Yuexiu Jianfa "Gran Retirada"! Jinmao y Zhonghai lideran, lista de las 10 principales promotoras inmobiliarias por variación en ventas en los primeros 3 meses

Escrito por | Mielhermana

Este es el artículo original número 1769 de @amigaFinanzas

El viejo orden se está desmoronando gradualmente, y el nuevo orden aún no se ha consolidado.

Sin darnos cuenta, 2026 ya ha terminado un trimestre entero. En medio de todo el alboroto y ruido, el sector inmobiliario sigue reparándose en silencio.

Según los datos más recientes del Instituto Zhi-Index, de enero a marzo de 2026, el volumen total de ventas de las principales 100 inmobiliarias (TOP100) fue de 6.208,7 mil millones de yuanes, con una caída interanual. El descenso, en comparación con enero-febrero, se redujo en 3,7 puntos porcentuales. En comparación con los 8.101 mil millones de yuanes de 2025, la caída fue de aproximadamente 23,4%.

De enero a marzo de 2026, hay 16 promotores con ventas de más de 10 mil millones, que son 1 menos que en el mismo periodo del año anterior; hay 28 promotores con ventas de más de 5 mil millones, que son 10 menos que en el mismo periodo.

Fuente del gráfico｜Instituto Zhi-Index (¡Gracias especialmente!)

Siguiendo la costumbre, la Mielhermana hizo un seguimiento del cambio en las ventas de las 10 principales promotoras. Los detalles se muestran en la siguiente tabla: Entre ellas, en 2 inmobiliarias las ventas en los primeros 3 meses crecieron interanualmente, es decir, una empresa más que en los primeros 2 meses. Son, respectivamente, China Jinmao con un crecimiento interanual de 22,57% y China Overseas Land & Investment con un crecimiento interanual de 10,99%.

En particular, China Jinmao ha mantenido la tendencia de crecimiento desde enero hasta el día de hoy, de manera relativamente estable; China Overseas Land & Investment, en cambio, primero tuvo un fuerte crecimiento del 20,58% en enero, una caída del 8,97% en los primeros 2 meses, y luego se recuperó para registrar un crecimiento del 10,99% en los primeros 3 meses. En general, también muestra una tendencia de alza que se da a través de la volatilidad.

Con un volumen absoluto tan enorme, estas dos empresas centrales todavía pueden lograr un crecimiento de dos dígitos; el contenido de oro sigue siendo bastante alto. En especial, China Overseas Land & Investment: si se mantiene este ritmo de crecimiento, y si Poly Development sigue quedándose atrás en su ritmo de crecimiento, entonces es muy probable que en el futuro se dé un duelo contra Poly, y que alcance el puesto de “número uno” en ventas.

De las 8 inmobiliarias de las 10 principales que registraron caídas, la diferencia en magnitud del descenso también es bastante grande, desde -4,93% hasta 51,82%.

En concreto, el menor descenso corresponde a China Merchants Shekou: en comparación con el descenso del -12,72% de los dos primeros meses, en los tres primeros meses la contracción se ha estrechado de manera evidente. Como un gigante de empresa central, en los últimos años ha impulsado un modelo de “desarrollo integral”, intentando pasar de un desarrollo inmobiliario único a la combinación de múltiples formatos como parques industriales, cruceros y alquiler de larga duración, entre otros. La inversión inicial de esta transformación es enorme y, por tanto, inevitablemente conlleva dolores.

Además, hay otras 3 inmobiliarias de las 10 principales cuyas caídas superan el promedio. Son, respectivamente, China Resources Land -13,87%, Poly Development -17,94% y Jianfa Real Estate -20,70%.

Vale la pena mencionar que estas tres inmobiliarias pertenecían a un grupo con crecimiento interanual de las ventas en los tres primeros meses de 2025; pero este año vuelven a caer, lo cual también refleja de lado que la industria parece seguir tocando fondo.

Especialmente Jianfa Real Estate: en estos dos años se puede decir que ha sido una “sorpresa” (bestia negra). El aumento de sus ventas se ha mantenido durante mucho tiempo entre los primeros puestos dentro de las 10 principales, pero en 2026 la empresa claramente empieza a perder velocidad.

Además, la Mielhermana notó que la empresa matriz de Jianfa Real Estate, Jianfa Shares, en 2025 pasó de beneficios a pérdidas. Anteriormente se preanunció una pérdida atribuible al accionista mayoritario de entre 5.200 millones y 10.000 millones de yuanes; de ese total, el negocio de desarrollo inmobiliario registró una pérdida de entre 5.300 millones y 6.500 millones de yuanes; y la operación de tiendas de muebles registró una pérdida de entre 4.400 millones y 6.700 millones de yuanes.

Las inmobiliarias de las 10 principales cuyas caídas estuvieron por debajo del mercado (4 empresas) son: Greentown China -26,32%, Binjiang Group -34,62%, Yuexiu Properties -44,52% y Vanke Real Estate -51,82%.

Aquí hay dos puntos a destacar. Primero, se trata de dos promotoras con base en Hangzhou: Greentown China y Binjiang Group, y en la apertura de 2026 ambas muestran una pérdida de impulso al mismo tiempo.

En la impresión de la Mielhermana, el desempeño de estas dos empresas inmobiliarias en 2025 fue en realidad bastante destacable; sobre todo Binjiang Group: en los primeros 5 meses de 2025, sus ventas interanuales aún estaban en crecimiento; Greentown China, aunque cayó, no cayó demasiado.

Pero desde finales de 2025, estas dos inmobiliarias de Zhejiang comenzaron a entrar en un canal de ampliación de la magnitud de las caídas. La apertura de 2026 no fue favorable y, de cara a todo el año, hay preocupaciones sobre cómo se desempeñarán.

La otra, Yuexiu Properties, con base en Guangzhou, igual que Jianfa, también había sido en 2025 una “bestia negra” de crecimiento; pero en 2026 claramente ya no puede sostener ese ritmo, y en medio de una expansión de la caída.

Yuexiu Properties alguna vez se diferenció en el mercado con su modelo TOD. Pero, normalmente, los proyectos TOD suelen tener un volumen grande, un ciclo de desarrollo largo y una gran inmovilización de capital; además, con problemas como la falta de adaptación a la tierra y al entorno, es fácil que afecten las ventas.

Además, el desempeño de Yuexiu Properties en 2025 también fue “doloroso”: los ingresos del negocio fueron de 86.460 millones de yuanes, con un aumento interanual apenas del 0,1%; pero el beneficio neto atribuible a la matriz fue de 600 millones de yuanes, cayendo 94,7% interanual; el beneficio neto central fue de 2.600 millones de yuanes, cayendo 83,5% interanual; y el margen de ganancia bruta fue solo 7,8%, con una disminución de 2,7 puntos porcentuales interanuales.

En resumen, el rumbo hacia una división en la historia del sector inmobiliario parece ya estar decidido; pero la reorganización aún no ha terminado. Al final, quién se quedará en la mesa depende de quién esté haciendo productos en serio, quién controle costos con firmeza y quién se mantenga en las ciudades clave.

El artículo solo se proporciona para discusión y análisis, y no constituye asesoramiento de inversión.

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