Análisis profundo del informe anual｜Descifrando el informe anual de Yuexiu Property 2025: Las tres habilidades para atravesar ciclos

La reestructuración del sector se acelera y la división entre los grupos de promotores inmobiliarios es cada vez más evidente. Según el monitoreo del Instituto de Investigación Zhongzhi, en 2025 el número de promotores en cada bando sigue encogiéndose con claridad. Hay 10 promotores cuya facturación supera los 100 mil millones, lo que supone una disminución de 1 respecto al año anterior; las empresas con ingresos superiores a 10 mil millones son 73, también 13 menos que el año anterior.

Pero esto también refleja, precisamente, la enorme diferencia en la capacidad de los promotores para resistir riesgos durante el ajuste del sector: aún hay un grupo de empresas excelentes que, gracias a su sólida resiliencia, atraviesan el ciclo y se convierten en los “alumnos sobresalientes” que siguen mejorando en un mercado de diferenciación.

El 31 de marzo, Yuexiu Property publicó su informe de resultados de todo 2025. Durante el período, Yuexiu Property logró ventas contractuales acumuladas por 86.46B de yuanes; su posición en el ranking del sector saltó drásticamente desde el puesto 37 del año 2021 hasta el puesto 9, manteniéndose firmemente en el primer grupo. En 2025, logró ingresos de 1.78B de yuanes, manteniendo un crecimiento interanual; el beneficio después de impuestos fue de 17.8 mil millones de yuanes, con un crecimiento del 21.4%, convirtiéndose en una de las muy pocas inmobiliarias del sector que mantiene rentabilidad sostenida.

El presidente de Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, también expresó en la reunión de resultados su firme confianza en el desarrollo continuo de Yuexiu. Dijo que en 2026 la empresa se enfocará en el tema de trabajo de “resultados estables con eficiencia y precisión, fortalecimiento de capacidades con reforma, y impulso al desarrollo mediante la transformación”, estabilizando el tamaño de mil mil millones, consolidando la posición en el mercado central, mejorando el incremento y aplicando “estabilidad mediante inversiones, invertir y obtener un rendimiento del 10%”, optimizando y profundizando “una principal y dos alas”, y promoviendo la actualización de la transformación y el desarrollo de alta calidad mediante “cuatro buenas empresas” y una gestión de eficiencia; para lograr un buen inicio del “Quinto Plan Quinquenal (2026-2030)” y atravesar el ciclo de manera estable.

La tenacidad en ventas se hace evidente; una fuerte generación de flujo apoya una base estable

Cuando las ventas del conjunto del sector caen de manera generalizada, la curva de resultados de Yuexiu Property mantiene una tendencia de estabilización pese a la adversidad.

De acuerdo con el informe anual de resultados de Yuexiu Property, durante el período el grupo logró 8B de yuanes en ventas contractuales; según el ranking de ventas de promotores inmobiliarios de Ckrui para 2025, la empresa ocupa el puesto 9 y se mantiene, durante tres años consecutivos, en el grupo líder de las empresas de mil mil millones. De ese total, en las seis ciudades núcleo se alcanzó aproximadamente 106.21B de yuanes en ventas contractuales.

Este desempeño en ventas resulta especialmente valioso en el entorno actual del sector. Cabe señalar que en 2025 el mercado inmobiliario se encuentra en una ventana clave de políticas en la fase de “tocar fondo y recuperarse”. Tanto el gobierno central como los gobiernos locales ya han introducido en serie una serie de medidas para “estabilizar el mercado de vivienda”, y las señales de apoyo de política son claras. No obstante, el efecto de las políticas no se materializa de inmediato; desde su implementación hasta generar retroalimentación sustancial en el canal de ventas, aún se requiere un período de transmisión.

Bajo esta influencia, la situación general de ventas de los promotores aún no muestra una inversión de tendencia a nivel estructural. Los datos de las instituciones indican que en 2025 la tasa promedio de caída interanual de las ventas contractuales de las 10 promotoras principales por ventas fue del 16%; el grupo de cabeza también enfrenta una presión evidente. En este contexto, Yuexiu Property muestra un rendimiento notablemente superior al de sus pares: la caída de sus ventas en el mismo período no llega ni a la mitad del promedio del sector.

Los profesionales de la industria señalan que esta capacidad relativa de resistir la caída refleja no solo la fortaleza de su distribución de proyectos y la estructura de sus productos, sino también, indirectamente, que en la etapa en que la transmisión de políticas todavía no se ha completado, los promotores de alta calidad ya empezaron a mostrar señales de estabilización que superan al mercado en general.

