Intercambiar una vivienda de segunda mano por una nueva: la primera firma en Shanghai de "compra y reemplazo de vivienda". Los expertos prevén que este año se unirán más ciudades.

Una vivienda de segunda mano, venderla directamente a una empresa del gobierno en la plataforma de vivienda pública para la garantía de alquiler, y luego usar ese dinero para comprar una vivienda nueva: este tipo de operación está empezando a hacerse realidad en Shanghái.

El 31 de marzo, el primer caso de la modalidad de “adquisición y permuta de vivienda” de Shanghái se firmó en el distrito Jing’an. Según informó CCTV News, el residente Sr. Shi vendió su vivienda existente a la empresa de vivienda protegida del distrito; al mismo tiempo, firmó un contrato de compra con la empresa desarrolladora del proyecto de vivienda comercial de nueva construcción, completando de una sola vez la operación de permuta de “venta de vivienda antigua + compra de vivienda nueva”.

Bajo esta modalidad, las viviendas de segunda mano que antes estaban dispersas en el mercado se incorporan al sistema de adquisición del gobierno y se transforman en viviendas de alquiler con carácter de garantía; mientras que las necesidades de mejora que antes podrían verse limitadas por el problema de “la vivienda antigua difícil de vender” quedan destrabadas en la misma transacción.

Primer caso de la modalidad de “adquisición y permuta de vivienda” de Shanghái firmado en Jing’an

En el contexto de insistir continuamente en “activar el stock de viviendas comerciales”, esta modalidad, que parte de la adquisición de viviendas nuevas y se extiende a las de segunda mano, ha sido vista por varios expertos entrevistados como un cambio importante en cuanto a herramienta de política. Al mismo tiempo, los problemas relacionados con el costo del capital, el alcance de la adquisición y la operación posterior también se convertirán en claves para saber si esta modalidad puede promoverse de manera integral.

Las viviendas de segunda mano se incorporan al sistema de vivienda protegida

Un nuevo canal para la permuta

Según CCTV News, en Jing’an, la empresa de vivienda protegida perteneciente al distrito actúa como entidad ejecutora y adquiere viviendas completas de pequeña superficie con títulos claros y precio total adecuado dentro del distrito. Las fuentes de vivienda, tras una reforma unificada y estandarizada, se incorporan en su totalidad al sistema de gestión de viviendas de alquiler con carácter de garantía a nivel distrital, y se alquilan con estándares inferiores a la renta de mercado en el mismo sector, dirigidas a grupos como nuevos ciudadanos y jóvenes.

Esta modalidad abre un nuevo canal de permuta para los residentes con necesidades de mejora de vivienda: los residentes pueden primero bloquear viviendas comerciales de nueva construcción dentro del distrito y las condiciones de compra, y luego presentar una solicitud de adquisición de su vivienda antigua a la empresa de vivienda protegida del distrito; la empresa de vivienda protegida del distrito entrega a los residentes vales de vivienda específicamente destinados a la permuta, logrando una permuta en circuito cerrado de “gestión y disposición estandarizada de la vivienda antigua, compra fluida de la vivienda nueva”.

Durante el período del “Decimoquinto y quinto quinquenio” (十五五), Jing’an planea añadir aproximadamente 13k unidades (habitaciones) de viviendas para alquiler con garantías (保租房). Como centro urbano de Shanghái, el espacio territorial es limitado; el modelo tradicional ya no puede satisfacer completamente la demanda incremental de viviendas para alquiler con garantías. Para ampliar aún más el canal de consecución de viviendas, Jing’an ha desarrollado esta innovadora modalidad de “adquisición y permuta de vivienda”, inyectando nueva energía para reunir viviendas para alquiler con garantías.

(Imagen de archivo) En el Pabellón de Jing’an de la 2025 Shanghai International Urban and Architecture Expo (Shanghai Chengbohui), se exhiben la renovación urbana y la reforma de casas antiguas.

En realidad, esta política ya se había puesto en marcha a principios de febrero. Según Xinhua, el 2 de febrero, el trabajo sustantivo de adquisición de viviendas de segunda mano para proyectos de viviendas de alquiler con carácter de garantía se inició en Shanghái. Los distritos de Pudong, Jing’an y Xuhui de Shanghái fueron las primeras zonas piloto.

De viviendas nuevas a viviendas de segunda mano

El foco de la política pasa de controlar el aumento a activar y optimizar el stock**

La aparición de esta modalidad es el resultado de la extensión de la política inmobiliaria de los últimos años, que ha pasado de “incrementar” a “gestionar el stock”.

En una entrevista con un reportero de Red Star News, el vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House (易居) de Shanghái, Yan Yuejin, señaló que desde que la Conferencia Económica Central de 2025 y el Informe de Actividades del Gobierno de 2026 han mencionado repetidamente “activar el stock de viviendas comerciales”, el foco de política del mercado inmobiliario se ha desplazado de controlar únicamente el aumento a activar y optimizar el stock.

Dijo que en las primeras prácticas de acopio y almacenamiento, la adquisición se concentraba principalmente en viviendas comerciales nuevas no vendidas de las empresas desarrolladoras. En la actualidad, sin embargo, ciudades como Shanghái, Hangzhou, Jinan y Taicang, entre otras, han ampliado el objeto de adquisición desde el “inventario de viviendas nuevas” hasta el mercado de viviendas de segunda mano. Al proporcionar un “canal oficial de salida” para viviendas de segunda mano antiguas y en mal estado, se activa directamente la cadena de permuta de vivienda; al mismo tiempo, con un costo relativamente bajo, se movilizan de manera rápida viviendas protegidas ubicadas en zonas maduras.

