Nueva tendencia en la asignación de tierras: las tierras industriales en Guangzhou, Shenzhen y Foshan se mantienen estables y en aumento, con una señal clara de "prioridad a la industria"

La oferta de terrenos en la Gran Bahía se ha incorporado de lleno a la etapa de “controlar el aumento con el inventario”, en una era liderada por la industria.

Con la publicación de los planes de suministro de suelo para 2026 en Guangzhou, Shenzhen y Foshan, el rumbo de la oferta de terrenos en las ciudades clave de la Gran Bahía para este año ya es bastante claro. En cuanto a los terrenos residenciales, el tamaño de la oferta en estas tres ciudades se ha contraído de manera evidente; una señal de cambio aún más clara es que los recursos de suelo se están inclinando cada vez más hacia los terrenos industriales.

Esto refleja que el sistema lógico de suministro del mercado de tierras está cambiando.

Cuando la industria inmobiliaria va en pleno auge, las tasas de adjudicación de suelo residencial son la principal fuente de ingresos fiscales locales. A medida que el inventario residencial sigue aumentando, en todas partes también han comenzado a virar, dando prioridad a que los nuevos indicadores de suelo edificable se inclinen hacia la fabricación avanzada, las industrias estratégicas emergentes y las grandes infraestructuras, con el fin de escapar de la vía tradicional de “tirar de las finanzas del suelo dependiendo del suelo inmobiliario”.

Desde el primer trimestre de este año, la tendencia del mercado de tierras en la Gran Bahía ya se ha ido aclarando: la oferta de suelo residencial en Guangzhou, Foshan y Shenzhen continúa contrayéndose, y la mayoría de los terrenos ofertados se ubican en las zonas centrales de las ciudades; al mismo tiempo, el importe de las adjudicaciones de suelo industrial se mantiene estable e incluso sigue subiendo.

Esta lógica de oferta traerá dos cambios. Por un lado, los gobiernos locales impulsarán la confianza del mercado mediante el suministro de “terrenos de acceso restringido”, y el mercado inmobiliario entrará en una era de “la calidad lo es todo” y “el producto lo es todo”. Por otro lado, aumentar la oferta de suelo industrial también impulsará la modernización industrial, dejando atrás por completo la era de “la industria como motor” y pasando a una era de “impulso industrial”.

Suministro de terrenos residenciales “más preciso”

A escala nacional, el volumen de transacciones de terrenos ha seguido reduciéndose en los últimos años.

Según los datos de China Real Estate Index (CRIC), organizados por KERUI: en 2025, las 300 ciudades de China lograron una superficie de construcción de adjudicación y venta mediante licitación y subasta por un total de 1.000 millones de metros cuadrados, lo que representa una caída del 11% interanual.

El año pasado, en las ciudades de primer nivel la superficie media de adjudicación en las subastas cayó 28%; entre ellas, Guangzhou registró una caída del 38%, mientras que Beijing y Shanghai cayeron un 20% y un 37%, respectivamente. Aunque aparecen con frecuencia terrenos de alto precio en las ciudades de primer nivel, la línea principal sigue siendo estrictamente controlar la oferta de nuevos terrenos y mantener una escala de inventario saludable.

En este contexto, la planificación de terrenos residenciales se está desplazando hacia un enfoque de “pocos pero de alta calidad”, lo que encaja mejor con la tendencia actual.

Tomando Guangzhou como ejemplo, según el “Blue Book de Suministro de Suelo de Uso Comercial y Operativo de Guangzhou para 2026”, en 2026 Guangzhou incluirá un total de 326 lotes de suelo, con una superficie total de aproximadamente 1320 hectáreas; de ellas, 119 son para uso residencial, lo que representa el 36%. En comparación con años anteriores, el plan de suministro de suelo residencial de Guangzhou para este año ha disminuido de forma evidente: el año pasado el plan era de 134 lotes. Además, dentro de las zonas centrales, el número de lotes y la superficie ofertada en Tianhe, Haizhu, Baiyun y Liwan también han registrado una contracción.

Aunque el número disminuye, se destaca aún más la “calidad”. En particular, los lotes del Chengdu de la Ciudad Financiera en Chengdu (petróleo y petroquímica), los lotes de fábricas farmacéuticas de bio en la zona de Wushan, las 2 parcelas del área de inicio de la Ciudad Financiera y los 3 lotes del área de Deportes Olímpicos son todos zonas centrales de Tianhe, y también reciben una atención prioritaria por parte de las empresas inmobiliarias.

Una persona dedicada a la inversión de terrenos que trabaja en una empresa estatal central analizó para el reportero de 21st Century Economic Herald que la “contracción” del suministro de terrenos es una tendencia de todas las regiones; la esencia es que la actual división del mercado se intensifica. Las promotoras inmobiliarias tienden más a posicionarse en zonas centrales para aumentar la certidumbre, y también existen diferencias entre el público comprador de viviendas nuevas y el de viviendas de reventa. Los presupuestos de compra de quienes adquieren viviendas nuevas suelen ser más holgados y tienen una demanda más alta de buenos productos y buenos servicios. Así, los lotes de zonas centrales también pueden crear productos con una prima más elevada.

El suministro de suelo residencial de Shenzhen también se está reduciendo y mejorando al mismo tiempo.

Según el plan de suministro de suelo edificable de Shenzhen para el año fiscal 2026, en 2026 Shenzhen se enfocará en el objetivo de “vivir en buenas casas, tener buenos trabajos, que estudiar y recibir atención médica sea más conveniente y que la vida sea más cómoda”. Se coordinará la revitalización del inventario de suelo con el suministro de suelo incremental para promover un uso eficiente de los recursos del suelo. En cuanto a suelo residencial, Shenzhen asignará de manera precisa: se planea suministrar 90 hectáreas; de las cuales, 55 hectáreas serán para suelo de vivienda comercial y 35 hectáreas para suelo de vivienda de carácter garantizado.

