"¿De qué sirve hablar si subió 500k en una noche?" El mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái ahora presenta vendedores que aumentan significativamente los precios, y los compradores ya no aceptan.

¿Preguntar a la IA · En medio de la recuperación del mercado, la estrategia de subir precios, es contraproducente?

Xiaoyu, programador de Zhangjiang, lleva casi un año mirando un departamento en el barrio donde alquila en Jiáoqiao. El precio total supera los 7 millones de yuanes. Planeaba ver el inmueble durante las vacaciones por el Festival Qingming, pero al abrir la app vio esto: de inmediato saltó en 8B. “¿Entonces cómo se puede negociar?”, dijo.

No es un caso aislado. Después de que se publicaran las “Nuevas Siete Medidas” para el mercado inmobiliario de Shanghái, en marzo el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano alcanzó un máximo en 5 años. Muchos compradores se mostraron ansiosos. Durante las vacaciones del Festival Qingming, la primavera estaba en su mejor momento y era un buen periodo para visitar propiedades. Pero algunos compradores descubrieron que las viviendas que les interesaban, o bien subían de precio de repente, o bien simplemente no se podían negociar.

La señora Xia vio una vivienda en la zona suburbana, un piso antiguo de menos de 100 metros cuadrados. La noche anterior acababan de hablar de un precio de 2 millones. Al día siguiente, el vendedor se plantó y lo subió a 2,05 millones. Con una mezcla de llanto y risa, dijo: “Pensé que, con la situación actual del mercado, la mayoría de los propietarios bajarían precios para vender. Ahora suben precios; ¿es para ‘cubrir’ la salida del inventario del vecino?”. Después cambió de objetivo y logró comprar una vivienda antigua construida en 1995, con una superficie edificada de 93 metros cuadrados; el precio de compraventa fue de 1,9 millones.

Xiao Xu es un “shanghái de largo tiempo” recién graduado con 3 años de experiencia. Antes de Año Nuevo, miró un “piso antiguo y pequeño” en el distrito de Putuo. Quería aprovechar las vacaciones para negociar el precio, pero aún ni había dicho palabra, cuando el vendedor subió 150k. Incapaz, publicó para pedir ayuda: “La diferencia con las expectativas psicológicas del propietario es de 150k. ¿Qué técnicas de negociación hay?”

Publicaciones de ayuda en redes sociales.

Los datos también reflejan el cambio de mentalidad de los vendedores. En marzo, el precio medio publicado de las viviendas de segunda mano en Shanghái subió levemente mes a mes en 0,08%, poniendo fin a la caída consecutiva de 33 meses.

Muchos vendedores reavivaron sus expectativas de subir precios. Un agente inmobiliario informó que desde marzo, en varios distritos de Shanghái aparecieron casos en los que los vendedores subían precios y retenían para “aprovechar” (no vender de inmediato). Previamente se había cerrado un precio, pero luego hubo arrepentimiento temporal; en varios complejos residenciales populares, directamente se ajustó al alza entre 100k y 500k. Incluso hubo quien pausó la publicación de su vivienda y observó el mercado.

Se puede entender la mentalidad de los vendedores, pero en la industria, en general, se considera que: en este momento, subir precios quizá no sea la solución óptima.

Lu Wenxi, analista de Zhongyuan Real Estate en Shanghái, señaló que la razón del repunte en el volumen de transacciones de este ciclo no es el inicio de un ciclo general de alza de precios, sino que, con el impulso de la nueva política, se liberó de forma concentrada la demanda rígida acumulada. De las viviendas de segunda mano que se vendieron en marzo, más del 70% tienen un precio total por debajo de 3 millones. Desde el lado de la demanda, el actor principal del mercado sigue siendo el comprador de vivienda para uso propio que tiene un presupuesto limitado y una sensibilidad extrema al precio.

Desde el lado de la oferta, el volumen total de publicaciones en Shanghái aún se mantiene dentro de un rango razonable, no es “imposible conseguir una vivienda”. “Ahora el mercado está ‘caliente’ en las transacciones, no en los precios. El precio solo está dejando de caer y estabilizándose; una subida grande y repentina de precios más bien ahuyentaría directamente a los compradores de demanda rígida, haciendo que la oferta pierda competitividad”. Dijo Lu Wenxi.

Por ejemplo, en Pudong, después de que ambas partes acordaran 5,8 millones para un departamento de dos habitaciones y una sala, el vendedor aumentó temporalmente 80k. El comprador lo dejó pasar y compró de inmediato otro departamento del mismo complejo con el mismo tipo. El vendedor esperó un mes y consiguió al siguiente comprador; finalmente se vendió por 5,72 millones. No solo ganó 80k menos que antes, sino que además pagó costos de tenencia de un mes más.

“Hay que aprovechar la ventana, y que lo mejor es cerrar de inmediato la operación”. Recomendó Lu Wenxi. Para los vendedores, la estrategia óptima es fijar el precio alineándolo con los precios de transacción recientes, sin subir de forma ciega ni arrepentirse temporalmente. Si se encuentra un comprador con verdadera intención, cerrar la operación de forma decisiva y dejar el asunto “resuelto”. Los vendedores que hacen reordenamiento (venden lo antiguo para comprar lo nuevo) también deben captar el ritmo: vender rápido lo viejo y comprar lo nuevo, aprovechando la fase activa del mercado para convertir activos en dinero; no pierdan la oportunidad por esperar una subida de precios.

Suba o no suba, lo decide el vendedor; si se compra o no, lo decide el comprador con sus propios pasos (voto con los pies). Entre esos vendedores con verdadera intención, el ritmo de las transacciones se está acelerando.

Según informó el reportero, en el distrito de Huamu en Pudong, una vivienda de 94 metros cuadrados se vende con sinceridad. El vendedor ajustó el precio tres veces en medio año, bajándolo de 8B a 5,8 millones. Solo durante el periodo de vacaciones del Festival Qingming, se realizaron 9 visitas. En Changzheng, distrito de Putuo, una vivienda de 131 metros cuadrados también ajustó el precio 4 veces en medio año, bajándolo de 8,4 millones a 7,68 millones. Solo durante las vacaciones del Festival Qingming, se realizaron 13 visitas.