Yan Yuejin revisó casos y mostró que actualmente muchas zonas ya han iniciado exploraciones similares. Por ejemplo, en áreas como Pudong, Jing’an y Xuhui de Shanghái, las empresas municipales de alquiler público adquieren viviendas de segunda mano de pequeña superficie para viviendas de alquiler con carácter de garantía. En Jiangsu, Taicang, mediante el modelo “intercambio de lo antiguo por lo nuevo”, hace que empresas estatales adquieran viviendas antiguas y las usen para viviendas protegidas o apartamentos para talentos; en Zhejiang, Hangzhou Fuyang, y en Shandong, la Zona de Inicio de Jinan, entre otras, también se avanza en la implementación de políticas vinculando la adquisición de viviendas de segunda mano con la permuta con viviendas nuevas.

En el informe “Resumen del mercado inmobiliario de China del primer trimestre de 2026 y perspectivas de tendencia”, publicado por el Instituto de Investigación China Index, se menciona que en 2026, cada zona continuará promoviendo la adquisición de viviendas comerciales existentes, y que la adquisición de viviendas de segunda mano se convertirá en un punto clave. El informe señala que Pudong, Jing’an y Xuhui ya han llevado a cabo pilotos relacionados, y se prevé que más ciudades sigan el ejemplo, acelerando la reducción del inventario de viviendas de segunda mano.

Activar la cadena de permuta

Que pueda promoverse: prueba de capital y capacidad operativa

Yan Yuejin analizó que la práctica de adquirir viviendas de segunda mano para usarlas como vivienda protegida en la actualidad presenta varias características destacadas. Por un lado, los estándares de adquisición tienden a hacerse más precisos y orientados por ubicación. A diferencia de la adquisición de viviendas nuevas que se centra en “un edificio entero no vendido”, la adquisición de viviendas de segunda mano enfatiza más la “adecuación por ubicación” y la “utilidad del tipo de vivienda”. Al mismo tiempo, el cierre del ciclo de fondos y la integración profunda con herramientas financieras enlazan la adquisición de viviendas de segunda mano con la activación del mercado de viviendas nuevas. El papel de las empresas estatales locales (plataformas de inversión urbana) también se ha transformado desde ser solo “proveedor de suelo” hacia “estabilizador del mercado” y “operador de recursos de vivienda”.

Yan Yuejin cree que, para los hogares residentes, esta política puede reducir de forma significativa el “riesgo de la permuta” de las necesidades de mejora, activar la cadena “vender y comprar uno por uno” y, especialmente, ayudar a resolver el problema del aumento explosivo de las listas de viviendas de segunda mano en algunas ciudades durante estos dos años, lo cual contribuye a estabilizar las expectativas del grupo principal del mercado.

Zhang Wenjing, gerente de datos de Shanghái en el Instituto de Investigación China Index, mencionó que esta medida, por un lado, puede apoyar eficazmente la ampliación del suministro de viviendas para alquiler con garantías, optimizar la distribución regional y la estructura de tipos de vivienda, reducir los costos de vida de nuevos ciudadanos y jóvenes y aumentar la capacidad de atracción de talentos. Por otro lado, mediante la adquisición gubernamental de viviendas de segunda mano existentes, se puede ayudar a estabilizar la oferta y la demanda, así como las expectativas de precios en el mercado de viviendas de segunda mano, aliviar la presión de inventario y, además, impulsar la reducción del inventario en la primera mano; todo esto promueve de manera efectiva la formación del esquema “alquiler y compra con una misma política” (租购并举).

Sin embargo, desde las condiciones reales de implementación, también existen limitaciones.

El Instituto de Investigación China Index mencionó en el informe anterior que el uso de bonos especiales para adquirir viviendas comerciales existentes es una forma importante de promover la eliminación de inventario. Según estadísticas no completas del instituto, desde 2025, en varias regiones como Zhejiang, Shandong y Hunan, se han emitido en total más de 4.300 millones de yuanes en bonos especiales para adquirir viviendas comerciales existentes, pero la velocidad de emisión general sigue siendo relativamente lenta. El alto costo del capital es uno de los factores importantes que afectan el desarrollo del trabajo de adquisición.

En el nivel operativo, Li Yujia, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, indicó anteriormente en una entrevista con un reportero de Red Star News que, para estas viviendas de segunda mano ubicadas en el centro urbano, con servicios maduros y ventajas para el traslado, después de una segunda remodelación, si las rentas son adecuadas, seguramente serán bien recibidas. Pero en el lado de la oferta, el modelo de “activos pesados” de inyección masiva de capital de este tipo, por escala, es difícil de ampliar; además, al final habrá que ver el alquiler posterior a la adquisición, la rentabilidad de la renta, etc.

Yan Yuejin también señaló que esta modalidad se enfrentará a numerosos desafíos: presión por sostenibilidad del capital, prevención de la equidad de la valuación y del riesgo moral, y eficiencia de la operación posterior.

A juzgar por la primera firma en Jing’an de Shanghái, la adquisición de viviendas de segunda mano para usarlas como viviendas de alquiler con carácter de garantía ya pasó de la exploración de políticas a una etapa de operación real. En su informe, CCTV News mencionó que esta modalidad ofrece prácticas piloto replicables y promocionables para reunir viviendas para alquiler con garantías y para mejorar la vivienda.

Yan Yuejin le dijo al reportero que se espera que este año más ciudades se sumen a este grupo, y que el alcance de adquisición y acopio pueda ampliarse aún más. La presión de oferta del mercado de viviendas de segunda mano se aliviará en consecuencia, y al mismo tiempo ayudará a que cada región explore activamente mecanismos como la vinculación de primera y segunda mano, proporcionando importantes pistas para optimizar el sistema y los productos de vivienda protegida.

Reportero de Red Star News: Liu Yazhou, informe desde Pekín

Edición: Zhang Xun, revisión: Ren Zhijiang