate fueron de 37.100 millones de yuanes y 40.400 millones de yuanes, respectivamente, ubicándose entre los TOP10 a nivel nacional en cuanto a importe de terrenos adquiridos con derechos.

Al mismo tiempo, la clasificación de la empresa en la industria pasó del puesto 26 en 2021 al 15 en 2022; en 2023, mantuvo el puesto 15 de la industria.

Con la luz del aura de las empresas centrales, la clasificación de China Railway Construction Real Estate avanzó rápidamente en la industria. Pero en el periodo de ajustes profundos del sector inmobiliario, la empresa también no puede liberarse del “collar” de ventas poco fluidas.

Por ejemplo: Beike muestra que “China Railway Construction · Beijing Wutong Qianshan”, ubicado en Pinggu, Beijing, se completó en 2021. A finales de septiembre de 2025, el proyecto había invertido 1.805 millones de yuanes y vendido 678 millones de yuanes; el avance de ventas era de solo 35,69%. Sobre este problema de difícil colocación, la empresa indicó que se debía a que la ubicación es relativamente remota y hay muchos competidores en el entorno.

“China Railway Construction · Chengdu Xipai Huanhua”, en Chengdu, comenzó en 2018. A finales de septiembre de 2025, el proyecto había invertido 3.021 millones de yuanes y vendido 1.895 millones de yuanes; el avance de ventas era de 69,37%, y el resto de comercios, apartamentos y plazas de estacionamiento no se había completado la venta.

Fuente: Anuncio de China Railway Construction Real Estate (unidad: 23.1B de yuanes)

Y este riesgo de colocación se está manifestando gradualmente en China Railway Construction Real Estate. Según datos de Kerui, en 2022, las ventas de alcance total de China Railway Construction Real Estate alcanzaron 128,1 mil millones de yuanes, una caída interanual del 10%; en 2023, la caída se amplió aún más: una reducción interanual del 5% hasta 20k de yuanes.

En los listados de Kerui y CINDO, en 2024, las ventas de alcance total de la empresa cayeron a 96.440 millones de yuanes, saliendo directamente del grupo de los que superan 1 billón. En 2025, las ventas de alcance total fueron 73.340 millones de yuanes, lo que supuso otra caída de 23.100 millones de yuanes.

Y la presión que trae una y otra vez la caída del importe de ventas, seguramente el secretario del comité del Partido y presidente Sun Hongjun, quien lidera la empresa, lo entiende mejor que nadie; y lo mismo sucede con Chen Jianjun, secretario adjunto del comité del Partido, gerente general y vicepresidente del consejo.

El 23 de marzo de este año, “el primero y el segundo” Sun Hongjun y Chen Jianjun aparecieron simultáneamente en una reunión de China Railway Construction Real Estate: la Conferencia de Trabajo de Operaciones 2026. En la reunión se fijó el tono: salir al exterior, correr tras el mercado, y realizar un esfuerzo total para acelerar el objetivo de operaciones anual.

En términos de negocio, lo que significa es estabilizar la “base” del negocio de desarrollo y construcción de viviendas, aprovechar menos capital para movilizar más proyectos, ampliar rápidamente el negocio de “segunda curva de crecimiento” de activos ligeros, y, mediante un desarrollo efectivo, formar efectos de escala; además, esforzarse al máximo para cultivar negocios emergentes y nuevos, y concretarlos con mayor rapidez.

En pocas palabras, para lograr escala, China Railway Construction Real Estate aún necesita acelerar.

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Sun Hongjun, menos de 2 años como presidente: pérdidas de 3.100 millones en utilidades en 2025

Para China Railway Construction Real Estate, 2024 fue un punto de inflexión importante.

A finales de julio de ese año, China Railway Construction Real Estate anunció que, debido a cambios en sus funciones laborales, Li Xinglong dejó de desempeñar los cargos de presidente y secretario del comité del Partido de la empresa; en ese momento no se nombró simultáneamente un nuevo presidente.

Hasta septiembre de 2024, el accionista controlador China Railway Construction emitió una notificación: Sun Hongjun asumiría el cargo de secretario del comité del Partido y presidente de la empresa.

Según información pública, Sun Hongjun fue asignado desde la empresa hermana de China Railway Construction Real Estate, donde había trabajado durante mucho tiempo en China Railway Construction Group.

