El mercado inmobiliario de Guangzhou recibe una "pequeña primavera" y en marzo las transacciones de viviendas de segunda mano en línea superan las 10,000 unidades

La vivienda en el mercado inmobiliario de Guangzhou entra en un “breve período de primavera” (“Xiaoyangchun”). Según la divulgación más reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Guangzhou, en marzo de 2026 las operaciones de registro de viviendas de segunda mano en Guangzhou fueron 10785 unidades y 1.05M de metros cuadrados; respecto al mes anterior, aumentaron 141,38% y 129,52%, respectivamente. El volumen mensual de registros superó de una vez el umbral de diez mil unidades, estableciendo el máximo de ventas en casi un año, y convirtiéndose en una señal clara de recuperación del mercado.

En el primer trimestre, más de 24k operaciones de registro de viviendas de segunda mano

Entre enero y marzo de 2026, las viviendas de segunda mano en Guangzhou registraron 24209 unidades y 24k de metros cuadrados. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Guangzhou analizó que, antes y después de las vacaciones del Festival de Primavera, la demanda acumulada se liberó de manera concentrada; además, la combinación y transmisión conjunta de factores favorables como el fuerte aumento de compras impulsadas por necesidades educativas y la adjudicación con prima de terrenos de alta calidad en el mercado de subastas de tierras, condujo a que el mercado mostrara de forma evidente una tendencia de “Xiaoyangchun” (“breve período de primavera”).

Las ventas por regiones registraron un aumento generalizado. Según el cambio mensual de las operaciones de registro por número de unidades en las distintas zonas de Guangzhou, los incrementos de todas las regiones superaron el doble. Entre ellas, el distrito de Zengcheng registró un aumento de 162,14%; y varios otros distritos como Liwan, Baiyun y Panyu también mostraron incrementos de más de 150%.

El director del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de Guangzhou, Tang Zhiyuan, dijo a los reporteros que, después de las vacaciones del Festival de Primavera en Guangzhou, el volumen de operaciones de registro de viviendas de primera y segunda mano ha estado creciendo de manera consecutiva durante varias semanas. Las visitas, el número de tours/visitas guiadas, las reservas y la tasa de conversión de firma de contratos han mostrado una tendencia de mejora semana tras semana, y el ritmo de entrada al mercado de la demanda de compra urgente se está acelerando.

La estructura de las transacciones destaca la demanda de compra urgente y la demanda de mejora como protagonistas

En cuanto a la composición por intervalos de área de las transacciones, el mercado de viviendas de segunda mano en Guangzhou presenta rasgos claros en su estructura de demanda: la demanda de compra urgente y la demanda de mejora se han convertido en el motor principal del mercado, mientras que la demanda de mejora muestra una liberación relativamente rápida.

Concretamente, la proporción de transacciones en tipologías de 60—90㎡, 90—120㎡ y 120—144㎡ aumentó respectivamente 2,29, 0,37 y 0,35 puntos porcentuales respecto al mes anterior.

Entre ellas, la proporción de las viviendas de 60—90㎡ alcanzó 33,2%, con un aumento de 2,29 puntos porcentuales en comparación con el mes anterior; ya lleva tres meses consecutivos ocupando el primer lugar y sigue siendo la elección central para la demanda de compra urgente. La proporción de viviendas de 90—120㎡ fue de 30,72%, con un aumento de 0,37 puntos porcentuales; esto pone de relieve que el principal grupo de demanda de mejora todavía se inclina por viviendas medianas y grandes de “dar un paso y llegar” (“comprar de una vez” en el tamaño). La proporción de productos de gama alta de más de 144㎡ cayó a 8,78%.

El desempeño estable del mercado de compra urgente se ha convertido en un fundamento importante para la recuperación del mercado inmobiliario de Guangzhou. Los datos de monitoreo de Kele Rui muestran que en 2025, la franja de transacciones predominante para viviendas comerciales con precio total de 2 a 3 millones de yuanes en Guangzhou fue el principal rango para la compra urgente; en el conjunto del año se registraron 12261 operaciones, con un precio promedio por unidad de 2.42M de yuanes. Los compradores con presupuesto total de 2 a 3 millones de yuanes representaron el 19% del total de transacciones en enero y febrero de 2026, manteniéndose igual al porcentaje que ese mismo rango de precios representó durante todo el año pasado.

Sensación de calentamiento en el mercado de primera línea

Los cambios del mercado se reflejan primero en la experiencia directa de los agentes inmobiliarios de primera línea. “Desde que empezó marzo, el número de visitas a viviendas de segunda mano ha aumentado de forma evidente frente a febrero, y el volumen de transacciones también ha mejorado considerablemente. Justo en el período alto de transacciones de viviendas con plazas escolares en marzo, muchos padres aceleran el paso para comprar viviendas, ajustándose al momento de admisión escolar; la cadencia de compraventa de viviendas con plazas escolares de alta calidad se ha acelerado de manera notable”. Dijo a los reporteros Li Tiancheng, responsable del sector de Panyu de una gran plataforma.

