¿Vale la pena pagar anticipadamente el préstamo hipotecario personal en saldo de las seis grandes bancos, que ha disminuido en 0.7 billones de yuanes?

Diario de cada día reportero｜赵景致    Editor de Diario de cada día｜魏官红

¿Se acabó la tendencia de refinanciar/mortgagear y adelantar pagos del préstamo hipotecario?

Desde la segunda mitad de 2022, los prestatarios de préstamos hipotecarios para vivienda en China han acelerado el pago anticipado de los préstamos, y durante un período se fue formando gradualmente una “ola de pago anticipado”.

Pero hoy en día, ya no es tan común la escena de ficharse a medianoche para conseguir turno o hacer fila durante meses. ¿Sigue soplando ese “viento” de adelantar el pago de la hipoteca? El reportero de 《Diario Económico Diario》 recopila datos y descubre que, en los seis grandes bancos estatales, el monto total de préstamos hipotecarios para vivienda existentes es de aproximadamente 24,48 billones de yuanes, lo que representa una disminución de alrededor de 0,71 billones de yuanes frente al año anterior.

“Ahora, sin duda todavía existe el pago anticipado de la hipoteca, pero definitivamente no se puede calificar como una ‘ola’ en comparación con los años anteriores”. Wang Pengbo, analista jefe de Boto Consulting, dijo que la disminución del saldo de los préstamos hipotecarios está causada conjuntamente por la reducción del saldo por el pago anticipado de los hogares y por el hecho de que el año pasado la intención de comprar vivienda de los residentes no fue alta.

Es digno de notar que este año, en el primer trimestre, el mercado inmobiliario mostró una “pequeña primavera”. En este contexto, Zhou Yiqin, experto senior en políticas financieras, considera que esta vez no se trata de un rebote breve y por debajo del nivel de precios (“rebote de caída excesiva”), sino que, a medida que la tasa de interés del mercado se reduce gradualmente y las políticas de compra de vivienda se relajan gradualmente, la confianza del mercado se está reparando de manera constante y hay esperanzas de que esta tendencia continúe en el segundo trimestre.

Bajada del saldo de préstamos hipotecarios personales en 2025

El reportero recopiló datos y encontró que el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos todavía sigue disminuyendo.

En 2024, como fuerza principal en la concesión de préstamos hipotecarios, los préstamos hipotecarios personales de los seis grandes bancos estatales disminuyeron en 0,62 billones de yuanes; y en todo 2025, la disminución neta fue de 0,71 billones de yuanes, con una caída mayor que la de 2024.

Cabe señalar que, en la primera mitad de 2025, la disminución acumulada de los seis grandes bancos estatales ascendió a 244.8k de yuanes, cifra que es significativamente menor que los 7.1k de yuanes de la primera mitad de 2024; pero en la segunda mitad de 2025 disminuyó de forma pronunciada en unos 6.2k de yuanes, haciendo que el recorte del saldo total de los préstamos hipotecarios personales del año pasado fuera aún mayor que el de 2024.

A medida que el saldo de los préstamos hipotecarios personales sigue reduciéndose, actualmente los seis grandes bancos estatales también se han despedido de la “era de los 6 billones de yuanes” en cuanto al saldo de préstamos hipotecarios para vivienda.

Desde el panorama nacional, el saldo de préstamos hipotecarios personales también va a la baja. Según datos del banco central, al cierre de 2025 el saldo nacional de préstamos hipotecarios personales fue de 37,01 billones de yuanes, un 1,8% menos que el año anterior; esto indica que en algunos bancos el saldo de préstamos hipotecarios personales incluso ha aumentado, y que los préstamos hipotecarios personales de los bancos han entrado en una etapa de competencia más “fina” y precisa.

En el sector se cree que la disminución del saldo de préstamos de vivienda existentes se debe, en realidad, a la lucha entre dos fuerzas: una es cuánto “extrae” el pago anticipado de hipotecas; la otra es cuánto “ingresa” la nueva concesión de préstamos hipotecarios.

