Detrás de los cientos de miles de millones, los cambios y la constancia de Yuexiu Property

Por Leju Finance y Economía de Cheng Yishujia

En 2025, la industria inmobiliaria sigue en su “periodo de ajuste”, y Yuexiu Real Estate ha entregado un desempeño que resulta especialmente representativo.

Dicho de manera sencilla, es una respuesta con un contraste muy marcado entre “la cara” y “la esencia”.

A simple vista, el beneficio neto atribuible a los accionistas se redujo algo. Pero si se separa el “cascarón” de los datos, descubrirás que su “esqueleto” —es decir, el volumen de ventas, el flujo de caja y las reservas de suelo— sigue siendo muy sólido.

Este fenómeno de “cae la utilidad, se mantiene estable la venta” es precisamente un reflejo real del actual mercado inmobiliario que se está dividiendo.

Y durante el periodo de ajuste, el negocio de “segunda curva” de Yuexiu Real Estate, que integra residencial y comercial, también es un modelo para la supervivencia y el desarrollo de las promotoras inmobiliarias en el momento actual.

Resiliencia del desempeño

En 2025, Yuexiu Real Estate registró un beneficio neto después de impuestos anual de 1.78 mil millones de yuanes, con un crecimiento interanual del 21.4%; el beneficio atribuible a los tenedores de participación fue de aproximadamente 0.6 mil millones de yuanes.

Esto se debe en gran medida a la doble influencia del entorno macro y del ciclo de conciliación contable.

La explicación de Yuexiu Real Estate es que el mercado inmobiliario todavía se encuentra en una fase de ajuste profundo; la recuperación sustancial de la confianza y las expectativas del mercado todavía requiere tiempo. La segmentación del mercado entre ciudades es evidente, y la tasa de margen bruto de ventas registrada en sus ventas de departamentos en el año disminuyó año contra año.

En combinación con el entorno macro, esto se entiende fácilmente. Para vender viviendas, muchos proyectos deben sacrificar parte del margen bruto, lo cual naturalmente conduce a una reducción de las utilidades registradas.

En segundo lugar, durante ese periodo, la estructura de proyectos de ventas registradas en su conjunto presentó cambios de carácter gradual, lo que hizo que la proporción promedio de participación de capital en los proyectos de ventas registradas del año disminuyera frente a 2024; el beneficio atribuible a los tenedores de participación se redujo en consecuencia.

En pocas palabras, para diversificar el riesgo, participa en algunos proyectos de desarrollo conjunto; aunque el volumen de ventas crece, la proporción de utilidades que termina en su propio “bolsillo” (proporción de participación) disminuye de manera gradual.

Sin embargo, aunque el dinero en libros es menor, en realidad es resultado de que la empresa, para un desarrollo estable, ajustó su estructura de manera proactiva.

El año pasado, el margen bruto de los proyectos nuevos de Yuexiu Real Estate fue de alrededor del 15%, lo que sentará una base sólida para la posterior recuperación de sus utilidades.

En términos de escala, Yuexiu Real Estate sigue siendo una promotora “seguro de las mil millones” de yuanes.

En 2025, logró un monto de ventas contractuales (incluidas las ventas de proyectos de empresas conjuntas y de empresas asociadas) de aproximadamente 106.21 mil millones de yuanes, manteniéndose en el segmento de escala de “miles de millones” durante tres años consecutivos.

Según las estadísticas de CnKera, el monto de ventas contractuales anual de Yuexiu Real Estate se mantuvo entre las diez primeras del sector a nivel nacional, ocupando el puesto número nueve.

La solidez de Yuexiu Real Estate también se refleja en su “protección” de la línea de seguridad financiera.

El año pasado, sus costos de financiamiento se ubicaron en un nivel bajo dentro del sector; la tasa anual promedio ponderada de préstamo disminuyó aún más en 44 puntos básicos hasta el 3.05%.

Durante el periodo, emitió dos bonos corporativos en el mercado interno, con un total de 2.9 mil millones de yuanes, con tasa de cupón entre 1.95% y 2.5% anual; además, emitió un bono de Dim Sum en el exterior por 2.85 mil millones de yuanes, con tasa de cupón del 3.3% anual.

En el mismo periodo, el flujo neto de caja proveniente de actividades operativas de Yuexiu Real Estate fue de 13.94 mil millones de yuanes, manteniéndose como flujo neto positivo durante cuatro años consecutivos, preservando una capacidad fuerte de generación de caja.

Los indicadores de sus “tres líneas rojas” se mantuvieron todos en “verde”. Tras descontar los anticipos recibidos, las razones de activos y pasivos, la razón de deuda neta de préstamos y la razón caja-deuda a corto plazo fueron 65.5%, 54.9% y 1.7 veces, respectivamente.

Su solidez financiera ha sido ampliamente reconocida por agencias de calificación e importantes actores del mercado de capitales internacional.

Profundización estratégica

Detrás de la solidez del canal de ventas de Yuexiu Real Estate está su profundización estratégica.

