El camello en el desierto: almacenamiento de agua y búsqueda de fuentes en el informe financiero de 2025 de New City Holdings

Encontrar una fuente de agua en medio de un mar de arena es la forma de supervivencia más importante del camello.

En 2025, la industria inmobiliaria sigue entrelazada entre los dolores de transformación y las oportunidades de reestructuración, y la mayoría de las promotoras inmobiliarias se afanan en buscar el rumbo correcto: unos reducen el desarrollo inmobiliario, otros se concentran en negocios orientados a la operación. Jiangsu Xincheng Holdings, una empresa inmobiliaria privada, ha completado gradualmente el cambio de identidad: ya no vive solo de vender pisos, sino que se ha convertido en una plataforma operativa sustentada por flujos de caja comerciales como su foso de defensa.

Fuente de la imagen: Visual China

El 27 de marzo, el informe anual 2025 publicado por Xincheng Holdings muestra que durante el periodo la empresa logró ingresos operativos de 53.01B de yuanes, y una utilidad neta atribuible a los accionistas de la sociedad cotizada de 680 millones de yuanes; es decir, una de las pocas promotoras inmobiliarias privadas que aún mantiene ganancias.

Las ganancias no dependen de la enajenación puntual de activos o de una reestructuración de deuda, sino del crecimiento endógeno de su negocio principal, especialmente la contribución continua de alta rentabilidad del segmento comercial.

En 2025, Xincheng Holdings logró un ingreso total por operaciones comerciales de 14.09B de yuanes, con un crecimiento interanual del 10,00%, y el peso dentro de los ingresos totales aumentó hasta 25%; además, el margen bruto de las operaciones de alquiler y gestión de propiedades representa el 63% del margen bruto total de la empresa, y el margen bruto alcanza el 70%, lo que implica una mejora fundamental de la estructura de rentabilidad.

El flujo de caja es la línea de vida de una empresa. A finales de 2025, el flujo de caja operativo de Xincheng Holdings lleva ya 8 años consecutivos siendo positivo, y mantiene el registro público de “cero incumplimientos” en el mercado abierto.

En el frente de la financiación, Xincheng Holdings también es, entre las promotoras inmobiliarias privadas, un caso raro de “ruptura del hielo” en financiación. Los bonos en dólares, las notas a mediano plazo, los REITs públicos y los REITs entre instituciones: canales de financiación diversos envían al mercado una señal inequívoca: esta empresa inmobiliaria privada aún tiene capacidad de “generar efectivo” y valor crediticio.

“El camello”, es la metáfora que se pone Xincheng. Almacenar agua en el ciclo favorable, mantenerse firme en el ciclo adverso, y buscar una fuente de agua en cada ronda de viento y arena: eso es el “espíritu de camello” que posee Xincheng Holdings para atravesar los ciclos. A medida que la industria inmobiliaria ya se despidió de la ansiedad por la escala, Xincheng Holdings muestra una postura de supervivencia completamente distinta: reestructura su base de valoración mediante operaciones comerciales y, paso a paso, avanza hacia el oasis a su propio ritmo.

Las operaciones comerciales construyen un “foso de flujo de caja”

Cuando la utilidad de la mayoría de las promotoras depende en gran medida de la venta de desarrollos residenciales, Xincheng Holdings empezó hace más de diez años a planificar la estrategia de “doble motor”. Por eso, cuando la industria está en un ciclo adverso, la empresa puede ajustar rápidamente: contrae de forma proactiva el negocio de desarrollo y se centra en el negocio comercial.

En 2012, la primera plaza comercial de Xincheng Holdings, el Plaza Wuyue de Wujin, Changzhou, se inauguró oficialmente. Hoy, Xincheng Holdings tiene 207 plazas Wuyue distribuidas en 141 ciudades de todo el país; entre las ya inauguradas, hay 178 en operación, con una superficie inaugurada de 16.49M de metros cuadrados, y una tasa de arrendamiento del 97,86%. El número de aperturas de centros comerciales ocupa el primer lugar entre las compañías cotizadas dentro y fuera de China.

En el año pasado, la capacidad de reactivación del consumo en el país se debilitó algo. En todo el país se abrieron 337 centros comerciales nuevos en el año, cifra que alcanza un mínimo en casi 11 años. La industria del sector inmobiliario comercial se está moviendo de la expansión de escala a una etapa de desarrollo de alta calidad de “optimización de inventario + profundización en el valor” de manera integral.

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En este entorno, Xincheng Holdings logró la apertura puntual de 5 plazas Wuyue; y, entre las 178 plazas Wuyue que ya están en operación, las plazas Wuyue abiertas a través de salida de gestión (output) alcanzan 30, lo que confirma la fuerte capacidad de captación, operación y control de proyectos del business manager de Wuyue.

La escala es la base; la eficiencia operativa es la competitividad central del inmobiliario comercial. No solo mantiene la tasa de arrendamiento en un nivel alto de 97,86%; también los principales indicadores operativos del segmento comercial de Xincheng Holdings muestran una tendencia ascendente.