“Ahora, sin duda todavía existe el pago anticipado de la hipoteca, pero definitivamente no se puede calificar como una ‘ola’ en comparación con los años anteriores”. Wang Pengbo dijo que el pago anticipado de hipotecas sumado a la baja intención de compra de vivienda de los residentes el año pasado, hacen que los dos factores actúen conjuntamente y den lugar a la reducción del saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos.

Yang Haiping, investigador especial del Instituto de Investigación de la Asociación de Gestión de Patrimonio de Beijing, dijo que el sector inmobiliario aún se encuentra en una etapa de ajuste; actualmente hay muchos grupos de demanda real, pero también hay muchos grupos que están observando y esperando; en general, el crecimiento de los préstamos hipotecarios está débil.

Bienes raíces: llega una “pequeña primavera” en el primer trimestre

En el primer trimestre de este año, la compraventa de viviendas de segunda mano en el continente vivió una “pequeña primavera”. Según el informe de Cuanerui, en marzo el área de transacciones de viviendas de segunda mano en las 20 ciudades clave fue de aproximadamente 7.1k de metros cuadrados, con un aumento del 117% respecto al mes anterior y también un crecimiento del 6% interanual; en el acumulado del primer trimestre, el área total transaccionada fue de aproximadamente 107.8B de metros cuadrados, con un crecimiento del 4% interanual.

Y en esta ronda de mercado de “pequeña primavera”, ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghái han actuado como “líderes”.

“En el primer trimestre de 2026, la ‘pequeña primavera’ en el mercado inmobiliario, impulsada principalmente por la reactivación del mercado de viviendas de segunda mano en ciudades de primer nivel, actualmente se encuentra en una etapa de reparación moderada. Su tendencia de recuperación podría tener continuidad”. Zhou Yiqin dijo al reportero que, con la llegada de la “pequeña primavera”, el impacto positivo sobre los saldos de préstamos hipotecarios personales de los bancos comerciales también se irá manifestando gradualmente.

“Aunque no se logra una reversión total, creo que no se trata de un rebote de caída excesiva a corto plazo; más bien, a medida que la tasa de interés del mercado se reduce gradualmente y las políticas de compra de vivienda se relajan gradualmente, la confianza del mercado se está reparando de manera constante. Creo que hay posibilidad de que esto continúe en el segundo trimestre”. Zhou Yiqin señaló que la activación de las transacciones de viviendas de segunda mano impulsará directamente el aumento del volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios, y reducirá gradualmente el ritmo de la caída del saldo. En el futuro, se espera que brinde un apoyo positivo a los saldos de los préstamos hipotecarios; en general, el mercado inmobiliario avanza hacia la dirección de “aumento de volumen con precios estables”.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Eju de Shanghái, dijo al reportero que “la pequeña primavera” se enfoca más en las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades clave; todavía se encuentra en la etapa inicial de la reactivación del mercado inmobiliario a nivel nacional. En el segundo trimestre, si las transacciones del mercado mejoran aún más, también habrá un papel de apoyo positivo para el mercado de préstamos. “Pero algunos clientes tienen préstamos con fondos de previsión (公积金), y no se contabilizan en los datos de préstamos de bancos comerciales; eso también afectará el saldo de préstamos comerciales”.

Algunos bancos afirman que ya ha aparecido un aumento notable en el volumen de envío de solicitudes de préstamos hipotecarios

En cuanto a la situación de los préstamos hipotecarios personales de este año, el reportero observó que varios bancos también se pronunciaron en las reuniones de divulgación de resultados. Entre ellos, el Banco de Transporte (交通银行) tiene un juicio más optimista sobre el negocio de préstamos hipotecarios personales.

En la conferencia de divulgación de resultados de 2025, el subdirector del Banco de Transporte, Zhou Wanfu, explicó que desde marzo de 2026, el volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios del banco ha aumentado de manera notable. “Esto debería ser una señal de que el mercado inmobiliario se ha estabilizado”. Zhou Wanfu dijo que si esta tendencia continúa, el negocio de préstamos hipotecarios de 2026 logrará gradualmente un crecimiento positivo, y además impulsará que el Banco de Transporte alcance el objetivo esperado de crecimiento en toda su cartera de préstamos minoristas.

