Informe anual | Los edificios de oficinas se enfrentan a desafíos; el segmento de inversión en propiedades de Kerry Construction se esfuerza por mantener la estabilidad

Negocio comercial

A pesar de la debilidad continua del mercado, el equipo directivo de Kerry Properties se ha esforzado por mantener las tasas de ocupación de todos los inmuebles.

En un entorno de alta volatilidad del mercado, Kerry Properties publicó los datos de resultados correspondientes al año completo de 2025.

Según la información disponible, durante el período los ingresos de Kerry Properties registraron un aumento notable; los ingresos consolidados del grupo alcanzaron 25.015 mil millones de HKD, un 17% interanual.

El crecimiento provino principalmente del segmento de venta de propiedades, en particular las entregas de los proyectos más vendidos en Hong Kong, como “Ti Wai”, “Hoi Ying Shan” y Langtian Peak, lo que incrementó el reconocimiento de ingresos por ventas de propiedades en un 28% hasta 17.674 mil millones de HKD.

En particular, en el año, debido a la sólida preventa del proyecto “Nanjing Kerry Mansion”, este proyecto, por sí solo, aportó un volumen de ventas de 23.612 mil millones de HKD; las ventas contractuales de Kerry Properties, en el año, se dispararon un 175% interanual hasta 34.684 mil millones de HKD.

Pero el fuerte desempeño del segmento de desarrollo de propiedades se vio compensado por la debilidad de los ingresos por alquiler de propiedades de inversión. En 2025, el segmento de propiedades de inversión fue el que más se vio afectado por el entorno macroeconómico entre los distintos negocios de Kerry Properties, siendo también el segmento con mayor desafío en su desempeño.

Durante el período, los ingresos del negocio registraron una caída del 3% hasta 5.193 mil millones de HKD.

Ante los desafíos continuos, Kerry Properties registró una pérdida de valor razonable no monetaria atribuible a las propiedades de inversión de 1.070 mil millones de HKD, lo que generó presión sobre las utilidades del grupo. Sin embargo, debido a la disminución de las provisiones por deterioro de las propiedades de desarrollo, finalmente el beneficio básico de Kerry Properties se contrajo un 22% hasta 2.008 mil millones de HKD, mientras que la utilidad atribuible a los accionistas alcanzó 938 millones de HKD, un 16% interanual.

Adicionalmente, el segmento de operación hotelera mantuvo un desempeño estable: los ingresos fueron de 2.148 mil millones de HKD, con una ligera disminución del 2% interanual; principalmente por la reducción de los ingresos de alimentos y bebidas. Debido a que el margen bruto se mantuvo estable, el desempeño del segmento registró 708 millones de HKD.

En conjunto, 2025 fue un año de diferenciación estructural para Kerry Properties. El segmento de desarrollo de propiedades logró un fuerte crecimiento de los ingresos por ventas gracias a proyectos clave en el continente y en Hong Kong, mejorando significativamente el flujo de caja del grupo. “La respuesta del mercado a ‘Nanjing Kerry Mansion’ nos ha alentado muchísimo; este proyecto también aporta al grupo un flujo de caja considerable”, dijo la gerencia.

Con esta oportunidad, Kerry Properties también destinó una parte importante de su esfuerzo a mejorar la situación de pasivos del grupo. Según la información, durante el año su tasa de financiación pasó de 4.6% a 3.8%, y el costo total de financiación disminuyó un 17% interanual, registrando 2.22 mil millones de HKD.

Al final del período, el efectivo y depósitos bancarios de la compañía aumentaron de 11.200 millones de HKD a fines de 2024 a 16.100 millones de HKD; el total de créditos bancarios no utilizados aumentó de 26.900 mil millones de HKD a 31.100 mil millones de HKD, y los recursos financieros disponibles cubren aproximadamente el 85% del monto de los préstamos.

En comparación, Kerry Properties redujo el monto de sus préstamos de 59.600 mil millones de HKD a 55.800 mil millones de HKD, y el monto neto de préstamos disminuyó de 48.400 mil millones de HKD a 39.700 mil millones de HKD.

Con mayor solvencia de efectivo, la razón de endeudamiento de Kerry Properties bajó de 41.5% a 33.3%. El objetivo de la gerencia es reducirla aún más a menos del 30% para fines de 2026.

Sin embargo, como el segmento de propiedades de inversión, que actúa como “estabilizador” a largo plazo del grupo, especialmente el negocio de oficinas, sigue siendo el factor de incertidumbre más grande en el desempeño actual y futuro. Este negocio enfrenta serios desafíos de mercado y los ingresos por alquiler han mostrado una disminución.

