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Las tendencias del mercado inmobiliario favorecen a los compradores, pero la guerra en Irán nublan las perspectivas de las tasas hipotecarias
LOS ANGELES (AP) — Las consecuencias económicas de la guerra con Irán están elevando el costo de comprar una vivienda, incluso mientras que otras tendencias del mercado inmobiliario en muchas partes del país favorecen a quienes buscan comprar casas esta primavera.
Las tasas hipotecarias han estado en alza desde que comenzó la guerra, ya que el aumento de los precios de la energía intensifica las preocupaciones sobre una inflación más alta, empujando el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. a 10 años, que los prestamistas usan como guía para fijar el precio de los préstamos hipotecarios.
Tan solo la última semana de febrero, la tasa promedio de una hipoteca a 30 años cayó hasta apenas por debajo del 6%, su nivel más bajo en más de tres años y medio. Esta semana subió a 6.46%, su nivel más alto en casi siete meses.
El conflicto también está inyectando más incertidumbre en las perspectivas de la economía estadounidense, en un momento en que el mercado laboral se está desacelerando.
Aunque las tasas aún están por debajo de las de hace un año, su tendencia reciente al alza ya ha llevado a una desaceleración en las solicitudes de hipotecas. Los nuevos aumentos amenazan con frenar las ventas de viviendas durante lo que tradicionalmente es el periodo más activo del año para el mercado de la vivienda.
“La guerra en Irán ha complicado seriamente la temporada de compras de primavera”, dijo Joel Berner, economista senior de Realtor.com. “Creo que a muchos compradores los van a desanimar las tasas más altas y la creciente incertidumbre económica, y elegirán esperar en lugar de subirse al tren para una compra antes de que suban las tasas”.
Anne King posando para una foto en la casa que compró recientemente, en Fort Worth, Texas, el martes 31 de marzo de 2026. (Foto AP/LM Otero)
Gail y David Sanders de pie frente a su casa, a la que han estado intentando vender el miércoles 25 de marzo de 2026, en Olathe, Kan. (Foto AP/Charlie Riedel)
Gail y David Sanders de pie frente a su casa, a la que han estado intentando vender el miércoles 25 de marzo de 2026, en Olathe, Kan. (Foto AP/Charlie Riedel)
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En el área metropolitana de Dallas-Fort Worth, los precios más bajos en los listados y más viviendas en el mercado obligan a muchos vendedores a fijar el precio de su casa de manera más competitiva o a considerar ofrecer algunos incentivos para atraer a un comprador, dijo Matthew Crites, agente de Coldwell Banker Realty.
“Ha sido un muy buen mercado para compradores para arrancar el año”, dijo.
Las tendencias le ayudaron a que la compradora de viviendas Anne King tuviera una posición fuerte cuando puso su mirada en una casa tipo rancho de tres dormitorios y dos baños en Fort Worth, que figuraba a $275,000.
El administrador del contrato ofreció $10,000 por debajo del precio del listado. También pidió que el vendedor aportara $5,000 hacia los costos de cierre. El vendedor aceptó y, más tarde, también acordó añadir otros $12,000 para reparaciones después de que una inspección de la vivienda revelara daños en el techo.
“Por suerte para mí, el vendedor estaba en una posición en la que necesitaba vender”, dijo King, de 57 años. La compra se finalizó a fines de febrero, justo antes del inicio del conflicto en Medio Oriente.
King había esperado que las tasas hipotecarias se suavizaran aún más antes de comprar la casa, pero decidió que tenía sentido comprar más pronto, en lugar de arriesgarse a tener que competir esta primavera contra más compradores de viviendas que podrían desencadenar una guerra de ofertas; algo que ella vivió el pasado mes de mayo cuando compró un townhouse de dos dormitorios y dos baños en Arlington, Texas.
Anne King poses for a photo at the home she recently purchased, in Fort Worth, Texas, Tuesday, March 31, 2026. (AP Photo/LM Otero)
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Ella aseguró una tasa del 6% en su hipoteca y planea refinanciar a una tasa más baja cada vez que bajen las tasas.
“ Siento que obtuve una buena oferta por esta propiedad, y eso es lo único que importa”, dijo.
Los compradores ganan más margen
Aunque el inventario de viviendas en venta a nivel nacional todavía es bajo según estándares históricos, los listados activos —un recuento que incluye todas las casas en el mercado excepto las que están pendientes de una venta finalizada— aumentaron cerca de un 8% en febrero respecto al año anterior, según datos de Realtor.com.
El aumento varía en todo Estados Unidos: en el Oeste, el Medio Oeste y el Sur superan ampliamente al Noreste. Aun así, alrededor de 43 de las 50 áreas metropolitanas más grandes tenían más viviendas en venta en febrero que un año antes, con listados subiendo entre 10% y 38.5% en muchos mercados, incluyendo Seattle, Indianápolis, Las Vegas y Houston y Denver.
