Las seis grandes bancos redujeron en más de 700B de yuanes el saldo de préstamos hipotecarios personales existentes el año pasado. ¡Con las tasas en niveles bajos, ¿es conveniente pagar anticipadamente la hipoteca?

¿Ha terminado la ola de refinanciar (adelantar) el pago de la hipoteca?

Desde la segunda mitad de 2022, los prestatarios de préstamos hipotecarios personales en China han acelerado el pago anticipado del préstamo, y con el tiempo se ha ido formando durante un período una especie de “fiebre de pagos anticipados”.

Pero hoy, ya no es común ver escenas como los de pelear por obtener números a medianoche y hacer largas colas durante meses. Entonces, ¿el “viento” del pago anticipado de hipotecas sigue soplando? El reportero de 《Diario de Economía Cotidiana》 recopiló datos y descubrió que el monto total de hipotecas personales vigentes de los seis grandes bancos estatales es de aproximadamente 24,48 billones de yuanes, lo que equivale a una disminución de cerca de 0,71 billones de yuanes respecto al año anterior.

“Ahora seguramente todavía hay gente que adelanta el pago de su hipoteca, pero comparado con los años anteriores, definitivamente ya no se puede llamar ‘ola’.” El analista jefe de Bocom Consultancy, Wang Pengbo, dijo que la disminución del saldo de los préstamos hipotecarios se debe, en conjunto, a que los residentes adelantan el pago y a que la intención de comprar vivienda el año pasado no fue alta.

Cabe destacar que este año, en el primer trimestre, el mercado inmobiliario mostró una especie de “pequeña primavera”. Ante esta situación, el experto veterano en políticas de finanzas Zhou Yiqin considera que esta vez no se trata de un rebote de infravaloración a corto plazo, sino de una recuperación gradual de la confianza del mercado a medida que las tasas de interés del mercado se ajustan gradualmente a la baja y las políticas de compra de vivienda se relajan progresivamente, y que existe la posibilidad de que esta tendencia continúe en el segundo trimestre.

Caída del saldo de hipotecas personales en 2025

Los reporteros recopilaron datos y descubrieron que el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos sigue disminuyendo.

En 2024, como principal fuerza que otorga hipotecas, las seis grandes entidades bancarias estatales redujeron sus préstamos hipotecarios personales en 0,62 billones de yuanes; mientras que en todo 2025 la reducción neta fue de 0,71 billones de yuanes, lo que amplió la caída frente a la de 2024.

Cabe destacar que, en la primera mitad de 2025, la reducción combinada de las seis grandes entidades bancarias estatales fue de 107,8 mil millones de yuanes, claramente inferior a los 325,5 mil millones de yuanes de la primera mitad de 2024; pero en la segunda mitad de 2025 la reducción se disparó hasta aproximadamente 602,2 mil millones de yuanes, ampliando así aún más la contracción total de las hipotecas personales del año frente a 2024.

A medida que el saldo de las hipotecas personales sigue reduciéndose, actualmente el saldo de préstamos hipotecarios personales de las seis grandes entidades bancarias estatales ya se despide de la “era de los 6 billones de yuanes”.

Desde el panorama a nivel nacional, el saldo de préstamos hipotecarios personales también se mueve a la baja. Los datos del banco central muestran que al cierre de 2025 el saldo nacional de préstamos hipotecarios personales fue de 37,01 billones de yuanes, un 1,8% menos interanual; esto indica que en algunos bancos el saldo de hipotecas personales incluso ha aumentado, y que los préstamos hipotecarios personales entraron en una etapa de competencia más “de precisión”.

En el sector, se considera que la disminución del saldo de hipotecas de cartera (stock) es en realidad una contienda entre dos fuerzas: una es cuánto “extraen” los pagos anticipados, y la otra es cuánto “aportan” los nuevos préstamos hipotecarios otorgados.

“Ahora seguramente todavía hay gente que adelanta el pago de su hipoteca, pero comparado con los años anteriores, definitivamente ya no se puede llamar ‘ola’.” Wang Pengbo dijo que la disminución del saldo de préstamos hipotecarios personales se debe a la acción conjunta de dos factores: el pago anticipado de hipotecas y la baja intención de compra de vivienda de los residentes el año pasado.

