El punto de inflexión en la gestión está próximo, Country Garden anuncia una "segunda etapa de emprendimiento"

Pregunta a la IA · ¿Cómo la reestructuración de deudas ayuda a Country Garden a reducir una deuda de más de 100.000 millones?

Informe del periodista de 21st Century Business Herald Wu Shuying

Country Garden publicó su informe financiero de 2025. Gracias a las ganancias obtenidas por la reestructuración de deudas, Country Garden se convirtió en una de las pocas promotoras inmobiliarias privadas que completó una reestructuración sistémica de deudas y logró utilidades contables.

Según el comunicado, en 2025, Country Garden alcanzó unos 154,9 mil millones de yuanes en ingresos por ventas, y una utilidad neta de 1,5 mil millones de yuanes. En términos de ventas, Country Garden logró un importe de ventas con derechos (equity) de contratos de aproximadamente 33.010 millones de yuanes, con un área de ventas con derechos de aproximadamente 4,02 millones de metros cuadrados; tras la reestructuración de deudas, los pasivos con intereses se redujeron en aproximadamente 105,5 mil millones de yuanes en comparación con finales de 2024; a finales de 2025, el total de activos era de aproximadamente 812,1 mil millones de yuanes, el patrimonio neto de 44,3 mil millones de yuanes. Además, durante 2025 se entregaron aproximadamente 170.000 viviendas en total; y en el período de tres años de 2023 a 2025, se entregaron acumuladamente cerca de 1,15 millones de viviendas.

El último informe financiero de Country Garden marca que su empeñada auto-rescate de tres años ha obtenido un resultado decisivo. Los analistas señalan que, como una de las principales promotoras privadas, el desempeño de Country Garden tiene un significado de indicador para la estabilización del sector inmobiliario y la recuperación de su base.

La reestructuración de deudas repara el desempeño

Según el informe, en 2025, Country Garden logró pasar de pérdidas contables a utilidades contables. La fuerza motriz principal de que Country Garden dejara las pérdidas y lograra utilidades proviene de la reparación sistémica de sus finanzas derivada de la materialización de la reestructuración de deudas.

El 30 de diciembre del año pasado, la reestructuración en el extranjero de Country Garden entró formalmente en vigor; tanto las nuevas deudas como los instrumentos de patrimonio ya se habían completado en su emisión. Además, el plan de reestructuración en China continental también se aprobó sin contratiempos: se iniciarán de manera secuencial la recompra de efectivo, la conversión de acciones y la opción de acreencias generales; actualmente ya se ha puesto en marcha el programa de recompra de efectivo con un límite de 450 millones de yuanes, y se prevé que se complete en abril de este año.

Si se excluyen las ganancias por reestructuración de deudas, el nivel operativo de Country Garden aún se encuentra en un estado de pérdidas por etapas, y el factor más importante es que, debido al impacto del mercado inmobiliario en general, se produjeron demasiadas provisiones por deterioro de activos. Según el informe financiero, en 2025, Country Garden registró una pérdida bruta de 43.118 millones de yuanes.

Según el comunicado, debido a que aún existe incertidumbre en el mercado inmobiliario, Country Garden provisionó durante todo el año aproximadamente 44.500 millones de yuanes para el inventario (terrenos, proyectos en construcción) correspondiente a los proyectos existentes. Al mismo tiempo, como resultado de la combinación de múltiples factores adversos, como el entorno macroeconómico, el entorno del sector y el estado financiero negativo de los socios, Country Garden también provisionó pérdidas por deterioro por 10.500 millones de yuanes en sus activos financieros y garantías financieras.

Cabe señalar que las utilidades operativas de Country Garden del año pasado también se recuperaron a positivo. En 2025, la utilidad operativa de Country Garden fue de 19.128 millones de yuanes, mientras que en el mismo período de 2024 fue una pérdida de 17.698 millones de yuanes. Esta recuperación también se debe principalmente a la reducción del gasto financiero.

Los analistas indican que, en relación con las provisiones por deterioro y para cuentas incobrables que se realizaron respectivamente para el inventario y los importes por cobrar entre partes relacionadas, se trata de un tratamiento prudente basado en el principio de cautela contable. La ampliación de la pérdida bruta en 2025 para Country Garden no debería interpretarse simplemente como un descenso del nivel operativo; principalmente se debe a que realizó grandes provisiones por deterioro del inventario. Si se excluye el impacto de dichos deterioros, la utilidad bruta de sus estados financieros sigue siendo positiva.

