Shanghai vendió 31k viviendas de segunda mano en marzo. Las ventas de viviendas nuevas aumentaron un 101.9% respecto al mes anterior.

Informe de Caixin (1 de abril) (reportero Wang Haichun) La compraventa de viviendas de segunda mano en Shanghái superó el umbral de 30k unidades.

Según los datos divulgados hoy por Lianjia de Shanghái, en marzo de este año el volumen total de transacciones de viviendas de segunda mano en toda la ciudad llegó a 31k unidades; no solo aumentó un 6% interanual respecto a marzo del año pasado, sino que también creció de forma pronunciada un 37% frente a enero de este año.

El director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke, Zhang Bo, explicó que, con base en los datos que monitorea la plataforma en la que trabaja, “tras 30 días de la implementación de la política ‘las Siete Reglas de Shanghái’, la compraventa media diaria de viviendas de segunda mano en Shanghái fue de 961 unidades; en comparación con el periodo posterior a la política de 2024 (la ronda anterior de políticas), el incremento fue significativamente mayor en un 22,9%. La intensidad del ‘impulso’ de la política se fortaleció de manera evidente y la persistencia del interés también superó con creces la etapa anterior; las transacciones semanales se mantuvieron siempre en niveles altos”.

“En Shanghái, en zonas como Zhangjiang, Nuevo Distrito de Jiading y algunas áreas dentro del anillo interior donde se concentra más la demanda de mejora, el aumento de la calidez es relativamente más evidente. Estas zonas se recuperaron rápidamente, principalmente impulsadas por el relajamiento de las políticas, la liberación de la demanda de mejora, la escasez de activos de calidad y la reparación de las expectativas del mercado; el dinero y la calidez siguen concentrándose de manera sostenida hacia las ciudades centrales.” Zhang Bo señaló.

No solo en volumen de operaciones, sino también en el lado de los precios, el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái muestra señales positivas de estabilización y recuperación. Según los datos de Lianjia de Shanghái, el índice de precios de viviendas de segunda mano en marzo subió 1% mes con mes; y, como indicador adelantado, el volumen de visitas también registró un aumento del 28% frente a enero, lo que brinda un sólido apoyo para las transacciones posteriores.

“A medida que el volumen de transacciones se estabiliza, las ofertas de los propietarios se vuelven más firmes, y el margen para negociar se reduce de forma clara. Tomando Shanghái como ejemplo, el margen de negociación en viviendas de segunda mano se ajustó del 5%–8% anterior a 2%–3%; incluso en algunas propiedades en zonas centrales se dio el caso de una subida de precio de manera leve.” Zhang Bo afirmó.

A juicio del responsable del Instituto de Investigación de Lianjia de Shanghái, Li Gen, el “primaveral” de marzo en el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái tiene mucho de auténtico: los datos de transacción lo corroboran, mostrando un fuerte regreso de la confianza del mercado.

“Esta serie de datos demuestra plenamente que la nueva política de ‘las Siete Reglas de Shanghái’ aplica medidas de manera precisa y ha desempeñado un papel de impulso. La nueva política inmobiliaria introducida en febrero en Shanghái, al actuar en múltiples dimensiones como la optimización de las restricciones de compra y la reducción de costos de transacción, ha permitido conectar de manera efectiva la cadena de sustitución (reemplazo) de viviendas y liberar la demanda tanto de viviendas rígidas como de viviendas para mejora. La fermentación continua de la política inyecta liquidez al mercado y empuja al mercado de viviendas de segunda mano de Shanghái a entrar, de forma constante, en un camino de recuperación con un ciclo favorable, con ascenso simultáneo de volumen y precios.” Li Gen dijo.

Además del mercado de viviendas de segunda mano, el nivel de actividad del mercado de obra nueva en Shanghái también muestra indicios de recuperación.

Según datos supervisados por el Instituto de Indicadores (Zhongzhi), en marzo de este año el área vendida de viviendas comerciales en Shanghái (sin incluir viviendas de protección) fue de 30k de metros cuadrados; en comparación con febrero, aumentó 88,7% mes con mes. El número de unidades vendidas fue de 2.270; el crecimiento fue de 101,9% mes con mes. En términos acumulados, de enero a marzo de este año, el área vendida de viviendas comerciales en Shanghái (sin incluir viviendas de protección) alcanzó 31k de metros cuadrados y el número de unidades vendidas fue de 5.616.

En el plano de las políticas, desde febrero de este año se han liberado de manera concentrada medidas favorables para el mercado inmobiliario de Shanghái. A principios de febrero, el piloto de compra de viviendas de segunda mano para usarlas como alquiler de viviendas de protección estabilizó de forma efectiva las expectativas del mercado; el 25 de febrero se publicó la política inmobiliaria “las Siete Reglas de Shanghái”, que ajustó la compra con restricciones de vivienda, optimizó los préstamos del fondo de previsión de vivienda y perfeccionó la política del impuesto sobre bienes inmuebles, reduciendo en múltiples dimensiones el umbral de compra y liberando una demanda razonable de vivienda.

Cheng Yu, subdirector general ejecutivo de la empresa en Shanghái del Instituto de Indicadores, considera que, observando el desempeño del mercado de marzo en Shanghái, las políticas ya han activado inicialmente la demanda del mercado: la recuperación del mercado de viviendas de segunda mano ocurrió primero, y la compraventa de obra nueva también mostró un repunte notable. Si la situación del mercado actual puede mantenerse, Shanghái tiene la posibilidad de seguir manteniendo un nivel elevado de actividad durante el periodo del “primaveral”, incluso en un escenario de “primaveral”.

“Este año el ‘primaveral’ de Shanghái tiene una calidad relativamente buena; sin embargo, el ‘primaveral’ de este año es más bien de tipo estructural: la fuerza de las viviendas de segunda mano es mayor que la de la obra nueva, y no equivale a una subida generalizada en todo. Y, a nivel nacional, podría darse una situación diferenciada: que las ciudades de primer nivel y las de segundo nivel fuertes construyan primero un piso y se estabilicen, mientras las ciudades de tercer y cuarto nivel siguen ‘buscando el fondo’.” Zhang Bo indicó. “En la coyuntura actual, no se trata solo de un impulso temporal de corto plazo: es una señal de que las ciudades centrales están construyendo un piso y se estabilizan, pero el mercado nacional todavía no ha dado una vuelta completa. En general, el mercado ya ha formado un patrón en el que las viviendas de segunda mano en ciudades centrales dominan la estructura; y para el mercado de obra nueva, en el siguiente paso se espera que, al apoyarse en la conexión de la cadena de sustitución con viviendas de segunda mano, llegue la mejora.”

Cheng Yu enfatizó que lo importante es que la estabilización del mercado siga siendo un proceso gradual, y su continuidad dependa de una reparación sustancial de las expectativas de ingresos de los residentes y de las expectativas de precios de la vivienda. Para las empresas inmobiliarias, en un contexto de profundización continua de la diferenciación estructural, deben enfocarse en las ubicaciones centrales y mantener el “productismo”, desarrollando “buenas viviendas” que se ajusten realmente a la demanda del mercado; de ese modo podrán ganar la iniciativa en el próximo ciclo del mercado.