¿Puede Yuexiu Property recuperar sus beneficios en medio de la realidad de microganancias en un mercado de cientos de miles de millones?

En 2025, Yuexiu Property logró un importe de ventas contractuales de 1062,1 mil millones de yuanes, ocupando el puesto número 9 en el ranking nacional de ventas de promotores inmobiliarios de Kerui, manteniéndose dentro del grupo de los “mil millones” durante tres años consecutivos y logrando un ascenso constante de posiciones en un período de ajuste profundo de la industria.

Esta respuesta de gran escala parece impresionante, pero si se profundiza en los estados financieros, el volumen de “mil millones” y la utilidad atribuible a los accionistas se encuentran gravemente desalineados en sentido inverso; esa es, en realidad, la descripción más fiel del desempeño operativo más verdadero de Yuexiu Property en 2025.

Durante todo el año, los ingresos operativos de Yuexiu Property fueron de 864,6 mil millones de yuanes, con un ligero aumento interanual del 0,1%; sin embargo, el beneficio atribuible a los titulares de participaciones fue de solo 0,55 mil millones de yuanes, con una caída interanual del 94,7%; la utilidad neta principal fue de 2,6 mil millones de yuanes, con una disminución significativa del 83,5%. Por un lado, la posición de la empresa como referente del sector con ventas de mil millones; por el otro, el beneficio para los accionistas que se acerca al punto de equilibrio: la empresa está atrapada en un dilema contradictorio de crecimiento estable de la escala y contracción brusca de utilidades.

■ Beneficio observado bajo lupa: detrás de 0,55 mil millones

En 2025, Yuexiu Property registró únicamente 0,55 mil millones de yuanes de beneficio atribuible a la controladora, e incluso no alcanza el nivel de utilidades anuales de numerosas empresas de servicios de consumo medianas; esto contrasta con fuerza con su condición de promotor inmobiliario de mil millones.

Lo más digno de atención es la divergencia estructural de los datos del estado financiero: el beneficio total después de impuestos de Yuexiu Property fue de 17,8 mil millones de yuanes, con un aumento interanual del 21,4%, en marcado contraste con la fuerte caída del beneficio atribuible a la controladora y de la utilidad neta principal.

Esta brecha se debe principalmente al aumento de la proporción de participaciones no controladoras. Durante el período, muchos proyectos de Yuexiu Property se desarrollaron mediante el modelo de desarrollo conjunto; los proyectos de empresas asociadas y negocios conjuntos aportaron utilidades considerables, pero las ganancias atribuibles a los accionistas de la sociedad cotizada se diluyeron en gran medida. Según el informe anual, en 2025 el beneficio atribuible a las participaciones no controladoras fue de 17,23 mil millones de yuanes, muy por encima del beneficio atribuible a la controladora, convirtiéndose en el componente principal de las utilidades.

Desde la regularidad del sector, el ciclo de liquidación del sector inmobiliario normalmente se retrasa 2-3 años respecto a la adquisición de terrenos. Las utilidades de liquidación de 2025 corresponden a costos altos de terrenos de 2022-2023. Sumado al ajuste profundo de la industria, el margen bruto anual de Yuexiu Property fue solo del 7,8%, con una disminución de 2,7 puntos porcentuales interanual; la era de altos márgenes de antaño quedó completamente atrás.

En la reunión de resultados del 31 de marzo, la dirección de Yuexiu Property reconoció que, en los últimos dos o tres años, debido al ajuste del sector, el margen bruto de la empresa también se vio afectado hasta cierto punto. En el futuro, por un lado, la empresa espera que la industria siga recuperándose y que las utilidades generales se impulsen mediante los proyectos ya invertidos; por otro lado, mantendrá la estrategia de reducir costos y mejorar la eficiencia, elevando el nivel del margen bruto general mediante la capacidad de obtener prima por el producto.

El frente de dividendos también expone la presión sobre las utilidades. En 2025, el dividendo total anual fue de 0,166 dólares de Hong Kong por acción, y el monto total de dividendos representó una proporción del 231% sobre la utilidad neta principal; en esencia, se depende de las utilidades retenidas de años anteriores para sostener la estabilidad de los dividendos. Este tipo de “dividendos a modo de adelanto” puede estabilizar a corto plazo la expectativa de los accionistas, pero si la utilidad principal no se recupera, a largo plazo la empresa enfrentará el dilema de reducir el dividendo o de consumir capital.

