Análisis profundo del informe anual｜Descifrando el informe anual de Yuexiu Property 2025: Las tres habilidades para atravesar ciclos

La reestructuración acelerada del sector y la creciente divergencia entre los grupos de desarrolladoras inmobiliarias se hacen cada vez más evidentes. Según el monitoreo del China Index Research Institute, en 2025, el número de desarrolladoras en cada uno de los distintos segmentos todavía sigue encogiéndose de manera marcada. Hay 10 desarrolladoras con ventas acumuladas que superan los 106.21B de yuanes; en comparación con el año anterior, disminuyeron 1. Las que superan los 10.000 millones de yuanes suman 73; en comparación con el año anterior, disminuyeron 13.

Pero esto también refleja, justo en medio del ajuste del sector, la enorme diferencia en la capacidad de las desarrolladoras para resistir riesgos. Todavía existe un grupo de empresas sobresalientes que, gracias a su fuerte resiliencia, atraviesan el ciclo y se convierten en los “alumnos de excelencia” que mantienen una mejora continua en un mercado de divergencia.

El 31 de marzo, Yuexiu Property publicó su informe de desempeño correspondiente a todo 2025. En el periodo, Yuexiu Property logró ventas contractuales acumuladas por 86.46B de yuanes; su posición en el ranking del sector saltó de manera considerable desde el puesto 37 en 2021, hasta el puesto 9, manteniéndose de forma estable en el primer grupo. En 2025, la empresa registró ingresos de 1.78B de yuanes, manteniendo un crecimiento interanual; el beneficio después de impuestos fue de 17,8 mil millones de yuanes, con un crecimiento del 21,4%. Se convirtió en una de muy pocas desarrolladoras que mantienen ganancias continuas dentro de la industria.

En la reunión de resultados, el presidente de Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, también expresó su firme confianza en el desarrollo continuo futuro de Yuexiu. Dijo que en 2026, la empresa trabajará en torno al tema de “mejorar resultados estables con eficiencia y precisión, fortalecer capacidades mediante reformas y promover el desarrollo a través de la transformación”. Se mantendrá el tamaño de 1 billón, se consolidará la posición en los mercados centrales, se optimizarán los incrementos y se implementará “invertir para estabilizar y, al invertir, generar estabilidad con un retorno del 10%”; se optimizará y profundizará el enfoque de “un pilar y dos alas”, usando los “cuatro buenos” y la gestión eficiente para impulsar la transformación, la mejora y el desarrollo de alta calidad, logrando un buen inicio para el “Quinto Plan Quinquenal” (“XV Plan Quinquenal”), y atravesando el ciclo de manera estable.

La venta demuestra resiliencia; una fuerte capacidad de creación de liquidez consolida una base sólida y estable

Cuando las ventas del sector en general caen, la curva de desempeño de Yuexiu Property mantiene una tendencia de estabilización en contracorriente.

De acuerdo con el informe anual de desempeño de Yuexiu Property, en el periodo el grupo logró un monto de ventas contractuales de 106.21B de yuanes. En el ranking de ventas de desarrolladoras de 2025 elaborado por Ckera, Yuexiu ocupa el puesto 9 y, además, se ha mantenido de forma estable durante tres años consecutivos en el grupo de primera categoría con ventas de 1 billón. Entre ellos, las seis ciudades núcleo alcanzaron ventas contractuales de aproximadamente 260M de yuanes.

Este desempeño comercial resulta especialmente valioso en el entorno de la industria actual. Cabe señalar que, en 2025, el mercado inmobiliario se encuentra en la ventana clave de políticas de “tocar fondo y recuperar”. Tanto el Gobierno central como los gobiernos locales ya han emitido de manera intensiva una serie de medidas para “estabilizar el mercado de vivienda”, con señales claras de apoyo por parte de las políticas. Sin embargo, el efecto de las políticas no se materializa de inmediato; desde su implementación hasta generar una retroalimentación sustancial en el extremo de las ventas, se requiere un periodo de transmisión.

Como resultado, la situación general de ventas de las desarrolladoras todavía no ha mostrado una reversión de tendencia. Los datos de instituciones muestran que, en 2025, la tasa de disminución interanual promedio de las ventas por firma de las 10 principales desarrolladoras por ranking de ventas del sector fue del 16%. El grupo líder también enfrenta una presión evidente. En este contexto, Yuexiu Property muestra un desempeño significativamente superior al de sus pares: su caída en ventas en el mismo periodo fue menor a la mitad del promedio del sector.

Los analistas señalan que esta capacidad relativa de resistir la caída no solo refleja la resiliencia en el diseño de sus proyectos y la estructura de sus productos, sino que también valida, de forma indirecta, que en la etapa en la que la transmisión de las políticas aún no se ha concretado del todo, las desarrolladoras de alta calidad ya comienzan a mostrar señales de estabilización por encima del mercado general.

