El propietario vendió la vivienda por 400.000, el comprador la revendió después de una reforma por 698.000; el segundo comprador demandó alegando que, en el techo, había una fuga de una tubería de desagüe. En primera instancia se dictaminó que el propietario era responsable, con una condena cercana a los 800.000.

问AI · ¿Cómo determina el tribunal si el propietario original ocultó una fuga de tuberías y eso constituye fraude?

“Vendí mi casa solo por 400.000 yuanes, pero en primera instancia el tribunal me condenó a asumir sola una responsabilidad de aproximadamente 800.000 yuanes, como si la casa desapareciera.” Recientemente, la señora Wu, de Wanzhou, Chongqing, llamó a la línea de noticias de Huashangbao, Feng News, 029-88880000, diciendo que no estaban de acuerdo con el fallo de primera instancia y que ya habían presentado una apelación.

Venta de la vivienda —

El propietario vende un piso escolar de 154 metros cuadrados por 400.000 yuanes; la mujer lo compra, lo reacondiciona y luego lo revende por 698.000

La señora Wu es residente de Wanzhou, Chongqing. Explicó que, en 2008, su familia compró una vivienda escolar en Baiyan, en la calle Yizhi (White Rock Branch Road) en Wanzhou: “Está cerca de Gao Suntang en Wanzhou. Allí se encuentran los mejores colegios y jardines de infancia de todo el distrito. En ese momento, la propiedad estaba registrada a nombre de mi esposo y de mi hijo; el piso era el segundo; y el área es de aproximadamente 154 metros cuadrados”.

Dijo al reportero de Huashangbao, Feng News, que la vivienda se construyó en 1998; cuando la compraron era una unidad “en bruto” (sin acabados). Posteriormente la alquilaron a terceros para que montaran un salón de belleza y un hotel. En mayo de 2024, al mudarse, querían vender la vivienda.

El 10 de septiembre de ese mismo año, la señora Wu vendió a la señora Zhu la vivienda por 400.000 yuanes a través de un intermediario: “Después de que firmamos el contrato de compraventa, ella pagó ese dinero a nosotros, pero a su solicitud la propiedad no se tramitó temporalmente el registro de traspaso. Pasados más de dos meses, después de remodelarla de nuevo, la vendió a una mujer a un precio de 698.000 yuanes a través de (persona X)”.

El 25 de noviembre de 2024, el esposo y el hijo de la señora Wu, como parte A, encargaron que la señora Zhu y como parte B (persona X) firmaran el “Contrato de Compraventa de Bienes Raíces — Mediante Intermediación — Operación Efectuada”, en el que se acordó que la parte A vendería la vivienda, en su estado actual, por unidades de cada piso, a la parte B. La parte A garantizaba que la propiedad del bien que se vendía era clara y que los trámites eran legales; que ya contaban con el consentimiento de los copropietarios; y que tenían derecho legal a disponer de la vivienda. “La parte B ya ha revisado de manera integral y comprendido claramente toda la situación de la vivienda y no tiene objeciones, y decide comprar esa vivienda”.

“(persona X) pagó 198.000 yuanes como pago inicial a la señora Zhu, y los 500.000 yuanes del préstamo hipotecario del banco se transfirieron a nuestras cuentas.” La señora Wu explicó que, de inmediato, transfirieron esos 500.000 yuanes a la señora Zhu en dos ocasiones: “En realidad, lo que nuestra familia obtuvo por la venta fue esos 400.000 yuanes”.

El 27 de diciembre de ese mismo año, la vivienda fue registrada oficialmente a nombre de (persona X).

Sucedió lo imprevisto: aproximadamente siete meses después, una citación emitida por el tribunal de Wanzhou hizo que el caso diera un giro.

Demanda —

(persona X) alega que ocultaron que el techo del salón tenía una fuga de la tubería de aguas residuales con mal olor, y exige devolución total del dinero y compensación por pérdidas

En julio de 2025, (persona X) presentó una demanda ante el Tribunal del Distrito de Wanzhou de Chongqing, listando como demandados a, entre otros, el esposo y el hijo de la señora Wu, que actuaban como parte A, y a la señora Zhu.

En su escrito de demanda, (persona X) afirmó que, por medio de la intermediación de una empresa, compró a la señora Wu esa vivienda. Pagó a la señora Zhu el precio de compra de 198.000 yuanes, pagó la tarifa de servicio del intermediario de 10.000 yuanes y, utilizando la vivienda como garantía, tramitó un préstamo de compra de 500.000 yuanes con la Sucursal de Wanzhou del Agricultural Bank of China (ABC); cada mes ella lo reembolsa.

