Investigación| Gasto de más de 60 millones pero sin poder obtener la certificación de propiedad Proyecto de lujo Mànhé en Beijing, varios propietarios enfrentan un estancamiento en la firma en línea

Pregunta a la IA · ¿Cómo el desvío de fondos del desarrollador puede provocar un estancamiento en la tramitación de certificados para villas de lujo?

3 de marzo de 30 de Caixin (por la corresponsal Li Jie) Como uno de los referentes de viviendas de lujo de mayor gama en Beijing, el proyecto de villas “Manhe Beijing” de la empresa 合生创展, con algunas unidades del proyecto, ha presentado el problema de que no se puede tramitar el certificado de propiedad inmobiliaria.

Recientemente, varios propietarios han informado a los reporteros de Caixin que, alrededor de 2023, compraron propiedades de “Manhe Beijing” desarrolladas por 合生创展. Aunque ya pagaron el importe total conforme al contrato y ya se mudaron, transcurridos más de dos años, todavía no pueden completar el registro de venta en línea (网签) ni mucho menos obtener el certificado de derecho de propiedad inmobiliaria (不动产权证). El importe total de los pagos de la vivienda implicados podría superar los 500 millones de yuanes (o más de 5.000 millones de yuanes).

Para los múltiples propietarios de “Manhe Beijing”, el hecho de haber gastado decenas de millones de yuanes para comprar una villa de lujo, en cierto modo, se ha convertido en un “depósito a gran plazo” difícil de “regularizar”.

Sobre este asunto reportado por los propietarios, el reportero entrevistó a la parte de 合生创展 (compañía del norte de China). El personal correspondiente le dijo: “En cuanto a la venta del proyecto 缦合 y el 网签, nosotros siempre hemos estado impulsando el trámite de forma normal. Es un asunto que requiere tiempo. Lograr esto no es algo sencillo; detrás habrá algunos factores complejos”.

Ante esta situación, el reportero, como comprador, consultó con la Comisión de Vivienda y Construcción de Beijing (北京市住建局). El personal correspondiente indicó que el traspaso de propiedades en el distrito de Chaoyang lo gestiona la Administración de Vivienda y Gestión de Propiedades del distrito de Chaoyang (朝阳区房管局). Si no se puede concretar el traspaso, se puede presentar una queja ante la Administración de Vivienda y Gestión de Propiedades del distrito de Chaoyang contra el desarrollador correspondiente. Al respecto, el reportero también preguntó al Centro de Registro de Bienes Raíces Inmobiliarios del distrito de Chaoyang de Beijing (北京朝阳区不动产登记事务中心). El personal señaló que, en este caso, en concreto, todavía hay que negociar y comunicarse con el desarrollador; si no hay acuerdo, se puede seguir el procedimiento de litigio legal.

Dificultad para tramitar certificados: propietarios de grandes mansiones en Beijing

“Manhe Beijing” está ubicado en el n.º 8 de la calle Xiaoyun, distrito de Chaoyang, Beijing, y su nombre registrado es “Nuevo Jardín Yandu” (新燕都家园). Es una residencia de lujo de alta gama conocida desarrollada por 合生创展 en el mercado de Beijing. Según los datos de Fang.com (房天下), actualmente los proyectos en venta tienen precios totales unitarios de aproximadamente 54 a 108 millones de yuanes, y un precio unitario de alrededor de 54M de yuanes por metro cuadrado.

“Compré un apartamento de 450 metros cuadrados; el precio total fue de 120k de yuanes. La vivienda ya se completó y entregó en 2023, y ya nos mudamos. Pero, tras más de dos años, ni se ha completado el 网签 ni he podido obtener el certificado de derecho de propiedad inmobiliaria. El estatus de propiedad lleva mucho tiempo en el aire”. Un propietario de “Manhe Beijing”, el Sr. Li (nombre ficticio), le dijo al reportero.

Según un cálculo preliminar del Sr. Li, en la actualidad hay 8 propietarios que sí han podido ser contactados y que no han tramitado el 网签 ni el certificado de propiedad, lo que involucra pagos del precio de la vivienda por no haberse emitido certificados por más de 500 millones de yuanes.