Detrás de estos logros está la postura de Yuexiu Property de mantener como principios fundamentales “priorizar el ritmo, lograr equilibrio entre volumen y precio”. Ante la presión sobre las ventas en todo el sector, la empresa aplica una estrategia de “captar inversión y acelerar la rotación” con dos frentes: en el frente inicial, controla con precisión el ritmo de adquisición de terrenos, sin perseguir precios altos de forma ciega, pero tampoco perdiendo las ventanas de bajo recargo; en el frente posterior, refuerza la capacidad de liquidación de inventario en efectivo y cuasi-efectivo para frenar el aumento del tamaño del inventario. Al mismo tiempo, impulsa de manera continua la actualización de la gestión de ciclo completo, como el análisis del mercado, la gestión de clientes y la conversión de ventas, y optimiza la estructura de tasas de gasto en marketing. Esto incrementa la proporción de ventas provenientes de sus propios canales y clientes existentes, logrando finalmente un doble avance: resistencia en el extremo de ventas y mejora de la eficiencia operativa.

Por eso, al cierre de 2025, Yuexiu Property incrementó el beneficio después de impuestos interanualmente en un 21,4%; el beneficio neto principal alcanzó 13.94B de yuanes, convirtiéndose en una de las pocas desarrolladoras que aún mantiene un estado de rentabilidad. Al mismo tiempo, el flujo de caja de actividades operativas ha mantenido durante muchos años una tendencia de entradas netas; durante el año, se mantuvo en un nivel alto de 139,4 mil millones de yuanes, demostrando una fuerte capacidad endógena de creación de liquidez. Esto no solo proporciona abundante respaldo financiero para sus futuras inversiones y despliegue, sino que también crea una barrera sólida para la seguridad del flujo de caja total, convirtiéndose en una carta clave para el avance estable de Yuexiu Property.

Además, lo “estable” de Yuexiu Property se refleja también en muchos otros aspectos, como la optimización continua de la estructura de deuda.

A finales de 2025, la proporción de deuda con vencimiento dentro de un año de Yuexiu Property era del 26%; la proporción de deuda a mediano y largo plazo era del 74%. Al final del periodo, el efectivo era de 30B de yuanes; el multiplicador de cobertura de la deuda a corto plazo con vencimiento dentro de un año llegó a 1,7 veces. El tipo de interés promedio ponderado de los préstamos de la empresa se redujo hasta 3,05%, con una caída interanual de 44 puntos básicos. Durante dos años consecutivos, se mantiene la tendencia a la baja del costo de financiamiento, y tanto el costo de financiamiento como el monto de la disminución se ubicaron en el primer lugar dentro de las empresas estatales locales del sector. Con base en una situación financiera sólida, Yuexiu Property mantiene el “semáforo rojo en tres líneas” completamente en verde y dos calificaciones crediticias de inversión, de S&P y Fitch; la perspectiva de ambas se mantiene como estable.

Standard Chartered Bank señaló que, en la actualidad, el precio de las acciones de Yuexiu Property se encuentra en un rango históricamente bajo, con una cierta divergencia entre valuación y fundamentos; mientras que el desempeño de ventas de la empresa lidera el sector, por lo que se espera que proporcione un respaldo sólido para el precio de las acciones y la valuación, y que exista espacio para la corrección de la valuación. Por ello, mantiene una calificación de compra.

Decisiones anticipadas con un enfoque multidimensional; profundizando en seis ciudades núcleo

Actualmente, la industria inmobiliaria entra en una nueva etapa en la que la oferta y la demanda ajustan en profundidad y la lógica de valor del mercado se reconfigura.

Un comentario publicado por Xinhua News Agency señala que el mercado inmobiliario de China ya ha dejado atrás la fase de subidas y caídas generalizadas, y ha entrado en una nueva etapa estructural de “estabilidad en el núcleo y depuración en los márgenes”.

Los datos de monitoreo de múltiples instituciones también muestran que en todo el país se está formando un claro patrón de “división 80/20”: aproximadamente el 20% de las ciudades núcleo, especialmente en sus zonas núcleo, resisten la caída y protegen el valor, con subidas moderadas; mientras que cerca del 80% de las ciudades de niveles tres y cuatro enfrentan el dilema de la sequía de liquidez. La función real de “piedra de apoyo” para los activos se concentra principalmente en las ciudades de primera línea como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, así como en ciudades fuertes de segunda línea como Hangzhou y Chengdu. Estos lugares, en general, presentan tres características comunes: una base industrial sólida, una entrada continua de población y recursos de apoyo bien desarrollados; estas características conforman la lógica subyacente del valor de los activos en las ciudades núcleo.