A medida que las casas tardan más en venderse, los precios han empezado a caer. El precio medio del listado bajó en febrero respecto al año anterior en poco más de la mitad de las 50 principales áreas metropolitanas del país, incluyendo una caída de casi 9% en Austin y Memphis, y descensos de más de 5% en Washington D.C., San Diego y Los Ángeles.
Como otra señal de que los compradores podrían tener la ventaja al negociar con los vendedores esta primavera, un análisis de Redfin estima que en febrero había cerca de un 46% más de vendedores que de compradores potenciales en el mercado a nivel nacional. Eso supera aproximadamente el 30% del año anterior y representa la mayor brecha entre compradores y vendedores en los registros que se remontan a 2013, según Redfin.
Miami, Nashville y Austin están entre las áreas metropolitanas donde los vendedores superan más a los compradores, encontró Redfin.
Un mercado para compradores, si puedes pagarlo
El mercado de vivienda de EE. UU. ha estado en un estancamiento de ventas desde 2022, cuando las tasas hipotecarias comenzaron a subir desde sus mínimos de la era de la pandemia. Las ventas de viviendas ocupadas previamente en EE. UU. prácticamente se mantuvieron planas el año pasado, atrapadas en un mínimo histórico de 30 años. Se han mantenido lentas hasta ahora este año, con caídas en enero y febrero respecto al año anterior.
Aunque el ritmo del crecimiento de precios de las viviendas se ha desacelerado o ha caído en muchas áreas metropolitanas, los obstáculos de asequibilidad siguen siendo abrumadores para muchos aspirantes a compradores porque el crecimiento salarial no ha seguido el ritmo de los precios de las viviendas.
Considera que, según la National Association of Realtors, el precio medio de una vivienda existente vendida en febrero fue de $398,000. Eso es casi cinco veces el ingreso familiar medio. Una regla histórica de referencia era que las viviendas generalmente costaban tres veces el ingreso del hogar.
El aumento reciente de las tasas hipotecarias agrega ligeramente al desafío de asequibilidad. Por ejemplo, en una casa de $400,000 cerca del centro de Dallas, al considerar un 20% de enganche y una hipoteca a 30 años al 6%, el pago mensual del comprador sería de aproximadamente $2,248. Con una tasa del 6.4%, ese pago subiría a $2,331.
Y aunque las tasas hipotecarias todavía están por debajo de las de hace un año, lo que hace que los pagos mensuales sean más manejables, las tasas siguen siendo mucho más altas que los promedios por debajo del 3% disponibles para compradores de vivienda durante la mayor parte de 2020 y 2021, cuando la economía debilitada enfrentaba la pandemia de coronavirus y sus consecuencias.
Vendedores bajo presión
El mercado de vivienda se ha enfriado considerablemente desde principios de esta década, cuando las tasas hipotecarias mínimas de fondo desataron una locura que hizo que los precios de las casas se dispararan. En ese entonces, no era raro que una vivienda se vendiera muy por encima del precio de venta que pedía el vendedor después de recibir ofertas de múltiples compradores.
Aunque algunos vendedores todavía reciben múltiples ofertas ahora, está muy lejos de ser la norma.
Jo Chavez, agente de Redfin en Kansas City, le dice a los clientes que buscan vender que esperen que su vivienda probablemente no se venda de inmediato. También les aconseja que sean “razonables” con la forma en que fijan el precio de su vivienda.
“Tenemos a muchos vendedores que tienen esa idea de, ‘bueno, mis vecinos vendieron por tanto, y entonces creo que debería poner un precio $10,000 por encima de ellos’”, dijo Chavez. “Y eso obviamente no es un enfoque lógico, porque hubo menos ventas el año pasado”.
Kansas City está entre las pocas áreas metropolitanas donde el precio medio del listado no está cayendo. Subió 4.1% en febrero respecto al año anterior, según Realtor.com. Sin embargo, la cantidad de viviendas en el mercado se disparó por casi un 20%.
Gail Sanders y su esposo, David, pusieron su casa de cuatro dormitorios y tres baños en Olathe, Kansas, en el mercado a fines de febrero. Pero incluso después de organizar un par de jornadas de puertas abiertas y después de bajar su precio de venta de $535,000 a $525,000, la pareja aún no había recibido ninguna oferta mientras marzo llegaba a su fin.
Gail y David Sanders stand in front of their home which they have been trying to sell Wednesday, March 25, 2026, in Olathe, Kan. (AP Photo/Charlie Riedel)
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Gail y David Sanders stand in front of their home which they have been trying to sell Wednesday, March 25, 2026, in Olathe, Kan. (AP Photo/Charlie Riedel)
“No pensamos que fuera justo para otra persona poner una oferta condicionada en (otra casa), pero también quedarnos atados a algo cuando no estábamos seguros de qué tan rápido se iba a mover la nuestra”, dijo Gail Sanders, directora senior de reclamaciones. “No quiero quedarme con dos hipotecas de casas por si acaso.”