Detrás de estos logros está el hecho de que Yuexiu Property insiste en los principios básicos de “priorizar el ritmo, mantener equilibrio entre cantidad y precio”. En un contexto de presión sobre las ventas del sector, la empresa aplica una estrategia de “captar inversiones y acelerar la desinversión al mismo tiempo”: en la fase inicial, controla con precisión el ritmo de adquisición de suelo, sin perseguir aumentos sin prudencia, y tampoco pierde las ventanas de oportunidad con buen diferencial de precios; en la fase posterior, refuerza la capacidad de deshacerse de inventario de contado y cuasi-contado para frenar el aumento del tamaño del inventario. Al mismo tiempo, continúa impulsando la mejora de la gestión de ciclo completo, como investigación de mercado, gestión de clientes y conversión de ventas, optimiza la estructura de la tasa de gastos de marketing, aumenta la proporción de ventas de sus propios canales y de clientes existentes, y finalmente logra una doble mejora: resiliencia en el canal de ventas y mejora de la eficiencia operativa.

Por eso, a finales de 2025, el beneficio neto después de impuestos de Yuexiu Property aumentó 21.4% interanual y el beneficio neto central alcanzó 260M de yuanes, convirtiéndola en una de las muy pocas promotoras que aún mantiene una situación de ganancias. Al mismo tiempo, el flujo de efectivo operativo continuó durante muchos años con tendencia a entradas netas: durante el año mantuvo un alto nivel de 13.94B de yuanes, mostrando una fuerte capacidad endógena de generación de liquidez. Esto no solo proporciona una reserva de fondos suficiente para su planificación de inversiones futura, sino que también crea una sólida barrera para la seguridad del flujo de caja general, convirtiéndose en la baza clave para el avance estable de Yuexiu Property.

Además, la “estabilidad” de Yuexiu Property también se refleja en muchos otros aspectos, como la optimización continua de la estructura de deuda.

A finales de 2025, la proporción de deuda vencible dentro de un año de Yuexiu Property fue del 26%, y la deuda a mediano y largo plazo representó el 74%; al final del período, la caja era de 46.76B de yuanes, y el multiplicador de cobertura para deudas a corto plazo vencibles en un año alcanzó 1.7 veces. La tasa de préstamo promedio ponderada de la empresa se redujo a 3.05%, con una disminución interanual de 44 puntos básicos; durante dos años consecutivos, la empresa mantuvo la tendencia a la baja en el costo de financiamiento. Además, tanto el costo de financiamiento como la magnitud de la reducción ocupan el primer lugar del sector entre las empresas estatales locales. Con base en una situación financiera sólida, Yuexiu Property mantiene las “tres líneas rojas” en formato de todo verde y las calificaciones crediticias de inversión de Standard & Poor’s y Fitch; las perspectivas son estables.

DBS Bank señaló que, en la actualidad, el precio de las acciones de Yuexiu Property se encuentra en un rango históricamente bajo; existe cierta divergencia entre la valoración y los fundamentales. Mientras tanto, el desempeño de ventas de la empresa lidera el sector, y se espera que proporcione un sólido respaldo para el precio de las acciones y las valoraciones, con espacio de reparación; por lo tanto, mantiene una calificación de compra.

Decisiones adelantadas a partir de análisis multidimensionales; profundización en seis ciudades núcleo

Actualmente, la industria inmobiliaria entra en una nueva etapa, con un ajuste profundo de la oferta y la demanda y una reconfiguración de la lógica de valor del mercado.

Un comentario publicado por Xinhua News Agency señala que el mercado inmobiliario de China ya dejó atrás la fase de subidas y bajadas generales de todos; ahora ingresa en una nueva etapa estructural de “estabilidad en el núcleo y liquidación en los márgenes”.

Los datos de varias instituciones también muestran que, a nivel nacional, el mercado de vivienda está formando un patrón claro de “80/20”: aproximadamente el 20% de las ciudades centrales y sus zonas centrales mantienen la capacidad de resistir la caída y conservar valor, con aumentos moderados; mientras que aproximadamente el 80% de las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrenta dificultades de agotamiento de liquidez. Aquellos que realmente tienen una función de “piedra de apoyo” de activos se concentran principalmente en las primeras ciudades de primera línea (Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen) y en ciudades de segunda línea fuertes como Hangzhou y Chengdu. Estas zonas comparten en general tres características: una base industrial sólida, entradas continuas de población y recursos de apoyo completos, que constituyen la lógica subyacente del valor de los activos en las ciudades núcleo.