En el “pequeño auge primaveral” reciente del mercado inmobiliario, la señal de arranque también provino primero de las ciudades de primera línea. Según los datos más recientes de la Oficina Nacional de Estadísticas, entre 70 ciudades grandes y medianas, las ciudades de primera línea fueron las primeras en detener la tendencia bajista continua de 9 meses de los precios de viviendas nuevas de uso comercial; y ciudades núcleo como Beijing y Shanghai también vieron una recuperación simultánea de los precios de viviendas de segunda mano.

En este contexto, optimizar la calidad de los activos y realizar inversiones precisas se ha convertido en el tema central de las desarrolladoras.

Con respecto a esto, Yuexiu Property ha establecido un sistema de investigación de mercado multidimensional, impulsando una colaboración eficiente y sincronizada entre la parte de inversión y cada departamento de negocios, brindando un sólido respaldo de datos para la toma de decisiones de inversión. Al mismo tiempo, la empresa usa la inversión para adelantar la planeación de proyectos inmobiliarios: desde la etapa de adquisición de terrenos, completa previamente la investigación sobre la planificación de productos y la estrategia de desarrollo, reduciendo de manera efectiva la incertidumbre en el proceso de desarrollo y garantizando la previsibilidad del retorno de la inversión.

En cuanto a la orientación estratégica, Yuexiu Property mantiene una estrategia de enfoque en ciudades núcleo, y propone la filosofía operativa de “leer la ciudad, leer el terreno y leer a las personas”, profundizando en la comprensión de las características de demanda de diferentes ciudades y reforzando continuamente la capacidad de operación local. La empresa también coordina activamente con los gobiernos locales para optimizar el ritmo de suministro de terrenos y, en la interacción entre gobierno y empresa, construye ventajas competitivas diferenciadas para lograr un beneficio mutuo y una situación en la que todos ganan.

Precisamente con base en este sistema maduro de gestión de inversión, el foco de inversión de Yuexiu Property está altamente concentrado en seis ciudades núcleo: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou y Chengdu. En 2025, la proporción de la inversión de capital en estas seis ciudades alcanzó el 96,3%, con una intensidad de enfoque inversor extremadamente alta. Desde la contribución a las ventas, el resultado de este despliegue es notable: Beijing superó los 30.000 millones de yuanes en ventas para una sola ciudad; Shanghai y Guangzhou lograron 22.2B de yuanes y 29.1B de yuanes respectivamente. Las tres ciudades en conjunto aportaron aproximadamente el 78% de las ventas totales de la empresa. En términos generales, la proporción de ventas en ciudades núcleo de primera y segunda línea ya llega al 85,6%.

Detrás de la escala de ventas de 1 billón, está el enfoque prospectivo en el extremo de inversión; y no menos importante es el sólido “capital” del extremo de reservas de terrenos. Al cierre de 2025, la reserva total de terrenos de Yuexiu Property fue de 18,55 millones de metros cuadrados; el despliegue siguió concentrándose en ciudades con alto nivel de capacidad. La proporción combinada de ciudades de primera y segunda línea alcanzó el 94,4%. En las nuevas reservas de 2025, la proporción de ciudades de primera línea aumentó aún más hasta el 67,7%. Además, Yuexiu Property aprovechó las ventanas de incremento de reservas y de bajo recargo cuando el mercado se replegó, añadiendo posiciones de manera precisa. En última instancia, la tasa promedio de recargo para la adquisición de terrenos quedó controlada por debajo del 9,3%, lo cual es casi un 50% menor que el promedio de las empresas TOP10.

Cabe destacar que, en el mes de febrero de este año, el Grupo Yuexiu obtuvo mediante una adjudicación de 23.6B de yuanes el terreno del “Matschang” (馬場) en la intersección de los tres grandes CBD de Guangzhou: Zhujiang New Town, Financial City y Pazhou, lo que generó amplia atención en la industria.

Los analistas señalan que este proyecto es el último terreno de actualización urbana en bloque continuo en Zhujiang New Town. Su desarrollo enlaza, mediante espacios públicos abiertos, segmentos como el comercio de lujo superior (ya con contrato de SKP), hoteles de alta gama y oficinas de categoría ultraprime, entre otros. Se espera que Yuexiu Property participe de forma profunda en el desarrollo y la operación integrales de la ciudad. Anteriormente, el modelo del grupo “gestación de la empresa matriz – inyección de la empresa cotizada” ya fue validado mediante el TOD de Pazhou Sur, proporcionando una ruta madura para futuras operaciones de activos. Proyectos escasos como el del Matschang no solo pueden aportar incrementos de desempeño a largo plazo, sino que también impulsan una mejora sistémica en la capacidad de productos de la empresa, su fortaleza de marca y su capacidad de operación.