De acuerdo con el “Aviso sobre el Plan de Suministro de Suelo Edificable Urbano-Rural de Foshan para 2026”, en 2026 la cantidad total de suelo edificable estatal que se planifica suministrar en Foshan será de 1646 hectáreas, un aumento del 5,2% respecto a 2025; sin embargo, el volumen de suministro de suelo residencial en Foshan también se reducirá: la cantidad será de 218 hectáreas, con una proporción de solo 13%, una ligera caída del 1,8% frente a 2025.

Obtener beneficios desde la industria

Mientras el suelo residencial sigue la ruta de “exquisito”, el volumen de suministro de suelo industrial continúa aumentando.

Entre ellos, Guangzhou se centra en la estrategia de desarrollo de “apoyar el comercio y la industria conjuntamente y fusionar dos industrias”. Para el año fiscal 2026 se planea suministrar 149 lotes de suelo para negocios y servicios, que representan el 46%; 36 lotes de suelo industrial, con el 11%; y 22 lotes de otros usos, con el 7%.

Mediante la clasificación sistemática y la presentación concentrada de cuatro tipos de suelo (residencial, negocios y servicios, industrial y otros), el suelo de uso comercial y operativo de Guangzhou muestra que sirve como plataforma para el desarrollo industrial y como garantía de elementos de suelo para la mejora de las funciones urbanas. Con esto se impulsa la nueva productividad de alta calidad, manteniendo firmemente “orientación al mercado, sin establecer límites superiores”, y garantizando a todo esfuerzo la demanda de suelo para las industrias estratégicas emergentes y las industrias futuras “20+8”.

Un ejemplo típico es que en febrero de este año, el lote “de acceso restringido” de Malchang en el Nuevo Distrito de Zhujiang, adquirido por Yuexiu Properties por 22.600 millones de yuanes, es un lote integral. En el futuro se construirá un mega-complejo urbano que combine en un solo conjunto oficinas industriales, ocio comercial, vida residencial y servicios complementarios de hotel; se liberarán más de un millón de metros cuadrados de espacio portador de alta calidad, creando una nueva ecología de funciones para la futura ciudad.

Además del suelo residencial, Shenzhen este año también incrementa de forma sostenida la oferta de otros tipos de suelo. Entre ellos, el plan de suministro de suelo industrial es de 255 hectáreas, manteniendo “orientación al mercado, sin establecer límites superiores”, y garantizando a todo esfuerzo la demanda de suelo para las industrias estratégicas emergentes y las industrias futuras “20+8”, para impulsar la nueva productividad de alta calidad. El plan de suministro para suelo de servicios públicos y de infraestructura urbana es de 713 hectáreas; se prioriza apoyar la construcción de educación, atención médica, cultura y deporte, transporte, asuntos municipales, etc., para elevar el nivel integral de la infraestructura urbana.

Foshan también garantiza a todo esfuerzo el suministro de suelo industrial y de suelo para el bienestar de la población.

Según la proporción de participación de cada tipo de suelo, este año: el suelo para industria y para almacenamiento en graneros y depósitos (uso para fábricas, minería y almacenamiento) en Foshan ocupa el papel principal absoluto con 997 hectáreas de suministro, con una proporción de hasta el 61%, convirtiéndose en el apoyo central del suministro anual. El total de suelos de carácter público, como el de gestión pública y servicios públicos, el de transporte, el de instalaciones de abastecimiento de agua y otros, suma 352 hectáreas, representando el 21%; se garantiza a todo esfuerzo la demanda de instalación de infraestructura urbana, apoyos para el sustento de la población y parques industriales.

KERUI analiza que Foshan está impulsando con fuerza la transformación y mejora del sector manufacturero, construyendo la tarjeta de presentación de la ciudad de “la manufactura como eje”. La estructura del suministro, con una proporción de suelo industrial superior a seis décimas, es precisamente para dejar espacio de desarrollo reservado para industrias clave como fabricación de equipos de alta gama, hogar inteligente, biofarmacéutica, nuevas energías, industrias de cómputo inteligente, etc., y para consolidar la base de la economía real. El hecho de que los recursos del suelo se inclinen hacia la industria significa que el centro de gravedad del desarrollo urbano de Foshan está pasando de “impulsado por el sector inmobiliario” a “impulsado por la industria”, y el desarrollo del mercado de viviendas se moverá de “expansión a gran escala” a “mejora de la calidad”. Esto conecta con la política de “buenas viviendas” de Foshan.

Con la contracción del suministro de suelo residencial y la inclinación de la oferta de suelo hacia la industria y los servicios de apoyo, la lógica de adquisición de terrenos por parte de las promotoras inmobiliarias también se modificará.

KERUI afirma que los terrenos residenciales de alta calidad se convertirán en el foco de atención de las promotoras inmobiliarias. La competencia en el mercado de subastas de suelo se intensifica, y las empresas estatales centrales y locales continuarán dominando el mercado de subastas gracias a sus ventajas de fondos y recursos, elevándose continuamente la concentración del sector. Por otro lado, debido al impacto del costo del suelo, las promotoras inmobiliarias ya no persiguen “alta rotación y salida rápida”, sino que se desplazan a “alta calidad y mejores servicios”, centrándose en el desarrollo de productos. Los productos de alta calidad como las viviendas de cuarta generación, normas ultranuevas y comunidades de baja densidad se convertirán en la corriente principal del mercado, y el mercado inmobiliario pasará de “competencia de precios” a “competencia de calidad”.