¿Primero en adquisición de terrenos, caída en beneficios, China Overseas puede mantener el título de "rey de las ganancias" en el sector inmobiliario?

Pregunta a la IA · Ventas destacadas, pero las ganancias caen: ¿cómo equilibrar la expansión estratégica?

Periodista de Jiemian | Wang Yuhan

Bajo los ajustes profundos de la industria, China Overseas Development (en adelante, “COVD”), conocida como el “Rey de las ganancias”, también ha visto una contracción en su escala de beneficios en 2025.

El 31 de marzo, COVD divulgó sus resultados anuales de 2025. La empresa logró ingresos anuales de 7.2B de yuanes, un 9,2% menos interanual. De ellos, los ingresos del negocio de desarrollo inmobiliario fueron 12.69B de yuanes, un 10,3% menos; los ingresos por operaciones comerciales fueron 13.01B de yuanes, con un ligero aumento del 1,0%.

En cuanto a las ganancias, la utilidad atribuible a los accionistas en 2025 fue de 126,9 mil millones de yuanes, un 18,8% menos interanual; la utilidad atribuible a los accionistas fundamentales fue de 8B de yuanes, un 17,2% menos. La principal razón de la caída de beneficios es la reducción del volumen de reconocimiento de ingresos, y a la vez el margen bruto de ganancia fue del 15,5%, 2,2 puntos porcentuales menos interanual.

A pesar del descenso de la rentabilidad, la tasa de dividendos se mantuvo estable: en todo el año, el dividendo fue de 50 centavos de Hong Kong por acción, aproximadamente el 38,6% de la utilidad neta fundamental atribuible.

Resumen parcial de datos financieros del informe anual Captura de pantalla de Jiemian News desde el texto del informe anual

En medio de los ajustes profundos de la industria, el desempeño de ventas de COVD sigue siendo sobresaliente. Según datos estadísticos del Instituto Zhongzhi, las ventas con derechos de COVD en 2025 saltaron al primer lugar de la industria.

El presidente Yan Jianguo señaló en el informe financiero que esto se debe principalmente a la estrategia de desarrollo de la empresa: enfocarse con fuerza en la seguridad y la certidumbre en ciudades de primer nivel, y al mismo tiempo aprovechar oportunidades estructurales en otras ciudades clave.

Los datos muestran que, durante el período del informe, las empresas de la serie COVD (sin incluir COVD Hongyang) realizaron ventas contractuales por 22.23B de yuanes en cinco ciudades centrales del territorio de Hong Kong y Beijing, Tianjin, Shanghái y Shenzhen (nota: en el texto original aparece “北上广深五个核心城市”, que se traduce como esas cinco ciudades centrales), representando el 57,3%. Entre ellas, la ciudad de Beijing aportó 16.73B de yuanes, el mercado de Hong Kong vendió 30B de yuanes y, por primera vez, ascendió al quinto lugar local. En el lado de productos, el proyecto Shenzhen Bay Zix i en Shenzhen, con ventas en su apertura de más de 10 mil millones de yuanes, estableció el récord nacional de una sola apertura anual.

El fuerte desempeño en ventas ha proporcionado a COVD un flujo de caja continuo. El reembolso por ventas durante todo el año fue de 20B de yuanes, y el flujo neto de caja de operaciones fue de 167,3 mil millones de yuanes. Hay cuatro ciudades con reembolso por ventas superior a 100 mil millones de yuanes, a saber: Beijing, Shanghái, Cantón y Shenzhen; entre ellas, Beijing superó los 4.47B de yuanes, mientras que Shanghái y Shenzhen superaron cada una los 25.28M de yuanes.

Paralelamente a las ventas, COVD el año pasado adoptó una postura casi “agresiva” en el mercado de terrenos.

Según los datos del informe financiero, en 2025, COVD obtuvo en total 35 parcelas de tierra en 15 ciudades del continente y en Hong Kong, sumando una nueva reserva de suelo con una superficie edificable total de 4,99 millones de metros cuadrados, y un precio de la tierra con derechos de 12.69B de yuanes. Esta cifra no solo superó con creces el mismo período de 2024, sino que también llevó a que la empresa quedara en el primer lugar de la industria en monto de compra de terrenos adicionales.