Pulir el “buen hogar” de calidad sólida para captar la demanda principal y reforzar el foso de la industria

Si optimizar las reservas de terrenos es acumular fuerza para el desarrollo futuro, entonces perfeccionar productos y servicios es la capacidad endógena que las empresas forjan para competir a largo plazo.

Los analistas indican que, en un contexto en el que la divergencia estructural continúa profundizándose en la industria, solo si se mantiene una postura centrada en el producto —con ideas de innovación y una experiencia llevada al extremo para crear verdaderamente “buenos hogares” que se ajusten a las necesidades del mercado— se podrá ganar iniciativa en la nueva ronda de ciclo.

En 2025, se abrieron gradualmente ventanas de políticas en ciudades núcleo como Beijing y Shanghai, pero los compradores de vivienda se volvieron aún más prudentes a la hora de decidir. Los fondos se concentran de manera más racional hacia aquellos proyectos con mayor certidumbre. Entonces, ¿qué se considera un proyecto con “mayor certidumbre”?

Los “buenos hogares” han estado incluidos durante dos años consecutivos en los informes del trabajo gubernamental. Esta orientación política ya ha resonado con las necesidades del mercado. Es decir, el “buen hogar” ya no se queda en el nivel de concepto, sino que se convierte en una nueva fuerza impulsora para la inversión y el consumo en el mercado inmobiliario, y también ha recibido el reconocimiento de los compradores que aportan dinero real.

Según datos del China Index Research Institute, el proyecto Hé Yu Wang Yun de Yuexiu Property en Beijing logró una tasa de absorción de 96% el mes de su apertura; con ventas por 92,5 mil millones de yuanes, ocupó el primer lugar en el ranking de ventas de viviendas comerciales de Beijing en 2025. El proyecto Fei Yun Yue Fu en Shanghai obtuvo 29.1B de yuanes y 1022 unidades, logrando el primer lugar tanto en el número de viviendas vendidas como en el área de ventas en Shanghai……

Y el desempeño de cada proyecto por separado es solo una cara de cómo Yuexiu Property gana el reconocimiento del mercado. Si ampliamos la perspectiva a nivel de la empresa, Yuexiu Property ha logrado resultados sólidos en múltiples ciudades núcleo. En Guangzhou, su base principal, con ventas por 22.2B de yuanes, ocupa el TOP2 local; en Beijing, superó los 300 mil millones de yuanes y también figura en el segundo puesto de la lista; Shanghai alcanzó 222 mil millones de yuanes, ubicándose en el séptimo lugar.

“La empresa siempre mantiene su estrategia de largo plazo de las ‘cuatro empresas buenas’: buenos productos, buenos servicios, buena marca y buen equipo”. Así lo expresó el presidente de Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, en la reunión de resultados.

En realidad, desde “construir casas” hasta “construir buenos hogares” y luego “construir buena vida”, Yuexiu Property ha profundizado continuamente el sistema de investigación de clientes, implementando el concepto “4X4 de buenos productos”, completando la actualización estandarizada de cuatro líneas de producto, satisfaciendo de manera diferenciada tanto a los clientes de mejoras de alta gama como a los de demanda de calidad. Al impulsar con fuerza la integración de diseño y construcción y la actualización del sistema “Yue Zhizao”, se logra la mejora simultánea de la calidad del producto, la eficiencia de construcción y la satisfacción del cliente; varios proyectos han recibido premios del sector por diseño y calidad.

Al mismo tiempo, Yuexiu construye un sistema de innovación de productos “investigar-construir-servir” con la demanda del cliente durante todo el ciclo de vida como núcleo, acelerando la investigación y aplicación de tecnologías de vida saludable. Con un enfoque integrado de “producto + servicio + operación”, promueve la construcción de “buenos hogares” y “bajos barrios”, logrando una mejora de salto cualitativo desde la entrega de productos hasta la co-creación de valor.

En el nuevo punto de partida del “XV Plan Quinquenal”, el patrón de la industria inmobiliaria está cambiando profundamente: los recursos y el espacio de mercado se concentran continuamente en empresas que poseen capacidades integrales. Yuexiu Property, gracias a su base financiera saludable, su despliegue inversor preciso, sus sólidas capacidades de producto y su impulso de desarrollo estable, ha salido adelante en esta reestructuración del sector, con un desempeño independiente. Su experiencia demuestra que la clave para atravesar el ciclo no está en el tamaño, sino en si la base es sólida, si la estrategia es clara y si la ejecución está a la altura. Esta es, justamente, la esencia de cómo la industria inmobiliaria avanza hacia un desarrollo de alta calidad.