Dijo que recientemente descubrió que la tubería principal de evacuación de excrementos y aguas residuales del edificio donde está la vivienda se encuentra justo encima del techo del salón de la casa, y que la tubería de evacuación tenía fugas y estaba acompañada de mal olor, lo que le impedía alojarse de manera normal.

Alega que la parte A y demandados como la señora Zhu ocultaron deliberadamente hechos importantes que podían afectar la transacción de la vivienda durante el proceso de compraventa, haciendo que ella firmara el contrato de compraventa por fraude, lo que vulneró gravemente sus derechos e intereses legítimos.

(persona X) solicitó al tribunal rescindir el contrato “de transacción de intermediación inmobiliaria” y pidió que la parte A y la señora Zhu devolvieran el pago inicial de compra y pagaran los intereses correspondientes; además, pidió devolver el monto del préstamo hipotecario de 500.000 yuanes y, provisionalmente, pagar intereses por 84.9196 mil yuanes. Además, pidió pagar impuestos de traspaso por 26.979 mil yuanes, así como la tarifa de intermediación y los honorarios de abogado correspondientes, totalizando cerca de 800.000 yuanes.

Defensa —

El problema de la vivienda del caso se debía al diseño del promotor; el vendedor no ocultó intencionalmente; solicitan desestimar

Durante el juicio, la parte de la señora Wu sostuvo principalmente que la tubería de drenaje y aguas residuales involucrada en la vivienda del caso era un diseño original del promotor. Alegaron que no ocultaron ningún hecho. La ubicación y estructura de la tubería de la vivienda estaban unificadas y planificadas y construidas por el promotor. Ellos no tenían conocimientos profesionales de arquitectura, por lo que no podían prever los riesgos y problemas relacionados con las tuberías. En el proceso de la transacción, informaron con veracidad el estado actual de la vivienda. Además, la señora Zhu ya remodeló la vivienda. Ellos no ocultaron deliberadamente información conocida. El supuesto problema de la fuga de tuberías existía después de la entrega, por lo que no deberían asumir una responsabilidad importante de calidad. El demandante (persona X) no puede inferir que la vivienda del caso tiene problemas graves de calidad a partir de que la propiedad común alguna vez tuvo filtraciones. La vivienda del caso es de segunda mano; conforme a la normativa legal, el período de garantía de las tuberías de suministro y drenaje de agua y alcantarillado es solo de dos años.

También alegaron que, durante la compraventa de la vivienda, solo cobraron los 400.000 yuanes del precio de compra pagados por la señora Zhu en ese momento; el resto de los importes pertenecía completamente a la señora Zhu. “No hay fraude en la transacción; el contrato de compraventa no tiene supuestos legales que permitan la rescisión; la propiedad ya fue transferida y la transacción terminó; los derechos reales se han confirmado. Según lo acordado en el contrato, cada parte ya ha cumplido los derechos y obligaciones que debía cumplir. El demandante (persona X), como persona con plena capacidad civil, al realizar la compra debería haber tomado la decisión después de reconocer el estado de la vivienda. Además, el derecho de rescisión en este caso ya superó el plazo de prescripción. Solicitamos que el tribunal desestime todas las pretensiones del demandante.”

La señora Zhu, como demandada, defendió que el primer punto del contrato establecía que el demandante compró la vivienda después de considerarlo detenidamente. A la fecha, la compraventa se completó y la vivienda ya fue transferida. Ahora no sabe por qué se arrepiente, por lo que su solicitud no debe ser apoyada.

La señora Zhu también defendió que la tubería mencionada por el demandante se había formado históricamente; cuando se compró, ya era así. Ella también no movió nada durante su remodelación. El antiguo titular de los derechos de la vivienda no informó la situación de filtración. “Después de revisar en el sitio, no es cierto que la fuga de tubería mencionada por el demandante venga acompañada de mal olor. Ese caso no constituye un supuesto legal de rescisión como un error grave o fraude, ni constituye incumplimiento fundamental. Solicitamos desestimar su demanda.”

Sentencia —

El propietario ocultó deliberadamente la situación real de la vivienda del caso con intención de fraude; se le condena a asumir una responsabilidad de aproximadamente 800.000 yuanes

El Tribunal del Distrito de Wanzhou estableció los hechos relevantes durante el juicio, y además señaló que, en ese momento, la señora Wu (vendedora) y la señora Zhu (compradora), mediante intermediación de una determinada empresa intermediaria, firmaron un contrato: “Este inmueble es una transacción de segunda mano; el precio final de la compraventa fue de 400.000 yuanes. El vendedor entregó al comprador para su uso conforme al estado real que el comprador comprobó en el lugar. Después de que la señora Zhu compró la vivienda del caso, realizó remodelaciones interiores”.