De todos modos, como anteriormente la promotora privada de mayor escala, el hecho de que Country Garden haya dejado las pérdidas y logrado utilidades sigue siendo una señal positiva para el entorno de mercado actual; esto indica la posibilidad de que en su ámbito financiero llegue un punto de inflexión, con la esperanza de reforzar la confianza del mercado en la recuperación del crédito y la reactivación operativa de las promotoras privadas.

Reconstrucción del balance

La reestructuración de deudas no solo aportó una reparación en los estados financieros a Country Garden; también se produjo una mejora considerable en sus indicadores de deuda. Con la materialización de la reestructuración, Country Garden logró una mejora triple en tamaño, plazo y costo de su deuda, lo que marca el giro clave para completar, a nivel financiero, la transición de “mitigación de riesgos” a “mejora estructural”.

Desde la estructura de pasivos, el volumen total de pasivos de Country Garden se contrajo notablemente. Según el comunicado, a finales de 2025, el total de pasivos de Country Garden era de 767,9 mil millones de yuanes, frente a 984,6 mil millones de yuanes a finales de 2024, es decir, una reducción de 216,7 mil millones de yuanes. Es necesario señalar que, entre ellos, incluye pasivos por contratos con una propiedad especial en el sector inmobiliario: se trata de pagos recibidos anticipadamente pero aún no reconocidos como ingresos; posteriormente, cuando se entreguen las viviendas, podrán trasladarse a ingresos, y no son una deuda real que deba pagarse en efectivo.

Lo que merece especial atención es la fuerte caída de los pasivos con intereses. Según el comunicado, a finales de 2025, los pasivos con intereses de Country Garden eran de 148 mil millones de yuanes, en comparación con 253,5 mil millones de yuanes a finales de 2024, lo que supone una reducción drástica de 105,5 mil millones de yuanes, con una caída de hasta el 42%.

Además de la fuerte reducción del tamaño de los pasivos, Country Garden, a través de planes de reestructuración de deuda dentro y fuera del país, optimizó en gran medida su estructura de deuda y sus costos de financiación. La deuda en el extranjero de Country Garden, tras la reestructuración, extendió su vencimiento hasta un máximo de 11 años, y la mayor parte de los nuevos instrumentos de deuda redujo notablemente su costo de financiación a 1%-2,5%. Estos ajustes construyen una estructura de deuda de “baja tasa + largo plazo”, que otorga una ventana clave para que Country Garden se prepare para los próximos cinco años.

A diferencia de algunas promotoras en dificultades, Country Garden todavía puede mantener su patrimonio neto en positivo hasta ahora, y esto también es un indicador relativamente valioso. Según el informe financiero, a finales de 2025, el total de activos de Country Garden era de 812,1 mil millones de yuanes, y el patrimonio neto de 44,3 mil millones de yuanes. Según personas cercanas a Country Garden, en el futuro aún habrá una pequeña cantidad de pasivos que, al ejecutarse la conversión obligatoria de deuda, se transferirán a la partida de patrimonio, engrosando el patrimonio neto.

Se espera que llegue el punto de inflexión operativo

Además de la reestructuración de deudas, la noticia más positiva para Country Garden en 2025 debería ser que superó sin problemas el pico de entregas.

Según el comunicado, en 2025, Country Garden completó acumuladamente la entrega de alrededor de 170.000 viviendas, con un área acumulada entregada de aproximadamente 19,82 millones de metros cuadrados, correspondientes a 204 ciudades en 28 provincias. Desde 2023 hasta 2025, en los tres años acumuló un total de cerca de 1,15 millones de viviendas entregadas. De acuerdo con lo que informó la parte de Country Garden, en los últimos tres años, Country Garden prácticamente coordinó todos los recursos para enfocarlos en la tarea de “garantizar la entrega de viviendas”, lo cual, en cierta medida, limitó el ritmo de lanzamiento de preventas de sus nuevos proyectos.

Además, aunque el volumen de ventas no puede compararse con la época de su máximo apogeo, gracias a las ventajas de escala acumuladas a través de muchos años de profundización y las bases en mercados en niveles inferiores en todas las líneas, la “base” de ventas de Country Garden aún muestra resiliencia. En 2025, el importe de ventas con derechos bajo contratos de Country Garden fue de aproximadamente 33.010 millones de yuanes, y el área de ventas con derechos de aproximadamente 4,02 millones de metros cuadrados.

