Temasek y bancos nacionales se unen para desmantelar al gigante hotelero de primer nivel mundial

Recientemente, incluidas siete hoteles del grupo inmobiliario R&F (por ejemplo, el Radisson Carelton de Chengdu y el Hilton de Dalian, etc.) se han subido a plataformas de subastas judiciales, con un importe de salida acumulado de 3.28 mil millones.

Este gran banquete de disposición de activos, iniciado por capital extranjero (Temasek) y por más de una docena de bancos nacionales, ya ha llegado a su clímax.

La caja de efectivo se ha agotado, el presidente está restringido para salir del país, la credibilidad de R&F Properties se ha desmoronado por completo, y además, el regulador exige a los bancos acelerar la disposición de los activos inmobiliarios morosos; el hotel que R&F Properties compró hace 10 años a Wanda ya está casi sin nada.

Encabezado por 865 millones el Radisson Carlton

4 mil millones en activos listos para venderse a cualquier precio

Como el primer Radisson Carlton en el suroeste, el hotel dará inicio a su disposición judicial el 7 de abril con un precio de salida de 865 millones de yuanes.

El principal acreedor de este hotel es el Bank of China (China Merchants Bank) Guangzhou Branch; además, se superponen derechos de deuda en el extranjero relacionados con el fondo de Temasek.

Los créditos del China Merchants Bank provienen principalmente de dos partes: primero, cuando R&F Properties adquirió 77 hoteles de Wanda en 2017 por 19.91B de yuanes, obtuvo parte de los fondos mediante un préstamo sindicando liderado por el China Merchants Bank Guangzhou Branch; el Radisson Carlton de Chengdu, como uno de los activos principales, se incluyó en la lista de garantías de ese préstamo, con un principal de aproximadamente 580 millones de yuanes, con vencimiento en 2027. Sin embargo, debido a que R&F presentó incumplimientos integrales de deuda, ese préstamo ya entró anticipadamente en un procedimiento de disposición de activos morosos.

Segundo, hay incumplimiento de préstamos operativos posteriores. De 2019 a 2021, para respaldar la operación del hotel, R&F, mediante el derecho a ingresos del Radisson Carlton de Chengdu y una segunda hipoteca sobre bienes inmuebles, obtuvo tres nuevos préstamos operativos del China Merchants Bank, con un principal total de 53.3k de yuanes, todos ya vencidos en la primera mitad de 2024.

Y aunque Temasek no es el acreedor hipotecario directo de ese hotel, debido a que en 2024 los 68 hoteles de R&F (incluido el Radisson Carlton de Chengdu) fueron puestos bajo administración por el administrador designado por la Corte Suprema de Hong Kong, Temasek, a través del fondo Seatown, que es el principal tenedor de esa deuda en el extranjero, también tiene derechos de participación relacionados con la disposición del Radisson Carlton de Chengdu.

De acuerdo con el mecanismo de coordinación entre acreedores dentro y fuera del país, después de que el hotel se subaste, el dinero obtenido se usará primero para pagar el crédito con garantía del China Merchants Bank Guangzhou Branch; el remanente se distribuirá proporcionalmente a los acreedores de deuda en el extranjero para cubrir el principal e intereses vencidos de la deuda en el extranjero.

Sumando Chengdu, R&F Properties tiene ahora en anuncio y a punto de subastar siete hoteles; todos son “activos duros”, y el importe total de salida asciende a 3.28 mil millones de yuanes. Concretamente:

1. Hotel Chengdu R&F Radisson Carlton: primer Radisson Carlton en el suroeste, ubicado en el área central de la calle Shuncheng, distrito Qingyang; superficie construida de 4B², 350 habitaciones; la vida útil del terreno llega hasta 2063. Precio de salida: 865 millones de yuanes; depósito: 86,55 millones; apertura de la subasta el 7 de abril. Actualmente ya hay 2171 personas que lo observan, pero aún no hay inscripciones.

2. Hotel Dongguan R&F Wanda Wenhua: ubicado en la zona central de Nancheng, Dongguan; precio de tasación: 320 millones; precio de salida: 224 millones; subasta el 15 de abril; el acreedor es el Construction Bank (China) Dongguan Branch.

3. Paquete de activos de Dalian R&F Hilton + Conrad: este es el mayor objeto de subasta actualmente; incluye dos hoteles de gama alta; precio de tasación: 2.5B; precio de salida: 1.75B; se prevé que empiece a principios de mayo; los acreedores son el fondo de Temasek y el Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) Dalian Branch.

4. Hotel Kunming R&F Wanda Wenhua: precio de tasación: 449 millones; precio de salida: 314 millones; subasta el 30 de marzo; acreedor: el Citic Bank Kunming Branch.

5. Hotel complementario del R&F Plaza de Nanhai, Foshan: precio de tasación: 280 millones; precio de salida: 196 millones; subasta el 10 de abril; acreedor: el Guangzhou Rural Commercial Bank.

