Maratón de "cambio de núcleo" en bienes raíces: ¿quién será el primero en cruzar la barrera de la transición entre lo viejo y lo nuevo?

Cada vez que cambia el ciclo de un periodo, el mercado no vuelve con el mismo aspecto. Con la reconversión y actualización del sector inmobiliario, ¿dónde están los puntos de mira en el futuro? En su informe de resultados de 2025, Longfor Group ofrece una dirección.

El año pasado, Longfor Commercial añadió 13 centros comerciales; a finales de año, el número de centros comerciales llegó a 99, y se prevé que en 2026 continúe añadiendo 9. En el futuro, estos más de 100 centros comerciales, como centros de flujo de Longfor, impulsarán la vitalidad y el crecimiento del negocio de operaciones.

Actualmente, con las dos líneas de negocio de operaciones de Longfor Commercial: inversión comercial y gestión de activos, ya se ha convertido en la principal fuerza de crecimiento y el responsable de los beneficios de Longfor Group. A medida que el negocio de operaciones se consolida como uno de los núcleos del Grupo, la maratón de “cambio de núcleo” de Longfor, que lleva más de 20 años, se encuentra cada vez más cerca de la meta.

El negocio de operaciones, el pilar de estabilidad

En medio de las olas turbulentas de los ajustes del mercado inmobiliario, Longfor mantiene en todo momento una ruta clara y una velocidad estable.

En 2025, los ingresos de Longfor Group (00960.HK) ascendieron a 97.31B de yuanes, y el beneficio neto fue de 1.020 millones de yuanes. Entre ellos, la mayor veta de negocio sigue estando en los negocios de operaciones y servicios.

El año pasado, los ingresos por operaciones y servicios de Longfor alcanzaron 26.7700 mil millones de yuanes, un récord histórico, y la contribución al ingreso total ya llegó al 27.5%. Mientras tanto, en los tres años anteriores, esta proporción fue de 11.7%, 13.8% y 21.0%, respectivamente.

En 2025, el margen bruto total del negocio de operaciones y servicios de Longfor Group superó el 50%; el beneficio principal fue de 7.9200 mil millones de yuanes. Los dos segmentos combinados lograron un margen neto cercano al 30%, lo que muestra una excelente capacidad de generar utilidades.

Como una empresa a nivel de grupo, además del desarrollo inmobiliario, Longfor también cuenta con dos “rutas” de operaciones: inversión comercial y gestión de activos; y dos “rutas” de servicios: servicios de propiedad y creación inteligente. Entre las cinco rutas, las operaciones ya se han convertido en el foco principal del negocio de la compañía.

A finales de 2025, la inversión comercial de Longfor operaba 99 centros comerciales en 25 ciudades; la tasa de ocupación se mantenía estable en un nivel alto del 97%. El año pasado, el flujo diario promedio de visitantes de Longfor Commercial fue de 3.79 millones de visitas-persona, con un aumento interanual del 16%; los ingresos por ventas alcanzaron 82.4B de yuanes, con un crecimiento interanual del 17%; los ingresos por alquiler aumentaron 4% interanual hasta 11.2100 mil millones de yuanes.

La gestión de activos de Longfor, principalmente incluye seis negocios: el alquiler de largo plazo en apartamentos “Guan Yu”, el distrito de vitalidad “Huan Si”, apartamentos de servicio “Xia Fei Gong Guan”, oficinas para la industria “Blue Ocean Engine”, hospitales para mujeres y niños “You You Baby” y el envejecimiento saludable “Chun Shan Wan Shu”. Estos abarcan “vivir, trabajar, divertirse, cuidar de la salud y envejecer” en todos los escenarios.

A finales de 2025, en proyectos de “Guan Yu” que ya llevaban abiertos más de seis meses, la tasa de ocupación alcanzó el 95.7%. El nuevo distrito de vitalidad Huan Si ya hizo su debut oficial en cuatro ciudades: Chengdu, Hefei, Hangzhou, Shanghai, entre otras.

Las marcas como Longfor Tianjie, Guan Yu y Huan Si florecen en múltiples puntos. Así, el negocio de operaciones se convierte en el pilar de estabilidad para Longfor Group. En 2025, el negocio de operaciones, compuesto por inversión comercial y gestión de activos, generó ingresos por alquiler de 14.1900 mil millones de yuanes, un aumento del 1.6% interanual, proporcionando un flujo de caja estable y soporte de beneficios para el Grupo.