En 2025, el volumen total de pasajeros en las plazas Wuyue alcanzó 2.001 millones de personas, con un crecimiento interanual del 13,31%; el total de ventas fue de 97.000 millones de yuanes (sin incluir ventas de vehículos), con un crecimiento interanual del 7,18%; a finales de 2025, el número de miembros era de 54,97 millones, con un crecimiento del 25,82% frente a finales de 2024. Las ventas, los ingresos, el flujo de clientes y el consumo de los miembros aumentaron todos interanualmente, lo que significa que las plazas Wuyue lograron una transformación del “mercado de flujo” hacia el “mercado de retención”.

Cuando la industria pasa de la expansión incremental a la optimización del inventario, lograr que los proyectos antiguos con años de operación sigan generando vitalidad también es una métrica clave para medir la capacidad de operaciones comerciales.

En 2025, el Plaza Wuyue de Wujin, Changzhou, completó una remodelación y actualización. No solo se renovaron y reinstalaron las fachadas con muro cortina; también se completó la conexión vertical del diseño interno, se actualizaron 135 marcas y el área renovada superó los 23k metros cuadrados. Gracias a esta renovación, el Plaza Wuyue de Wujin, Changzhou, también se convirtió en el “primer Gold Label Wuyue” del país. Los resultados de los primeros tres días tras la reapertura muestran que el flujo de clientes del proyecto alcanzó 485k visitas, y las ventas superaron los 42,50 millones de yuanes, ambos rebasando y actualizando los récords históricos a nivel nacional de las plazas Wuyue en sus periodos de operación.

“En la actualidad, el crecimiento de los ingresos por alquiler comercial de la empresa es estable y sostenible. La calidad primero en cantidad, la calidad primero en precio. La empresa aprovecha plenamente las oportunidades estructurales del mercado de consumo; basándose en el concepto central de la ‘metodología de cinco pasos para operar’ del business manager de Wuyue, se centra en aumentar el valor de los activos y mejorar la experiencia de consumo”, señaló así el presidente de Xincheng Holdings, Wang Xiaosong.

El excelente desempeño del segmento comercial es el “colchón de seguridad” para el desarrollo de la empresa. En el extremo del desarrollo inmobiliario, Xincheng Holdings también pudo optar por contraerse de forma proactiva, enfocarse en el cobro y en garantizar la entrega de viviendas (保交楼), brindando respaldo para la seguridad del flujo de caja de la empresa. En 2025, Xincheng Holdings entregó más de 38k unidades de viviendas, y en los casi tres años acumuló entregas superiores a 278k unidades; ese mismo año, logró un monto de cobro de 21.276 millones de yuanes, con una tasa de cobro del 110,41%.

Finanzas sólidas construyen el colchón de seguridad y mantienen el registro público de “cero incumplimientos”

En 2025, la capa de hielo del entorno de financiación para las promotoras inmobiliarias privadas aún no se había derretido por completo. En un entorno tan difícil, Xincheng Holdings logró varias rupturas en la financiación mediante distintas formas, convirtiéndose en el “rompedor de hielo” de la industria.

En junio del año pasado, la matriz de Xincheng Holdings, Xincheng Development, emitió con éxito un bono senior no garantizado de 3 años por 300 millones de dólares, y esta fue la primera deuda en el extranjero de promotores inmobiliarios privados de los últimos 3 años. En noviembre de 2025 y febrero de 2026, la empresa también emitió dos veces bonos en dólares en el extranjero, con un monto total aproximado de 5.600 millones de yuanes.

A lo largo de todo el año pasado, Xincheng Holdings también emitió con éxito tres pagarés a mediano plazo, con un monto total de 3.650 millones de yuanes, y todos recibieron garantías completas de Hebei Zhongjie Credit Enhancement Investment Co., Ltd.; la tasa de interés mínima de emisión fue tan baja como 2,68%, un récord histórico, y además se amplió aún más el vencimiento de los derechos de crédito a 5 años.

En noviembre del año pasado, la Comisión Reguladora de Valores de China publicó el “Anuncio sobre el lanzamiento de un piloto de fondos de inversión en fideicomisos de inversión de bienes inmuebles comerciales (borrador para comentarios)”, integrando formalmente los bienes inmuebles comerciales dentro del alcance piloto de los REITs públicos, lo cual brinda un apoyo clave de herramientas financieras para la transformación del sector inmobiliario hacia un nuevo modelo de desarrollo de operaciones de activos.

También en noviembre del año pasado, Xincheng Holdings cotizó con éxito el primer acuerdo nacional de REITs entre instituciones para consumo con un activo subyacente de Shanghai Qingpu Wuyue Plaza, no solo activando eficazmente los activos comerciales, sino también conectando el ciclo completo de “inversión-financiación-construcción-operación-retiro” en un circuito cerrado, proporcionando a la industria un modelo replicable. El 16 de marzo, el Jin’Guo Asset Management - Institutional REITs de Wuyue Plaza, su primera ampliación de 2026, obtuvo la aprobación de la Bolsa de Valores de Shanghái, con una recaudación estimada de 1.625 millones de yuanes.