El tribunal también estableció que el 14 de septiembre de 2024, la familia de la vendedora señora Wu y la señora Zhu hicieron un documento notarial en la Notaría de Yu Bo de Chongqing. El contenido era que, por ser la vendedora demasiado ocupada con asuntos y por no convenirle acudir personalmente al Centro de Registro de Bienes Inmuebles para tramitar el registro de traspaso, autorizaba específicamente a la señora Zhu para tramitar lo siguiente: firmar el “Contrato de Compraventa de Vivienda” y el contrato de firma en línea con el segundo comprador; gestionar los trámites relacionados con el registro de compraventa y traspaso de los derechos sobre la vivienda; pagar y solicitar exenciones de impuestos y cargos relacionados; y firmar los documentos y contratos pertinentes.

El Tribunal del Distrito de Wanzhou señaló que, tras la inspección en el lugar durante el juicio, la base de la vivienda (instalación inicial) era completamente nueva, y en todo el techo del salón la instalación de techo suspendido era nueva. Después de abrir el techo, en la parte superior del techo del comedor y sala, cerca de la puerta de entrada, había una tubería de desagüe que corresponde a todo el edificio. La tubería de desagüe giraba allí; la tubería era relativamente vieja y con muchas manchas. El techo en el punto donde estaba la tubería se había tornado negro, y además había una lámina plástica alrededor de la tubería.

El punto focal más importante de este caso en el juicio fue si el contrato de compraventa de la vivienda del caso constituía fraude.

El Tribunal del Distrito de Wanzhou también estableció que en 2024, la administración de la propiedad (property management) había demandado al dueño del hotel de la vivienda alquilada a la señora Wu por impago de las tarifas de administración. En el juicio, la otra parte declaró: “Como hubo fugas en la tubería principal de aguas residuales y eso causó pérdidas a mi hotel, por eso no pagué la tarifa de la propiedad”. Más tarde, este asunto se resolvió con éxito mediante una mediación.

Sin embargo, un recibo de informe policial emitido por la comisaría Hongguang del distrito de Wanzhou, del que da fe la señora Wu, muestra que alrededor de las 15:00 del 4 de abril de 2024 ella reportó que había tenido una disputa con el dueño del hotel por el tema del alquiler del inmueble; después, la policía tramitó una mediación.

En este juicio, el Tribunal del Distrito de Wanzhou sostuvo que, de acuerdo con la inspección en el lugar y con el documento de mediación civil del que se habla entre la propiedad y el dueño del hotel, se pudo comprobar el hecho de la fuga en la tubería de desagüe por encima del techo del comedor y la sala. La señora Zhu, como apoderada designada por la vendedora, a sabiendas de que la tubería de desagüe de todo el edificio se encontraba por encima del techo del comedor y la sala y estaba filtrando, mediante una remodelación de “puesta a nuevo” y cubriendo la tubería con una lámina plástica ocultó la situación real de la vivienda del caso, con intención de fraude y ejecutando conductas fraudulentas. Al firmar el contrato, la señora Zhu no informó verazmente al demandante la situación real de la vivienda. Eso llevó a que el demandante firmara el contrato de transacción de la vivienda del caso sin saberlo; esa conducta constituye fraude.

El Tribunal del Distrito de Wanzhou también consideró que, cuando el demandante (persona X) pidió que la señora Zhu asumiera una obligación conjunta de pago, ya que todas las conductas de la señora Zhu fueron realizadas en calidad de apoderada encargada por la vendedora y la señora Zhu no era la contraparte del contrato, la pretensión del demandante no tenía fundamento fáctico y jurídico.

El 4 de enero de 2026, el Tribunal del Distrito de Wanzhou emitió sentencia en primera instancia. Dijo que se rescinde el contrato firmado por el demandante (persona X) con la familia de la propietaria señora Wu y la empresa intermediaria; se condena a que la vendedora señora Wu devuelva al demandante (persona X) el pago de 698.000 yuanes por la compra de la vivienda, y pague los intereses por ocupación de fondos, además de pagar los impuestos de traspaso y las tarifas de intermediación y honorarios de abogado.

“En primera instancia el Tribunal del Distrito de Wanzhou nos exigió devolver solos esos 698.000 yuanes, más intereses y otros costos, total como unos 800.000 yuanes.” La señora Wu se atragantó al cuestionarlo: “¿Entonces no es que el fallo nos obliga a entregar de manos de la familia esa vivienda de 400.000 yuanes como si fuera un regalo?”

Dijo que después de la sentencia de primera instancia, solicitaron que el Tribunal del Distrito de Wanzhou les diera una respuesta por escrito. “Presentamos 14 puntos, pero a la fecha no han dado ninguna respuesta por escrito.”