Lo que está detrás de esto es su estrategia relativamente enfocada. Durante el periodo, el 85.6% de sus ventas provino de seis ciudades núcleo como Beijing, Shanghái, Guangzhou, etc.

Además de liquidar inventarios y estabilizar precios para aumentar nuevos volúmenes, Yuexiu Real Estate también aplica un enfoque de “inversión precisa, estabilidad mediante la inversión” y “una ciudad, una estrategia”, para mantener un “colchón” de seguridad para el desarrollo.

El año pasado, aprovechó el ritmo de la inversión, profundizó la expansión de la cooperación y profundizó en ciudades núcleo de alto nivel. Logró adquirir 25 parcelas de alta calidad en Beijing, Shanghái, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Chengdu, Zhengzhou, Xi’an y Foshan, con una nueva reserva de suelo de aproximadamente 2.78 millones de metros cuadrados y una inversión de capital (equity) de aproximadamente 24.4 mil millones de yuanes.

De ese total, la participación de inversión en las seis ciudades núcleo alcanzó el 96.3%; la estructura de reservas de suelo siguió concentrándose en ciudades de mayor nivel. Además, su tasa de prima de inversión anual total fue de aproximadamente 9.3%, es decir, obtiene reservas de suelo de alta calidad con un costo relativamente bajo.

Al cierre del año pasado, Yuexiu Real Estate contaba con una reserva total de suelo de aproximadamente 18.55 millones de metros cuadrados; el 94.4% de los recursos de suelo se concentra en ciudades de primera y segunda línea.

El Gran Área de la Bahía, la región del Este de China, las regiones centro y oeste, y la región del Norte representaron aproximadamente 42.6%, 17.8%, 23.7% y 15.9% del total de reservas de suelo del grupo, respectivamente; el valor vendible de las seis ciudades núcleo representa aproximadamente el 75%, lo que sienta las bases para el desarrollo futuro.

Además, Yuexiu Real Estate también menciona dos proyectos clave de reforma urbana en Guangzhou.

Uno es el proyecto Liren Dong en Panyu: actualmente, el progreso de todo el proyecto es relativamente fluido, y se espera que genere un valor de carga de más de 69 mil millones de yuanes; el otro proyecto es la fábrica de equipos eléctricos Nanyang de Guangzhou: actualmente, el progreso de las demoliciones totales ya alcanzó el 94% y la tasa de firma llegó al 98%.

A principios de este año, el Grupo Yuexiu, tras 9 horas de intensa batalla, obtuvo el terreno de Ma Chang del distrito de Zhujiang New Town. En Guangzhou, este proyecto será un complejo de gran escala de tipo tarjeta de presentación; en el futuro no se descarta que se inyecte, a nivel del grupo, en la empresa que cotiza en bolsa Yuexiu Real Estate.

En 2025, el “cuartel general” de Yuexiu Real Estate en Guangzhou, con una escala de 29.1 mil millones de yuanes, ocupó el TOP2 en la lista de ventas local; el impulso del proyecto de Ma Chang contribuirá a consolidar la posición de liderazgo de Yuexiu en Guangzhou.

El proyecto tiene un volumen de valor considerable; una vez inyectado en la empresa que cotiza en bolsa, se espera que se convierta en el motor central para impulsar el crecimiento del desempeño de Yuexiu Real Estate en los próximos años.

Enfocado en “los Cuatro Buenos”

Yuexiu Real Estate se ha fijado un conjunto de soluciones para atravesar el ciclo de la industria: crear una empresa “de los Cuatro Buenos”, es decir, buen producto, buen servicio, buena marca y buen equipo.

En los últimos años, la compañía ha avanzado hacia esa dirección.

En cuanto a productos, mediante la profundización continua del sistema de investigación de clientes, implementó el concepto de “4x4 buenos productos”, completando la actualización estandarizada de cuatro líneas de productos; impulsó la integración entre diseño y construcción y la actualización del sistema de “Vive Inteligente”. Varios proyectos ganaron premios de diseño y calidad de la industria; la imagen de marca de “buenas viviendas” de Yuexiu se ha arraigado profundamente en la mente de las personas.

Bajo la estrategia de “comercial y residencial en conjunto”, también vale la pena prestar atención al negocio de “segunda curva” de Yuexiu Real Estate.

Yuexiu REIT (fondo de inversión en propiedades) logró 1.86 mil millones de yuanes de ingresos anuales; la tasa promedio de pago de intereses bajó hasta el 3.77%. Tanto S&P como Fitch ajustaron la perspectiva al nivel de estable. Los ingresos de Yuexiu Service se mantuvieron relativamente estables con crecimiento; el área bajo gestión creció hasta 73.47 millones de metros cuadrados; la tasa de cobro de expansión externa aumentó hasta 94%. Yuexiu Construction Science alcanzó 220 millones de yuanes de ingresos; el área bajo gestión creció un 23% hasta 920 mil metros cuadrados; y obtuvo el proyecto EPC para la reforma del pueblo Dongliu en Nansha.

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