¿Más de 60 nuevas políticas de fondos de vivienda implementadas por las autoridades locales en el primer trimestre? ¿El mercado inmobiliario está cambiando de tendencia?

En todas partes se están aplicando con alta frecuencia nuevas medidas de fondos de vivienda (公积金), convirtiéndose en un apoyo clave para estabilizar el mercado inmobiliario.

Desde el 1 de abril, Hangzhou aplica oficialmente las nuevas medidas de公积金, elevando de manera importante el límite máximo de préstamo de公积金 a 1,8 millones de yuanes; el 31 de marzo, Hainan aclaró que las personas que depositan pueden retirar公积金 para apoyar la compra por parte de sus hijos de la primera vivienda familiar; el 24 de marzo, Chengdu publicó una política que plantea la cancelación temporal del límite de veces de los préstamos de公积金, de modo que quienes no tengan préstamos de公积金 pendientes en su nombre pueden presentar la solicitud; el 25 de febrero, Shanghái elevó el límite máximo de los préstamos de公积金 de 1,6 millones de yuanes a 2,4 millones de yuanes, y sumando la política de recargo (sobre-tasa), el máximo se puede prestar hasta 3,24 millones de yuanes……

Según estadísticas del Instituto de Investigación China Index (中指研究院), en el primer trimestre, las provincias y ciudades (distritos y condados) de todo el país emitieron más de 60 políticas relacionadas con el公积金, lo que equivale a cerca del 38% de la frecuencia total de políticas inmobiliarias locales, convirtiéndose en el punto clave de impulso para que cada zona optimice sus políticas inmobiliarias. Aumentar los límites de préstamos, optimizar la determinación de las veces de préstamo, ampliar el alcance del uso para retiros, perfeccionar las políticas de depósito, etc., son las principales direcciones de optimización de las nuevas medidas de公积金 en todas las localidades. Además, en el primer trimestre, en torno a objetivos como activar la demanda de compra de vivienda, reducir el inventario (de existencias) y poner en valor activos existentes, también se centraron en ámbitos como optimizar políticas restrictivas, emitir subsidios para la compra de vivienda, perfeccionar políticas de apoyo para la renovación urbana y optimizar políticas relacionadas con vivienda asequible, emitiendo alrededor de 100 políticas correspondientes.

Con el doble efecto del apoyo de políticas y la reparación del mercado después de las vacaciones del Festival de Primavera, en marzo las ciudades clave registraron una recuperación temporal de las transacciones. Los datos de Centaline (克而瑞) muestran que, en marzo, el área de viviendas nuevas vendidas en las 50 ciudades principales aumentó hasta 11 millones de metros cuadrados, con un fuerte incremento del 89% mes contra mes. Los datos del China Index (中指数据) indican que, en marzo, en 20 ciudades el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano fue de 148k unidades, un aumento del 119% mes contra mes; después de las vacaciones, el volumen de transacciones de segundas viviendas ha aumentado mes contra mes durante 5 semanas consecutivas. Sin embargo, en la actualidad, el mercado inmobiliario en general todavía se encuentra en una fase de ajuste y las diferencias entre ciudades de distinto nivel son bastante evidentes.

A juicio de expertos entrevistados, en el lado de la demanda, a continuación se espera que cada localidad fortalezca el apoyo a familias de matrimonios y primeras maternidades/paternidades (iniciales) y a familias con múltiples hijos, y que continúe profundizando la reforma del sistema de公积金; se espera que las ciudades núcleo continúen optimizando las políticas restrictivas.

Nuevas medidas de公积金 aplicadas en masa

Recientemente se emitieron oficialmente las nuevas medidas de公积金 de Hangzhou, “las ocho reglas de Hangzhou (杭八条)”, que abarcan varios aspectos: elevar el límite máximo de préstamos y los multiplicadores, aumentar el beneficio de subsidio para el límite de préstamos, optimizar la determinación del número de viviendas, añadir apoyo para retirar fondos de公积金 para pagar el impuesto de timbre fiscal por la compra (契税) y tarifas de administración de propiedades (物业费), flexibilizar las restricciones de tiempo para retirar fondos al construir o comprar vivienda, y ampliar el alcance de la ayuda intergeneracional familiar al retirar fondos, entre otros, destacando la intensidad de la política.

Según las nuevas medidas, el límite máximo de préstamo de公积金 en Hangzhou se eleva de 1,3 millones de yuanes a 1,8 millones de yuanes; el personal empleado puede solicitar hasta un máximo de 900k yuanes. Al mismo tiempo, el multiplicador para calcular el monto máximo que el empleado individual puede prestar se ajusta de 15 veces a 20 veces, y se añade un 20% de aumento del límite de préstamo para casos de familias de nuevos residentes urbanos y de jóvenes. La proporción de aumento del límite de préstamos para familias con varios hijos se eleva del 20% al 50%. El beneficio de aumento de cupo no está limitado por el número de veces; distintos tipos de aumento se pueden elegir y sumar con ventaja, y el porcentaje máximo acumulado de aumento es 70%, alcanzando 3,06 millones de yuanes.

