¿El mercado inmobiliario se ha estabilizado?

¿Cómo el ajuste de políticas impulsado por la IA ayuda a estabilizar por sí solo el mercado inmobiliario?

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De finales de 2025 a comienzos de 2026, el mercado inmobiliario de Hong Kong mostró primero una fuerte tendencia de rebote: muchos nuevos proyectos se agotaron en el mismo momento de su apertura y los precios se recuperaron de forma evidente, en marcado contraste con el panorama deprimido del año pasado. Al mismo tiempo, el mercado inmobiliario en las principales ciudades de China también mostró señales iniciales de estabilización. En febrero, el precio de la vivienda nueva de los principales mercados urbanos dejó de caer en términos intermensuales y pasó a mantenerse prácticamente en el mismo nivel; los precios de las viviendas de segunda mano en Pekín y Shanghái también rebotaron de manera sincronizada. Este cambio se produjo cuando las políticas de estímulo adicionales eran relativamente limitadas, y presenta ciertas características de “estabilización espontánea”.

El recalentamiento parcial del sector inmobiliario es el resultado de la optimización continua de las políticas, la mejora marginal del entorno macroeconómico y el ajuste prolongado del propio mercado. Sin embargo, en general, la situación no puede calificarse de optimista; sigue siendo muy evidente la divergencia entre ciudades de distintos niveles y entre el mercado de segunda mano y el de vivienda nueva. Si el futuro del mercado inmobiliario puede lograr una estabilización y recuperación integral dependerá de la reparación del entorno económico fundamental, la mejora continua de los ingresos y expectativas de los residentes, y el progreso de la reducción de inventario existente. ¡Para los detalles, lea el artículo completo!

Por | Shen Jianguang

Publicado inicialmente en FT Chinese.com (25 de marzo)

Últimamente, el mercado inmobiliario de Hong Kong está en un momento especialmente animado: muchos nuevos proyectos se agotan en cuanto abren y, además, básicamente hay que sortear; los precios también han subido de forma evidente, en marcado contraste con el estado deprimido del año pasado. Para colmo, el mercado inmobiliario de las principales ciudades de China también muestra algunas señales preliminares de estabilización y recuperación. En febrero, el precio de la vivienda nueva de los principales mercados urbanos, en términos intermensuales, pasó de la caída anterior a mantenerse prácticamente sin cambios; los precios de las viviendas de segunda mano en Pekín y Shanghái también registraron al mismo tiempo un rebote. Más importante aún, este cambio se produjo sin que en el periodo reciente hubiera políticas de estímulo inmobiliario adicionales particularmente evidentes (la política más reciente en Shanghái para relajar aún más el sector inmobiliario se publicó a finales de febrero), lo que sugiere cierto matiz de “estabilización espontánea”. Para el mercado inmobiliario chino, que ha atravesado un ajuste durante mucho tiempo, esto sin duda es una señal positiva que merece atención.

A juicio del autor, las señales positivas que aparecen en áreas puntuales del mercado inmobiliario chino son el resultado del ajuste de políticas, de la mejora del entorno de fundamentos macroeconómicos y de los ajustes profundos del propio sector inmobiliario. Sin embargo, para el conjunto del mercado inmobiliario chino, la situación sigue siendo difícil de describir como optimista: la divergencia entre las ciudades de mayor nivel y las demás sigue siendo muy marcada, y también existen diferencias considerables entre los mercados de segunda mano y de vivienda nueva. En el contexto de la desaceleración de la tasa de urbanización en China y de que el inventario de viviendas nuevas, en general, aún se mantiene alto, el autor considera que, para que el mercado inmobiliario chino, especialmente el de primera vivienda, estrechamente relacionado con la inversión y el crecimiento, logre realmente estabilizarse y recuperarse, depende de si los fundamentos económicos pueden seguir calentándose y si los ingresos y las expectativas de los residentes pueden seguir mejorando de forma sostenida.

¿Por qué aparecen señales positivas en el mercado inmobiliario?

Desde la segunda mitad de 2021, el mercado inmobiliario de China entró en una etapa de ajuste de largo ciclo. En los precios de las viviendas de 70 ciudades, salvo por el hecho de que se estabilizaron temporalmente a comienzos de 2023 debido al fin del impacto de la epidemia y a finales de 2024 debido al estímulo integral de políticas “926”, en términos generales siguieron cayendo de manera sostenida. Incluso en las principales ciudades, la estabilización endógena observada en febrero resulta especialmente valiosa. A juicio del autor, la mejora marginal en los precios inmobiliarios actuales se debe, al menos, a tres razones principales:

Primero, el ajuste continuo de las políticas inmobiliarias crea condiciones para estabilizar progresivamente el mercado. En los últimos dos o tres años, la orientación de las políticas inmobiliarias ha pasado de enfatizar en el pasado “evitar que los precios de la vivienda suban demasiado rápido” a “impulsar el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario”. En torno a este objetivo, el Banco Popular de China ha reducido en varias ocasiones los costos de financiación mediante rebajas del coeficiente de reservas (RRR) y recortes de tipos, además de bajar los tipos de interés de los préstamos hipotecarios para vivienda y los tipos de préstamos del fondo de previsión para vivienda. Al mismo tiempo, en distintas localidades se han realizado varios rondas de optimización y ajustes en materias como la limitación de compras, las restricciones de préstamos, la proporción de pago inicial y los tipos de interés de los préstamos para vivienda. Algunas ciudades también han lanzado medidas como “intercambiar lo viejo por lo nuevo” y reducir impuestos y tasas de transacción para estimular la demanda.

Además, el gobierno central sigue transmitiendo señales para “frenar la caída y recuperar la estabilidad” del mercado inmobiliario; algunas regiones han comenzado a explorar la adquisición de inventarios de viviendas comerciales existentes para fines de vivienda de carácter garantizado o vivienda de alquiler, con el fin de acelerar la digestión del inventario. En los documentos recientemente publicados sobre políticas de suelo, como los de el Ministerio de Recursos Naturales, se planteó además que “la nueva construcción de suelo debe priorizar la ejecución de proyectos importantes y el desarrollo de asuntos relacionados con el sustento de la población, y, en principio, no se utilizará para el desarrollo de bienes inmuebles de carácter comercial”, con el objetivo de contener la oferta de nueva vivienda. A juicio del autor, el ajuste continuo de políticas ha ido formando una fuerza conjunta, lo cual ayuda a mejorar las expectativas del mercado y a estabilizar los precios.

En segundo lugar, también se observan algunos indicios de mejora en el entorno macroeconómico. En 2025, el crecimiento económico de China alcanzó el 5%, en general mejor que lo que esperaba el mercado de manera consistente. Los datos económicos recién publicados de enero a febrero de 2026 también presentan muchos puntos destacados; incluso sin considerar el alto crecimiento de las exportaciones logrado porque la Fiesta de la Primavera se celebró más tarde, se observa que el crecimiento de la inversión en activos fijos pasó de negativo a positivo y que el crecimiento interanual de las ventas minoristas de bienes de consumo sociales rebotó, superando las expectativas.

Con el apoyo del crecimiento económico, también se produjo un cierto recalentamiento en el nivel de precios de China. Por ejemplo, el CPI de los servicios, en comparación interanual, pasó de seguir subiendo desde el 0,2% de septiembre de 2024 hasta alcanzar un crecimiento promedio del 0,9% en enero y febrero de este año, marcando un nuevo máximo desde el inicio de este rebote.

En tercer lugar, el mercado inmobiliario en sí ya ha atravesado un periodo largo de ajuste. En los últimos 4-5 años, el mercado inmobiliario ha experimentado caídas evidentes en varios aspectos, como los precios y la oferta. En cuanto a los precios de las viviendas de segunda mano, según datos de empresas como Zhongyuan Real Estate, muchos precios de viviendas de segunda mano en diversas ciudades ya han bajado entre 30% y 40%. En algunas zonas de las principales ciudades, las rentabilidades por alquiler ya han comenzado a recuperarse, e incluso han superado el rendimiento de los bonos del Tesoro de largo plazo. Al mismo tiempo, el inicio de nuevas construcciones inmobiliarias en China ya ha caído más de dos tercios respecto a su máximo, lo cual reduce la oferta de viviendas nuevas.

Las transacciones del mercado de segunda mano también han mostrado señales de recalentamiento, especialmente en las principales ciudades. Por ejemplo, el fin de semana del 14 al 15 de marzo en Shanghái, las operaciones de viviendas de segunda mano alcanzaron 2862 unidades, el mayor nivel en cerca de cinco años. La oferta de viviendas de segunda mano en Pekín y Shanghái también disminuyó de forma evidente desde niveles altos; por ejemplo, el número de viviendas listadas en Lianjia en Shanghái es actualmente de alrededor de 80.000 unidades, lo que supone 30.000 menos que el máximo histórico. En Pekín, las viviendas listadas por Lianjia también cayeron desde el pico de casi 170.000 unidades hasta alrededor de 140.000 a comienzos de febrero de este año y podrían seguir bajando. Los cambios en la relación oferta-demanda del mercado han reducido, además, la motivación para que los precios sigan cayendo rápidamente.

Desde este punto de vista, que los precios de la vivienda en las principales ciudades muestren algunas señales positivas no es algo fortuito, sino el resultado de la interacción conjunta entre políticas, entorno macroeconómico y el ajuste del propio mercado, y hasta cierto punto refleja el proceso normal de funcionamiento del ciclo económico.

