CIFI obtuvo ganancias, pero un grupo de altos ejecutivos se fue | Observación de resultados financieros

Pregunta al IA · Las ganancias de Country Garden (Sunac) dependen de la reestructuración de la deuda; ¿por qué renuncian en bloque los altos directivos?

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Al examinar esta ola de renuncias, no es difícil ver un rasgo común: quienes se van casi en su totalidad son los principales cuadros que Country Garden (Sunac) ha formado internamente durante muchos años.

Corresponsal de China Real Estate News: Fu Shanshan丨Informe desde Shanghái

El 31 de marzo, Country Garden (Sunac) Holdings (Group) Co., Ltd. (en adelante, “Country Garden (Sunac)”) publicará próximamente su desempeño de fin de año de 2025. Para esta veterana empresa inmobiliaria del sureste de Fujian que todavía se encuentra dentro del grupo en dificultades, los resultados del informe anual que está por darse a conocer, sin duda, son dignos de mención.

Justo hace medio mes, el 16 de marzo, Country Garden (Sunac) ya había adelantado señales positivas: la empresa publicó una previsión de utilidades, estimando que durante 2025 se lograría pasar de pérdidas a ganancias, y que la utilidad neta atribuible a los accionistas estaría aproximadamente entre 8B y 8B de yuanes. Esto, para Country Garden (Sunac), que ha estado varios años profundamente atrapada en el pantano de pérdidas, equivale a un respiro importante.

Sin embargo, detrás de las ganancias, la presión del nivel operativo de Country Garden (Sunac) sigue presente. Lo que resulta aún más digno de atención es que, en el momento clave en que Country Garden (Sunac) acaba de completar una reestructuración de deuda y está a punto de centrarse plenamente en “capturar la operación”, dentro de la empresa apareció, de pronto, una ola concentrada de renuncias de altos directivos.

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Pérdida de sangre operativa y salida de los veteranos

Según la previsión de ganancias publicada anteriormente por Country Garden (Sunac), que en 2025 se pudiera lograr el cambio contable de pérdidas a ganancias se debió principalmente a las aproximadamente 40 mil millones de yuanes de ganancias generadas por la reestructuración de deuda en el extranjero completada en diciembre del año pasado. Si se excluye esta ganancia única, el panorama operativo de Country Garden (Sunac) aún no es precisamente optimista.

El anuncio muestra que se espera que la utilidad neta principal por pérdidas atribuible a los accionistas durante 2025 sea de aproximadamente 7.5 mil millones a 9 mil millones de yuanes, lo que amplía aún más la pérdida principal de aproximadamente 17B de yuanes del mismo periodo de 2024. La disminución de las ventas y el descenso del margen bruto siguen siendo dos grandes montañas que pesan sobre Country Garden (Sunac). De acuerdo con los datos operativos publicados anteriormente por Country Garden (Sunac), en 2025 el importe acumulado de ventas contractuales de Country Garden (Sunac) fue de 16.1 mil millones de yuanes, lo que supone una caída de más del 50% frente al mismo periodo de años anteriores. Esto significa que, aunque la reestructuración de deuda le otorgó a Country Garden (Sunac) un tiempo de respiro valioso, la capacidad de “generar liquidez” a nivel operativo aún no se ha recuperado.

Y justo en el momento en que se requiere dedicar todos los esfuerzos a la operación y a la consecución de resultados, un grupo de altos directivos importantes dentro de Country Garden (Sunac) optó por irse.

La primera renuncia que atrajo la atención del mercado fue la de Ge Ming, director ejecutivo, vicepresidente y gerente del centro de gestión integral del grupo. Esta persona, nacida en 1979, es graduada de la especialidad de finanzas internacionales de la Universidad Fudan. Después de graduarse en 2002, ingresó en el gran grupo de consumo masivo Nivea China; posteriormente pasó al sector de consultoría de gestión, acumulando una base sólida en recursos humanos. Tras integrarse a Longfor Real Estate para completar la transición de parte del comprador a parte del desarrollador, en 2012, Ge Ming tomó la elección más crucial de su trayectoria profesional: se despidió resueltamente de un salario alto e ingresó en Country Garden (Sunac) Group, que en ese momento todavía era una empresa inmobiliaria pequeña.