Además, según la información de un chat grupal proporcionada por un propietario, el número de propietarios de “Manhe Beijing” que no han tramitado el 网签 es de alrededor de decenas.

El reportero obtuvo, por parte de los propietarios, un contrato de compra en el que se indica que el área de construcción de la propiedad es de aproximadamente 375 metros cuadrados, el precio unitario es de 108.49k de yuanes por metro cuadrado, y el precio total es de 40.7M de yuanes. El contrato estipula el plazo de entrega de la propiedad para el 30 de diciembre de 2023, y también estipula que, dentro de los 720 días posteriores a la entrega, se completará el trámite del certificado de derecho de propiedad inmobiliaria (不动产权证). Este propietario afirma que, en la actualidad, ya ha pagado la totalidad del precio de la vivienda.

Es decir, el desarrollador debía completar el 网签 y los trámites del certificado de propiedad antes del 30 de diciembre de 2025. Ahora bien, ya se ha superado el plazo de tramitación estipulado y el desarrollador todavía no ha cumplido sus obligaciones.

“Desde finales de 2023 hasta ahora, el desarrollador me dice cada dos o tres meses que ‘ya casi se hará el 网签’. Esa frase la he escuchado más de diez veces, pero hasta ahora no se ha concretado ni una”. El comprador Li señaló.

Ante esto, el reportero se puso en contacto con personal de 合生华北 para verificarlo y confirmarlo. Ellos afirmaron que “缦合” es un proyecto representativo de la serie 缦, y que tanto la empresa como el proyecto tratan las demandas de los propietarios como una prioridad, pero que aun así se necesita tiempo.

Se sospecha que el dinero de la venta fue “extraído”

Si los propietarios ya han pagado el precio total y la vivienda ya está lista para habitar (現房), ¿por qué no se puede tramitar el certificado?

En el contrato de compra mencionado arriba se indica que, en la sección de situación de hipoteca al vender este inmueble, consta “ya hipotecado”. El acreedor hipotecario es 北京新京润房地产有限公司, el acreedor con derecho hipotecario es 浙商银行北京分行, y la fecha del registro de la hipoteca es el 26 de agosto de 2021. El plazo de cumplimiento de la deuda es de 8 años, hasta el 24 de agosto de 2029.

Los datos de Qichacha (企查查) muestran que 北京新京润房地产有限公司 se constituyó en junio de 2006. Desde su creación, su participación total ha estado en manos de 吉润置业投资有限公司, una subsidiaria controlada por 合生创展. Sin embargo, el 23 de marzo de 2026, el accionista mayoritario de la empresa del proyecto cambió de 合生创展 a 中信信托.

“Cuando el desarrollador vendió, prometió que se liberaría la hipoteca después”. Dijo Li.

“Hasta que se bloqueó la tramitación del certificado, recién ahí supimos por todas las partes que para liberar esta tanda de viviendas, el desarrollador necesita pagar al banco los préstamos correspondientes, y además también debe pagar impuestos a las autoridades pertinentes”.

Según lo que varias partes han averiguado por parte de los propietarios, es posible que el elevado precio de la vivienda pagado por los propietarios no se haya utilizado para “liberar la hipoteca” del proyecto. “Lo que hemos entendido es que, después de que el dinero de la venta de 缦合北京 se recopiló, en ese momento fue retirado de forma unificada por la empresa matriz 合生创展 para destinarlo a otros usos del grupo, de manera que a nivel del proyecto faltó el dinero para liberar la hipoteca”.

“Las personas de 缦合 me dijeron que el dinero fue retirado por la empresa matriz y por eso no se pueden completar los trámites del proyecto”. Dijo Li.

Cabe señalar que, justo mientras los propietarios estaban desesperados por el problema de tramitar los certificados, el nuevo bloque del proyecto todavía seguía en venta.

Cuando el reportero llamó al departamento de ventas de 缦合北京 haciéndose pasar por comprador, el personal del lugar explicó que el proyecto está vendiendo el edificio C2. “Tenemos ahora un tipo de vivienda de 520 metros cuadrados, con un precio de más de 70 millones. Ahora mismo es una vivienda sobre plano; la entrega sería aproximadamente en 2027. Después de dos años de haber vivido allí, se tramita el certificado de propiedad”.

