Country Garden reestructura su deuda logrando revertir pérdidas y reducir su deuda con intereses en más de 100B de yuanes

Diario de valores China Securities Times, reportero Li Yingquan

Anoche, 30 de marzo, el informe anual 2025 de Country Garden (02007.HK) se dio a conocer oficialmente. Después de atravesar un ajuste profundo en la industria, en 2025 Country Garden logró ingresos por 154.89B de yuanes, con un beneficio neto atribuible a la matriz de 32.6 mil millones de yuanes, convirtiéndose en una de las pocas promotoras inmobiliarias privadas que completó primero la reestructuración sistemática de la deuda y logró utilidades contables.

A partir de los estados financieros de Country Garden de los últimos cuatro años, 2025 también fue el año con mejor desempeño. En 2022, el informe anual de Country Garden registró por primera vez pérdidas desde su salida a cotización: el beneficio neto atribuible a la matriz fue de una pérdida de 3.26B de yuanes; después, en 2023 y 2024, respectivamente, las pérdidas fueron de 6.05B de yuanes y 328.35 mil millones de yuanes. Esta reversión de pérdidas en ganancias es, desde el punto de vista financiero, sin duda una señal de mejora.

Reducción de más de 1000 mil millones en pasivos con intereses

Al detallar el informe anual 2025 de Country Garden, “restructuración de la deuda” es, sin duda, la palabra clave más central.

Country Garden también señaló en el anuncio que la razón principal de su cambio de pérdidas a ganancias en el desempeño es la ganancia no monetaria registrada por haber completado la reestructuración de su deuda.

En 2025, Country Garden avanzó con todo en el trabajo de reestructuración de deudas dentro y fuera del país. En particular, la propuesta de reestructuración de aproximadamente 17.7 mil millones de dólares de deuda en el extranjero recibió la aprobación del Tribunal Superior de Hong Kong y entró formalmente en vigor el 30 de diciembre de 2025; tanto los nuevos instrumentos de deuda como los instrumentos de capital ya completaron su emisión. La reestructuración en el mercado interno también se concretó sin problemas: se iniciará de manera secuencial la recompra de efectivo, opciones de acciones y opciones de acreencias generales; actualmente, ya se inició el programa de recompra de efectivo con un límite de 767.9B de yuanes, y la empresa prevé completarlo para el próximo mes de abril de este año.

A diferencia de la extensión de deuda común, la operación central de la reestructuración de deuda de Country Garden en esta ronda consiste en sustituir la deuda existente mediante la emisión de bonos convertibles obligatorios con un monto total máximo de aproximadamente 13 mil millones de dólares y de hasta 15.5 mil millones de acciones capitalizadas; el monto total de la deuda se reducirá de manera evidente.

A finales de 2025, el pasivo total de Country Garden fue de 216.7B de yuanes, frente a los 148B de yuanes de finales de 2024, una reducción notable de 44.5B de yuanes. Entre ellos, el valor de fin de año 2025 de los pasivos con intereses fue de 10.5B de yuanes, frente a los 170k de yuanes al cierre de 2024, con una disminución de 19.82M de yuanes, lo que representa una caída del 42%.

“Esta es una señal muy positiva”. El vicepresidente de Shanghai E-Ju Real Estate Research Institute, Yan Yuejin, dijo: “Según el informe, este dato está estrechamente relacionado con el efecto contable derivado de la reestructuración de la deuda. La reestructuración permite a la empresa revertir contablemente las pérdidas en ganancias; para el funcionamiento del mercado de capitales, la operación diaria y la imagen de la empresa, tiene un efecto positivo.”

Sin embargo, si se eliminara el impacto de las ganancias por reestructuración, Country Garden aún registró pérdidas en 2025. “Esto se debe principalmente al impacto de la industria: la empresa enfrenta presión en el nivel de margen bruto del negocio de desarrollo, y además se han registrado provisiones por deterioro para algunos activos y proyectos inmobiliarios”. Así lo afirmó Country Garden.

Country Garden estima que el importe anual provisionado para el inventario (terrenos y proyectos en construcción) correspondiente a los proyectos existentes es de aproximadamente 33.01B de yuanes. Al mismo tiempo, debido a la superposición de múltiples factores desfavorables, como el entorno macroeconómico, el entorno de la industria y la situación financiera negativa de los socios, Country Garden también provisionó pérdidas por deterioro de 105 mil millones de yuanes para sus activos financieros y garantías financieras.

