La proporción de transacciones de viviendas de segunda mano aumenta rápidamente. ¿Shell podrá aportar más valor?

El mercado inmobiliario se está recuperando y, además, la exitosa implementación de la estrategia de “un solo cuerpo y tres alas” ha permitido a Ke.com lograr resultados financieros sólidos.

Recientemente, Ke.com publicó los datos de resultados del primer trimestre de 2025 y dio continuidad al crecimiento registrado en la segunda mitad del año pasado. En el primer trimestre, logró un monto total de transacciones (GTV) de 843.7B de RMB, con un crecimiento interanual de 34,0%; logró ingresos netos de 233 mil millones de RMB, con un crecimiento interanual de 42,4%; y obtuvo una utilidad neta de 855 mil millones de RMB.

En detalle, el desempeño operativo de Ke.com presenta numerosas ventajas. En primer lugar, el monto total de las transacciones en los negocios de viviendas de segunda mano y de vivienda nueva es significativamente superior al promedio del mercado, lo que demuestra la competitividad de las empresas líderes. En segundo lugar, el alquiler de viviendas y los negocios de decoración del hogar crecen rápidamente y se han convertido en un nuevo motor de crecimiento.

Alto crecimiento del negocio de intermediación El negocio de servicios no inmobiliarios se convierte en “la segunda curva de crecimiento”

El negocio de intermediación es el negocio principal de Ke.com y, desde la segunda mitad del año pasado, ha mantenido un desempeño por encima de las expectativas.

De los 23.3B de RMB de GTV del primer trimestre, el monto de transacciones de viviendas en inventario fue de 855M de RMB, con un aumento interanual del 28,1%; el monto de transacciones de viviendas nuevas fue de 2322 mil millones de RMB, con un crecimiento interanual del 53%. Cabe destacar que este dato se logró en un contexto de volatilidad en las ventas inmobiliarias. Según datos de Cifang (CRIC), en el primer trimestre las ventas de los Top100 desarrolladores disminuyeron aproximadamente un 7% interanual.

La capacidad de Ke.com para resistir la volatilidad del ciclo se debe en gran parte a la mejora de la eficiencia operativa: por un lado, la empresa incrementa su inversión en tecnología de IA y lanza varias herramientas de aplicación, mientras que, al mismo tiempo, cubre tanto el lado B como el lado C.

Entre ellas, el asistente de IA para encontrar casas “Budding” (布丁) está dirigido a los usuarios; su capacidad de razonamiento profundo de IA, combinada con datos reales de viviendas, permite comprender mejor las necesidades de búsqueda de los usuarios, recomendar de forma inteligente viviendas adecuadas y ofrecer productos de búsqueda de casas inteligentes y eficientes. El asistente en el lado de la captación de clientes “LaiKe” (来客) está dirigido a los agentes inmobiliarios, mejora la eficiencia de la comunicación con los clientes y eleva la tasa de cierre de operaciones.

Además, para mejorar la eficiencia de “de la tienda al cliente”, en términos de mecanismos, Ke.com por un lado ayuda a la transmisión y circulación de viviendas mediante la mejora de la gestión interna más detallada, utilizando herramientas como el panel de trabajo del encargado de tienda (店东工作台), el asistente de promoción inteligente de viviendas con IA, y también encuentros presenciales de enfoque de viviendas; por otro lado, construye mecanismos de operación de plataforma, como un sistema de beneficios por puntos y asambleas regionales de gobernanza compartida (区域共治理事会), para incentivar que los encargados de tienda se desarrollen hacia arriba y fortalezcan la cooperación entre tiendas.

En el primer trimestre, en la empresa, el GTV por tienda y el GTV por persona aumentaron interanualmente 8% y 14%, respectivamente. Tanto la eficiencia del personal como la eficiencia de la tienda están mejorando. Al mismo tiempo, la tasa de fuga de tiendas de inventario se redujo a 2,9%, con una disminución del 6% mes a mes y del 38% año contra año. Asimismo, la tasa de retención a 6 meses de las tiendas recién conectadas en la primera mitad de 2024 alcanzó el 94%.

Ahora, al observar el negocio de servicios no relacionados con transacciones inmobiliarias, en el primer trimestre los ingresos netos crecieron 46,2% interanual y representaron el 35,9% del total de ingresos netos, convirtiéndose ya en “la segunda curva de crecimiento” de manera indiscutible.

En ese caso, el negocio de decoración del hogar y muebles generó 2.9B de RMB de ingresos netos, con un crecimiento interanual de 22,3%; al mismo tiempo, este negocio aportó un margen de beneficio de 32,6%, un máximo histórico, lo que supone una mejora de 2 puntos porcentuales año contra año.

