Informe de análisis de la inversión y adquisición de terrenos de las empresas inmobiliarias chinas en el período de enero a marzo de 2026

Introducción

1、La tasa de sobreprecio en las subastas de terrenos cae, acercándose al nivel promedio mensual del mismo trimestre del año pasado

2、La reducción de los umbrales de valor de los activos y de importes se ha estrechado de forma notable, mientras que el umbral de superficie sigue ampliándose

3、Las empresas top 100 en inversión adquieren terrenos por 1596 mil millones de yuanes

4、Menos de un 30% de las promotoras inmobiliarias top 100 tienen terrenos, Yuexiu Property y Poly Development adquieren más de 100 mil millones

5、En el segundo trimestre se mantiene la recuperación del acaparamiento de terrenos de forma localizada, con una actitud de inversión general prudente

Análisis

Preámbulo: En el primer trimestre de 2026, el importe destinado por las promotoras a la adquisición de terrenos interanual se redujo a la mitad, y solo hay menos de un 30% de promotoras que realizan acciones de adquisición de terrenos. La inversión mantiene una postura prudente. Los segmentos clave muestran calor localizado, pero persiste el panorama en las ciudades de tercera y cuarta categoría, que está deprimido; en el segundo trimestre, es posible que se mantenga esta tendencia.

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La tasa de sobreprecio en las subastas de terrenos cae, acercándose al nivel promedio mensual del mismo trimestre del año pasado

En marzo, la tasa promedio de sobreprecio en las subastas de terrenos fue de 3.1%; frente a febrero, bajó 6.1 puntos porcentuales a lo largo de todo el mes. Por un lado, se debe a que el volumen de transacciones de lotes de actualización urbana en ciudades de primera y segunda línea ha aumentado; por otro lado, ha subido la proporción de transacciones en ciudades de tercera y cuarta categoría. Sin embargo, aún hay algunos lotes que mantienen calor localizado, por ejemplo, los terrenos residenciales en el distrito este de Hangzhou, el New Town de Qianjiang Century City, que tuvieron sobreprecios de 51% y 16%, respectivamente.

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La reducción de los umbrales de valor de los activos y de importes se ha estrechado de forma notable, mientras que el umbral de superficie sigue ampliándose

A finales de marzo, el umbral de valor de los nuevos terrenos en reserva para 100 empresas de muestra típicas fue de 10.4 mil millones de yuanes, lo que representa un aumento del 4% respecto al mes anterior y una caída del 11% interanual; la reducción se ha reducido en casi 10 puntos porcentuales frente a enero-febrero. El umbral de precio total para las cien empresas con mejor rendimiento en cuanto a reservas de nuevos terrenos fue de 5.1 mil millones de yuanes, prácticamente en línea con el mismo período del año pasado. De esto se desprende que, después de que se lancen lotes de alta calidad en ciudades núcleo, la iniciativa de las empresas para adquirir terrenos ha mejorado. En comparación, el umbral de superficie de construcción para las cien empresas con mejor rendimiento en cuanto a nuevas reservas cayó a 140 mil m², con una disminución interanual del 18%, ampliándose respecto al mes anterior; combinando la distribución de la adquisición de terrenos de las empresas, el mercado de terrenos de nivel bajo sigue relativamente deprimido.

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Las empresas top 100 en inversión adquieren terrenos por 1596 mil millones de yuanes

Aunque la velocidad de suministro de terrenos ha retomado tras las vacaciones del Año Nuevo, todavía existe una brecha considerable frente a la tendencia de “alta frecuencia y alta calidad” que mostraron múltiples ciudades calientes en el primer trimestre del año pasado. Por lo tanto, en cuanto a la adquisición de terrenos, los valores de los activos, los importes y las superficies de las empresas, en comparación con el mismo período del año anterior, muestran caídas relativamente significativas.

Entre ellas, en las promotoras inmobiliarias top 100, cuya reserva de nuevos terrenos es de mayor tamaño, la suma de los top 100 de valor de los nuevos terrenos, precio total y superficie de construcción fue de 3225 mil millones de yuanes, 1596 mil millones de yuanes y 2397 millones de m², respectivamente. En comparación con enero-febrero, los indicadores de adquisición de terrenos en marzo se recuperaron de forma notable, pero la disminución interanual fue mayor. De enero a marzo, el valor de los activos, el importe y la superficie cayeron interanualmente 48%, 50% y 29%, respectivamente.

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Menos de un 30% de las promotoras inmobiliarias top 100 tienen terrenos, Yuexiu Property y Poly Development adquieren más de 100 mil millones

Al observar el tipo de empresas que adquieren terrenos, el patrón de “empresas centrales encabezando y plataformas de inversión municipal como base” sigue manteniéndose. En general, la disposición de las empresas a adquirir terrenos sigue inclinada hacia la prudencia. Dentro de las empresas que ocupan el top 100 en clasificación de ventas, solo menos de un 30% tiene la entrada en reservas de terrenos. En las empresas dentro del top 10 en ventas, el importe de adquisición de terrenos (a nivel de medición integral) de Yuexiu Property, Poly Development y China Resources Land superó los 90 mil millones; entre ellas, la única que mantiene crecimiento positivo interanual es Yuexiu Property, mientras que la mayoría de las empresas muestra caídas interanuales de más del 60%.

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En el segundo trimestre se mantiene la recuperación del acaparamiento de terrenos de forma localizada, con una actitud de inversión general prudente

De cara al segundo trimestre, consideramos que el mercado de terrenos mostrará una tendencia de “recuperación localizada y prudencia general”. A medida que se pongan a la venta lotes de alta calidad en ciudades núcleo, el calor en las subastas de terrenos tiene la posibilidad de recuperarse de manera gradual por etapas; sin embargo, la postura prudente general de las empresas no es fácil de cambiar fundamentalmente.

Por una parte, el fondo del mercado está dando vueltas, lo que limita la confianza para adquirir terrenos. La base para la recuperación de las ventas inmobiliarias aún no es sólida; la mayoría de las promotoras sigue con presión de flujo de caja, y la consideración principal para la inversión sigue siendo la seguridad del capital y la garantía de desinversión/venta (go-to-market). Por ello, las decisiones para adquirir terrenos se vuelven más conservadoras. Por otra parte, el calor está muy concentrado en los núcleos. Los puntos calientes de las subastas de terrenos se centrarán en las zonas centrales de las ciudades de primera línea y en los sectores de alta calidad de las ciudades de segunda línea fuertes; mientras que en las ciudades de tercera y cuarta categoría y las áreas periféricas se mantiene una debilidad continua, con características claras de “calor puntual y frialdad generalizada”.

En cuanto al patrón empresarial, las empresas estatales centrales y las plataformas de inversión municipal siguen dominando. Las empresas estatales centrales y las empresas estatales locales de alta calidad, gracias a sus ventajas de financiación, profundizan en ciudades de primera y segunda línea; las plataformas de inversión municipal asumen la función de apoyo en ciudades de tercera y cuarta categoría; algunas pocas empresas privadas de calidad con finanzas estables pueden reponer mercancía en el momento oportuno, pero en general su capacidad de adquisición de terrenos está limitada.

Para las empresas, aún se debe insistir en “seguridad primero y despliegue preciso”, enfocarse en los segmentos y barrios clave de las ciudades núcleo, optimizar los modelos de cooperación para reducir riesgos. Además, prestar atención a las oportunidades en la ventana de políticas: sobre la base de mantener el límite inferior de seguridad, aprovechar oportunidades de inversión estructural.

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