El mercado inmobiliario de primera línea, el punto de inflexión ya ha llegado

问AI · 政策红利下楼市小阳春能否持续至二季度？

记者 | 王婷婷

编辑 | 李慎

这个春天，中国一线城市的楼市终于久违的热闹起来。上海一马当先，扛起楼市复苏大旗，一二手市场同步沸腾。

新房市场的热度最为直观，售楼处的销售深有感触：“从前跟客户说‘这套房很快就会被订走’，对方压根不信，只当是常规推销；如今客户亲眼看着心仪房源被旁人当场敲定，瞬间就慌了，生怕稍一犹豫，看中的房子就没了。”

二手房市场的表现也超出预期，上海一位房产中介表示：“门店里天天都有销冠诞生，资深中介靠着积累的老客户资源接连成交，就连新人也借着这波热度快速开单。”

上海楼市的热情正以燎原之势蔓延，中介门店的会议室从早到晚座无虚席，网签系统数次崩溃，各大新盘售楼处更是热度爆棚：沙盘前围满咨询客户，样板间门口客流不断，置业顾问忙到嗓子沙哑。

保利·都汇和煦售楼处。界面新闻拍摄

3月14日下午五时，保利·都汇和煦的营销负责人李薇刚送走一波集中看房的客户，便接到冲刺新指令：当日销售目标从11套上调至15套。本来案场已完成原定目标，刚想收工，又开启新一轮冲刺。当晚九点刚过，李薇团队15套的冲刺目标就已提前告捷。

对这个地处上海南部科创中心且刚收回99.5折优惠的外环外项目而言，深夜成交早已不是新鲜事。营销负责人告诉界面新闻，“最近团队基本都是晚上12点后下班，昨晚就有两组客户，11点多才敲定房源后转账锁定。”

地处上海北端的建发·云湖玥，也在这一轮回暖行情中表现抢眼。自3月13日展示中心与样板间正式对外开放，项目便被看房人群包围，首个周末到访超500组，次周周末仍保持350余组的高位到访，现场洽谈声、咨询声交织不断，刚需与改善置业需求集中释放。

建发·云湖玥展示中心。界面新闻拍摄

“我们就住在这附近，为了孩子上学打算置换一套更合适的房子。”建发·云湖玥样板间内，一位意向购房者向界面新闻记者表示。全家齐上阵的置业场景，让整个售楼处人声鼎沸。

房企抢抓黄金窗口期，集中放量、加速去化。地处宝山南大板块的中环麓岛率先发力，二批次房源火速启动认购，成为3月上海首个认购比达到1:1的新盘，项目入市即引爆市场。

界面新闻实地探访发现，即便认购已结束，仍有不少购房者持续前往售楼处参与小筹登记。3月18日，中环麓岛开盘即清盘。据销售经理介绍，项目选房于当日上午10:30正式启动，仅用时90分钟，79套房源便全部售罄，实现快速“日光”。

中环麓岛开盘现场。

一改此前豪宅市场一枝独秀的格局，如今上海外环外项目也迎来置业热潮。刚刚过去的这个周末，嘉定南翔时代之城三期时代·雲境项目，两日累计认购达101组，创下2026年外环板块新盘首个认购破百的亮眼成绩。

“刚需群体的真实需求，是撬动市场的核心力量。”广东省住房政策研究中心李宇嘉指出，本轮市场新房成交的亮点集中在两类楼盘：一是中心区品质与区位双优的优质项目，二是近郊配套完善、价格亲民且学位、交通优势突出的楼盘。

不少业内人士认为，这波上海楼市行情呈“V型”反转，市场信心全面回归，购房积极性远超预期。也有人预测，市场将持续分化，最终呈“K型”格局。

同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，结构性分化会是本轮楼市发展的长期特征。宋红卫预测，2026年中国楼市将走出“K 型”走势，核心区域符合新规范的好房子会量价齐升，非核心区域仍会以价换量，这种分化也让行业发展更趋理性。

上海是全国楼市“确定性”最高的城市，除了新房热销，二手房网签数据也接连刷新纪录。3月中旬，上海二手房单周成交突破7200套，创下近五年周度新高，单日网签峰值逼近1500套，高频次的集中交易甚至导致网签系统多次拥堵卡顿。

上海二手房网签系统登录异常截图。

截至3月22日，上海二手房成交量已飙至21443套，全月冲刺30k套大关基本无悬念，这一数据大幅刷新往年同期纪录。

房产中介连轴奋战，有人在外带看跑遍各个小区，有人在店洽谈对接房东客户。“以往博弈数小时的谈单，如今2-3小时就能敲定，成交效率翻倍。”

“性价比高的房源一出来就成交，不少优质房还引来多组客户争抢。”静安区万荣路太平洋房屋店长向界面新闻表示，当前成交集中在3M—7M总价的小户型。“昨晚刚成一单，客户跟我看了一年多，之前一直观望，如今感受到市场热度，当即出手。”

