Casas de lujo de más de 30 millones de yuanes en Guangzhou y Shenzhen, con un aumento en las transacciones superior al 100%, superando a Beijing y Shanghái

记者|陈荣浩

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A medida que se acerca el cierre del primer trimestre de 2026, el mercado de residencias de lujo en las cuatro principales ciudades de primera línea —Pekín, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen— está experimentando un reordenamiento de forma claramente perceptible; la tendencia a la diferenciación del mercado es cada vez más evidente.

Según datos de Cnreal, a 22 de marzo, en las ciudades de primera línea el volumen de ventas de viviendas de gama alta con precio total de más de 30 millones de yuanes registró un aumento interanual del 14%, avanzando en una trayectoria independiente pese a la tendencia adversa; en cambio, las viviendas comerciales con precio total de más de 10 millones de yuanes cayeron un 37% interanual (sin incluir los apartamentos tipo hotel), y el desempeño de las viviendas de gama media-alta y el mercado de top luxury se movieron en direcciones totalmente opuestas.

Entre ellas, el mercado de lujo de Guangzhou y Shenzhen ha vivido una eclosión explosiva en el volumen de oferta; las tasas de crecimiento interanual de las operaciones superaron 100% en ambos casos, superando ampliamente a Pekín y Shanghái. A 22 de marzo, Shenzhen había vendido 12 unidades de lujo de nivel de 100 millones de yuanes o más, acercándose ya al total de 13 unidades vendidas en todo el año pasado; Guangzhou, además, dio a luz a una unidad de lujo con precio unitario de 280.000 yuanes/㎡ y precio total de 187 millones de yuanes, rompiendo el récord de precio unitario de las propiedades de lujo de primera categoría en mano de Guangzhou en los últimos dos años.

Crecimiento de la compraventa de viviendas de lujo en Guangzhou y Shenzhen supera el 100%

Supera a Pekín y Shanghái

El reportero de 《Diario Económico Diario》 observó que, desde el inicio de año, el mercado de viviendas de lujo en las ciudades de primera línea también empezó a mostrar una diferenciación claramente marcada. En concreto: las operaciones de viviendas de gama alta de nivel de varios millones de yuanes se han enfriado, mientras que el mercado de top luxury de más de 30 millones de yuanes se ha disparado en contra de la tendencia; la brecha entre las tasas de crecimiento de las operaciones entre ciudades se ha ampliado de manera significativa.

Según datos de Cnreal, a 22 de marzo, las cuatro ciudades de primera línea, con viviendas comerciales de más de 10 millones de yuanes, habían realizado en total 3.044 operaciones, aproximadamente 37% menos que en el mismo período de 2025.

Sin embargo, cuando el umbral de precio total se elevó a 30 millones de yuanes, la trayectoria del mercado se invirtió directamente: en las cuatro ciudades de primera línea, las viviendas de gama alta en ese rango sumaron 548 operaciones, con un crecimiento interanual del 14%, convirtiéndose en uno de los pocos segmentos que aportan crecimiento al mercado inmobiliario.

En términos de desempeño por ciudad, Guangzhou y Shenzhen se han convertido en el soporte absoluto: las tasas de crecimiento de las operaciones superaron 100% en ambos casos, superando ampliamente a Pekín y Shanghái.

El desempeño de Shenzhen fue especialmente destacado: al 22 de marzo, acumulaba 168 unidades de lujo de más de 30 millones de yuanes vendidas; un aumento interanual del 154,55%. En promedio diario se vendieron 2,07 unidades, lo que supone un aumento del 132,6% frente al promedio diario de 0,89 unidades del cuarto trimestre del año pasado. Guangzhou le siguió de cerca: al 20 de marzo acumulaba 73 unidades vendidas, con un aumento interanual del 128,13%, y un promedio diario de 0,90 unidades; frente al cuarto trimestre del año pasado, logró un crecimiento tipo duplicación.

Shanghái sigue siendo el “lastre” del volumen de compraventa de viviendas de lujo de más de 30 millones de yuanes, ocupando el primer lugar con 229 unidades; no obstante, por la doble influencia de la contracción de la oferta y del alto punto de comparación de hace un año, el volumen cayó un 27,99% interanual. El promedio diario también bajó 28,9% frente al cuarto trimestre del año pasado, y la inercia de crecimiento se debilitó. Pekín vendió 78 unidades, con un aumento del 20% interanual, pero el promedio diario no llega a 1 unidad; la fuerza de crecimiento queda muy por detrás de la de Guangzhou y Shenzhen.