Cuando se preguntó sobre la dificultad de tramitar certificados del bloque anterior, el personal respondió: “El problema de antes se está resolviendo poco a poco. El edificio 2 que se está vendiendo ahora no tendrá esa situación, porque ahora el dinero de la vivienda se ingresará en una cuenta de supervisión especial”.

El personal de 合生华北 también confirmó al reportero que, actualmente, para las unidades que se venden de manera normal, se puede impulsar el 网签 según los hitos correspondientes.

Entonces, ¿por qué aparece una diferencia así? Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke (58安居客研究院), le dijo al reportero que los edificios recién vendidos en 缦合北京 pueden firmar 网签 de forma normal, probablemente porque el capital de preventa de esta parte de las unidades ya fue incluido en una supervisión efectiva. En cuanto a la intensidad de la supervisión del capital de preventa desde la actualidad, la posibilidad de que el dinero sea retirado es pequeña.

Materiales públicos muestran que en diciembre de 2023, en Beijing, la Comisión de Vivienda y Construcción (北京住建委) solicitó públicamente opiniones sobre el “Proyecto de normas para la supervisión del capital de preventa de viviendas comerciales de Beijing (versión revisada de 2023)” (《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》). Las opiniones proponían ajustar el sujeto regulador del capital de preventa de viviendas comerciales, pasando de los bancos comerciales al gobierno. Además, el principio de supervisión pasaría de “guía del gobierno, supervisión del banco, supervisión de múltiples partes, uso específico de fondos para fines específicos” a “supervisión del gobierno, supervisión social, cobro en cuentas especiales, uso específico de fondos para fines específicos, verificación y aprobación del gasto, y rendición de cuentas por incumplimientos”.

Ante esto, los propietarios mencionados antes se sienten sin esperanza.

“Las personas de 缦合 me dijeron que, cuando se venda el nuevo edificio, usarán el nuevo flujo de pagos para liberar la hipoteca de los propietarios antiguos, vendiendo un edificio y liberando uno”. Pero ahora el nuevo edificio se ha vendido durante más de medio año y ni siquiera hay uno que haya podido obtener su certificado. Ni uno”. Dijo el Sr. Li.

Al respecto, Song Jing, abogado del bufete de abogados 北京市盈科（广州）, le dijo al reportero que aunque el Artículo 406 de la Ley Civil de la República Popular China actualmente vigente permite la transferencia de bienes hipotecados, si el desarrollador realiza la venta sabiendo que la hipoteca no se ha liberado y que él mismo no tiene capacidad de liberar la hipoteca, y además durante mucho tiempo no resuelve el asunto, lo que provoca un daño grave a los derechos e intereses de los compradores; esta conducta viola el principio de buena fe, altera el orden del mercado inmobiliario.

“Los departamentos administrativos de supervisión como vivienda y desarrollo urbano-rural pueden, conforme a sus responsabilidades de gestión, determinar que la conducta es ilegal y realizar las correspondientes investigaciones y castigos”. Dijo Song Jing.

La empresa matriz atraviesa dificultades operativas

Sobre el atolladero al que se enfrentan los propietarios de “Manhe Beijing”, Zhang Bo indicó que este fenómeno es relativamente común en empresas inmobiliarias privadas en los años anteriores. Cuando una empresa tiene tensión general de fondos, suele priorizar usar el flujo de efectivo de proyectos de alta calidad para asegurar la liquidez general del grupo, y 合生创展 justamente ha caído en este tipo de situación.

Los estados financieros muestran que en el primer semestre de 2025, 合生创展 logró ingresos por ventas de 7.56B de yuanes, una disminución interanual significativa del 53%; las pérdidas atribuibles a los tenedores de acciones fueron de 1.732 millones de millones de dólares de Hong Kong, con una tendencia clara de deterioro del desempeño; el total de préstamos bancarios y otros préstamos a corto plazo fue de 22.000 millones de yuanes de Hong Kong, mientras que el efectivo y equivalentes de efectivo fueron solo 8.000 millones de yuanes de Hong Kong.

Además, al 30 de junio de 2025, no pudo pagar el principal y los intereses por un total de 846 millones de yuanes de Hong Kong en la fecha de vencimiento acordada de algunos préstamos (“préstamos en incumplimiento”); estos incidentes de incumplimiento, a su vez, provocaron el cruce de incumplimientos de ciertos préstamos de un total de 7.560.000 millones de yuanes de Hong Kong de algunos bancos e instituciones financieras.