En la temporada reciente de “primavera ligeramente positiva” en el mercado inmobiliario, la activación también fue iniciada primero por las ciudades de primera línea. Los datos más recientes del Buró Nacional de Estadísticas muestran que en febrero, entre 70 ciudades grandes y medianas, las ciudades de primera línea fueron las primeras en poner fin a la tendencia de caídas consecutivas de 9 meses en los precios de las viviendas nuevas comerciales; los precios de reventa en ciudades núcleo como Beijing y Shanghai también mostraron una recuperación sincronizada.

Bajo este contexto, optimizar la calidad de los activos y realizar inversiones precisas se ha convertido en el planteamiento central para los promotores.

Al respecto, Yuexiu Property ha establecido un sistema de investigación de mercado multidimensional, impulsando la alta eficiencia y coordinación entre el área de inversiones y las distintas áreas de negocio para proporcionar un soporte sólido de datos a la toma de decisiones de inversión. Al mismo tiempo, la empresa adelanta la “tracción por inversión” hacia la planificación de proyectos: en la fase de adquisición de suelo, completa la investigación previa de planificación de productos y estrategia de desarrollo, reduciendo de manera efectiva la incertidumbre en los eslabones de desarrollo y asegurando la previsibilidad del retorno de la inversión.

En su orientación estratégica, Yuexiu Property mantiene una estrategia de enfoque en ciudades núcleo, y propone la filosofía de operación de “leer la ciudad, leer el suelo, leer a la gente”, comprendiendo en profundidad las características de demanda de diferentes ciudades y profundizando continuamente su capacidad de operación local. La empresa también coopera activamente con los gobiernos locales para optimizar el ritmo de suministro de tierras, construyendo una ventaja competitiva diferenciada en la interacción entre gobierno y empresa, para lograr beneficios mutuos.

Justamente sobre la base de este sistema maduro de gestión de inversiones, el foco de inversión de Yuexiu Property se concentra de manera altamente significativa en seis ciudades núcleo: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou y Chengdu. En 2025, la proporción de la cuantía de inversiones con derecho (equity) en estas seis ciudades alcanzó el 96.3%, mostrando una intensidad de enfoque inversor muy alta. En términos de contribución de ventas, los resultados de esta distribución son evidentes: las ventas de la ciudad de Beijing superaron los 30B; Shanghai y Guangzhou lograron 22.2B y 29.1B respectivamente; en conjunto, las tres ciudades aportaron aproximadamente el 78% de las ventas totales de la empresa. En general, la proporción de ventas en ciudades núcleo de primera y segunda línea ya alcanzó el 85.6%.

Detrás de la escala de ventas de mil mil millones está el plan prospectivo en el canal de inversiones, y no puede separarse de la sólida “base” en la reserva de tierras. A finales de 2025, la reserva total de tierras de Yuexiu Property fue de 18.55 millones de metros cuadrados; la distribución siguió concentrándose en ciudades de mayor nivel, con una proporción conjunta de ciudades de primera y segunda línea del 94.4%. En las nuevas reservas de suelo de 2025, la proporción de ciudades de primera línea se incrementó aún más hasta el 67.7%. Además, Yuexiu Property aprovechó la oportunidad de aumentar reservas cuando el mercado retrocedía y las ventanas de diferencial de precios con baja prima para sumar de manera precisa; finalmente, la prima promedio por la adquisición de tierras se controló dentro del 9.3%, casi un 50% menos que el promedio de las empresas TOP10.

Vale la pena señalar que, en febrero de este año, Yuexiu Group obtuvo con 23.6B de yuanes la parcela del “Campo de Caballos” que conecta tres grandes CBD: Guangzhou Zhujiang New Town – Financial City – Pazhou, generando amplia atención en el sector.

Los profesionales de la industria señalaron que este proyecto es la última parcela de actualización urbana continua en Zhujiang New Town, conectando una oferta de espacios públicos abiertos con usos como el comercio de lujo (ya con contrato de SKP), hoteles de alta gama y oficinas de categoría súper primera. Se espera que Yuexiu Property participe a fondo aprovechando su capacidad de desarrollo integral y operación urbana. Antes, el modelo “madre que se incuban – se inyecta en la empresa cotizada” del grupo ya se validó mediante el TOD del sur de Pazhou, proporcionando una ruta madura para la operación de activos posteriores. Proyectos escasos como el Campo de Caballos no solo pueden aportar un incremento de desempeño a largo plazo, sino también impulsar una mejora sistemática de la capacidad de producto, la fuerza de marca y la capacidad operativa de la empresa.