Yang Haiping, investigador especial del Beijing Wealth Management Industry Association, dijo a los reporteros que el sector inmobiliario todavía se encuentra en una etapa de ajuste. Aunque todavía hay muchos clientes de demanda real (necesidad genuina), también hay muchos clientes que están a la espera; en general, el crecimiento de los préstamos hipotecarios es débil.

   **Una “pequeña primavera” en el mercado inmobiliario en el primer trimestre**               

En el primer trimestre de este año, las transacciones de segunda mano en el mercado inmobiliario continental vivieron una “pequeña primavera”. El informe de Centaline (Ke Rui) muestra que en marzo, el área de ventas de viviendas de segunda mano en los 20 ciudades clave fue de aproximadamente 17,97 millones de metros cuadrados, con un aumento del 117% mes a mes y también un crecimiento del 6% año con año; en el acumulado del primer trimestre, el área de ventas fue de aproximadamente 41,08 millones de metros cuadrados, con un aumento del 4%.

Y en esta ronda de “pequeña primavera”, ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai desempeñaron el papel de “líderes”.

“la ‘pequeña primavera’ del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2026, impulsada principalmente por el mercado de segunda mano de las ciudades de primer nivel, actualmente se encuentra en una fase de reparación moderada; la tendencia de recuperación podría tener cierta continuidad.” Zhou Yiqin dijo a los reporteros: “A medida que llegue la ‘pequeña primavera’, el impacto positivo en el saldo de los préstamos hipotecarios personales de los bancos comerciales también se irá manifestando gradualmente”.

“Aunque no se ha logrado una reversión integral, creo que no es un rebote de infravaloración a corto plazo; más bien, a medida que las tasas de interés del mercado se reduzcan gradualmente y las políticas de compra de vivienda se relajen gradualmente, la confianza del mercado se está recuperando de forma constante. Pienso que hay esperanza de que esto continúe en el segundo trimestre.” Zhou Yiqin señaló que las transacciones activas de segunda mano aumentarán directamente el volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios, y gradualmente reducirán el ritmo de disminución del saldo; además, en el futuro se espera que esto brinde un apoyo positivo al saldo de los préstamos hipotecarios y que el conjunto del mercado inmobiliario avance hacia la dirección de “aumento de volumen y estabilidad de precios”.

El subdirector de investigación del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai EJU, Yan Yuejin, dijo a los reporteros que “la ‘pequeña primavera’ se centra más en las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades clave; aún se encuentra en una etapa inicial de la recuperación del mercado inmobiliario a nivel nacional. En el segundo trimestre, con un mercado que mejora aún más en términos de transacciones, también hay un apoyo positivo al mercado de préstamos. Pero algunos clientes utilizan préstamos de fondos de previsión (公积金) y no se registran en las estadísticas de préstamos de bancos comerciales; aun así, eso también impacta el saldo de los préstamos comerciales.”

Un banco afirma que ya han aparecido situaciones de aumento evidente en el flujo de solicitudes de préstamos hipotecarios

Con respecto a la situación de las hipotecas personales de este año, el reportero observó que la dirección de varios bancos también hizo declaraciones en las conferencias de publicación de resultados. Entre ellas, Bank of Communications (交通银行) se mostró relativamente optimista en su juicio sobre el negocio de hipotecas personales.

En la conferencia de publicación de resultados 2025, el subdirector del Bank of Communications, Zhou Wanfú, explicó que desde marzo de 2026, el volumen de solicitudes (inputs) de préstamos hipotecarios de la entidad ha aumentado notablemente. “Esto debería ser una señal de que el mercado inmobiliario se está estabilizando.” Zhou Wanfú dijo que si esta tendencia continúa, el negocio hipotecario del 2026 logrará gradualmente un crecimiento positivo y además impulsará el objetivo de crecimiento esperado del conjunto de préstamos minoristas de Bank of Communications.

El subdirector del Industrial and Commercial Bank of China (工商银行), Wang Jingwu, respondió sobre la tasa de préstamos morosos (mala calidad crediticia) de los préstamos al consumo de individuos (个贷). Wang Jingwu dijo que la calidad de los activos del crédito de préstamos personales ha mantenido durante mucho tiempo un excelente desempeño. En los últimos dos años, debido a factores como la transición económica, los ajustes del mercado inmobiliario y los desbalances temporales entre oferta y demanda, la tasa morosa ha subido ligeramente a corto plazo, en línea con la tendencia general de la industria.