El subdirector del Banco Industrial y Comercial, Wang Jingwu, respondió a la tasa de morosidad de préstamos personales (个贷不良率). Wang Jingwu dijo que la calidad de los activos de los préstamos personales del banco ha mantenido durante mucho tiempo una condición excelente; en los últimos dos años, debido a factores como la transformación económica, el ajuste del mercado inmobiliario y los desajustes temporales entre oferta y demanda, la tasa de morosidad ha subido a corto plazo, en línea con la tendencia general de la industria.

“Las bases de nuestra economía son estables, la resiliencia es fuerte y el potencial es grande. Las condiciones de apoyo y la tendencia básica a largo plazo hacia una mejora positiva no han cambiado. En el futuro, el riesgo de los préstamos personales es controlable”. Wang Jingwu juzgó que, a medida que el avance de un paquete de políticas acelere su implementación y que los beneficios de políticas sigan liberándose de forma continua, la base del mercado de crédito al consumo personal mejorará gradualmente y la calidad de los activos de los préstamos personales también volverá a niveles razonables.

Aunque el Estado también sigue introduciendo políticas sobre el sector inmobiliario y el mercado muestra indicios de recuperación, Yang Haiping dijo al reportero que la proporción de los préstamos hipotecarios en la asignación de activos de los bancos probablemente siga una tendencia de disminución.

Según los datos actuales, el reportero observó que los grandes bancos han logrado un crecimiento significativo en los préstamos de consumo personal y los préstamos para actividad empresarial personal. Entre ellos, el Banco Industrial y Comercial aumentó sus préstamos de consumo personal en 778,19 mil millones de yuanes, un 18,5%; los préstamos para actividad empresarial personal aumentaron en 2522,38 mil millones de yuanes, un 15,0%; y el crecimiento de los préstamos de consumo personal del Banco de China dentro del país alcanzó un 28%.

¿Vale la pena adelantar el pago del préstamo hipotecario?

Anteriormente, la principal motivación del “pico de pagos anticipados de préstamos hipotecarios” provenía de los propios prestatarios. Por un lado, debido a la volatilidad económica; por otro, debido al aumento de la volatilidad en los mercados financieros de China, los precios de acciones, fondos, etc. cayeron de manera significativa, y los ingresos de inversión de los residentes comunes disminuyeron de forma notable, haciendo que la preferencia por el riesgo se vuelva más conservadora. Además, a algunos préstamos hipotecarios existentes se les aplican tasas de interés relativamente altas; parte de los prestatarios tienen tasas de sus préstamos existentes superiores al 5%. Con todos estos factores impulsando la decisión, los prestatarios destinaron parte del capital que antes usaban para invertir al pago anticipado.

Sin embargo, a medida que se reducen las tasas de interés de los préstamos hipotecarios existentes, el costo de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios personales también va disminuyendo gradualmente. Según datos del banco central, en febrero de este año la tasa de interés promedio ponderada de los nuevos préstamos hipotecarios personales fue de aproximadamente 3,1%, que ya es unos 10 puntos básicos más baja que en el mismo período del año anterior, y las tasas de interés de los préstamos se mantienen en niveles bajos.

Con las tasas de interés en niveles bajos, ¿adelantar el pago de forma personal todavía es conveniente?

“Que sea conveniente o no depende del nivel de retorno actual de las inversiones o ahorros del consumidor, y de cuánto es la diferencia entre la tasa del préstamo después del recorte”. Wang Pengbo dijo que si el rendimiento de inversión es superior a la tasa del préstamo, entonces se puede considerar destinar más fondos a la inversión; de lo contrario, se puede considerar pagar total o parcialmente el préstamo. Además, también hace falta reservar suficiente dinero para los gastos cotidianos de la vida y para el futuro de jubilación, atención médica, etc.

Además, en cuanto al método de pago, por lo general el método de principal e importes iguales (等额本金) implica que en la etapa inicial se paga más capital y menos intereses; en comparación, adelantar el pago suele ser un poco más conveniente. En el método de principal e intereses iguales (等额本息), se pagan más intereses al inicio y menos capital; si ya se ha superado la mitad del plazo de pago, entonces tampoco es necesario considerar el pago anticipado.

Fuente de la imagen de portada: Banco de medios de Diario Económico Diario