La actividad del mercado inmobiliario se recupera, las políticas muestran claramente señales de reactivación

Los datos más recientes muestran que en marzo, las 50 principales ciudades clave del país en cuanto a la superficie de vivienda residencial comercial recién construida vendida alcanzaron aproximadamente 11,33 millones de metros cuadrados, un aumento del 89% mes a mes; las 20 ciudades clave en el mercado de segunda mano lograron aproximadamente 17,97 millones de metros cuadrados en superficie de viviendas de segunda mano vendidas, un aumento del 117% mes a mes. Al mismo tiempo, la parte de ventas de las promotoras inmobiliarias también experimentó un rebote significativo: las 100 promotoras inmobiliarias típicas registraron en marzo un importe de derechos de venta de 2065,2 mil millones de yuanes, un aumento del 127,1% mes a mes.

El desempeño del mercado inmobiliario en marzo puede calificarse de “por encima de lo esperado”. Analizando objetivamente las razones, no es difícil ver que este rebote en las transacciones no solo se debe a factores estacionales, sino que también depende en gran medida de los esfuerzos continuos por parte de la política.

Según estadísticas de instituciones pertinentes, en el primer trimestre se emitieron en total alrededor de 160 rondas de ajustes de políticas relacionadas con bienes raíces en distintas localidades; de ellas, las políticas de fondo de previsión (fondo de previsión para vivienda) superaron las 60 veces, representando cerca del 38%, convirtiéndose en el punto de apoyo central de esta optimización.

Aumentar el monto de los préstamos, optimizar la determinación de los préstamos, ampliar el alcance del uso para el retiro, perfeccionar las políticas de aportación… Aunque aparentemente se trata de ajustes locales y sutiles, en realidad desempeñaron un papel preciso para reducir el umbral de compra tanto para la demanda de vivienda de necesidades reales como para la demanda de mejora.

Tomando como ejemplo la mejora del límite de préstamo del fondo de previsión (fondo de previsión para vivienda), en muchas ciudades de segundo y tercer nivel, esto significa que la capacidad de compra real de una familia trabajadora típica puede aumentar entre 10% y 20%, y el efecto marginal no debe subestimarse.

Además del fondo de previsión (fondo de previsión para vivienda), las localidades también lanzaron “combinaciones de políticas” orientadas a activar la demanda de compra de vivienda, reducir inventario, movilizar existencias, entre otros objetivos. Medidas como la optimización de las restricciones de compra y venta limitadas, el otorgamiento de subsidios para la compra de vivienda, el perfeccionamiento de la coordinación para la renovación urbana y el ajuste de las políticas de vivienda de protección se emitieron con intensidad, abarcando múltiples dimensiones: el lado de la demanda y el lado de la oferta, el incremento y las existencias, el mercado y la protección.

Este enfoque de políticas integral y multinivel muestra que la determinación del nivel de políticas para estabilizar el mercado inmobiliario se está convirtiendo en arreglos institucionales sistemáticos.

En particular, merece reconocimiento que los ajustes de esta ronda de políticas no consisten simplemente en repetir el camino de “estímulo fuerte” del pasado, sino que prestan más atención a aplicar políticas según la ciudad y enfocar con precisión.

La amplia optimización de las políticas del fondo de previsión (fondo de previsión para vivienda) es, en esencia, reducir el costo razonable de comprar vivienda sin aumentar de manera notable el apalancamiento de los residentes; mientras que medidas como los subsidios para la compra de vivienda y los apoyos de la renovación urbana se centran más en estimular las necesidades reales de vivienda. Si se combinan las políticas de “estabilizar la demanda”, “reducir inventario” y “garantizar la entrega de viviendas”, es evidente que ayuda a evitar altibajos bruscos del mercado y a crear condiciones para un aterrizaje suave de la industria.

Por supuesto, ante el rebote del mercado actual, además de ser optimistas, aún se debe mantener la prudencia.

Por un lado, aunque los datos intermensuales mejoraron de forma significativa, en comparación con el mismo período del año pasado el volumen de transacciones de vivienda nueva todavía presenta cierta brecha, lo que indica que la actual reparación del mercado aún se encuentra en una etapa temprana; por otro lado, la diferenciación entre ciudades sigue siendo evidente: el ritmo de recuperación en las ciudades de primer nivel y en algunas ciudades de segundo nivel clave es más rápido, mientras que en parte de las ciudades de tercer y cuarto nivel la presión para deshacerse del inventario no se ha aliviado de manera fundamental.

Además, el riesgo de deuda de las promotoras inmobiliarias aún no se ha liquidado por completo, por lo que sigue siendo necesario prestar atención sostenida a la presión de liquidez de algunas empresas.

De cara al segundo trimestre, a medida que mejore el clima, se acelere la reanudación de proyectos y, además, los efectos de las políticas previas se vayan mostrando gradualmente, las transacciones del mercado inmobiliario podrían continuar en una tendencia de recuperación moderada. Sin embargo, la reparación completa de la confianza del mercado todavía requiere la acumulación de más factores positivos, incluidos la mejora del desempeño de la economía macro, la estabilidad de las expectativas sobre el empleo y los ingresos, y el avance sustantivo del trabajo para garantizar entregas.

Por lo tanto, en el siguiente paso, las políticas deben, sobre la base de mantener continuidad y estabilidad, poner aún más énfasis en la precisión y la efectividad.

Primero, continuar consolidando los resultados de las políticas para evitar que el mercado experimente altibajos bruscos y asegurar la liberación razonable de la demanda rígida y la demanda de mejora; segundo, acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, promover la construcción de vivienda de garantía, la transformación de aldeas urbanas y la construcción de “tres grandes proyectos” de infraestructura pública de uso dual “calamidad y emergencia”, “lo urgente y lo que sirve para ambos”, resolviendo de manera fundamental las contradicciones estructurales del mercado inmobiliario.

(El autor es un comentarista invitado)

(Director de la edición: Dong Pingping)

     【Descargo de responsabilidad】Este artículo solo representa las opiniones del propio autor y no tiene relación con Hexun. El sitio de Caixin mantiene una postura neutral sobre las afirmaciones y juicios de opinión contenidos en el texto, y no ofrece ninguna garantía explícita o implícita sobre la exactitud, confiabilidad o integridad de lo incluido. Se solicita a los lectores que lo consulten solo como referencia y asuman por sí mismos toda la responsabilidad. Correo: news_center@staff.hexun.com

Reportar