Longfor Tianjie, ¿por qué cada vez que se abre, se vuelve más fuerte?

En 2003, se inauguró el primer proyecto de Longfor Commercial: el North City Tianjie, en Guan Yin Qiao, CBD de Chongqing. En aquel momento, quizá era solo un intento de Longfor de diversificar activos durante el auge de la industria.

Más adelante, Tianjie de Longfor se fue implementando en muchas ubicaciones y rápidamente lideró el desarrollo comercial de las principales ciudades de primer y segundo nivel. Después de saborear el éxito, Longfor fue convirtiendo el comercio en una inversión clave desde la perspectiva del largo plazo, destinando cada año el 10% de los cobros de ventas a la tenencia de inmuebles.

Hoy, con los ajustes del sector inmobiliario, el foco del mercado se ha desplazado desde el desarrollo inmobiliario de corto plazo y la venta de propiedades hacia los negocios de operaciones y servicios que pueden generar ingresos y beneficios de forma prolongada. El negocio de operaciones liderado por Longfor Tianjie se ha convertido en uno de los núcleos del negocio de Longfor.

En 2025, debido a las restricciones por los ajustes del mercado inmobiliario, disminuyó la velocidad de nuevas aperturas de proyectos comerciales. Sin embargo, Longfor Commercial mantuvo una expansión estable. El año pasado, añadió 13 centros comerciales de operaciones según lo previsto. Proyectos insignia como Wuhan Binjiang Tianjie y Chongqing Jiang’an Tianjie se inauguraron y de inmediato se convirtieron en nuevos referentes de comercio regional.

A finales de 2025, Longfor Commercial acumulaba 99 centros comerciales en operación, con cobertura en 25 ciudades del país; las marcas con las que colabora superan las 7400, de las cuales las alianzas estratégicas superan las 400.

Al mismo tiempo, se llevaron a cabo mejoras y actualizaciones de múltiples proyectos líderes, incluyendo North City Tianjie de Chongqing, Suzhou Shishan Tianjie y Beijing Changying Tianjie, entre otros, para aumentar la competitividad a largo plazo de los proyectos mediante la renovación de instalaciones de hardware, la reconfiguración de espacios internos, la renovación de la “escalera” de marcas y otras iniciativas.

Entonces, en una época en la que el mundo virtual con IA acapara la atención de los usuarios, y el comercio electrónico y la venta minorista instantánea hacen que comprar sea lo bastante conveniente, ¿cómo puede Longfor Tianjie, como representante de escenarios de consumo fuera de línea, mantener continuamente su atractivo, abrir uno que se vuelve un éxito, y seguir abriendo uno tras otro siempre con éxito?

Hasta ahora, el nuevo Tianjie de Longfor, con una sensación de calma en el espacio comercial creada con patios interiores de estilo bosque, integra espacios de la vida diaria como parques y mercados de alimentos especiales con los centros comerciales, haciendo que los complejos comerciales pasen de ser simples “lugares de consumo” a “nodos de vida urbana”.

La economía de la primera tienda (first-store economy) es una forma importante con la que Longfor Commercial ha incrementado su atractivo en los últimos años. En cada apertura de un nuevo Longfor Tianjie, la proporción de primeras tiendas es un KPI clave. Tomando como ejemplo Wuhan Binjiang Tianjie, abierto en 2025, la proporción de tiendas de primera ciudad y tiendas insignia es tan alta como 40%.

Además, Longfor Commercial crea IP originales como ferias de Tianjie, temporadas de gran diversión en Tianjie (Tianjie Huan Qiang Ji), temporada de alegrías de Tianjie (Tianjie Huan Le Ji) y la temporada de despertar de primavera (Xing Chun Ji), etc., interactuando de forma continua con los consumidores. Entre ellas, la temporada Tianjie Huan Le Ji se ha celebrado consecutivamente durante nueve ediciones. En la edición más reciente a finales de 2025, se integraron una romántica fiesta de Navidad, una súper campaña de fin de año con grandes descuentos y una sorpresa de Nochevieja, conectando con casi cien centros comerciales en todo el país.