Los datos de la plataforma Beike corroboran la actividad del mercado de primera línea. Desde marzo, el número de personas que ven viviendas de segunda mano en Guangzhou se mantiene por encima de 20k visitas semanales. Sin embargo, actualmente el ciclo de transacción de la mayoría de las viviendas sigue estando entre 200 y 300 días. En marzo, el precio promedio de transacción de las viviendas de segunda mano en Guangzhou fue de 2,09 yuanes por metro cuadrado, y la cantidad de nuevas viviendas publicadas en el mes fue de 17289.

“Ahora los propietarios sostienen relativamente firme el precio de puesta en venta; ya no aparece la situación de recortes de precio significativos. Después del ajuste previo, muchas viviendas de segunda mano ya cuentan con una buena relación costo-valor”. Li Tiancheng afirmó: “Aprovechando el ‘breve período de primavera’ del mercado inmobiliario, también estamos trabajando activamente para facilitar que quienes buscan ver viviendas y los propietarios lleguen a acuerdos de compraventa. Basándonos en la experiencia de años anteriores, después de la etapa de alta densidad de transacciones en marzo y abril en el mercado inmobiliario de Guangzhou, las transacciones posteriores podrían entrar en una fase de temporada baja de compraventa de viviendas”.

La recuperación de las viviendas de segunda mano supera a la de las viviendas nuevas

La recuperación actual del mercado inmobiliario de Guangzhou presenta la característica de que las viviendas de segunda mano se desempeñan de forma claramente superior a las viviendas nuevas. Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo a los reporteros que, en marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano en Guangzhou superaron las 10k; mientras que las ventas de viviendas nuevas fueron de aproximadamente 6000. El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano es de cerca del doble que el de las viviendas nuevas, y la característica de que predomina la demanda de compra urgente y la de mejora es especialmente evidente.

La proporción de transacciones de viviendas de mayor superficie en el mercado de viviendas de segunda mano ha aumentado. Li Yujia consideró que este indicio significa que la demanda de “vender lo antiguo para comprar lo nuevo” ha comenzado a recuperarse, lo cual tiene un efecto positivo para promover el ciclo de transacciones del mercado inmobiliario.

Analizó que, en abril, a medida que se libera en forma suficiente la transacción de viviendas de segunda mano con bajo precio total de la etapa previa, es probable que parte de los propietarios, después de vender su vivienda de segunda mano, entre al mercado de viviendas nuevas, o bien elija comprar viviendas de segunda mano de mayor tamaño y mayor calidad. Se espera que la actividad de transacciones de viviendas de segunda mano impulse aún más la demanda en el mercado de viviendas nuevas y en el mercado de viviendas de segunda mano para mejora. Al mismo tiempo, con la actividad del mercado sumada a la señal de estabilización de precios, esto ayuda de manera importante a estabilizar las expectativas del mercado y a formar consenso para que se establezca el ciclo de transacciones de “vender lo antiguo para comprar lo nuevo” y “vender lo pequeño para comprar lo grande”.

Sobre la tendencia del mercado inmobiliario de Guangzhou en la segunda mitad del año, Li Yujia cree que el mercado aún se encuentra en una etapa de búsqueda de suelo (“explorar el fondo”); desde buscar el fondo hasta tocar fondo, se requiere un proceso. Hay principalmente varios factores: primero, el volumen mensual de viviendas de segunda mano publicadas sigue siendo mayor que el volumen de transacciones, por lo que el suministro del mercado sigue siendo relativamente abundante; segundo, el fenómeno de que los propietarios publican con rebajas de precio sigue siendo bastante común, y aún no se ha formado un consenso completo de estabilización de precios; tercero, en el mercado de viviendas nuevas, el problema de la competencia por homogeneidad entre zonas es prominente, y el hecho de que exista un gran volumen de oferta no se ha aliviado de manera evidente. En particular, la velocidad de absorción de los proyectos de alta calidad se ha desacelerado; algunos proyectos de áreas cercanas y lejanas al núcleo siguen dependiendo principalmente de promociones para la salida.

Li Yujia afirmó que la clave de la tendencia del mercado inmobiliario de Guangzhou en la segunda mitad del año radica en si las viviendas de segunda mano pueden mantener de manera continua una actividad alta; de este modo, se podría impulsar de manera efectiva el ciclo de transacciones de “vender lo antiguo para comprar lo nuevo” y “vender lo pequeño para comprar lo grande”, haciendo que el consenso del mercado sea que la actividad de transacciones impulse la estabilización de precios. Al mismo tiempo, cada distrito administrativo y cada zona debe ajustar de manera razonable el ritmo de preventa/venta autorizada y el ritmo de construcción de viviendas nuevas según la situación de liquidación/rotación de las viviendas, para aliviar el problema de exceso de oferta por homogeneidad, evitar una competencia maliciosa y la “guerra de precios” entre promotores, y promover un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

(Edición: Wenjing)

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