6. Hotel complementario del R&F Global Center en Shanghái: precio de tasación: 630 millones; precio de salida: 441 millones; subasta el 20 de abril; acreedor: el Pudong Development Bank Shanghái Branch.

7. Hotel R&F Wanda Jiyahua en Hefei: precio de tasación: 410 millones; precio de salida: 287 millones; subasta el 5 de abril; acreedor: el Bank of Communications Hefei Branch.

A partir de la segunda mitad de 2025, los bancos iniciaron la disposición judicial de 68 hoteles; actualmente ya hay 16 hoteles que se han subido a subasta uno tras otro, y se realiza una “liquidación completa” con una velocidad promedio de vender 1-2 hoteles al mes.

Entre ellos, ya se han cerrado operaciones en siete hoteles: el Wenhua de Changsha, el Wenhua de Zhengzhou, el Wenhua de Quanzhou, el Jiyahua de Wuhan, el Xiyali de Wuxi y el Westin de Hefei, etc.

El Jiyahua de Langfang y el Jiyahua de Ningde todavía están en fase de venta; se espera que, tras una rebaja de precio, reciban una nueva ronda de subastas.

¿Por qué de repente Temasek y los bancos aceleraron la disposición?

Según el informe semestral de 2025 de R&F Properties y el anuncio de incumplimiento de deuda a finales de 2025, al cierre de 2025, el total de préstamos de la empresa asciende a 104.52B de yuanes; de ellos, los préstamos a corto plazo con vencimiento dentro de un año son 97.59B de yuanes. En cuanto al efectivo y equivalentes de efectivo en cuenta (incluidos fondos restringidos), solo hay 3,51 mil millones de yuanes; ni siquiera alcanza para pagar intereses, y mucho menos el principal.

A finales de 2025, el tamaño de la deuda vencida ya llegó a 36.81B de yuanes, de los cuales los préstamos bancarios vencidos representan aproximadamente 14.2B de yuanes, con una proporción cercana a cuatro décimas.

Lo más importante es que el negocio hotelero de R&F no solo no genera ganancias, sino que continúa registrando pérdidas: en 2018 perdió 459 millones de yuanes, en 2019 perdió 1008 millones de yuanes, en 2020 perdió 1427 millones de yuanes, en 2021 perdió 1422 millones de yuanes, y en 2024 incluso perdió 2619 millones de yuanes.

Estos hoteles parecen operar con normalidad, pero el flujo de caja que generan ni siquiera puede cubrir los propios costos operativos; en realidad no pueden usarse para pagar una deuda enorme. Según palabras de un insider bancario: “Ya hemos esperado dos años y no vemos ninguna señal de mejora; si se sigue arrastrando, los activos solo serán cada vez menos valiosos”.

Además, el regulador también ha ejercido una presión intensa sobre los bancos respecto a los activos inmobiliarios morosos.

De acuerdo con el reporte del diario 21st Century Business Herald de octubre del año pasado: “Para los activos morosos garantizados de promotores de alto riesgo (como R&F), después de 1 año de mora, se debe iniciar el procedimiento judicial dentro de los 6 meses”.

El reporte del Securities Times en enero de 2026 también lo confirma: “A partir de la segunda mitad de 2025, el regulador intensificará la supervisión en sitio y exigirá que los bancos gestionen ‘todo lo que se deba disponer’ los préstamos morosos de promotores inmobiliarios de alto riesgo; se prohíbe ocultar o retrasar el riesgo mediante la extensión del vencimiento, pedir prestado para pagar lo anterior (借新还旧) o una clasificación de riesgos inexacta, etc.”

Por último, como acreedor central en el extranjero, la lógica de disposición de Temasek es aún más directa.

Para los fondos en el extranjero, el avance de la reestructuración de la deuda de R&F es lento; existe incertidumbre sobre la disposición de activos dentro del país. En lugar de esperar el plan de reestructuración, es mejor ejecutar la subasta forzosamente directamente mediante el tribunal. Aunque se venda con descuento, permite recuperar fondos lo más rápido posible.

Además, las acciones de Temasek también impulsan a los bancos dentro del país: si estos no actúan con rapidez, podrían enfrentarse al riesgo de que sus activos sean dispuestos prioritariamente por acreedores de deuda en el extranjero y a que su propia deuda no pueda recuperarse en su totalidad; esta es también una razón importante del “co-apalancamiento y subasta coordinada” entre acreedores dentro y fuera del país.

La disposición concentrada puede provocar

“Cuanto más se subasta, más baja; cuanto más baja, más frío”

Según estadísticas del instituto MAdian Research Institute, en la primera mitad de 2025 hubo 259 proyectos de subasta judicial de hoteles en China con montos superiores a diez millones; solo 17 transacciones tuvieron éxito, con una tasa de cierre de apenas 6,3%. Y los hoteles bajo R&F también enfrentan la misma situación: de los 16 hoteles ya subastados, 2 no lograron venderse; los otros 14, aunque 7 se cerraron, dependieron de descuentos sustanciales, con una tasa de descuento promedio de más de 30%.