En la determinación del número de viviendas para préstamos, “las ocho reglas de Hangzhou” aclaran que, cuando una familia de empleados compra la primera o segunda vivienda residencial para uso propio y solicita un préstamo de公积金, si la vivienda comprada mediante el préstamo de公积金 de la vivienda original ya ha sido vendida, se puede reducir en consecuencia el número de veces de préstamo.

El director de Beike Research Institute de Hangzhou (杭州贝壳研究院院长), Shangguan Jian (上官剑), dijo al reportero de Caijing Económica del Siglo 21 (21世纪经济报道) que, según datos de Beike Hangzhou, desde el año pasado, alrededor del 29,8% de las transacciones de compra y venta de viviendas usa préstamos de公积金; de ese total, las transacciones que usan únicamente préstamos de公积金 aumentaron del 6,6% de enero del año pasado al 10,7% actual. Mirando el volumen de nuevas firmas desde este año, la proporción de operaciones de 2 millones de yuanes o menos y de 3 millones de yuanes o menos es del 57,5% y 76,9%, respectivamente. Después de la aplicación de las nuevas medidas, en el futuro, la mayoría de las familias en Hangzhou puede reducir significativamente la presión sobre el capital para la compra de vivienda mediante el uso de préstamos de公积金.

Ampliar el alcance de retiro y uso de公积金 también es un punto destacado importante de las nuevas medidas de Hangzhou. Se añade el apoyo para retirar公积金 para pagar el契税 de la compra de vivienda, y para pagar la tarifa de administración de propiedades (物业费) de la vivienda de residencia propia en Hangzhou; esto también marca la primera vez que Hangzhou incluye la tarifa de administración de propiedades dentro del alcance de retiro de公积金. Además, el alcance del retiro de ayuda intergeneracional familiar se amplía desde únicamente los parientes directos del comprador de vivienda en el pasado, hasta incluir al cónyuge del trabajador que deposita, a ambos padres y a los hijos y su cónyuge.

Shangguan Jian considera que, con estas nuevas medidas, Hangzhou refleja un apoyo preciso a las diversas necesidades de vivienda, y se centra especialmente en necesidades centrales como asentarse jóvenes, demanda rígida (刚需) y demanda de mejora (刚改). En el momento clave de la “pequeña primavera (小阳春)” se introduce esta política; sumada a las diversas políticas de flexibilización ya existentes en Hangzhou, esto ayudará a promover una liberación adicional de las necesidades de compra de vivienda.

“Las ocho reglas de Hangzhou (杭八条)”, como un representante típico de las recientes nuevas medidas de公积金 en distintas localidades, tienen un fuerte significado demostrativo por su intensidad y cobertura. Los datos del China Index (中指) muestran que en el primer trimestre de este año, en todo el país se emitieron más de 60 políticas relacionadas con el公积金, la mayor proporción entre todo tipo de políticas inmobiliarias; y aproximadamente la mitad de las políticas se lanzaron de forma concentrada en marzo. Elevar los límites de préstamos de公积金, optimizar las veces de retiro de préstamos, ampliar el alcance del retiro y el uso, etc., se convirtieron en los principales puntos de aterrizaje de la optimización de políticas en cada lugar.

Las nuevas medidas de cada localidad se siguen implementando: el 25 de febrero, Shanghái elevó el límite máximo de préstamos de公积金 de 1,6 millones de yuanes a 2,4 millones de yuanes; sumando la política de aumento del cupo, el máximo se puede prestar hasta 3,24 millones de yuanes. El 24 de marzo, Chengdu canceló de manera temporal las restricciones sobre la cantidad de veces de préstamos de公积金; quienes no tengan préstamos de公积金 pendientes sin cerrar en su nombre pueden presentar la solicitud. El 31 de marzo, Hainan aclaró que quienes depositan pueden retirar公积金 para apoyar la compra por parte de sus hijos de la primera vivienda familiar.

“Los ajustes a la política de公积金 ya se han convertido en una herramienta de políticas directa y efectiva para que cada localidad apoye a los grupos de demanda rígida a reducir los costos de compra de vivienda y estabilice las expectativas del mercado; el efecto de tracción sobre el grupo de demanda rígida es especialmente evidente”, dijo Zhang Bo (张波), director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke (58安居客研究院), al reportero de Caijing Económica del Siglo 21.

Además de apoyar la compra de vivienda, cada localidad también está ampliando de manera continua los escenarios en los que se puede usar el公积金.

