Investigación en profundidad: durante las vacaciones de Qingming se libera la demanda del mercado inmobiliario en Shenzhen; “abril de plata” se convierte en el período clave para la observación

El pasado mes de marzo, el mercado inmobiliario residencial de las principales ciudades de primer nivel entregó resultados “excelentes”. Como el “Sílver April” (abril, temporada tradicional de mayor volumen de ventas en el sector inmobiliario), los expertos lo consideran el “periodo clave” para observar la dirección del mercado.

Durante las vacaciones de Qingming, cuando reporteros inspeccionaron el mercado en Shenzhen, varios gerentes de ventas de inmuebles nuevos y varios gerentes de intermediación de inmuebles de segunda mano afirmaron que, en este Qingming, la situación del mercado inmobiliario era ligeramente mejor que el año pasado y que la demanda acumulada en el mercado sigue liberándose.

（Una sala de muestra de un inmueble nuevo en el área de Guangya, distrito de Longgang, Shenzhen. Foto: Wu Jiaming）

“Recientemente el clima en Shenzhen no ha estado muy bien, pero el proyecto aun así logró un desempeño de ventas destacado; el primer día de las vacaciones de Qingming se vendieron 3 unidades. La situación del mercado es mejor que la del año pasado, y la compañía también planea recuperar gradualmente los descuentos.” En un proyecto de inmueble nuevo cerca de Guangya Garden, en el distrito de Longgang, un gerente de marketing dijo: “Las vacaciones del Primero de Mayo son aún más un ‘periodo ventana’ clave. Esperamos que en el mercado, en general, la recuperación continúe de manera sostenida recientemente.”

Respecto a que los proyectos de inmuebles nuevos planean recuperar los descuentos, varios compradores entrevistados consideran que esta medida es, en su mayoría, un “discurso de marketing” del proyecto. Un comprador indicó: “Nos enfocamos más en la calidad de la vivienda y la relación calidad-precio. Hoy en día hay muchas opciones de inmuebles nuevos en el mercado, así que no se tomaría una decisión apresurada solo por este tipo de descuento.”

Un experto del sector señaló que, desde el año pasado, el comportamiento de “bajar precios para vender” en el mercado de inmuebles nuevos de Shenzhen ya no es un fenómeno común en todo el mercado, sino que se concentra en algunos desarrolladores con presión en sus cadenas de capital. Además, la estrategia de algunos desarrolladores en Shenzhen ha pasado de “priorizar el volumen por encima del precio” a “solicitar el volumen y también buscar el precio”. Asimismo, por lo general, para que los precios de los inmuebles nuevos muestren una tendencia general de repunte, se necesita que el volumen de transacciones suba de forma consecutiva durante medio año antes de que sea evidente, pero el volumen total de transacciones de inmuebles nuevos en Shenzhen es claramente inferior al de inmuebles de segunda mano.

También un gerente de marketing de inmuebles nuevos ubicado en el distrito de Luohu expresó: “Coincidiendo con las vacaciones públicas en Hong Kong, recientemente el proyecto también ha visto que algunos clientes de Hong Kong vienen a consultar y a visitar el inmueble.”

Según los datos del Centro de Investigación de Leju (Le Youjia), del 1 al 3 de abril, en Shenzhen las firmas acumuladas de preventa y venta directa de viviendas de primera mano sumaron 361 unidades, y las de viviendas de segunda mano acumularon 685 unidades; entre ambas ya se superan las 1000 unidades. Cabe destacar que las viviendas de segunda mano de Shenzhen detonaron la tendencia primero, convirtiéndose en el motor central de esta “pequeña primavera alcista”.

Un agente inmobiliario veterano de la zona de escuelas del Shenzhen Middle School en el distrito de Luohu le dijo a un reportero: “En los primeros días antes de las vacaciones de Qingming, en las comunidades Jinli Hao Yuan y Jiahushi Dinta (嘉湖新都) se concretaron algunas operaciones de viviendas, y aumentó el nivel de calor de las transacciones. Sin embargo, por el momento los precios no han cambiado de manera notable, básicamente se mantienen en línea con los niveles de finales del año pasado”. El reportero también entrevistó a gerentes de intermediación inmobiliaria de varios distritos, y todos consideraron que en este momento el mercado de inmuebles de segunda mano aún depende del soporte de los precios; el canje de precio por volumen es el requisito previo para que las transacciones se reanimen. “Ahora los compradores están siendo muy racionales: solo cuando el precio es adecuado actúan. Los propietarios también entienden esto; muchas personas están dispuestas a bajar el precio de manera moderada para facilitar la transacción”.

Según los datos estadísticos de la Asociación de Intermediación Inmobiliaria de Shenzhen, en marzo las viviendas de segunda mano registraron un total de 7225 unidades. Esto representa un aumento del 151.2% mes contra mes, alcanzando un máximo en los últimos 12 meses, pero en comparación interanual cayó un 6.2%. La Asociación de Intermediación Inmobiliaria de Shenzhen considera que el aumento intermensual en el volumen de viviendas de segunda mano se debe principalmente al impulso del reinicio del mercado después de las festividades y a la liberación concentrada de la demanda. Pero la caída interanual aún indica que la confianza general del mercado sigue siendo insuficiente y que la magnitud de la recuperación todavía tiene margen de mejora. Al mismo tiempo, el mercado de viviendas de segunda mano de Shenzhen presenta tres características centrales: primero, la demanda de necesidad real (justo necesaria) domina, y las viviendas con alta relación calidad-precio lideran las transacciones; segundo, varios distritos hacen esfuerzos, y la demanda de mejora en las zonas núcleo se libera de manera constante; tercero, el volumen se concentra en grande, y las operaciones se agrupan en comunidades de referencia donde la infraestructura y los servicios están más maduros y la liquidez es fuerte, lo que refleja que las decisiones actuales de compra se están volviendo más racionales, y que el valor central de los activos y la liquidez se están convirtiendo en los factores de decisión principales.

En el foro anual de 2026 sobre puntos de vista celebrado recientemente, el presidente de la Asociación de la Industria Inmobiliaria de la provincia de Guangdong, Wang Shao, indicó que en 2026 las ciudades clave ya muestran una tendencia de “recuperación en puntos” (recuperación localizada). La cantidad de visitas para conocer inmuebles de obra nueva y la cantidad de firmas de contratos y transacciones se están recuperando gradualmente; la confianza de los compradores se ha reparado en cierta medida, y las relaciones entre oferta y demanda del mercado avanzan gradualmente hacia una reconvergencia para restablecer el equilibrio; y la tendencia de ajuste se está moderando. En cuanto a las ciudades de tercer y cuarto nivel, siguen enfrentando problemas como una presión grande por desapalancamiento de inventario, baja actividad del mercado y expectativas relativamente débiles; los gobiernos locales deben seguir profundizando políticas precisas “adaptadas a cada ciudad” (因城施策) para el control y ajuste. Además, al centrarse en la construcción de “buenas viviendas”, creando una nueva herramienta para el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario, activando el impulso al consumo de los residentes y la vitalidad de la inversión del mercado mediante “buenas viviendas + buen servicio + buena operación”.

Revisión de texto: Yang Shuxin