Figura / Anuncio de China Railway Construction Real Estate

Lo que vale la pena señalar es que, antes de esto, las dos anteriores presidentes de la empresa, Wu Shiyan y Li Xinglong, se formaron durante muchos años en China Railway Construction Real Estate, y ascendieron gradualmente para convertirse en gerente general y presidente. En el periodo de más de 1 mes en que el cargo de presidente estuvo vacante, el gerente general y secretario adjunto del comité del Partido, así como vicepresidente del consejo, Chen Jianjun, se encargó de dirigir los trabajos en general; sin embargo, no dio un paso más.

Entonces, ¿por qué el nombramiento de presidente de China Railway Construction Real Estate rompió con la práctica interna de promoción? ¿Fue porque el accionista controlador no quedó satisfecho con el desempeño de la empresa en el pasado, o había otros arreglos? Después de que Sun Hongjun asumiera el cargo, ¿el accionista controlador planteó nuevos requisitos de desempeño? Con respecto a esto, “Chuangye Zui Qianxian” intentó indagar con el área de China Railway Construction Real Estate, pero hasta la fecha de publicación no recibió respuesta.

Pero por los resultados, después de que Sun Hongjun asumió el cargo, coincidiendo con el periodo de valle del mercado inmobiliario, el desempeño de China Railway Construction Real Estate no solo no creció, sino que se desplomó.

Desde el lado de las ventas, según datos de Kerui, en 2024 las ventas de China Railway Construction Real Estate cayeron directamente fuera del grupo de los que superan 1 billón; y en 2025, cayeron aún más, en más de 20.000 millones de yuanes.

Esto llevó directamente a la caída de los ingresos y las utilidades. Los datos divulgados por China Railway Construction Real Estate muestran que en 2024 la empresa logró ingresos de 46.646 millones de yuanes, una caída interanual del 26%; el beneficio neto atribuible a la matriz fue de 5,3959 millones de yuanes, una caída interanual del 95% (en términos comparativos).

Figura / Anuncio de China Railway Construction Real Estate

En comparación con las magras utilidades que obtuvo China Railway Construction Real Estate, algunos accionistas minoritarios lograron resultados considerables. China Railway Construction Real Estate divulgó que en 2024 los accionistas minoritarios se llevaron utilidades de hasta 1.236 millones de yuanes.

Además, según los datos del informe financiero de la empresa matriz China Railway Construction, en 2025 China Railway Construction Real Estate logró ingresos de 46.466 millones de yuanes, ligeramente inferiores a los del mismo periodo de 2024; su beneficio neto fue una pérdida de 3.135 millones de yuanes, pasando directamente de utilidades a pérdidas. (Nota del editor: en 2024, la empresa obtuvo una utilidad neta de 1.242 millones de yuanes.)

Pero “Chuangye Zui Qianxian” observó que, en el estado financiero de tercer trimestre de 2025 de China Railway Construction Real Estate, sus ingresos de los primeros nueve meses de 2025 fueron de 14.354 millones de yuanes; si se compara, la empresa logró aproximadamente 32.100 millones de yuanes de ingresos en el cuarto trimestre de 2025. Esta gran diferencia realmente sorprende al mercado. (Nota del editor: el informe trimestral de China Railway Construction 2025 de tercer trimestre no divulgó los datos de ingresos de China Railway Construction Real Estate.)

Figura / Estado financiero del tercer trimestre de 2025 de China Railway Construction Real Estate (unidad: yuanes)

Entonces, ¿cuál es la causa de que China Railway Construction Real Estate generara una pérdida de utilidades en 2025? En el contexto de que los accionistas minoritarios se llevaran utilidades cuantiosas, ¿se consideró reducir la proporción de “operación por cuenta de los minoritarios”? ¿Cómo logró la empresa ingresos de más de 30.000 millones de yuanes en el cuarto trimestre? La diferencia entre los datos de ingresos del tercer trimestre y del cuarto trimestre es tan grande; ¿cuál es la razón exacta?

Al respecto, “Chuangye Zui Qianxian” intentó indagar con China Railway Construction Real Estate, pero hasta la fecha de publicación no recibió respuesta.

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Brecha de fondos a corto plazo superior a 20.000 millones; el inventario alcanza 146.100 millones

Tres días antes de la celebración de la Conferencia de Trabajo de Operaciones 2026, China Railway Construction Real Estate primero celebró una reunión de trabajo financiero. En la reunión se estableció claramente que en 2026 se debe continuar con la reducción de costos y aumento de la eficiencia, y garantizar a toda costa la seguridad de la cadena de fondos.