■ Estrategia “buenas viviendas”: la mejora del producto surte efecto; la reparación del margen está por verificarse

En 2025, Yuexiu Property respondió de manera pionera a la política de “buenas viviendas”, lanzando el concepto de “4×4 de buenos productos”, impulsando la mejora estandarizada de productos y la investigación y desarrollo para una vida saludable, con la intención de abrirse paso en el mercado aprovechando la fuerza del producto.

Desde el lado de las ventas, la estrategia ya mostró resultados iniciales: durante todo el año, el precio promedio de las ventas contractuales fue de 3,6 decenas de miles de yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 23,3%; en ciudades clave como Pekín y Shanghái, la rotación de proyectos de gama alta fue excelente. Las ventas de las seis ciudades clave (Pekín, Shanghái, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou y Chengdu) sumaron 909 mil millones de yuanes, representando el 85,6% del total de ventas; la proporción de recursos en ciudades de primera y segunda línea alcanzó el 94,4%, respaldando el alza del precio promedio.

Pero si las “buenas viviendas” pueden convertirse en un foso protector a largo plazo, todavía queda por verificarse. En primer lugar, el auge de ventas de los proyectos de gama alta depende en gran medida de la resiliencia de la demanda de mejora en ciudades núcleo, y no es impulsado solo por la idea de producto; al descender a ciudades más débiles de segunda y tercera línea, habrá que comprobar si la capacidad de mantener la prima y la de colocación siguen siendo sostenibles.

En segundo lugar, los proyectos que se liquidan en el período en el sector inmobiliario aún se basan principalmente en terrenos adquiridos años atrás con altos costos; la prima de producto aportada por las “buenas viviendas” necesita un ciclo de liquidación de 2-3 años para reflejarse en los estados financieros. La dirección reconoce que se espera que el margen bruto esperado de los nuevos proyectos pueda recuperarse a más del 15%, pero a corto plazo será difícil revertir la situación general actual de bajos márgenes.

El subdirector ejecutivo de Yuexiu Property y gerente general, Zhu Huichun, señaló que, a partir de los resultados operativos, los productos que cumplen con los estándares de “buenas viviendas” obtienen más fácilmente el reconocimiento del mercado, logrando un margen bruto más alto y una velocidad de colocación más rápida, lo que confirma que la estrategia de “buenas viviendas” se ajusta a las necesidades de vivienda.

■ La seguridad financiera es el as bajo la manga final: pero tampoco es fácil

El mayor punto destacado de la parte financiera de Yuexiu Property en 2025 es el flujo de caja estable y el crédito de alta calidad, que se convirtió en la principal barrera de seguridad en la fase baja del sector.

Al final del período, el efectivo y los saldos bancarios de Yuexiu Property alcanzaron 467,6 mil millones de yuanes; el flujo de caja neto de las actividades operativas fue una entrada neta de 139,4 mil millones de yuanes, manteniéndose como entrada neta durante cuatro años consecutivos; la tasa de interés anual promedio ponderada de los préstamos fue del 3,05%, con una disminución interanual de 44 puntos básicos, situándose en un nivel bajo dentro de la industria. La empresa, al excluir las cuentas por adelantado, registró una razón de activos y pasivos del 65,5%, una razón de deuda neta de 54,9% y una proporción de deuda en efectivo a corto plazo de 1,7 veces; “las tres líneas rojas” continúan manteniéndose en verde.

Gracias a su estructura financiera sólida, Yuexiu Property obtuvo la calificación de grado de inversión BBB- de S&P, y la perspectiva de la calificación Fitch BBB se ajustó a “estable”; el reconocimiento por parte del mercado de capitales sigue aumentando.

Sin embargo, detrás de la solidez existen preocupaciones que no deben ignorarse: la razón de deuda neta de 54,9% de la empresa aumentó 3,2 puntos porcentuales con respecto a 2024; dado que se mantiene la inversión en terrenos y la escala, existe presión para que el ratio de endeudamiento continúe subiendo. Además, como empresa estatal subordinada de Guangzhou, su costo de financiamiento es inferior al de las promotoras privadas, pero superior al de las empresas centrales como China Overseas y Poly; cuando se aprieta el financiamiento en la industria, la ventaja de costos enfrenta ciertos desafíos.