En el mercado del continente donde Kerry Properties tiene una alta concentración, a medida que se completaron Kerry City en Hangzhou, la segunda fase del Kerry Centre en Tianjin y la tercera fase del Kerry Centre en Shenzhen Qianhai, el área bruta de construcción de su cartera de propiedades de inversión aumentó de 10.836 millones de pies cuadrados a 13.332 millones de pies cuadrados.

Un aumento en el área de propiedades de inversión normalmente implica un incremento en los ingresos recurrentes, pero hay que tener en cuenta que las propiedades de inversión que posee Kerry Properties tienen a las oficinas como principal protagonista. El área bruta total de construcción de oficinas representa más del 50% del área bruta total de las propiedades de inversión; en las condiciones actuales del mercado, esto en realidad supone un obstáculo para el crecimiento del desempeño.

En el año completo de 2025, las propiedades de inversión en el continente de Kerry Properties aportaron 4.043 mil millones de HKD de ingresos por arrendamiento consolidados, un 1% menos interanual.

Por segmento, el comercio minorista fue el único segmento con crecimiento positivo: los ingresos por arrendamiento consolidados aumentaron un 2% interanual hasta 1.355 mil millones de HKD; los ingresos por arrendamiento consolidados de los apartamentos fueron de 351 millones de HKD, un 3% menos interanual; y los ingresos por arrendamiento consolidados de oficinas también cayeron un 3%, hasta 2.192 mil millones de HKD.

A pesar de que el mercado siguió débil, el equipo directivo de Kerry Properties se esfuerza por mantener las tasas de ocupación de todas las propiedades. Por otro lado, una razón es que la ubicación de las propiedades bajo Kerry Properties es muy buena, ya que todas están ubicadas en el centro de cada ciudad. Por ejemplo, el Kerry Centre de Jing’an en Shanghái está ubicado sobre la línea del metro de Nanjing West Road Business Circle y Jing’an Temple.

“Actualmente, en lo que respecta al arrendamiento de oficinas, en términos generales, solo en las zonas núcleo hay cierta mejora en el arrendamiento de edificios emblemáticos; en otras zonas, las oficinas siguen enfrentando desafíos considerables del mercado”, señaló la gerencia.

Al final del período, la tasa de ocupación general de las oficinas en el continente de Kerry Properties se mantiene en 90%. En los segmentos de comercio minorista y apartamentos, se observaron mejoras en distintos grados, y al cierre del período ambas registraron 92%.

Las tasas de ocupación de propiedades clave, como el Kerry Centre de Jing’an en Shanghái (95%), el Kerry City de Pudong en Shanghái (96%), Kerry City de Hangzhou (92%), Kerry Centre de Pekín (87%), Kerry Plaza de Shenzhen (92%), y la primera y segunda fase del Kerry Centre Qianhai en Shenzhen (89%), se mantienen todas en niveles altos.

De cara al futuro, dadas las estrategias de inversión relativamente activas mantenidas en el pasado, en los próximos años Kerry Properties aún contará con una gran cantidad de propiedades de inversión que se completarán y entrarán en uso.

Según lo divulgado, en los próximos años Kerry Properties añadirá a su cartera de propiedades de inversión aproximadamente 7.565 millones de pies cuadrados de área bruta de construcción mediante proyectos de usos integrados en Shanghai (Pudong, Huangpu), Wuhan, Shenyang y otras ciudades. Las oficinas seguirán siendo el principal componente, con un área bruta total de construcción de 4.428 millones de pies cuadrados; el área comercial minorista será de 2.911 millones de pies cuadrados.

Entre estos, Shanghai y Wuhan son ciudades que en los últimos años han tenido un volumen considerable de oferta de oficinas. La finalización continua de estas propiedades podría generar cierta preocupación oculta sobre el alquiler de Kerry Properties.

Sin embargo, la gerencia de Kerry Properties también tiene preparativos psicológicos al respecto: continúan renovando contratos con arrendatarios blue-chip y red-chip para contrarrestar la presión derivada de la desaceleración del mercado y asegurar ingresos recurrentes estables a largo plazo.

En consecuencia, Kerry Properties también ha desacelerado, hasta cierto punto, el ritmo de finalización de los proyectos posteriores.

Por ejemplo, el plazo previsto de finalización del proyecto de uso integrado en Huangpu Road Jinling en Shanghai pasó de empezar por etapas desde 2027, previsto en 2024, a comenzar desde 2029, según la información más reciente; el plazo previsto de finalización del proyecto de uso integrado de la segunda fase (Kerry Centre de Wuhan) también pasó de empezar por etapas desde 2030, previsto en 2024, a comenzar desde 2031, según la información más reciente.

Según la información disponible, ambos proyectos cuentan con grandes cantidades de tipologías de edificios de oficinas, y abarcan un área bruta total de construcción de 3.522 millones de pies cuadrados.

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