China Resources Land registra una caída en sus beneficios, y se prevé que el período más difícil del sector inmobiliario ya ha pasado.

¿Preguntar a la IA · ¿Las ganancias operativas recurrentes superan con frecuencia a las ventas de desarrollo inmobiliario? ¿Está surgiendo un nuevo modelo inmobiliario?

En medio de una etapa de volatilidad en el sector, incluso China Resources Land (01109.HK), una empresa central con múltiples canales en paralelo, también le resulta difícil mantenerse al margen.

El 30 de marzo, China Resources Land divulgó su desempeño de 2025. Durante el periodo del informe, logró ingresos operativos de 59.74B de yuanes, un 0.9% más interanual; el margen bruto alcanzó 25.42B de yuanes, con una ligera caída de aproximadamente 1% interanual; la utilidad neta atribuible a los accionistas fue de 254.2 mil millones de yuanes, una ligera disminución del 0.5% interanual; la utilidad neta central alcanzó 224.8 mil millones de yuanes, con una caída del 11.4% interanual, acumulando dos años consecutivos de descenso, y la reducción superó la del mismo periodo del año anterior.

La caída de las ganancias se debe al lastre continuo del segmento de ventas de desarrollo. Según el estado financiero, en 2025, los ingresos del negocio de tipo ventas de desarrollo de China Resources Land alcanzaron 22.48B de yuanes, con un ligero aumento del 0.4% interanual. Este segmento representa cerca del 85% dentro de los ingresos totales, pero su contribución de utilidad neta central fue solo de 108.3 mil millones de yuanes, con una caída interanual significativa de más del 28%.

Detrás de esto está el margen bruto de liquidación que sigue bajando. “En los ingresos por liquidación de desarrollo, la proporción correspondiente a las ciudades de primer y segundo nivel es 88%, y el precio unitario de liquidación también sube en 10%”, dijo Zhao Wei, director financiero (CFO) de China Resources Land, “pero, debido al impacto de la caída del sector en general, el margen bruto de liquidación disminuyó 1.3 puntos porcentuales”.

Según la divulgación, el precio promedio de liquidación de China Resources Land en 2025 aumentó 10.5% hasta 24599 yuanes por m². Sin embargo, bajo el efecto del aumento de aproximadamente 14% en el costo de la tierra, su costo unitario de liquidación subió 12.3%, lo que redujo el margen bruto de liquidación a 15.5%.

El reportero revisó los estados financieros de años anteriores y encontró que el margen bruto del negocio de ventas de desarrollo de China Resources Land tocó en 2018 un máximo histórico de 42.9%; después, se mantuvo en una tendencia descendente, hasta que en 2024 cayó por debajo de 20%, quedando en 16.8%, y este año volvió a registrar un nuevo mínimo.

La continua disminución de la capacidad de generación de ganancias a gran escala de este negocio también ha arrastrado la debilidad del margen bruto integral de China Resources Land. Al cierre de 2025, este indicador fue de 21.1%, 0.5 puntos porcentuales menos que el año anterior, estableciendo también un nuevo mínimo reciente.

En cambio, el desempeño de los negocios recurrentes, que incluyen el negocio de cobro de rentas de inmuebles operativos y el negocio de comisiones por gestión de activos ligeros, ha sido más estable. En el periodo del informe, este segmento generó en total ingresos de 432.8 mil millones de yuanes. Su tamaño de ingresos es relativamente menor, pero su contribución a la utilidad neta central fue de 10.83B de yuanes; ya supera el segmento de ventas de desarrollo y representa una proporción de cerca del 52% dentro de la utilidad neta central total.

Al mismo tiempo, la capacidad de generar ganancias de estas dos líneas de negocio es destacada: en el negocio de cobro de rentas de inmuebles operativos, el margen bruto fue de 71.8%, con una mejora de 1.8 puntos porcentuales interanuales; en el negocio de comisiones por gestión de activos ligeros, con el segmento de propiedades como núcleo, el margen bruto mejoró 2.5 puntos porcentuales interanuales hasta 35.5%.

Aunque en el actual periodo de ajuste del sector, el negocio de ventas de desarrollo ha seguido recibiendo golpes, como su “columna vertebral” del desempeño, China Resources Land sigue depositando altas expectativas en él.

A partir de los datos de las primeras tres semanas de este año en marzo, Chen Wei, director de operaciones de China Resources Land y vicepresidente, consideró que el mercado ya muestra características de una reparación estructural. Por un lado, las ventas de viviendas nuevas muestran un aumento en comparación con enero y febrero; por otro, las ventas de viviendas de segunda mano aumentan tanto en comparación con el periodo anterior como en comparación intermensual, con incrementos relativamente grandes, y en algunas ciudades se observa el nivel más alto de los últimos años.

“Estamos siguiendo de cerca la continua introducción de políticas recientes y las señales estructurales que muestra el mercado; especialmente en el mercado de segunda mano, la reparación de precios de viviendas antiguas en algunas ciudades núcleo ha impulsado el repunte de la demanda y el volumen de transacciones”, juzgó Chen Wei. “Creemos que el periodo más difícil de la industria ya pasó, y ahora se entra formalmente en un ciclo de estabilización y recuperación de base, y de diferenciación profunda: las ciudades núcleo y los segmentos de alta calidad se estabilizarán primero; las demás ciudades lograrán una recuperación lenta sobre la base de ir digiriendo el inventario”.

China Resources Land actualmente tiene un inventario de valor en mano relativamente suficiente. Chen Wei reveló que, con base global, la compañía cuenta con alrededor de 43.28B de yuanes en recursos vendibles, sin incluir los recursos que aportará la adquisición de tierras para 2026; además, en la estructura también se enfoca en ciudades núcleo, donde la proporción de ciudades de primer y segundo nivel es de 92%. Estimó que la escala de ventas de China Resources Land en 2026 se mantendrá básicamente a la par con la de 2025. En 2025, China Resources Land logró ventas firmadas de propiedades por 11.65B de yuanes, manteniéndose en el tercer lugar de la industria; el área de firma fue de 9.22 millones de m², con una disminución interanual del 18.6%.

El presidente del consejo de administración de China Resources Land, Li Xin, señaló que, en 2026-2027, el negocio de ventas de desarrollo seguirá soportando cierta presión de mercado, pero con la mejora de la calidad de la inversión y la materialización de “hacer una cosa y cobrarla”, la liberación sostenida de aumentos incrementales impulsará la estabilización y recuperación del negocio de desarrollo.

“Se prevé que al final del ‘XV de los Quinto’, el tamaño de ingresos del negocio de ventas de desarrollo se mantendrá en el rango de aproximadamente 30B a 20B de yuanes, y la proporción de ingresos se mantendrá en el nivel de 70%-75%; la proporción de utilidades será de cerca del 40%.” Al hablar de la guía de desempeño, Li Xin mencionó que, en el mismo periodo, el ingreso del negocio de cobro de rentas de inmuebles operativos se espera que se estabilice en más de 300 mil millones de yuanes, con una proporción de ingresos cercana al 15% y una proporción de utilidades cercana al 50%. En cuanto al negocio de comisiones por gestión de activos ligeros, su tamaño de ingresos se espera que sea de 200 mil millones de yuanes o más, y su proporción de utilidades alrededor de 10%-15%.

(Este artículo proviene de Caixin Finance)