El 6 de abril por la tarde, el periodista de Huashangbao, Feng News, contactó al juez de primera instancia Liu por medio de lo anterior; ella no respondió directamente.

Apelación —

No informar “filtración histórica” no tiene base legal para constituir fraude; el documento de mediación civil no puede servir como base para decidir el caso

La señora Wu dijo que no estaban de acuerdo con el resultado del fallo de primera instancia y por eso apelaron ante el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Chongqing, alegando que en primera instancia los hechos se determinaron de manera poco clara, se aplicó incorrectamente la ley y que eso dañó gravemente sus derechos e intereses legítimos.

Al apelar, consideraron que el fallo de primera instancia determinó que ellos cometieron fraude por no informar “filtración histórica”, y eso no tiene base legal.

La señora Wu dijo que, para un rastro histórico que ya ha sido reparado y que no afecta el uso, especialmente el rastro causado por filtración en zonas comunes, no tienen un deber legal de notificación activa, y tampoco tienen intención de ocultar. En primera instancia no se averiguó si hubo filtración en el pasado o si es filtración actual; si se trataba de filtración de excrementos o de filtración; si era filtración a largo plazo o filtración a corto plazo; si era filtración en zona común o filtración causada por un problema de calidad por defecto en sí mismo. La lámina plástica es una medida de impermeabilización en obra, o bien se trata de un medio para ocultar las marcas de filtración. Por ejemplo, el problema de “la lámina plástica”: por su forma, parece que se conectó una tubería; claramente es una medida de impermeabilización, y no es para ocultar nada. Sin embargo, el tribunal de primera instancia lo usó para determinar que había “intención de ocultar las marcas de filtración” y con eso amplificó la filtración como si fuera un fraude.

La señora Wu también dijo que la tubería de desagüe del techo del comedor y sala es la tubería principal del edificio entero. Esa tubería fue un diseño y construcción original del promotor cuando se construyó la vivienda en 1998. No han realizado cambios, por lo que no pueden usar la normativa actual de “diseño de viviendas residenciales” para limitar una vivienda antigua.

En su apelación, la señora Wu también sostuvo que lo que compró (persona X) fue la “vivienda” remodelada por la señora Zhu. Su decisión de compra se basó principalmente en el estado que vio al visitar la vivienda, y no existe relación de causalidad legal con la filtración histórica. El hecho de que su familia no haya obtenido beneficios niega por completo el elemento de fraude “con propósito de apropiación indebida”. (persona X) al ver la vivienda y durante la transacción no cumplió con su deber razonable de cuidado e inspección; por tanto, los correspondientes efectos deben ser asumidos por ella misma. La vivienda del caso es de segunda mano. El contrato establece “entrega en el estado actual”. En la compraventa, la parte compradora (persona X) es una persona con plena capacidad civil, y también tiene un deber de diligencia y examen prudente. Durante múltiples visitas y recepciones, no planteó ninguna objeción sobre la calidad de la vivienda. Si ella consideraba que el problema de la filtración era crucial, tenía plena capacidad para descubrir las huellas correspondientes mediante una inspección cuidadosa o contratando instituciones profesionales para realizar pruebas. “Ella misma descuidó la inspección y no tiene derecho a culpar por completo a nuestra familia.”

Además, en su apelación, la señora Wu también dijo que el artículo 107 de la “Interpretación Judicial sobre la Ley de Procedimiento Civil” establece que, cuando las partes hacen concesiones para llegar a un acuerdo de mediación o un acuerdo transaccional, los hechos reconocidos no se pueden usar posteriormente como base desfavorable para ellas en el subsiguiente litigio. Con base en ello, lo dicho en la sentencia de primera instancia sobre el dueño del hotel no puede usarse como base para determinar los hechos del caso. Eso era un reconocimiento para alcanzar la mediación, no puede afectar el reconocimiento de hechos en otros casos; sin verificación por parte del tribunal popular, no puede usarse como hechos reconocidos en otros casos.

La señora Wu pidió al tribunal de segunda instancia que revoque la sentencia de primera instancia, que devuelva el caso para nuevo juicio o que, conforme a la ley, cambie la decisión y desestime todas las pretensiones del demandante (persona X) presentadas en primera instancia: “Si no se puede revocar el ‘Contrato de compraventa de viviendas’, solicito que se agregue legalmente a la señora Zhu como tercero, y que se dicte un nuevo fallo para que ella asuma toda la responsabilidad; o que ella nos devuelva el pago de 698.000 yuanes por la compra que nosotros cobramos, y asuma la responsabilidad por todas las pérdidas correspondientes, etc.”

Periodista de Huashangbao, Feng News: Huang Ping · Editor: Liu Mengyu

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