¿No pagar a tiempo la cuota de la propiedad impide ingresar a la comisión de vecinos? Propietarios de Kaide Hancheng buscan una solución para liberarse de la dificultad

¿Si no se paga a tiempo y en su totalidad la cuota de servicios de la propiedad, no se puede postularse como candidato para integrar el comité de propietarios? Una cláusula que hacía tiempo había sido derogada por la ley, ahora se ha convertido en un obstáculo para la generación del comité de propietarios del residencial Kaide Hancheng, en la localidad de Shawan del distrito de Chancheng, Foshan.

Kaide Hancheng se posiciona como “comunidad señorial junto al río”. Foto tomada por el reportero de Nanfang+ Xiànjūn

Los servicios de la propiedad son muy cuestionados

La señora Chen, propietaria del residencial, explicó: el residencial Kaide Hancheng está desarrollado por Kaide de Singapur, con la ubicación de “comunidad señorial junto al río”. Está compuesto por edificios residenciales de poca altura de 11 pisos y casas adosadas, y la tarifa del servicio de la propiedad es de 2,5-3,5 yuanes por metro cuadrado. Debido a que los residentes no están satisfechos con la calidad del servicio de la propiedad, en 2021, tras una votación legal de todos los propietarios, se constituyó formalmente el primer comité de propietarios. Durante el desempeño de funciones del primer comité de propietarios, la parte de la propiedad actuó de manera negligente de forma constante, se negó a rectificar, y el entorno de vida y el orden de gestión del residencial siguieron deteriorándose, lo que suscitó fuertes dudas y cuestionamientos por parte de todos los propietarios. En 2023, el comité de propietarios aprobó una resolución de una junta general extraordinaria de propietarios: no renovar el contrato de la empresa de propiedad de Guangzhou Dongkang en Foshan. Posteriormente, debido a que miembros del comité de propietarios tuvieron que atender trabajo y familia, se retiraron de manera voluntaria, lo que provocó que el número real de personas que desempeñaban funciones del comité de propietarios siguiera disminuyendo; no se podía alcanzar el número mínimo de personas requerido por el 《Reglamento de Gestión de la Propiedad》 y por las reglas de deliberación del residencial. En octubre de 2024, se disolvió legalmente el comité. La gestión autónoma del residencial por parte de los propietarios quedó completamente paralizada; los propietarios perdieron el organismo directo para reclamar derechos y supervisar.

Muchas bicicletas eléctricas entran al estacionamiento del residencial. Foto tomada por el reportero de Nanfang+ Xiànjūn

Varios propietarios entusiastas que buscan reclamar derechos dijeron al reportero que, durante el desempeño de funciones del primer comité de propietarios y después de su disolución, la empresa de servicios de propiedad del residencial mantuvo durante mucho tiempo conductas graves de inacción y violaciones a lo acordado en el contrato del servicio de la propiedad, como: la limpieza y desinfección de las áreas comunes es gravemente insuficiente; en pasillos de los edificios, ascensores, vestíbulos de unidades y pasillos públicos hay polvo acumulado en grandes cantidades; manchas de suciedad en el suelo y las paredes se limpian por muy poca gente; el retiro de basura es oportunamente inoportuno; el mantenimiento de las franjas de áreas verdes públicas es insuficiente; se talan árboles en gran escala sin el consentimiento de los propietarios; el mantenimiento y reparación de instalaciones y equipos se retrasa durante mucho tiempo: el ascensor del residencial presenta fallas con frecuencia y ruidos extraños; la mayoría de puertas de acceso para control de visitantes y del sistema de videovigilancia están dañados y fuera de funcionamiento, las personas ajenas entran y salen sin restricciones, y la seguridad del residencial prácticamente no existe; los equipos e instalaciones contra incendios vencidos no se revisan ni se reparan, faltan algunos; después de que se dañan equipos de ejercicio y elementos de rociado y paisaje ornamental con agua, nadie los repara; la respuesta y tramitación de las solicitudes de los propietarios es extremadamente lenta, y algunas solicitudes se demoran durante meses sin atenderse; no se publican de forma proactiva el contenido del servicio de propiedad, el estado de ingresos y gastos de los ingresos públicos, el uso de la tarifa de la propiedad, y la gestión de los ingresos públicos es un caos; además, ingresos públicos como los ingresos por publicidad en áreas comunes del residencial y los ingresos por alquiler de espacios de estacionamiento para vehículos no son transparentes, etc.