Elaboración de “buenas viviendas” de alto nivel; fijar la demanda principal para construir un foso protector de la industria

Si optimizar la reserva de tierras es para acumular impulso de cara al futuro, perfeccionar los productos y los servicios es la capacidad endógena que la empresa forja para competir a largo plazo.

Los profesionales de la industria indican que, en un contexto de profundización continua de la diferenciación estructural del sector, solo si se mantiene el “productismo” y se forjan de verdad “buenas viviendas” que encajen con la demanda del mercado mediante ideas innovadoras y experiencias extremas, la empresa podrá ganar iniciativa en la nueva ronda de ciclo.

En 2025, se abrieron gradualmente ventanas de políticas en ciudades núcleo como Beijing y Shanghai, pero las personas compradoras se mostraron cada vez más prudentes. El dinero se concentra de forma más racional hacia proyectos con mayor certidumbre. ¿Qué tipo de proyecto se considera “con mayor certidumbre”?

“Buenas viviendas” se ha incluido en el informe de trabajo del gobierno durante dos años consecutivos; esta orientación de política ya se ha sincronizado temprano con la demanda del mercado. Es decir, “buenas viviendas” ya no se quedan en el nivel de concepto, sino que se convierten en un nuevo motor para la inversión y el consumo en el mercado inmobiliario, y también han recibido el reconocimiento de los compradores, que respaldan con dinero real.

Datos del Instituto de Investigación Zhongzhi muestran que, en el proyecto Yuexiu Property en Beijing, el proyecto He Yuwangyun, la tasa de absorción en el mes de lanzamiento llegó al 96%; con unas ventas de 92.5 mil millones de yuanes, se ubicó en el primer lugar del ranking de ventas de viviendas comerciales de Beijing en 2025. En el caso de Shanghai, el proyecto Feiyun Yufu, con 29.1B y 1022 unidades, obtuvo el primer lugar tanto en número de unidades vendidas como en superficie vendida en el mercado de Shanghai…

Y estos resultados de un solo proyecto son solo una faceta de la validación que el mercado otorga a Yuexiu Property. Al ampliar la perspectiva al desempeño general de la empresa, Yuexiu Property también ha obtenido resultados sobresalientes en varias ciudades núcleo. En su base en Guangzhou, con 30B de yuanes en ventas, ocupó el puesto TOP2 local; en Beijing, superó los 22.2B y también quedó en el segundo lugar del ranking; mientras que en Shanghai, logró 222 mil millones, posicionándose en el puesto siete.

“El grupo siempre se ha mantenido en la estrategia a largo plazo de las ‘cuatro buenas empresas’: buen producto, buen servicio, buena marca y buen equipo”. Esto lo dijo el presidente de Yuexiu Property, Lin Zhaoyuan, en la reunión de resultados.

En realidad, desde “construir casas”, “construir buenas viviendas” y finalmente “construir buena vida”, Yuexiu Property profundiza continuamente su sistema de investigación con clientes, implementa el concepto de “4X4 buenas viviendas” y completa la actualización estandarizada de cuatro líneas de productos, satisfaciendo de forma diferenciada tanto al segmento de mejoras de alta gama como a la demanda de calidad. Mediante la promoción fuerte de la integración de diseño y construcción y la actualización del sistema “Yue Zhizao”, se logra una mejora simultánea en la calidad del producto, la eficiencia de construcción y la satisfacción del cliente; varios proyectos han recibido premios de diseño y de calidad de la industria.

Al mismo tiempo, Yuexiu Property construye, con las necesidades del cliente a lo largo de todo el ciclo de vida como núcleo, un sistema integral de innovación de productos de “investigar-construir-servir”, acelerando el desarrollo y la aplicación de tecnologías para una vida saludable. Con el enfoque de “producto + servicio + operación” como integración, impulsa la construcción de “buenas viviendas y buenos vecindarios”, logrando una actualización cualitativa que va más allá de la simple entrega de productos, hacia una coexistencia de valor.

En el nuevo punto de partida del “Quinto Plan Quinquenal (2026-2030)”, el panorama de la industria inmobiliaria está experimentando cambios profundos; los recursos y el espacio de mercado se siguen concentrando en empresas con capacidades integrales. Yuexiu Property, apoyándose en una base financiera saludable, una planificación inversora precisa, una capacidad de producto sólida y una tendencia de desarrollo estable, ha salido con un desempeño independiente en medio de esta reestructuración del sector. Su experiencia demuestra que, para atravesar el ciclo, la clave no está en el tamaño, sino en que la base sea sólida, la estrategia sea clara y la ejecución esté a la altura. Esa es precisamente la esencia de cómo la industria inmobiliaria avanza hacia un desarrollo de alta calidad.