Volumen de entregas en tres años, cerca de 1.15 millones de unidades

Asegurar las entregas sigue siendo una tarea importante para Country Garden. En 2025, la empresa completó acumuladamente la entrega de aproximadamente 170 mil viviendas, con una superficie de entrega acumulada de aproximadamente 1982 millones de metros cuadrados, involucrando 204 ciudades. Desde 2023 hasta 2025, el total acumulado de entregas es de cerca de 1.15 millones de unidades; el volumen de entregas se mantiene continuamente en el primer lugar en el ranking de la industria.

En los últimos tres años, Country Garden prácticamente ha reasignado todos los recursos para concentrarlos en la tarea de “asegurar entregas de viviendas”. El ritmo de comercialización de sus nuevos proyectos también se ha visto afectado en cierta medida. Según el informe anual, en 2025 el monto de ventas con contratos de derechos propios fue de aproximadamente 4.02M de yuanes, y la superficie de ventas de derechos propios fue de aproximadamente 402 millones de metros cuadrados.

Aunque la industria inmobiliaria en general enfrenta presión, Country Garden todavía tiene una influencia relativamente alta en su bastión, Guangdong. Por ejemplo, en el mercado de Shaoguan, según datos de alcance total de 2025, Country Garden se ubicó en el primer lugar entre las promotoras inmobiliarias locales con un volumen de ventas de 231k de yuanes.

Desde 2026, el mercado inmobiliario en general también ha mostrado señales de recuperación. Según datos de Caili, en el ranking de montos de ventas de participación y superficie de operación de las empresas inmobiliarias de China durante enero a febrero de 2026, Country Garden se ubicó en el top diez.

El presidente de Country Garden, Cheng Guangyu, señaló que los meses de marzo a abril de este año serán una ventana clave de observación; pidió que todo el personal se concentre en el hito clave de la “Acción Trueno de Primavera” de marzo a abril para desplegar y ejecutar, y avanzar de manera sistemática en los trabajos de ventas.

El analista senior del Instituto China Index, Meng Xinzeng, considera que al entrar en 2026, el gobierno ha liberado una señal clara de “estabilizar expectativas”. A principios de año, ya se han implementado múltiples medidas específicas, incluidas la extensión de la política de devolución de impuestos por cambio de vivienda, la extensión de préstamos para proyectos de lista blanca y la reducción estructural de tasas de interés, así como el apoyo a la actualización de ciudades, con el objetivo de impulsar conjuntamente desde el lado de la demanda y el lado de la financiación para aumentar la confianza del mercado. En conjunto, las políticas inmobiliarias han entrado en una nueva etapa con el objetivo de “estabilizar expectativas y acortar el tiempo de ajustes”.

Se reactiva el negocio de activos ligeros

El reportero de China Securities Times observó que, mientras el negocio inmobiliario principal de gran peso patrimonial enfrenta presión, el negocio de activos ligeros de Country Garden, representado por la administración por encargo y la construcción por encargo, así como la gestión comercial, ha mostrado una tendencia de recuperación claramente evidente.

En la “era de oro” de la industria inmobiliaria, la rentabilidad de la administración por encargo y la construcción por encargo era relativamente baja, por lo que era un negocio bastante marginal. Hoy en día, este negocio se ha convertido precisamente en una fuente importante de “creación de flujo sanguíneo” para Country Garden.

“Al 12 de diciembre de 2025, Phoenix Zhituo ha acumulado la aceptación de más de 200 proyectos de administración por encargo y construcción por encargo, con un área de gestión acumulada de casi 20 millones de metros cuadrados. Actualmente, los proyectos en gestión de administración por encargo y construcción por encargo son cerca de 20, con un área de desarrollo en gestión de casi 3 millones de metros cuadrados, y el valor de venta a la vista está en el orden de más de 300 mil millones de yuanes, cubriendo 20 ciudades en todo el país”. Así lo explicó un responsable de Phoenix Zhituo.

Además de la administración por encargo y la construcción por encargo, el otro negocio de activos ligeros de Country Garden, el de gestión comercial, también ha logrado avances positivos en el último año y varios meses.