“Nuestra economía cuenta con una base sólida, gran resiliencia y un gran potencial; las condiciones de respaldo y la tendencia básica hacia un largo plazo favorable no han cambiado. En el futuro, el riesgo de los préstamos personales será controlable.” Wang Jingwu juzgó que a medida que se acelere la implementación de un paquete de políticas y que se sigan liberando los beneficios de las políticas, la base del mercado de crédito personal mejorará gradualmente, y la calidad de los activos de los préstamos personales también volverá a un nivel razonable.

Aunque el Estado también sigue emitiendo políticas sobre bienes raíces y el mercado inmobiliario muestra señales de recuperación, Yang Haiping dijo a los reporteros que la proporción de préstamos hipotecarios en la asignación de activos de los bancos podría ser una tendencia a la baja.

Según los datos actuales, el reportero observó que los préstamos al consumo personales y los préstamos para actividades empresariales personales de los bancos grandes han logrado un crecimiento significativo. Entre ellos, los préstamos al consumo personales del Industrial and Commercial Bank of China aumentaron 244.8k de yuanes, un 18,5%; los préstamos para actividades empresariales personales aumentaron 7.1k de yuanes, un 15,0%; y el crecimiento de los préstamos al consumo personales en el Bank of China (中国银行) dentro del territorio alcanzó un 28%.

¿Vale la pena adelantar el pago de la hipoteca?

El principal motivo del “pico de pagos anticipados de hipotecas” antes era el prestatario: por un lado, debido a las fluctuaciones económicas; por otro, debido a que las fluctuaciones en el mercado financiero de China se han intensificado, y los precios de acciones, fondos, etc., cayeron significativamente, por lo que los rendimientos de inversión de los residentes comunes disminuyeron de forma evidente y la preferencia por el riesgo se volvió más conservadora. Además, algunas tasas de interés de hipotecas de viviendas de la cartera (stock) eran relativamente altas; algunos prestatarios tenían tasas de hipoteca superiores al 5%. Con todos estos factores, el prestatario destinó parte del dinero que antes se usaba para invertir al pago anticipado.

Sin embargo, a medida que se reducen las tasas de interés de las hipotecas de cartera, también disminuyen gradualmente los costos de las tasas de los préstamos hipotecarios personales. Según datos del banco central, en febrero de este año la tasa promedio ponderada de las hipotecas nuevas otorgadas para vivienda era de aproximadamente 3,1%, es decir, unos 10 puntos básicos menos que en el mismo período del año pasado; las tasas de interés de los préstamos se mantienen en un nivel bajo.

Con las tasas en niveles bajos, ¿adelantar el pago de la hipoteca personal todavía vale la pena?

“Si vale la pena o no, depende del nivel de retorno por inversión o ahorros del consumidor ahora, y de qué tan grande es la diferencia entre la tasa hipotecaria ajustada a la baja y esas ganancias.” Wang Pengbo dijo: “Si la tasa de retorno de la inversión es mayor que la tasa del préstamo, se puede considerar destinar más fondos a la inversión; de lo contrario, se puede considerar pagar el préstamo parcial o totalmente. Además, también hay que asegurarse de dejar fondos suficientes para los gastos cotidianos de vida y para el futuro de jubilación, atención médica, etc.”

Además, desde el punto de vista del método de pago, por lo general el método de amortización de capital fijo (等额本金) implica más capital pagado al inicio y menos intereses; en comparación, adelantar el pago suele ser un poco más rentable. En cambio, con el método de amortización con pagos iguales de capital e intereses (等额本息), al principio se pagan más intereses y menos capital; si el pago ya superó la mitad, también se puede no considerar el pago anticipado.

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Reportero|Zhao Jinzhi

Editor****|****Duan Lian Wei Guanhong Du Hengfeng

Revisión|Wei Guanhong

Imagen de portada：China Visual（imagen y texto no relacionados）

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(Responsable de redacción)：Dong Pingping )

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