Solo en el tercer trimestre de 2025, el precio de la tierra con derechos de COVD en una sola estación alcanzó 15.64B de yuanes, un aumento interanual de casi 5 veces. Esta tendencia no se frenó durante todo el año: a finales de octubre, COVD volvió a adquirir otra parcela en la zona de Xujing, Shanghái, por 44,65 mil millones de yuanes. En términos de ciudades de inversión, la proporción del monto de compra de tierra con derechos en Hong Kong y en las cinco ciudades centrales de Beijing, Tianjin, Shanghái y Shenzhen (según el texto original) fue de aproximadamente 73,9%.

A finales de 2025, la empresa (sin incluir COVD Hongyang) contaba con una reserva total de suelo de 25.61B de metros cuadrados. La proporción de valor de proyectos en ciudades de primer nivel y fuerte segundo nivel fue del 86,5%.

Ventas destacadas y compras de terrenos intensas, pero los datos de ganancias dejan ver incertidumbres.

En 2025, la utilidad neta atribuible después de deducir elementos no recurrentes de COVD fue de 8B de yuanes, un 18,83% menos interanual; aunque este nivel aún es superior al de la mayoría de las empresas pares, Jiemian News, al organizar los informes financieros recientes de la empresa, encontró que la utilidad neta atribuible de la empresa ha venido cayendo durante dos años consecutivos: la utilidad neta de 2024 fue de 156,36 mil millones de yuanes y en 2023 fue de 11.7B de yuanes.

Al mismo tiempo, el margen bruto de ganancia en ventas también se redujo respecto a las etapas de máximo nivel en la industria. El margen bruto de ganancia en ventas de COVD en 2025 fue del 15,51%; mientras que ese indicador en 2023 y 2024 fue respectivamente de 20,32% y 17,7%.

Resumen financiero de COVD en los últimos cinco años Elaborado por Jiemian News para la infografía

Un informe de investigación de Xingye Securities indicó que, considerando que la cantidad vendida pero aún no reconocida en ingresos ya comenzó a disminuir, se estima que habrá presión a la baja a corto plazo en el lado de los ingresos; pero, con la optimización de la estructura de reconocimiento de ingresos, el margen bruto podría mejorar. Las instituciones estiman que, de 2026 a 2028, la utilidad neta fundamental de la empresa será de 11.4B, 11.1B y 16.73B de yuanes, respectivamente, con descensos interanuales de 10,0%, 2,6% y 2,7%.

A pesar de la presión sobre las ganancias, la situación financiera general de COVD sigue siendo sólida. A finales de 2025, la tasa de deuda neta de la empresa fue del 34,2%, muy por debajo del estándar de “green tier”; el costo promedio de financiamiento fue del 2,8%, manteniéndose en niveles bajos dentro de la industria. El flujo neto de caja de actividades operativas en 2025 fue de 167,3 mil millones de yuanes, superando los 100 mil millones durante tres años consecutivos.

Además, los ingresos por operaciones comerciales de COVD en 2025 ya cubrieron completamente el gasto total por intereses de la empresa: la contribución de los ingresos combinados de centros comerciales y oficinas representó el 81%.

En octubre del año pasado, el 华夏中海商业REIT (Huaxia COVD Commercial REIT) se listó con éxito en la Bolsa de Shenzhen (SZSE), convirtiéndose en el primer caso de la industria del modelo “adquirir-改造-mejorar-salir”, un REIT de consumo que realiza el cierre del ciclo “invertir, financiar, construir, operar y salir”. La capacidad de gestión de activos y las operaciones de capital de la empresa alcanzaron un nuevo nivel.

En el informe financiero, Yan Jianguo atribuyó la confianza futura de la empresa a tres grandes impulsores: una economía macro estable con crecimiento, el apoyo de políticas y la mejora de la relación entre oferta y demanda, y la fuerza endógena de la empresa, capaz de combinar defensa y ataque. Señaló que Beijing y Shanghái han relajado las restricciones de compra; además, el Ministerio de Recursos Naturales aclaró que, en principio, la nueva tierra para construcción no se utilizará para el desarrollo inmobiliario con fines comerciales y de operaciones, por lo que la relación entre oferta y demanda podría mejorar. Los proyectos de gran escala en ubicaciones clave seguirán realizando ventas y ganancias.

En conjunto, en 2025 COVD mantuvo costos de financiamiento extremadamente bajos y un nivel de ap