El 31 de marzo, el Centro de Gestión de Vivienda公积金 de la provincia (省直住房公积金管理分中心) de Anhui emitió nuevas medidas, que aclaran que se apoya el retiro de公积金 para pagar tarifas de administración de propiedades (物业费), costos individuales de renovación de vivienda dentro de la renovación urbana,契税 de la compra de vivienda, fondos especiales de reparación y mantenimiento de viviendas (住宅专项维修资金), y también se amplía el alcance del retiro de公积金 para enfermedades graves; Chengdu, por su parte, refuerza el apoyo al retiro por enfermedades graves: quienes ellos mismos, su cónyuge, sus padres o sus hijos sufran enfermedades graves pueden solicitar retirar el saldo total disponible de su cuenta de公积金 para pagar gastos médicos, y la frecuencia de retiro no está limitada; además, también se apoya retirar公积金 para comprar plazas de estacionamiento (车位), y el monto total máximo de retiro para cada plaza no puede exceder 100k yuanes.

Zhang Bo señaló que la implementación de políticas de公积金 en las ciudades núcleo tendrá un papel más grande en la reparación de las expectativas del mercado, en empujar a los compradores a pasar de la espera a entrar de manera activa al mercado, y en elevar la actividad del mercado. Desde una perspectiva macro, la optimización de políticas de公积金 representada por Hangzhou en esta ronda es, en esencia, el inicio de una reforma sistemática del sistema de fondos de vivienda公积金 en el nuevo ciclo del mercado inmobiliario. Las políticas se están acelerando hacia una transformación de “apuesta por alquiler y compra conjuntamente” y una garantía de vivienda para todo el ciclo: ampliación de escenarios de retiro, ayuda mutua entre familiares, tramitación en todo el país, ampliación de la cobertura para trabajadores con empleo flexible, etc., se están impulsando al mismo tiempo.

Transacciones en ciudades clave: fuerte aumento mes contra mes

Incluyendo políticas relacionadas con公积金, en el primer trimestre, cada localidad emitió alrededor de 160 políticas para el mercado de vivienda. Además de las políticas de公积金, optimizar políticas restrictivas, emitir subsidios para la compra de vivienda, impulsar la construcción de “buenas viviendas (好房子)”, y acelerar la renovación urbana, también son direcciones importantes de optimización de políticas desde este año.

En cuanto a la optimización de políticas restrictivas, el 25 de febrero, Shanghái publicó un documento para reducir aún más las políticas de limitación de compras de vivienda. Para los residentes que no son de Shanghái (no locales) que compren vivienda dentro del anillo exterior (外环内), la duración requerida de pago de seguro social o del impuesto sobre la renta (个税) se acorta a más de 1 año; al mismo tiempo, se apoya que los residentes que no son de Shanghái y que cumplan condiciones puedan comprar adicionalmente 1 vivienda dentro del anillo exterior, y se aclara que las personas que cumplan condiciones y tengan un permiso de residencia en Shanghái (上海市居住证) podrán comprar vivienda en Shanghái. Tras la implementación de esta nueva política, se amplía directamente el tamaño del grupo de demanda de vivienda dentro del anillo exterior de Shanghái, promoviendo una liberación más precisa de la demanda de compra.

En cuanto a la emisión de subsidios para la compra de vivienda, recientemente en Hangzhou, los distritos de Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang y Lin’an han lanzado con frecuencia políticas de subsidios para la compra de vivienda o subsidios tipo “compra de vivienda + vales de consumo”. El subsidio máximo es de 100k yuanes por unidad/vivienda; y en algunas zonas se aplican además descuentos por compras en grupo. Desde este año, Nanjing también ha aclarado el punto de referencia de subsidios para vales de vivienda para talentos: personas con título de educación profesional superior (专科) o superior pueden disfrutar subsidios, con estándares que van de no menos de 30k yuanes a no menos de 150k yuanes; sobre esa base, cada distrito intensifica aún más la magnitud del subsidio.

Además, este año, muchas ciudades están acelerando el aterrizaje de políticas de apoyo de renovación urbana; en varias zonas se publicaron planes de acciones de mediano y largo plazo para la renovación urbana o planes especiales de cinco años. Cao Jingjing (曹晶晶), gerente del Departamento de Investigación de Índices del China Index, dijo al reportero de Caijing Económica del Siglo 21 que, la implementación de estas políticas de apoyo ayuda a reducir el umbral para el desarrollo empresarial, simplificar procedimientos de aprobación y acelerar la ejecución de proyectos de renovación urbana, activando aún más la vitalidad del desarrollo urbano.