Aprovechando plenamente el apoyo de políticas, Xincheng Holdings logró optimizar el monto y la estructura de la financiación y una caída continua del costo financiero, asegurando el pago íntegro de la deuda vencida en el mercado abierto.

Según los datos del informe financiero, en 2025, el flujo de caja neto generado por las actividades operativas de Xincheng Holdings fue de 1.525 millones de yuanes, manteniéndose positivo durante 8 años consecutivos, y asegurando que cada bono público se pague antes o en tiempo según lo programado, manteniendo el registro público de “cero incumplimientos”.

A finales de 2025, Xincheng Holdings recibió un total de 62.900 millones de yuanes de líneas de crédito a nivel de grupo por parte de los principales bancos; de ese monto, la compañía y sus subsidiarias ya utilizaron 24.100 millones de yuanes. La tasa de pasivo neto sobre patrimonio neto (net leverage ratio) de la empresa fue del 56,97%, manteniéndose en un nivel bajo dentro de la industria; el costo promedio total de financiación fue del 5,44%, 0,48 puntos porcentuales menos que al cierre de 2024.

El responsable financiero de Xincheng Holdings, Guan Youdong, reveló que en el futuro la empresa seguirá explorando el uso de diversas herramientas de financiación, tanto de capital como de deuda, como los REITs multinivel, bonos de empresa, pagarés a mediano plazo, préstamos para propiedades operativas, etc., para ampliar los canales de financiación, alargar el plazo de financiación y reducir el costo de financiación.

Cuando la industria pasa de incrementos a inventario, Xincheng Holdings usa su propia capacidad de operaciones y una disciplina financiera extrema para construir la “loseta de lastre” que resiste el oleaje; en el ciclo favorable, es el polo de crecimiento de las ganancias; en el ciclo adverso, es la línea de abastecimiento para atravesar el viento y la arena.

De desarrolladora a operadora: la valoración llega a una corrección

A medida que la contribución del segmento comercial supera los dos tercios, la lógica de valoración de Xincheng Holdings está cambiando fundamentalmente. El mercado ya no la encasilla simplemente como desarrolladora de vivienda, sino que empieza a revisarla con la perspectiva de un operador de operaciones comerciales.

Al mismo tiempo, una serie de avances en financiación y desempeño crediticio en 2025 también están reparando gradualmente las expectativas de valoración de la empresa en el mercado de capitales.

A finales del año pasado, Morgan Stanley aumentó la calificación de Xincheng Holdings a “sobreponderar (overweight)”, señalando que Xincheng Holdings logra un crecimiento de alquiler superior a lo esperado al incrementar la cuota de mercado, y mantiene una visión positiva sobre el futuro de la titulización de activos de la empresa. Recientemente, varias casas de valores nacionales también han otorgado a Xincheng Holdings calificaciones de “comprar”.

Además de que el segmento comercial madura cada vez más, Xincheng Holdings está convirtiendo la capacidad de gestión acumulada durante años en desarrollo comercial y residencial en productos de servicios de “activos ligeros” que pueden exportarse hacia afuera.

En 2025, Xincheng Jianzhuan (gestión de construcción y administración de obras) firmó 10,61 millones de metros cuadrados adicionales de área. A finales de 2025, el número acumulado de proyectos administrados era de 155, con un área de construcción total administrada acumulada de más de 26,00 millones de metros cuadrados, abarcando construcción por encargo de viviendas gubernamentales, construcción por encargo de proyectos comerciales, y además ampliando y expandiendo el segmento de servicios incrementales.

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Se informa que, en noviembre de 2025, Xincheng Holdings desglosará el negocio de jianzhuan “en dos partes”, es decir, Xincheng Wanjia Jianzhuan y Xincheng Hongtu Jianzhuan; dos veteranos estarán al mando, lo que marca que el negocio de jianzhuan pasa de ser un negocio secundario a convertirse en un nuevo punto central de crecimiento estratégico.

Actualmente, Xincheng Jianzhuan ha completado básicamente su despliegue a nivel nacional, y el ritmo de crecimiento del negocio supera con creces el promedio de la tasa de crecimiento de los TOP20 de la industria, mostrando un potencial de crecimiento extremadamente fuerte.

Caminando por el desierto, el camello no depende de la fuerza explosiva, sino del almacenamiento de agua y la resistencia. Cuando el sector está en un periodo de ajuste profundo, Xincheng Holdings, gracias a la energía de operaciones comerciales acumulada a largo plazo, se ha convertido en una de las pocas promotoras inmobiliarias privadas que aún se mantiene rentable; mediante un relato pragmático de “sobrevivir es lo que permite tener futuro”, compensa la ansiedad de “quedarse atrás” y avanza con pasos firmes de corredor de resistencia.

(Edición: Dong Pingping)

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