Esto se debe en gran medida a la pesada presión de capital a la que se enfrenta actualmente China Railway Construction Real Estate.

Al 30 de septiembre de 2025, las obligaciones con intereses de la empresa alcanzaban 87.461 millones de yuanes. De ese total, las obligaciones con intereses con vencimiento en un año sumaban 32.134 millones de yuanes. Además, también había 15.939 millones de yuanes en cuentas por pagar.

En el mismo periodo, los fondos monetarios de la empresa eran solo 11.554 millones de yuanes. Si se calcula de manera aproximada solo con fondos monetarios y obligaciones con intereses con vencimiento en un año, la brecha de fondos a corto plazo ya supera los 20.000 millones de yuanes.

China Railway Construction Real Estate también admite que, aunque la empresa conserva un volumen relativamente suficiente de fondos monetarios, debido al aumento del tamaño de la deuda que vencerá en el corto plazo, seguirá enfrentando una cierta presión para el pago a corto plazo.

En realidad, la empresa tiene un inventario cuantioso esperando su realización. A finales de septiembre de 2025, el valor en libros del inventario de China Railway Construction Real Estate alcanzaba 146.100 millones de yuanes, lo que representaba el 63,63% de los activos totales.

Si estos inventarios rotaran con mayor rapidez, la empresa también podría recuperar rápidamente el flujo de caja. Pero el problema es que el mercado inmobiliario actual se encuentra en un periodo de ajustes profundos; incluso respaldada por una empresa central, China Railway Construction Real Estate no puede escapar al impacto provocado por el entorno del mercado, lo que se puede ver, en parte, en la caída frecuente de sus ingresos por ventas.

Para aliviar la presión de fondos, la empresa, desde el inicio de 2026, ha estado intentando acelerar la financiación.

El 10 de marzo, China Railway Construction Real Estate publicó un anuncio sobre la finalización de la emisión de bonos corporativos por 2.340 millones de yuanes, con una tasa de cupón del 2,76%. De esos bonos, las partes relacionadas de la empresa suscribieron 330 millones de yuanes. Según el plan, esta emisión se utilizaría en su totalidad para canjear el principal de dos bonos corporativos de los que vencen en 2026.

Antes de esto, en febrero, la empresa también emitió pagarés de mediano plazo por 1.010 millones de yuanes, con una tasa del 2,43%; se planeaba utilizarlos en su totalidad para canjear el capital propio de la empresa para pagar “23 Railway Construction Real Estate MTN001”.

Figura / Anuncio de China Railway Construction Real Estate

En el periodo de caída del sector inmobiliario, mantener la capacidad de financiación de China Railway Construction Real Estate no es fácil. Sin embargo, ¿aumentar continuamente la financiación agravará aún más la presión de pago? ¿Cómo se resolverá la brecha actual de fondos a corto plazo? ¿El accionista controlador China Railway Construction respaldará con acciones propias? Al respecto, “Chuangye Zui Qianxian” intentó indagar con China Railway Construction Real Estate, pero hasta la fecha de publicación no recibió respuesta.

En realidad, en el año que acaba de pasar, la empresa matriz China Railway Construction también enfrentó presión por desempeño. En 2025, el grupo logró ingresos de 1,03 billones de yuanes, una caída interanual del 3,50%; el beneficio neto atribuible a la matriz fue de 18.363 millones de yuanes, una caída interanual del 17,34%.

Figura / Informe financiero 2025 de China Railway Construction

En el informe financiero 2025, el presidente de China Railway Construction, Dai Hegen, aclaró que 2026 es el año de inicio del “Decimoquinto Plan Quinquenal” (quinquenio), y también el año clave para que China Railway Construction acelere la transformación y modernización, mejore integralmente calidad y eficiencia, y avance hacia “mejorar y ser más fuerte y mejor”. Se requiere un esfuerzo total para asegurar que “el primer combate del inicio del Decimoquinto Plan Quinquenal” sea un éxito seguro.

En esta “guerra de asegurar el triunfo”, es de esperar que China Railway Construction no quiera entregar nuevamente un “informe de resultados” de doble caída de ingresos y utilidades en 2026; y si China Railway Construction Real Estate, que ha caído en pérdidas, puede no convertirse en un lastre, dependerá de la respuesta que entregue Sun Hongjun.

*Nota: Las imágenes principales del artículo y las imágenes sin firma provienen del sitio web oficial de China Railway Construction.

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