Un responsable del negocio de gestión comercial de Country Garden indicó que, desde 2024 hasta la actualidad, Country Garden ha incrementado el área administrada en 231k metros cuadrados en el negocio de gestión comercial. Entre ellos, la marca de apartamentos de alquiler de larga estancia “Bìjiā Āparthotel” (apartamentos Bìjiā) añadió más de 2400 unidades nuevas, y la escala de gestión se acerca a las 30k unidades.

“En el caso de los apartamentos de alquiler de larga estancia, actualmente casi todos los proyectos individuales están en situación de rentabilidad. Para el futuro, no nos centraremos en la cantidad de proyectos; prestaremos más atención a ‘si podemos mantener cada proyecto en buen funcionamiento de forma continua’, y mejoraremos de manera constante la capacidad de operación sistematizada”. Dijo dicho responsable.

“Segunda puesta en marcha” en marcha

En noviembre de 2025, después de que se consolidara la reestructuración de la deuda, la presidenta del consejo, Yang Huiyan, presentó por primera vez el concepto de “segunda puesta en marcha”. “La aprobación de la reestructuración refleja el reconocimiento de los acreedores sobre el futuro de la empresa; brindará un espacio más amplio para que la empresa recupere operaciones normales. Lo siguiente es impulsar de manera sistemática el cambio de fase; el cambio de fase es una metamorfosis, y también es la ‘segunda puesta en marcha’ de Country Garden”. Dijo Yang Huiyan.

En marzo de este año, Country Garden celebró la reunión mensual de gestión; la expresión “cambio de fase” volvió a mencionarse. Yang Huiyan dijo: “Desde marzo de 2025, hemos salido al exterior; a través de intercambios con el sector y entre industrias, exploramos en profundidad nuevos modelos de desarrollo bajo los cambios en la industria. Y lo hacemos dando prioridad a asegurar las entregas de viviendas, haciendo de la reestructuración de deuda algo clave y asegurando al sujeto principal como lo fundamental, para preparar el cambio de fase clave de 2026.”

En 2026, Yang Huiyan lo ha definido como “el año más clave para que Country Garden pase del aseguramiento de entregas de viviendas a un cambio de fase hacia operaciones normales”. Yang Huiyan lo expresó con franqueza: “Solo con ejecutar de manera sólida todo el trabajo de 2026, podremos sentar una base firme para un desarrollo de alta calidad durante los próximos 3 a 5 años y lograr un crecimiento secundario de Country Garden.”

Recientemente, ha circulado un rumor de mercado sobre que Country Garden “llamaría en gran escala a empleados que habían renunciado para su regreso”. Antes, el reportero de China Securities Times había informado a partir de Country Garden que el “Reglamento de contratación de reempleo para personal que se fue” existe internamente desde hace tiempo; cada año se revisa según el contexto de las políticas. La última revisión se produjo en enero de este año, y no se trata de una política recién emitida. Además, según supo el reportero, recientemente Country Garden no tiene, de momento, acciones de contratación masivas o concentradas en algún área específica del negocio; principalmente se trata de completar vacantes para puestos normales.

Yan Yuejin señaló que esta acción de Country Garden tiene un significado en términos de indicadores: “Esta iniciativa es una señal de que, tras experimentar un ajuste profundo, el foco operativo ha cambiado de manera sustancial; la empresa ya está aportando fuerzas a los negocios existentes y avanzando gradualmente hacia la etapa de reconstrucción de la ‘recuperación operativa’.”

Según el informe anual 2025 de Country Garden, al cierre de 2025 la empresa contaba con un total de 14.1 mil empleados, lo que supone una disminución de aproximadamente 0.38 mil empleados respecto a los 17.9 mil empleados a mitad de 2025.

Además, de acuerdo con los resultados de ajuste publicados por MSCI, Country Garden fue incorporada formalmente al índice MSCI China Small Cap Index y entró en vigor el 27 de febrero. El 20 de marzo, la incorporación de Country Garden al índice global de acciones de la serie FTSE Russell también entró en vigor formalmente. Al 21 de marzo, la proporción de que los inversionistas del continente mantienen Country Garden mediante el Northbound Stock Connect ya se elevó a 17.7%, desde el 15.3% a finales de 2025, un aumento de 2.4 puntos porcentuales.

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Responsable: Wang Ke