Este salto coincidió con el periodo clave de expansión de Country Garden (Sunac) al pasar de lo regional a lo nacional. Según información pública, Ge Ming, apoyado en una base sólida en recursos humanos estratégicos, diseñó la primera estrategia quinquenal de Country Garden (Sunac); posteriormente también participó en profundidad en la promoción del plan “dos-cinco” de Country Garden (Sunac). El modelo de gestión empresarial impulsado por recursos humanos que ayudó a construir, en aquella época, era de los más avanzados en la industria inmobiliaria y también permitió que Country Garden (Sunac) y Longfor quedaran en paralelo como un polo de talento para empresas inmobiliarias privadas. En 2022, Ge Ming fue nombrado gerente del centro de gestión integral del grupo; en 2023 entró al consejo de administración, convirtiéndose en uno de los altos directivos más importantes dentro de Country Garden (Sunac).

Tras el tropiezo de Country Garden (Sunac), Ge Ming también impulsó al equipo de recursos humanos a completar una transformación audaz: pasar de un equipo de recursos humanos orientado a costos a uno orientado a beneficios, creando Xuxing Consulting, con la intención de comercializar la monetización de la experiencia de gestión acumulada por Country Garden (Sunac). Sin embargo, en un contexto en el que la etiqueta de consultoría de gestión estaba demasiado ligada a la industria inmobiliaria y la competencia de consultoría era intensa, el intento no generó grandes olas.

Hay información pública que afirma que, después de presentar la solicitud de renuncia a Country Garden (Sunac), la siguiente parada de Ge Ming probablemente sería incorporarse a algún gran grupo de seguros; pero ese mensaje no fue confirmado por él mismo.

Lo más desconsolador es que, además de Ge Ming, también se difundió recientemente la noticia de la renuncia de Ru Hailin, director ejecutivo y director general administrativo de Country Garden (Sunac). Según rumores del mercado, Ru Hailin ya se habría tomado una larga licencia, aparentemente con la idea de retirarse.

Ru Hailin se incorporó a Country Garden (Sunac) en 2011, empezando como responsable del proyecto de Shanghai Country Garden (Sunac). Trabajó durante 11 años en primera línea. Las cifras de desempeño que lideró en la región de Zhejiang fueron siempre de las primeras; en 2019 superó los 30 mil millones de yuanes, y después de consolidar Fujian en 2021, incluso superó los 50 mil millones de yuanes, ocupando el primer lugar dentro de Country Garden (Sunac). Gracias a su desempeño sobresaliente, Ru Hailin ascendió de manera continua hasta convertirse en vicepresidente senior del grupo y presidente ejecutivo de la región del sureste; finalmente llegó a ser director ejecutivo y director general administrativo del grupo.

En los tres años más difíciles de Country Garden (Sunac), en la batalla para garantizar la entrega de propiedades (baojiao fu), Ru Hailin fue la persona que estuvo al frente. En una ocasión, Lin Zhon, en el pasado, había indicado públicamente que entre 2022 y 2024 fue el periodo de mayor demanda de entregas garantizadas de Country Garden (Sunac), y que a lo largo de todo el país, en 76 ciudades, se completaron entregas de más de 270 mil unidades de viviendas nuevas. Ru Hailin fue el principal operador de esta batalla. A medida que se completaron, en 2025, las tareas de forma parcial en la etapa de entregas garantizadas, Lin Zhong propuso que el enfoque del trabajo se desplazaría gradualmente hacia “sobrevivir y buscar desarrollo”. Sin embargo, en este momento clave, Ru Hailin, quien está “en casa” dentro del grupo, debe irse.

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El dolor por la adaptación de talento en la reconversión a constructora por encargo

Si se dice que las renuncias de Ge Ming y Ru Hailin ya fueron suficientes para sacudir al interior de Country Garden (Sunac), entonces la salida sucesiva de un grupo de altos directivos a nivel de negocio antes y alrededor del Año Nuevo Lunar se parece más a un “terremoto silencioso” de personal.

Los tres altos directivos Bai Yu, Huang Xiaofeng y Sun Beikai renunciaron de manera sucesiva antes y alrededor del Año Nuevo Lunar. Esta ola de renuncias está estrechamente relacionada con el gran ajuste de estructura organizativa realizado por Country Garden (Sunac) a finales del año pasado.

A finales de 2025, Country Garden (Sunac) inició el ajuste de estructura organizativa de mayor intensidad de los últimos años: se cancelaron el grupo regional de Jiangsu-Anhui, el grupo regional del sureste, el grupo regional del sur de China, la división de negocio de Shanghái, la división de negocio de Changsha y las compañías urbanas subordinadas; y se constituyeron los departamentos/ divisiones de negocio regional del Este de China y del sur de China. En concreto, el departamento regional del Este de China se encarga de la estrategia y el desarrollo de negocios en Shanghái, Zhejiang, Jiangsu, Fujian, Anhui y Jiangxi. El departamento regional del sur de China se encarga de la estrategia y el desarrollo de negocios en Guangdong, Hunan, Hubei, Guangxi y Hainan.