Lo más importante es que la seguridad financiera es un “piso”, no un “punto destacado”. Una empresa que opera de forma normal no debería utilizar “sin incumplimiento” como ventaja competitiva principal. Yuexiu Property necesita demostrar su capacidad en el frente de utilidades, y no simplemente en el de “no incumplir”.

■ 2026: las pruebas acaban de empezar

En 2026, Yuexiu Property, con el enfoque de “mantener la escala, mejorar la eficiencia y optimizar la estructura” como núcleo, tendrá un valor de mercancías vendibles en el año de 2213 mil millones de yuanes, y su objetivo es mantener la escala de ventas de mil millones. La empresa se centrará en la profundización de la presencia en ciudades núcleo, con un presupuesto de inversión en capital de aproximadamente 300 mil millones de yuanes, y promoverá el desarrollo coordinado de negocios con el modelo de “una pieza principal y dos alas”.

La dirección de Yuexiu Property considera que en 2026 el sector inmobiliario seguirá en una fase de tocar fondo de manera sostenida, y en una etapa de diferenciación del mercado. Yuexiu Property mantendrá una estrategia de avanzar con estabilidad: venderá productos de alta calidad al contado y cuasi-al contado, controlará el crecimiento del tamaño del inventario, mejorará el análisis de la situación del mercado y la respuesta ágil, seguirá reforzando la gestión de marketing y la tasa de gastos de comercialización, aumentará la proporción de transacciones a través de canales propios y clientes con stock, y logrará ventas con calidad.

A ojos del mercado, las dos variables clave de Yuexiu Property determinarán su rumbo futuro.

Entre ellas, en febrero de este año, Yuexiu Group adquirió con una puja de 236 mil millones de yuanes el terreno del área Ma Chang en Zhujiang New Town. Se prevé incorporar la operación de SKP. En cuanto a la asignación de este terreno a la sociedad matriz, el presidente Lin Zhaoyuan dejó claro: “Si cumple con los intereses de la sociedad cotizada, no se descarta inyectarlo”. Si este proyecto se inyecta, podría convertirse en un motor de crecimiento a largo plazo; sin embargo, el ciclo de desarrollo de 3-4 años hace que sus utilidades de liquidación no sea probable que aporten beneficios de liquidación en 2026-2027, por lo que a corto plazo no podrá aliviar la presión sobre las utilidades.

Además, Yuexiu Property ya está impulsando el despliegue del modelo “una pieza principal y dos alas” para el negocio principal de desarrollo y negocios operativos como property management y negocios comerciales. Yuexiu Service, Yuexiu REIT y otros aportan flujos de caja estables, pero la brecha de escala respecto al negocio principal de desarrollo es enorme: en 2025, los ingresos por alquiler fueron de 5,06 mil millones de yuanes, con una disminución interanual del 24,3% (afectado por la disposición del Guangzhou ICC). Por el momento, los negocios operativos difícilmente pueden compensar la caída de utilidades del negocio principal de desarrollo; por lo tanto, para que la segunda curva de crecimiento se materialice, aún se requiere un cultivo a largo plazo.

■ Conclusión: no hace falta una narrativa perfecta

Yuexiu Property no es un promotor inmobiliario “perfecto”: tiene escala de mil millones, pero solo genera utilidades marginales; tiene una estrategia de productos, pero aún debe verificarse según el ciclo; cuenta con un colchón de seguridad financiera, pero depende del respaldo del crédito. El ascenso en el ranking de 2025 se debe en gran medida a la ventaja relativa de “elegir al más fuerte entre los débiles” durante el valle de la industria.

Para Yuexiu, el núcleo de 2026 y del futuro no es seguir impulsando la escala, sino reparar las utilidades, estabilizar el flujo de caja y mantener el límite de la seguridad financiera. A medida que la industria poco a poco toque fondo, si la recuperación de utilidades llega a tiempo, será la prueba más clave para Yuexiu.