克而瑞集团联席董事长丁祖昱指出，政策底部确认带来预期和信心的恢复，正在逐步转化为实际的交易。小面积、低总价的刚需和刚改房源，仍是二手房市场的主力。

数据来源：上海网上房地产。界面新闻制图

价格方面，随着市场行情整体上行，上海二手房价格终结近十个月的连续下调，环比实现转正。卖方惜售心态加重，议价空间已从去年的10%—15%收窄至5%以内。

“从前房东急着出手，买家砍价空间很大；如今行情反转，业主心理预期明显抬升，价格稍合适便不肯退让。”

一位深耕上海楼市多年的资深房产中介向界面新闻介绍，他近期成交的一套房源，业主挂牌4.3M元，买家最初出价4.15M元，放在去年基本可以成交，可今年业主始终不肯让价，最终买家主动加价30k元才达成交易。

这股热潮背后的推动力，是楼市新政“沪七条”。“政策驱动下的热度，让核心城市楼市率先走出阶段性向好的筑底态势。”第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华表示。

2月25日落地的上海楼市新政，打通了购房资格与资金两大障碍，有力推动了市场行情迎来转折。非沪籍人士在外环内购房的社保要求从3年降至1年，持有居住证满5年更可免社保直接购房，为市场带来大批实实在在的需求，也让不少“新上海人”圆了安家梦。

公积金贷款额度同步上调，首套家庭最高可贷2.4M元，多子女家庭搭配绿色建筑更可达到3.24M元，切实减轻了购房者的资金与月供压力。

来自上海长征医院的王生，是此次新政的直接受益者之一。他在沪定居十余年，心中早有置换改善的打算，却迟迟未能落实。新政落地后，更高的公积金贷款额度覆盖了大部分房款，每月利息较纯商贷省下数千元，负担大幅减轻，他当场入市。

购房者参观样板间。界面新闻拍摄

宋红卫告诉界面新闻，本轮楼市真正意义上的拐点应该具备以下特征，一是风险出清，二是成交量明显上升带动价格企稳，三是整个房地产链条修复，从拿地、新开工到营销实现良性循环。

“从当前形势来看，一线城市楼市的确出现筑底的迹象。”宋红卫表示，三月传统旺季释放刚需是核心支撑，两会稳楼市定调、沪七条打头阵的政策发力是关键，好房子政策落地带来高性价比房源，让购房者得实惠。这三重推力，让市场信心从上海持续向其他一线城市辐射。

至少在上海，楼市量价齐跌的箭头已经反转。唐华向界面新闻指出，当前是结构性企稳、核心城市领跑的复苏。后续能否确立反转，要看二季度成交量能否稳住、二手房去化是否顺畅、居民信心能否持续修复。

上海的楼市“风向标”效应，正在扩散至其他一线城市。

中环麓岛销售经理告诉界面新闻，“上海作为全国楼市的排头兵，为其他城市划定了前行方向，北京、深圳、广州吃下了定心丸。”

在北京，截至3月18日，二手住宅网签已达9783套，较2月整月成交量回升20.33%；新房网签1387套，环比上涨13.97%。中海安澜北京以326M元拿下3月首周成交金额榜首，保利主力项目单周成交突破500M元，招商朝棠揽阅单周售出35套。

在深圳，多个项目成交海报轮番刷屏，有项目两天内成交达41套。二手房交易一路走高，根据深圳贝壳研究院数据，3月2日至8日，平台合作门店二手房签约量环比激增118%，3月8日单日签约量创下近一年来峰值。

在广州，截至3月20日，全市二手房成交已狂飙至7471套，按此节奏全月有望冲破13k套，环比暴增275%。新房市场同样火力全开，有项目单月狂销27套，成交量暴涨900%，交易量不断向上突破。

海报 de los resultados de ventas del proyecto en Shenzhen.

然而，这波楼市回暖的续航能力，还需观察政策执行的效果。

“4、5 月将是验证本轮小阳春成色的关键窗口期。”丁祖昱指出，从当前业主预期来看，北上广深二手房挂牌参考均价仍在持续下探，这意味着，业主方预期走低的趋势没有完全改善。

要维持当前市场热度，李宇嘉认为，还需进一步优化公积金、二手房带押过户等消费支持政策，畅通二手房置换链条。同时稳定市场定价预期，减少非理性降价，并在热点片区补齐配套，持续提振购房需求。

“以价换量会是未来一段时间二手市场交易回升的基础和前提，‘价跌—量升—价稳—量跌’的博弈仍将维持，短期量价尚难出现实质性反转，量涨价稳将成为常态主旋律。”丁祖昱表示。

唐华也认为，2026年房企将聚焦现金流与产品力比拼，资源加速向一、二线聚拢，行业集中度提升，全面转向“以销定产、深耕核心、打造好房子”。

数据来源：冰山指数。界面新闻制图

一线城市楼市企稳回升，不仅关乎房地产行业健康发展，更对宏观经济有着重要意义。

楼市回暖将直接激活上下游产业链，带动建材、家装、家电等行业复苏，为整体经济回升注入坚实信心。而这一轮刚需带动、政策精准发力、置换循环盘活市场的复苏路径，也为全国其他城市提供了可借鉴的实践样本，进一步助力宏观经济大盘稳固。

上海楼市暖春已然到来，一线城市回升势头已经确定。房地产行业正一扫迷茫与观望，在居住价值回归的鼓点下，走向更理性、更健康、更可持续的新未来。

（应受访者要求，文中李薇、王生为化名）