Impulsado por estrategias operativas como la actualización de escenarios, la economía de la primera tienda y la innovación de contenidos, el flujo de personas y los ingresos por alquiler de Longfor Commercial se mantienen en crecimiento estable, convirtiéndose en una fuente estable de contribución para los ingresos, beneficios y flujo de caja del Grupo.

Cambio del núcleo: volver a reconocer a Longfor

A medida que Longfor Commercial se posiciona como una de las marcas líderes en gestión comercial en el mercado doméstico, el negocio de operaciones se convierte en el responsable del crecimiento y de la rentabilidad del Grupo. Longfor ha usado más de 20 años para completar, casi hasta el final, una maratón de cambio de núcleo.

Longfor pasó de estar dominada en el pasado por el negocio de desarrollo inmobiliario a desarrollar hoy un avance en paralelo de tres sectores: desarrollo, operaciones y servicios. Bajo el ecosistema de “Un solo Longfor”, las rutas como inversión comercial, servicios de propiedad y creación inteligente colaboran profundamente. Juntos potencian el espacio, crean valor para los clientes y brindan a los consumidores una mejor experiencia comercial, formando una competitividad integral única.

Sin importar cómo sean las fluctuaciones a corto plazo del mercado, Longfor sigue comprometida firmemente con la inversión. En 2026, Longfor Commercial añadirá 9 proyectos totalmente nuevos que abrirán sus puertas; 5 aspectos pesados y 4 aspectos ligeros. Estarán ubicados, respectivamente, en ciudades núcleo de primer y segundo nivel como Beijing, Hangzhou, Chengdu, Changsha y otras.

El objetivo planteado previamente por Longfor era que, para 2028, los ingresos de los negocios de operaciones y servicios superaran a los ingresos del negocio de desarrollo inmobiliario.

A medida que el proceso de “cambio de núcleo” se profundiza, el mercado también ha actualizado su comprensión sobre Longfor Group. En octubre de 2025, en el informe de calificación de Moody’s sobre Longfor Group, el marco de metodología de calificación se ajustó desde construcciones residenciales y desarrollo inmobiliario, pasando a REITs y otras propiedades comerciales.

En realidad, muchas empresas inmobiliarias ya han reconocido el valor de los negocios de operaciones y servicios, pero muy pocas son las compañías que pueden mantener siempre la dirección y el ritmo, invertir de manera continua y lograr resultados.

En 2025, la nueva reserva de suelo de Longfor se ubicó en varios mercados de primer y segundo nivel como Shenzhen, Shanghai, Suzhou, Chengdu, Chongqing, Guiyang, entre otros. Tras años consecutivos de rápida conversión, la reserva de terrenos de la empresa se redujo a 22.3500 millones de metros cuadrados, con un costo promedio de 4132 yuanes por metro cuadrado.

Después de superar el pico de pago de deuda de 2025, el monto total de préstamos integrales de Longfor Group fue de 152.81B de yuanes, una disminución de 23.51B de yuanes respecto al cierre del año anterior; el efectivo disponible fue de 29.2B de yuanes; el patrimonio atribuible a los accionistas fue de 162.81B de yuanes; el ratio de deuda neta fue de 52.2%; el costo de financiación promedio bajó a una tasa de interés anual del 3.51%, y el plazo promedio de los préstamos contractuales se extendió hasta 12.12 años.

A medida que se acelera la conversión de inventarios inmobiliarios y continúa disminuyendo la presión de la deuda del Grupo, el impacto del negocio inmobiliario sobre Longfor Group es cada vez menor. El desempeño del negocio de operaciones será cada vez más evidente; y el valor dentro del sistema de Longfor se destacará cada vez más.

Reconocer de nuevo a Longfor, sin duda, requiere tiempo. Pero se puede prever que, en esta gran transformación del mercado inmobiliario, Longfor será precisamente una de las que logre atravesar el ciclo con éxito.

En el futuro, Longfor seguirá profundizando los efectos sinérgicos entre los tres segmentos: desarrollo, operaciones y servicios. Basándose en los flujos de caja estables y los puntos de contacto con clientes creados por el negocio de operaciones, devolverá energía para mejorar la capacidad de producto del negocio de desarrollo y realizar inversiones más precisas; al mismo tiempo, con el negocio de servicios se consolidará la confianza de los clientes, construyendo conjuntamente un ecosistema de desarrollo sostenible orientado al futuro.