En el corazón de Country Garden, Guangdong, aún mantiene influencia en el mercado. Por ejemplo, en Shaoguan: desde su despliegue en 2006 hasta la actualidad, Country Garden ha desarrollado acumuladamente más de 30 grandes comunidades, y los proyectos cubren tres distritos y siete condados. En 2025, Country Garden se convirtió en el “número 1 en ventas” de Shaoguan con ingresos por ventas de 2.146 millones de yuanes.

La parte de Country Garden señaló que 2026 es el año de inicio del “Decimoquinto Plan quinquenal” y también el año más clave en el que el grupo pasará de “garantizar la entrega de viviendas” a volver a una operación normal; se ejecutarán de manera integral tareas clave como “entregas de alta calidad, mitigación de riesgos, reparación de deudas y activos financieros, y operación sostenible”.

Personas cercanas a Country Garden analizan que desde que llegó la “pequeña primavera” en el mercado este año, se ha observado que mercados de primera línea como Beijing y Shanghai se recuperaron primero, lo cual demuestra que siempre existe una demanda real por vivienda rígida y por vivienda mejorada. La reparación del mercado en las ciudades de primera línea se ha convertido en una señal clara de estabilización del mercado. Con la resonancia de “dos bases”, la base política y la base del mercado, el punto de inflexión de la reparación de los fundamentos de Country Garden se revela casi al mismo tiempo que la transición cíclica del entorno macro del mercado, con la esperanza de acelerar la entrada en una nueva etapa centrada en “estabilización”.

“Un cuerpo, dos alas” acelera la transformación

Ante el nuevo ciclo del sector, Country Garden acelera la transformación estratégica, reconfigurando la lógica de crecimiento con “un cuerpo, dos alas”, y su desarrollo del negocio de “activos ligeros” empieza a mostrar efectos.

Desde 2021, Country Garden adelantó su planificación de la estrategia “un cuerpo, dos alas”: con el negocio de desarrollo inmobiliario como núcleo, y dos nuevos negocios—construcción tecnológica y gestión y construcción por encargo—se espera inyectar nueva energía al crecimiento del desempeño.

Como una de las “dos alas”, el Grupo Tengyue Jianke se ha especializado en la industria de la construcción durante más de 40 años, e incluye cuatro segmentos: construcción, arrendamiento, decoración del hogar y robótica. Su negocio cubre 26 provincias y ciudades en el país, así como mercados internacionales como Malasia; además, los proyectos de construcción acumulados superan los 4.000.

Entre ellos, su filial Bozhilin desarrolla cerca de 50 modelos de robots de construcción; actualmente ya hay 28 robots de construcción que se han incorporado a aplicaciones de comercialización. En construcción inteligente, en el país ya se ha logrado la cobertura total de 34 regiones administrativas a nivel provincial, extendiéndose a 13 mercados globales y más de 1.600 proyectos. Hasta la fecha, el número acumulado de entregas supera las 5.000 unidades; el área de aplicación supera los 40 millones de metros cuadrados. En la cuota de mercado de robots de la industria, su desempeño es destacado.

Como la otra de las “dos alas”, la empresa Fenghuang Zhituo Jianguan atiende a varios tipos de clientes como agencias gubernamentales, compañías de inversión y desarrollo urbano y empresas de gestión de activos. Cubre servicios para propiedades residenciales, infraestructura urbana, bases de parques y proyectos en el extranjero, y ofrece servicios de gestión y construcción por encargo personalizados. Ha acumulado más de 200 proyectos aceptados de gestión y construcción por encargo, y el área gestionada acumulada es de casi 20 millones de metros cuadrados.

De cara al futuro, en su informe financiero, Country Garden indica que tomará lecciones de la experiencia en la ofensiva de “garantizar la entrega de viviendas” para impulsar una transición integral de la operación, reanudando gradualmente una operación normal, manteniendo un flujo de caja operativo positivo. El objetivo final es lograr que el flujo de caja y las utilidades totales de la compañía se mantengan positivos en ambos aspectos. “La sede y las regiones colaborarán para avanzar; mediante el perfeccionamiento de los mecanismos, se mejorará de manera sistemática la fuerza del equipo de talento, se reconstruirán las capacidades centrales para atravesar el ciclo, y se insistirá en explorar rutas de segunda iniciativa empresarial en función de la realidad, asegurando que cada medida se implemente en el terreno, ‘hacer uno y lograr uno’.”