Después del ajuste, la estructura organizativa de Country Garden (Sunac) se dividió en regiones del Este de China, del sur de China, la región de Pekín, la región del Oeste de China y la plataforma de Shandong. Este ajuste también revela cierto grado de impotencia: en los últimos años, los negocios de desarrollo de Country Garden (Sunac) en lugares como el norte de China y Shandong han estado prácticamente en pausa; la contribución de ventas contractuales se ha concentrado básicamente en el delta del río Yangtsé, el anillo del mar de Bohai, el centro-oeste y la región del sur de China. El ajuste de la estructura organizativa se hizo para adaptarse a la nueva situación, abandonar la distribución nacional y enfocarse en regiones clave. Al mismo tiempo, Country Garden (Sunac) también está inclinando más recursos hacia el negocio de construcción por encargo.

Justo durante este ajuste organizativo, muchos altos directivos de Country Garden (Sunac) fueron trasladados a puestos dentro de Country Garden (Sunac) Jian Guan.

Por ejemplo, Bai Yu fue nombrado socio principal de Country Garden (Sunac) Jian Guan en Zhejiang. Antes de eso, había ocupado los cargos de presidente del grupo regional del suroeste de Country Garden (Sunac) Holdings y presidente del grupo regional del sureste; las regiones que él lideró eran el pilar de las contribuciones de desempeño de Country Garden (Sunac). Pero poco después del traslado al bloque de Jian Guan, presentó su renuncia.

La situación de Huang Xiaofeng es similar: esta persona, que anteriormente fue gerente general de Tianjin Country Garden (Sunac), fue nombrada socio principal de Country Garden (Sunac) Jian Guan en Tianjin durante este ajuste organizativo, y también eligió irse poco después de su traslado.

Estas renuncias de altos directivos dejaron al descubierto por completo el problema de la adaptación de talento al que se enfrenta Country Garden (Sunac) en su proceso de reconversión hacia el segmento de construcción por encargo. Para los responsables regionales que están acostumbrados a abrirse camino en el carril principal de desarrollo, pasar a un negocio de construcción por encargo con carácter de “parte contratista” no solo implica un cambio en la identidad del rol, sino también un reajuste de las expectativas profesionales.

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El “cruce” de Country Garden (Sunac)

Al ordenar esta ola de renuncias, no es difícil identificar una característica común: casi todas las personas que se van son cuadros centrales que Country Garden (Sunac) ha formado internamente durante años. Ge Ming presenció todo el proceso de Country Garden (Sunac) pasando de decenas de miles de millones a miles de miles de millones; Ru Hailin es un “cacique de frontera” que luchó y ascendió desde los proyectos; y Bai Yu y Huang Xiaofeng son talentos estructurales a nivel regional. La salida colectiva de estas personas para Country Garden (Sunac) podría significar no solo una pérdida de talento, sino también una prueba de la cohesión organizativa.

El presidente del consejo de administración de Country Garden (Sunac), Lin Zhong, había propuesto en 2022 que para que Country Garden (Sunac) pase de “seguir con vida” a “ponerse de pie de manera definitiva” necesita atravesar cinco etapas: reestructurar la deuda y reparar el balance, reparar la credibilidad, recuperar la inversión, recuperar la rentabilidad y recuperar el reparto de dividendos. Ahora, la reestructuración de deuda ya ha terminado en cierta medida, y la rentabilidad contable también se ha alcanzado; sin embargo, las pérdidas principales a nivel operativo siguen ampliándose y los ingresos todavía están a la baja.

En enero de 2026, Country Garden (Sunac) anunció que sus 15 subsidiarias tuvieron atrasos en pagos de deuda. El monto total de los atrasos ascendió a 19B de yuanes. Esto también recuerda al mercado que, aunque la reestructuración de deuda redujo en total 43 mil millones de yuanes la deuda acumulada dentro y fuera del país, la presión sobre el flujo de caja de Country Garden (Sunac) no se ha eliminado por completo.

Para Country Garden (Sunac), hoy está precisamente en un cruce delicado. La reestructuración de deuda le ha dado tiempo para la transformación, pero la reparación de la capacidad central de operación y la recuperación de la moral del equipo no se logran en un solo día. Cuando una hornada de veteranos que acompañaron a Country Garden (Sunac) durante la era dorada se va uno tras otro, si esta veterana empresa inmobiliaria realmente podrá “ponerse de pie” de verdad, probablemente todavía necesite tiempo para que la respuesta se revele.

Comité editorial en turno: Su Zhiyong

Editor responsable: Li Hongmei Wen Hongmei