El patrón de compraventa de viviendas de lujo de nivel de 100 millones de yuanes o más muestra mejor la fortaleza de Guangzhou y Shenzhen: dentro de ese rango de precio, Guangzhou y Shenzhen directamente alcanzaron y superaron a Pekín y Shanghái. Al 22 de marzo, Shenzhen vendió 12 unidades de lujo de nivel de 100 millones de yuanes o más; de ellas, 10 proceden de Zhongxin Cheng Kai Xin Yuewan y 2 proceden de Houhai Yunxi Huayuan. El precio medio declarado de Zhongxin Cheng Kai Xin Yuewan alcanzó 244.000 yuanes/㎡, estableciendo un nuevo máximo para el precio medio de lujo en Shenzhen en los últimos años.

Cnreal sostiene en su análisis que, en Guangzhou, a 20 de marzo se habían vendido 7 unidades de lujo de nivel de 100 millones de yuanes o más; 5 de ellas proceden de Poly Ruixiwan. A principios de marzo, una unidad de este proyecto con precio unitario de 280.000 yuanes/㎡ y precio total de 187 millones de yuanes aún no se había incorporado a la firma de ventas (registro) en la web; posteriormente se elevarán aún más los datos de compraventa de lujo de Guangzhou de nivel de 100 millones de yuanes o más.

Desde la perspectiva del lado del mercado, en este primer trimestre de 2026 los proyectos de promotores inmobiliarios líderes en Guangzhou han mostrado un desempeño relativamente destacado. El 26 de marzo, el reportero de Diaria Económico se enteró por parte de una persona interna de Poly Development que varios proyectos residenciales de gama alta en su bloque “Zhujiang New Town - Machang” han tenido un alto nivel de entusiasmo y popularidad en fechas recientes; la popularidad del “triángulo dorado” de “Zhu Jin Pa” en el núcleo de Guangzhou se volvió a encender.

“Desde marzo, el desempeño de Poly Tianyi en el mercado ha sido contundente, con un efecto de ‘primavera menor’. En total ha recibido más de 650 grupos de visitas, y logró resultados de ventas de 10 unidades en un solo día y 20 unidades en una sola semana; a la fecha, el importe de ventas ya superó los 500 millones de yuanes.” El equipo del proyecto Poly Tianyi le informó al reportero.

Ciudad de Guangzhou vivienda de lujo Poly Tianyi: escena del proyecto. Fuente de la imagen: proporcionada por entrevistado

“Al aumentar las transacciones (ventas) de viviendas de lujo, al menos en el nivel de precio, tiene un significado positivo para estabilizar los precios a corto plazo. Por supuesto, el efecto depende de si puede impulsar que el lado de la oferta mejore en cuanto a capacidad del producto, servicios de apoyo, etc., y construir buenas viviendas de alta calidad, además de activar la demanda del lado del comprador.” Analizó Li Yujia, investigador principal del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong.

No obstante, Li Yujia también mencionó que, debido a que el mercado de viviendas de lujo es relativamente pequeño y más especializado, y dado que tanto el mercado de obra nueva como el de segunda mano actualmente están dominados por transacciones de precio total bajo, el efecto de impulso de las ventas de viviendas de lujo sobre el conjunto del mercado inmobiliario es limitado, por lo que hay que tratarlo con cautela.

La oferta de viviendas de lujo en Guangzhou y Shenzhen se concentra y aumenta rápidamente

Que el mercado de viviendas de lujo de Guangzhou y Shenzhen logre un crecimiento de más del 100% y lidere entre las ciudades de primera línea está relacionado en cierta medida con una oferta concentrada de proyectos de lujo en ambas zonas.

El reportero de Diaria Económico comprobó que a finales de 2025 el mercado de viviendas de lujo de Shenzhen ya había recibido un estallido de oferta: Houhai Yunxi Huayuan, Zhongxin Cheng Kai Xin Yuewan, Houhai Merchants Zhi Xi, y Lian Tai Chao Zongwan, cuatro proyectos emblemáticos, sumaron 668 unidades de viviendas que entraron en el mercado de forma concentrada, con un valor total de carga de cientos de miles de millones de yuanes.