La diferenciación del mercado inmobiliario sigue siendo muy evidente

Aunque en febrero el mercado inmobiliario de China mostró algunas señales positivas, al examinar en detalle los datos, la diferenciación del mercado sigue siendo extremadamente marcada. Los puntos destacados siguen concentrándose principalmente en pocas ciudades y, además, no han llegado a cubrir completamente los mercados de primera y de segunda mano.

Por un lado, el recalentamiento de precios se concentra principalmente en ciudades de nivel alto. Los datos de 70 ciudades muestran que en febrero los precios de la vivienda nueva y de segunda mano en ciudades de segundo nivel y por debajo aún siguen cayendo en términos intermensuales. Por el momento, todavía es difícil determinar cuándo se detendrá la caída. Por ejemplo, en el caso de las viviendas de segunda mano, Pekín y Shanghái son las únicas dos ciudades de todas las que presentan una recuperación del precio en términos intermensuales.

Por otro lado, en comparación con la recuperación de ventas del mercado de segunda mano, las transacciones del mercado de vivienda nueva siguen marcando mínimos históricos, incluso en las principales ciudades. Según datos del National Bureau of Statistics, el área de viviendas de segunda mano firmadas a nivel nacional pasó de 707 millones de m² en 2023 a 737 millones de m² en 2025; la recuperación del volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en las grandes ciudades se hizo aún más evidente. En cambio, en 2025 el área de ventas de viviendas comerciales de primera mano a nivel nacional cayó hasta 730 millones de m², la cuarta caída consecutiva desde el máximo alcanzado en 2021.

Incluso en grandes ciudades como Pekín y Shanghái, el área de ventas de primera mano sigue cayendo. Por ejemplo, en 2025 el área de ventas de inmuebles comerciales en Shanghái fue de 12,2493 millones de m², también marcando un nuevo mínimo desde 2022. En realidad, la debilidad del mercado de primera mano también afecta al mercado de subastas de terrenos. En la subasta de terrenos en Shanghái celebrada el 13 de marzo, de 3 terrenos residenciales, solo 1 se adjudicó con una prima del 6,7%; los otros 2 se adjudicaron al precio base; con ventas poco fluidas pero una presión de inventario que no es baja, los desarrolladores suelen mostrarse bastante cautelosos.

Perspectivas futuras del mercado inmobiliario

Con el mercado inmobiliario todavía marcadamente diferenciado y las señales de mejora concentradas en solo unas pocas grandes ciudades, el autor considera que el mercado inmobiliario chino aún enfrenta grandes desafíos para lograr una recuperación integral, especialmente en el mercado de viviendas nuevas, que está más vinculado a la inversión y el crecimiento. Incluso para el mercado de segunda mano en ciudades de nivel alto, si los fundamentos económicos pueden seguir mejorando sigue siendo la clave para que los precios de la vivienda en esas ciudades toquen fondo de forma real y se estabilicen.

A largo plazo, cuando la población empiece a mostrar crecimiento negativo y la urbanización de China ya haya entrado en una fase tardía, el crecimiento de la demanda inmobiliaria se desacelerará de manera evidente. Por ejemplo, entre 2023 y 2025, el promedio de China en población urbana añadida cada año fue de apenas alrededor de 11 millones, menos de la mitad del crecimiento promedio de 2009 a 2019. El crecimiento del número total de empleos urbanos también se desaceleró de forma igualmente evidente.

Más importante aún, en este momento el nivel de inventario de viviendas de primera mano en China sigue siendo alto. Por ejemplo, al 2 de 2026, el inventario de viviendas de primera mano pendientes de venta publicado por el National Bureau of Statistics es de aproximadamente 430 millones de m², apenas ligeramente por debajo del nivel de antes de la reforma para reducir inventario en el lado de la oferta en 2015. En un contexto de ventas todavía flojas y de que el inventario se mantiene alto, el ajuste del mercado de viviendas de primera mano en China probablemente requiera aún bastante tiempo.

Además, incluso para las principales ciudades y las fuertes ciudades de segundo nivel, si los precios de las viviendas de segunda mano pueden estabilizarse de forma real depende de que la mejora de los fundamentos económicos pueda sostenerse. Además, el problema de la sobrecapacidad no se ha resuelto fundamentalmente; en 2025, la tasa de utilización de la capacidad marcó el nuevo mínimo más bajo desde el inicio del ajuste económico del ciclo actual. Según los datos del National Bureau of Statistics, la mejora de las ganancias de las empresas industriales tampoco es evidente.

En términos generales, a partir de los datos más recientes de precios de las 70 ciudades, el mercado inmobiliario de China ha empezado a mostrar algunos puntos destacados a nivel local. Sin embargo, solo cuando los ingresos y el empleo de los residentes mejoren de manera tangible, y también mejoren las expectativas sobre la economía, junto con la reducción continua del inventario, el mercado inmobiliario de China tendrá la oportunidad de lograr realmente una estabilización.

(El autor es el economista jefe de JD Group)