La señora Chen explicó que, precisamente porque la empresa de servicios de propiedad durante mucho tiempo no ha cumplido con las obligaciones básicas del servicio, los propietarios pagan una tarifa de propiedad de alto estándar pero no reciben el servicio correspondiente, y sus derechos e intereses legítimos no están protegidos. Una gran parte de los propietarios se ve obligada a negarse a pagar la tarifa de la propiedad. Esta acción no es un incumplimiento sin motivo del pago, sino una reclamación de derechos razonable y legal en respuesta a la inacción por parte de la propiedad.

Parte de la fachada exterior del residencial se desprende en grandes áreas. Foto tomada por el reportero de Nanfang+ Xiànjūn

El reportero recorrió el residencial junto con los propietarios y descubrió que algunas edificaciones tienen la fachada exterior con desprendimientos extensos; algunas áreas verdes públicas están valladas para apilar basura; y en la sala de vigilancia, las pantallas de varios monitores se ven en negro por fallas. En el modo automático la pantalla no se ilumina. Un personal de guardia se queda dormido en la entrada. En el estacionamiento del residencial, se puede ver que hay muchísimas bicicletas eléctricas y autos mezclados. La explicación de un gerente de guardia de la empresa de propiedad es que la empresa siempre ha estado respondiendo a las solicitudes de los propietarios, pero también hay dificultades; por ejemplo, las bicicletas eléctricas en el garaje fueron introducidas a la fuerza por propietarios, y no se pueden evitar ni expulsar. Él afirmó que la empresa de propiedad apoya la constitución del comité de propietarios.

La disputa por las reglas dificulta que el comité de propietarios nazca

Según se informó, para romper el estancamiento en la gestión del residencial, en diciembre de 2025 varios propietarios entusiastas iniciaron de manera proactiva una solicitud. Con la orientación de la oficina comunitaria y el gobierno del subdistrito, se inició legalmente el trabajo de preparación para la constitución del nuevo comité de propietarios. Siguiendo el proceso, se constituyó el grupo preparatorio del comité de propietarios y se impulsaron tareas clave como convocar la asamblea general de propietarios, proponer y elegir candidatos, y revisar las reglas de deliberación.

En la etapa clave del trabajo de preparación, el representante del subdistrito Shawan, en el grupo preparatorio, señaló que la principal discrepancia sobre las condiciones para que los candidatos del comité de propietarios se postulen en las reglas de deliberación antiguas llevó directamente a que el trabajo de preparación se detuviera por completo. Como las reglas de deliberación antiguas se formuló hace tiempo, no se basaron en la situación real de incumplimiento de la propiedad y la reclamación de derechos por parte de los propietarios. En ese marco, la cláusula “pagar la tarifa de la propiedad a tiempo y en su totalidad como requisito previo para postularse como candidato del comité de propietarios” ya fue eliminada formalmente en la revisada 《Ley de Gestión de la Propiedad de la Provincia de Guangdong》。 La mayoría de los miembros del grupo preparatorio y la amplia mayoría de los propietarios plantearon que se debe modificar esa cláusula irrazonable, eliminar ese umbral discriminatorio y garantizar que todos los propietarios que cumplan la ley y estén dispuestos a realizar obras de bien de manera entusiasta puedan participar en la elección en igualdad de condiciones.

Sin embargo, este representante del subdistrito en el grupo preparatorio insiste en mantener las antiguas reglas de deliberación como única base; rechaza con firmeza la propuesta de modificación, y exige que “pagar la tarifa de la propiedad a tiempo y en su totalidad” sea una condición indispensable para que los candidatos se presenten. Esto provoca que en el residencial, muchos propietarios que se preocupan por el desarrollo del residencial, que están dispuestos a servir a los propietarios de forma gratuita y que cuentan con capacidad para desempeñar funciones, debido a que durante la reclamación rechazaron el pago de la tarifa de la propiedad, pierdan directamente la elegibilidad para postularse.