Según datos de Cnreal, en el cuarto trimestre de 2025 la superficie de oferta de viviendas de lujo en Shenzhen de más de 30 millones de yuanes aumentó 1,3 veces interanual; a 22 de marzo de 2026, la oferta de ese rango de precio se acercaba a casi 50.000 metros cuadrados, mientras que en el mismo período del año anterior no hubo oferta. Una gran parte de las nuevas ofertas se transformaron progresivamente en ventas registradas (firmas en la web) durante el primer trimestre.

“Al revisar el historial de compraventas del mercado de viviendas de lujo, en 2024 también se observó una tendencia similar: en ese momento, en 30 ciudades clave, las ventas de viviendas de lujo de más de 30 millones de yuanes crecieron 65% interanual, presentando la característica de ‘cuanto más caro, más se compra’. En 2026, esta tendencia sigue manteniéndose. Los segmentos de precio para comprar vivienda por parte de personas de alto patrimonio neto continúan desplazándose hacia arriba.” El 26 de marzo por la mañana, el equipo de Cnreal Consultoría de profundidad · Centro de investigación Purui Sanzhi analizó esto para el reportero.

En comparación con el mercado de viviendas de lujo de Shenzhen, que se aceleró a finales del año pasado, el mercado de oferta de viviendas de lujo de Guangzhou aceleró su ritmo hacia finales de marzo. Según el monitoreo de datos del área Purui Guangzhou-FoShan, desde finales de marzo, los pasos para obtener licencias de los proyectos residenciales en Guangzhou se han acelerado de manera evidente; se estima que en todo marzo, alrededor de 28 proyectos populares en venta en la ciudad aumentarán su oferta.

Cabe mencionar que, en la actualidad, los proyectos de lujo que han entrado en el mercado en Shenzhen se ubican en su mayoría en ubicaciones centrales de zonas clave.

Por ejemplo, Houhai Yunxi Huayuan está en el área tradicional de viviendas de lujo de Shenzhen, a solo unos 400 metros de la Bahía de Shenzhen; el terreno fue adjudicado por la alianza de China Resources + China Overseas con una puja de 18.512 millones de yuanes. Tras 295 rondas de licitación, la tasa de prima alcanzó 46,31%, y el precio por floor price superó los 70.000 yuanes/㎡. En la segunda ampliación (segunda fase de oferta) del 22 de marzo, el modelo de 216㎡ y las unidades de nivel de 100 millones de yuanes de 408㎡ se agotaron directamente. En cuatro meses desde su entrada, las ventas superaron los 239.000 millones de yuanes.

En Guangzhou, el terreno de Machang se vendió en febrero de 2026 por 23.604 millones de yuanes; la tasa de prima fue de 26,6% y el precio por piso fue de más de 80.000 yuanes/㎡. Esto también impulsó la reactivación en el mercado de viviendas de lujo de segunda mano del distrito de Zhujiang New Town.

Según datos publicados a principios de marzo de este año por el departamento de investigación y desarrollo de Guangzhou Zhongyuan, el mercado de viviendas de lujo de segunda mano en Zhujiang New Town ha mostrado durante 8 semanas consecutivas una tendencia de “subida tanto en volumen como en precios”, y en enero se realizaron 83 operaciones. Otros datos muestran que febrero corresponde a la estación tradicional de menor actividad, y en la zona de Zhujiang New Town las firmas de segunda mano en la web también alcanzaron 60 unidades.

“Después de vender el terreno de Machang, los propietarios de viviendas de lujo en el distrito de Zhujiang New Town se mostraron claramente reticentes a vender.” El 26 de marzo por la tarde, un agente inmobiliario de Zhujiang New Town en Guangzhou le dijo al reportero: tras subastar el terreno de Machang, la gente estimó que el precio para no perder (precio de equilibrio) del terreno rondaría los 160.000 yuanes/㎡, lo que equivale a fijar para la zona central de Zhujiang New Town un “precio mínimo (precio de piso)”. Pero en las zonas cercanas, los precios de los top luxury de segunda mano (como Qiaoxin Huiyue Tai, Triumph New World, etc.) suelen moverse entre 170.000 y 300.000 yuanes/㎡; al compararlo con el “precio de harina” (normalmente se refiere al costo de adquisición del suelo), en realidad se destaca la relación costo-valor.

(Editado: Wen Jing)

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