En cuanto a los ingresos por servicios de alquiler de viviendas, en el primer trimestre los ingresos netos alcanzaron 5.1B de RMB, con un crecimiento interanual de 93,8%. Según la información revelada por la empresa, a finales del primer trimestre, el volumen de viviendas bajo administración superó las 500k unidades, de las cuales “Alquiler sin preocupaciones” (省心租) superó las 490k unidades.

En 2023, Ke.com estableció la estrategia de “un solo cuerpo y tres alas”. El “un solo cuerpo” se refiere a las transacciones de viviendas nuevas y de segunda mano; las “tres alas” se refieren a la decoración integral, el alquiler y el negocio de Beihao (贝好家). Cabe destacar que el negocio de decoración del hogar, desde 2021, una vez lanzado obtuvo un crecimiento rápido; el negocio de alquiler de viviendas también ha mostrado un gran potencial de crecimiento. Para Ke.com, el negocio de servicios no relacionados con transacciones inmobiliarias, además del negocio principal de intermediación en bienes raíces, abrió con éxito una segunda curva de crecimiento, lo que ayuda a aumentar la elasticidad del desempeño de la empresa.

Llega la era de las viviendas en inventario La mejora de la calidad operativa es clave

Con la mejora de la eficiencia operativa, la capacidad de rentabilidad de Ke.com también se está incrementando. Según lo divulgado por la empresa, en el primer trimestre de este año los gastos operativos fueron de 500k de RMB, con una disminución del 31,3% mes a mes, y la utilidad neta ajustada alcanzó 13,93 mil millones de RMB.

De hecho, después de varios años de ajustes, los márgenes de beneficio aportados por los negocios de viviendas de segunda mano y de vivienda nueva de Ke.com ya se han estabilizado. Además, con la mejora del margen de beneficio aportado por el negocio de decoración del hogar, y el desarrollo de los negocios de alquiler de viviendas y de Beihao, la mejora de la capacidad de calidad operativa es, en gran medida, un hecho probable.

El director ejecutivo de Ke.com y director financiero principal, Xu Tao, dijo: “Al garantizar una gestión y control razonables de los costos y gastos, seguiremos ayudando a que el negocio logre un desarrollo a largo plazo y respaldaremos plenamente las iniciativas de la estrategia de ‘un solo cuerpo y tres alas’”.

En el primer trimestre de este año, el efectivo contable de Ke.com alcanzó 490k de RMB, casi 12% más que al inicio del periodo. Además, en 2024, la empresa pagó a los accionistas un total de aproximadamente 400 millones de dólares en dividendos. Al mismo tiempo, se destinaron aproximadamente 716 millones de dólares para recompras de acciones; el número de acciones recompradas representó aproximadamente el 3,9% del total de acciones ordinarias emitidas al cierre de 2023, y todas fueron canceladas. Una recompra y cancelación de gran escala refleja la confianza de la administración en el desarrollo futuro, y al mismo tiempo, es la materialización del compromiso con los accionistas en términos de retornos.

Desde la perspectiva de toda la industria, desde septiembre de 2024, una serie de políticas integrales ha impulsado la recuperación del mercado inmobiliario, y tanto el volumen de transacciones como el número de personas que miran casas han aumentado notablemente; en 2025, la línea principal de la industria inmobiliaria sigue siendo el “estabilizarse y revertir la caída”.

Como líder de la intermediación inmobiliaria en China, Ke.com tiene la posibilidad de beneficiarse directamente de la recuperación del sector inmobiliario. Más importante aún, a medida que se desacelera el proceso de urbanización, el mercado de ventas inmobiliarias ha empezado a entrar en la era de las viviendas en inventario, lo que favorece directamente a Ke.com.

Según la información de un informe de investigación de Founder Securities, en los últimos cuatro años la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano a nivel nacional ha aumentado rápidamente y, a finales de 2024, llegó al 46%, un máximo histórico, lo que indica que el mercado de viviendas de segunda mano se está convirtiendo gradualmente en una parte importante del mercado inmobiliario. Además, a medida que aumenta la presión de los promotores para deshacerse de inventario, Ke.com también tendrá un mayor margen para aprovechar su propio valor.

En cuanto al desarrollo futuro, el cofundador de Ke.com, el presidente y director ejecutivo, Peng Yongdong, dijo: “De cara al futuro, tenemos plena confianza en el desarrollo a largo plazo de la empresa bajo la estrategia de ‘un solo cuerpo y tres alas’ y seguiremos realizando inversiones firmes de forma continua en aplicaciones de IA”.