Bajo la tracción de una serie de políticas, después de las vacaciones del Festival de Primavera, el mercado inmobiliario de muchas zonas mostró una tendencia a la recuperación. La Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano y Rural de Pekín (北京市住建委) muestra que en marzo, el número de firmas en línea de viviendas de segunda mano en Pekín fue de 19.886, con un aumento del 144,6% mes contra mes y un aumento del 3,4% año contra año, alcanzando el nivel más alto en casi 15 meses. Los datos del Instituto de Investigación de Lianjia en Shanghái (上海链家研究院) muestran que, en el mismo periodo, el volumen de transacciones de segundas viviendas en Shanghái fue de 31k unidades, un 37% más que en enero de este año y un 6% más año contra año.

Mirado en un ámbito más amplio, para las 20 ciudades de segundas viviendas monitoreadas clave por el China Index, en marzo se vendieron 148k unidades; el volumen de transacciones de segundas viviendas ha estado aumentando mes contra mes durante 5 semanas consecutivas desde las vacaciones del Festival de Primavera. En la 4ª semana de marzo (23 de marzo—29 de marzo), el volumen de transacciones ya llegó al máximo semanal desde 2025. El mercado de vivienda nueva también se comportó notablemente bien: los datos de Centaline (克而瑞) muestran que en marzo, el área de ventas de vivienda nueva en 50 ciudades principales aumentó hasta 11 millones de metros cuadrados, con un incremento del 89% mes contra mes.

Pero el gran aumento mes contra mes de marzo también se vio afectado por los factores de desempeño relativamente plano del mercado en febrero causados por las vacaciones del Festival de Primavera; en la actualidad, el mercado inmobiliario en general todavía se encuentra en un periodo de ajuste. Los datos del China Index muestran que en marzo el área de ventas de vivienda nueva en las 30 ciudades principales cayó un 7% año contra año, y en el primer trimestre cayó un 21% año contra año. En marzo, en 20 ciudades, el número de transacciones de segundas viviendas cayó un 2,5% año contra año; en el primer trimestre cayó un 4,1%. La base para una recuperación del mercado aún necesita consolidarse más; la estabilización del mercado requiere que las políticas sigan cuidándolo.

El informe del trabajo del gobierno de este año establece claramente que se debe esforzar por estabilizar el mercado inmobiliario. Medidas ajustadas a cada ciudad para controlar el aumento de oferta, reducir inventario, mejorar la oferta; explorar múltiples canales para poner en valor propiedades comerciales existentes; animar a adquirir propiedades comerciales existentes para enfocarlas principalmente en vivienda asequible. Profundizar la reforma del sistema de fondos de vivienda公积金. Además, se desplegarán planes en torno a optimizar la oferta de vivienda asequible, impulsar la construcción de “buenas viviendas”, mitigar el riesgo de deudas de las empresas inmobiliarias y desarrollar un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, etc.

Zhang Bo cree que, a corto plazo, aún hay margen para optimizar las políticas restrictivas en ciudades de primer nivel, y es posible que se ajuste de manera dinámica según las transacciones del mercado y la velocidad de absorción del inventario, manteniendo una flexibilización precisa en aspectos como restricciones de compra (限购), restricciones de préstamos (限贷) y restricciones de venta (限售), con apoyo focalizado a la liberación de demanda rígida razonable y demanda de mejora. Las localidades también aprovecharán ventanas clave de consumo como “el 1 de mayo (五一)”, incrementando de forma concentrada la intensidad de políticas y sumando actividades de promoción de descuentos de las empresas inmobiliarias, formando un efecto de “resonancia” entre políticas y mercado. Al mismo tiempo, la recompra gubernamental de propiedades comerciales existentes y la promoción de medidas como “cambiar lo viejo por lo nuevo” en vivienda se acelerarán en su implementación: por un lado, se eliminará eficazmente el inventario y se optimizará la estructura de oferta y demanda; por otro, se abrirá la cadena de circulación entre segundas viviendas y vivienda nueva, estabilizando de forma efectiva las expectativas del mercado, incrementando la confianza en adquirir vivienda y empujando al mercado a estabilizarse y recuperarse lo antes posible.

Mirando el periodo de “15.° quinquenio y 5 años siguientes (十五五)”, Cao Jingjing considera que la combinación de políticas de vivienda con políticas de población se convertirá en una dirección importante; se espera que las familias de primeras uniones y primeras maternidades/paternidades y las familias con varios hijos sean objetivos clave de apoyo de políticas. La optimización de las políticas de公积金 sigue siendo un elemento importante para reforzar la protección de vivienda; en el lado de la oferta, las políticas continuarán la idea de controlar el aumento de oferta, reducir inventario y mejorar la oferta. Además, se espera que políticas de apoyo como la activación del inventario y la renovación urbana se implementen con mayor rapidez.

(Autor: Li Sha (李莎); Editores: Li Bo (李博), Zheng Wei (郑玮))

(Editado por: Wen Jing (文静))

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                                                            公积金