En este momento, muchos hoteles de gama alta de R&F entran al mercado de forma concentrada, lo que provoca exceso de oferta; las tasas de cierre son débiles y hasta surge un ciclo maligno de “cuanto más se subasta, más baja; cuanto más baja, más frío”.

Esta situación ya está comenzando a afectar las valoraciones de activos hoteleros en la misma zona. Por ejemplo, para hoteles de gama alta en el mercado central de Chengdu, la evaluación de mercado original estaba alrededor de 20k yuanes por m²; pero el precio de salida del Radisson Carlton de Chengdu, convertido, queda en solo 16.2k yuanes por m², aproximadamente 20% por debajo del precio de mercado.

Se ha informado en el sector que ahora, al financiar nuevamente activos hoteleros en Chengdu, Wuhan y otras ciudades, las instituciones financieras toman como referencia los precios de subasta judicial de hoteles de R&F, lo que hace que la valoración total se reduzca y genere presión para la financiación de otros propietarios de hoteles.

Pero a largo plazo, la subasta concentrada de los hoteles de R&F también trae impactos positivos al mercado de activos improductivos: lo más importante es que activa las transacciones de activos especiales de hoteles de gama alta y establece un “ancla” clara de valoración para el mercado.

Antes, como activos de gran peso en activos fijos, los hoteles de gama alta raramente tenían casos de disposición concentrada a gran escala; el mercado carecía de estándares de fijación de precios claros, y los inversores o no se atrevían a entrar, o las ofertas eran caóticas.

Y los 16 hoteles de R&F cubren diferentes ciudades, diferentes marcas y diferentes tamaños; sus precios de transacción en subasta proporcionan una referencia valiosa para el mercado: para hoteles de cinco estrellas en ciudades núcleo en ubicaciones núcleo, las tasas de descuento en subasta judicial suelen estar entre 30% y 40%; en ciudades no núcleo, la tasa de descuento puede ser más alta.

Por ejemplo, el hotel Kunming R&F Wanda Wenhua sale en subasta con descuento de 70%; el paquete de activos Dalian R&F Hilton + Conrad también sale con descuento de 70%. Estos precios se basan en los márgenes de descuento de los hoteles ya adjudicados en lugares como Wuhan y Zhengzhou; no hacen que los acreedores pierdan demasiado y también pueden atraer a inversores con capacidad.

En febrero de 2026, en la subasta de 73 hoteles en el sitio Ali Fa Pai, de las 18 ofertas de nivel de 100 millones de yuanes (un billón de acuerdo con el texto original “亿元级”), 5 se adjudicaron. De ellas, 3 eran hoteles del grupo R&F, lo que indica que las subastas de los hoteles de R&F ya están comenzando a atraer inversores profesionales y a impulsar la actividad de transacciones de activos improductivos de hoteles de gama alta en general.

AMC se hace cargo Innovación en el modelo de disposición

Entre los hoteles adjudicados por R&F, los activos de Henan se hicieron cargo del hotel Zhengzhou R&F Wanda Wenhua a finales de 2025 mediante su filial íntegramente poseída, con el precio de salida como base.

Henan Asset mantuvo el equipo operativo original y además aportó fondos para modernizar habitaciones de hotel y salones de banquetes, introduciendo modalidades integradas de “hotel + convenciones y exposiciones” y “hotel + cultura y turismo”, con el objetivo de mejorar la capacidad de generar ganancias.

Y antes, cuando los bancos disponían activos improductivos tipo hotel, la mayoría era “una sola subasta” (solo subastar y listo), enfocándose en si se podía recuperar efectivo rápidamente sin considerar los problemas operativos posteriores; esto provocó que muchos hoteles, después de la subasta, presentaran una ruptura de operación y casos de retirada de la marca.

Por ello, el modelo de “subasta + operación” se está convirtiendo en la clave para resolver el dilema de la disposición de activos improductivos hoteleros.

Conclusión

En 2017, en el acto de firma de adquisición de los hoteles de Wanda, Li Sixian dijo con gran seguridad: “Somos los ganadores”.

Y en este momento, la cantidad de hoteles que posee R&F ya se ha reducido a 19; comparado con los 93 hoteles en operación que tenía en su punto máximo, en cuatro años se encogió en 80%.

El conteo regresivo de la subasta del Radisson Carlton de Chengdu ya comenzó; los hoteles en lugares como Dalian, Kunming también están por enfrentar una vuelta decisiva del destino.

Con la transferencia de estas propiedades-espina dorsal, está por desaparecer de la escena histórica un imperio hotelero que antes fue brillante; mientras tanto, un nuevo patrón del mercado se está formando en silencio en medio de esta gran subasta.

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