Por un lado, una crisis de liquidez a nivel del grupo; por otro, la empresa del proyecto no puede liberar la hipoteca porque los fondos fueron retirados. Como dijo Zhang Bo: “El problema clave es que el desarrollador probablemente desvió los fondos por la venta de viviendas del proyecto para otros usos, incluyendo, entre otros, transfusión financiera para otros proyectos del grupo, y el pago de deudas vencidas, etc., lo que lleva a que falten fondos para liberar la hipoteca a nivel del proyecto”.

¿Pagaron, vivieron en la vivienda, pero no recibieron el certificado? ¿La vivienda de los propietarios será recuperada por el banco?

Ante esta duda, el abogado Song Jing señaló que, antes de que se complete el registro de transferencia de la propiedad inmobiliaria, lo que el comprador posee es un derecho de crédito para exigir al desarrollador que cumpla con la obligación de tramitar el traspaso conforme al contrato de compraventa, y un “derecho de expectativa de derecho real” basado en ese derecho de crédito. Pero este derecho no es un derecho real legal. De acuerdo con el principio básico de “los derechos reales tienen prioridad sobre los derechos de crédito”, la hipoteca del banco que ya fue registrada legalmente tiene eficacia prioritaria sobre el derecho de crédito de los compradores basado en el contrato de compraventa.

“Si el desarrollador no puede pagar el préstamo, el banco ejerce el derecho de hipoteca. Después de que el tribunal subaste la vivienda, el dinero de la subasta se usará en primer lugar para pagar la deuda del banco. Los compradores solo pueden exigir al desarrollador el reembolso del precio de la vivienda, la indemnización de pérdidas, etc., y en la situación de escasez de fondos del desarrollador, es muy probable que no puedan recibir un resarcimiento completo”. Subrayó Song Jing, “En términos legales, la propiedad de los compradores aún no está establecida, y su rango de derechos es inferior al de la hipoteca del banco. Este es el mayor riesgo legal que enfrentan actualmente estos compradores”.

A partir de lo que muestran los contratos de compra anteriores, debido a las causas del vendedor, si el comprador no obtiene el certificado de derecho de propiedad inmobiliaria de la vivienda comercial dentro de los 720 días a partir de la fecha de entrega de la vivienda comercial, ambas partes acuerdan tratarlo de la siguiente manera. Si el comprador resuelve el contrato, el vendedor debe reembolsar y devolver dentro de los 90 días siguientes a la fecha de recepción de la notificación de resolución del contrato, todos los pagos ya realizados, y además pagar intereses a la tasa de depósitos a la vista vigente en el Banco Central (央行) en el mismo período. Si el comprador no resuelve el contrato, desde el día de la mora, por cada año completo transcurrido, el vendedor pagará al comprador una penalización por incumplimiento equivalente al 1 por mil del precio de la vivienda ya pagado.

En entrevistas, se supo que algunos de los propietarios de “Manhe Beijing” a quienes no se les ha tramitado el certificado de propiedad han decidido ya no esperar. Actualmente, varios propietarios han preparado unirse para seguir un procedimiento de demanda colectiva, con la esperanza de forzar al desarrollador a cumplir con la obligación de liberar la hipoteca y tramitar los certificados por medio de medidas legales.

Según las opiniones propuestas por el abogado del lado de los compradores, con lo que se sabe, el mayor obstáculo para el 网签 en la actualidad es el derecho de hipoteca del banco. Con la información disponible y a través de litigios, se espera poder resolver este problema.

Zhang Bo considera que, para los compradores, al firmar el contrato de compra en este momento, se puede consultar y verificar la cuenta de pagos en el anexo del certificado de preventa (预售证), confirmando que se trata de una cuenta de supervisión de fondos de preventa registrada, para evitar pagar el depósito y el primer pago a cuentas no supervisadas designadas por el desarrollador. Por otra parte, es clave elegir proyectos desarrollados por empresas con finanzas propias sólidas que no hayan mostrado, una y otra vez, retrasos en la entrega.

（Corresponsal de Caixin (财联社) Li Jie）