A fin de cuentas, ¿a quién hay que escuchar

El 31 de marzo, el reportero participó en una reunión de diálogo con algunos propietarios del residencial y el responsable del comité vecinal de Yijing. Este responsable es el presidente del grupo preparatorio del comité de propietarios. Él indicó que la controversia actual se centra principalmente en el proyecto de 《Medidas para la generación de candidatos para miembros del comité de propietarios》, en el que una cláusula establece que, antes de la fecha de aprobación de las medidas, quien haya incumplido durante dos años consecutivos y adeude de forma continua las cuotas del servicio de propiedad por más de tres meses, o acumule deudas por más de seis meses, no puede convertirse en candidato. La opinión del subdistrito es que, en las 《Reglas de deliberación de la asamblea general de propietarios》 establecidas por el primer comité de propietarios, existe una cláusula de “los candidatos deben tener al día el pago de la cuota de gestión de la propiedad para poder postularse”; la segunda elección también debe seguir esas reglas, salvo que la asamblea general de propietarios vote para derogarlas. Él ha estado esforzándose por coordinar, pero el comité vecinal, al fin y al cabo, también es una organización autónoma de carácter popular, y es difícil lograrlo.

Un responsable relacionado de la oficina del subdistrito le dijo al reportero que esto no es su opinión personal; hay que escuchar el resultado de la votación del grupo preparatorio.

El abogado Peng Yu, del bufete de abogados Guangdong Liuli, que durante mucho tiempo se ha dedicado a asuntos legales del sector inmobiliario, dijo al reportero que en las relaciones jurídicas civiles “si hay un acuerdo, se cumple; si no hay un acuerdo, se aplica la ley” es el principio central de aplicación. La lógica de esta regla se basa en el respeto pleno a la autonomía de la voluntad de las partes en el ámbito civil: mientras las partes acuerden de manera que no violen disposiciones imperativas de la ley, dichas cláusulas tienen prioridad sobre la aplicación de normas jurídicas discrecionales. Por ejemplo, en ámbitos como el cumplimiento de contratos y la distribución de propiedades, los acuerdos comunes entre propietarios y las reglas de deliberación del residencial suelen tener fuerza prioritaria; pero el derecho de los propietarios a elegir y a ser elegidos como candidatos del comité de propietarios, en esencia, pertenece a la categoría de derechos políticos de la participación ciudadana en la gestión de asuntos públicos del vecindario. A diferencia de los derechos civiles ordinarios, la creación, el ejercicio y las limitaciones de los derechos políticos deben estar claramente definidos por la ley; no se permite restringir o privar de manera unilateral mediante acuerdos civiles. La Constitución de China establece claramente que los derechos políticos de los ciudadanos no pueden restringirse si no es conforme a lo dispuesto por la ley; este es el límite central entre la intervención del poder público y la autonomía civil. En el trabajo reciente de revisión de presentaciones y expedientes por parte del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, ya se ha aclarado que establecer como requisito previo “pagar la tarifa de la propiedad a tiempo y en su totalidad” como condición para que los candidatos del comité de propietarios se postulen no cumple con disposiciones de normas superiores como la 《Ley Civil》《Reglamento de Gestión de la Propiedad》, y en esencia constituye una restricción indebida de los derechos políticos de los propietarios. A finales de 2025, más de 27 comités permanentes de asambleas populares a nivel provincial en todo el país ya han completado revisiones de reglamentos locales de gestión de la propiedad, eliminando cláusulas de limitación de elegibilidad de este tipo; desde el nivel legislativo, se unificaron los estándares de aplicación de reglas. Si las reglas de deliberación vigentes del residencial aún conservan el contenido de “no se puede postular para ser miembro del comité de propietarios si no se ha pagado la tarifa de la propiedad”, debido a que esta cláusula entra en conflicto con las disposiciones de normas superiores y con opiniones de revisión legislativa del Comité Permanente de la Asamblea Popular Nacional, debe reconocerse legalmente como cláusula inválida y no aplicarse en elecciones de cambio de mandato ni en la gestión diaria. Si los propietarios se enfrentan a este tipo de limitación de elegibilidad, tienen derecho a reclamar ante la oficina del subdistrito, el departamento de vivienda y construcción o ante el tribunal popular para proteger sus derechos de elección legítimos.

Nanfang+ reportero Xiànjūn

【Autor】 Xiànjūn

Nanfang Probe