Primer trimestre: venta de terrenos residenciales en 300 ciudades por un total de 2154 millones de yuanes, con una prima promedio del 5%

El Instituto de Investigación sobre el Índice de China muestra que, en el primer trimestre (hasta el 28 de marzo), los ingresos por subasta de suelo residencial en 300 ciudades ascendieron a 215.4 mil millones de yuanes, con una tasa de prima promedio de 5%. Aparte de algunas subastas de lotes clave en lugares como Guangzhou, Shanghái y Hangzhou que se adjudicaron con primas altas, el ánimo en las subastas de suelo en la mayoría de las zonas se mantuvo estable y tranquilo.

Según los datos, en el primer trimestre (hasta el 28 de marzo), 300 ciudades sacaron al mercado 64.72 millones de m² de superficie edificable planificada de suelo residencial, un 23.8% menos interanual; se negociaron 58.93 millones de m², un 25.9% menos interanual; los ingresos por cesión de suelo fueron 215.4 mil millones de yuanes, un 45.7% menos interanual; la tasa de prima promedio fue de 5.0%.

El Instituto de Investigación sobre el Índice de China señaló que, en el primer trimestre, el ritmo de oferta de suelo por parte de los gobiernos locales se desaceleró en general frente al mismo periodo del año anterior; la estrategia de cesión de suelo mantuvo la orientación de “reducir el volumen e incrementar la calidad”, y la reducción tanto del tamaño de la oferta como de la escala de los lotes residenciales ofertados y vendidos en 300 ciudades superó el 20% interanual.

En cuanto a las ciudades de distintos niveles, según los datos, en el primer trimestre (hasta el 28 de marzo), el mercado de suelo de las ciudades de primer nivel se mantuvo relativamente estable, con un mantenimiento de un cierto volumen de oferta. La disminución interanual del área negociada fue apenas superior al 10%, pero debido a que en el primer trimestre de 2023 hubo muchos lotes de alta calidad en Shanghái y Pekín, con una base alta, la caída interanual de los ingresos por cesión de suelo estuvo cerca del 50%. En las ciudades de segundo nivel, salvo Hangzhou y Chengdu, en la mayoría de las ciudades el volumen tanto de suelo residencial lanzado como del negociado fue bajo; la caída interanual de los ingresos por cesión de suelo superó el 60%. En las ciudades de tercer y cuarto nivel, el mercado de suelo siguió una tendencia de ajuste; tanto los indicadores de oferta como de negociación registraron caídas interanuales cercanas al 20%.

Con respecto a la “fiebre” de las subastas de suelo, el Instituto de Investigación sobre el Índice de China indicó que las empresas inmobiliarias han seguido concentrando su capital en activos de alta calidad con mayor certidumbre. Los lotes de alta calidad en las ciudades núcleo aún mantienen niveles de prima relativamente altos. Entre ellos, el lote del Campo de Caballos de Guangzhou, con un precio total de 23.6 mil millones de yuanes, impulsó que los ingresos por cesión de suelo del primer trimestre de Guangzhou ocuparan el primer lugar a nivel nacional.

En detalle, el 25 de febrero, el lote del Campo de Caballos de Guangzhou, tras 9 horas y 243 rondas de pujas, fue adjudicado por Yuexiu Properties con un precio total de 23.604 mil millones de yuanes; la tasa de prima fue 26.6%. El precio total de la operación ocupó el segundo lugar en la historia de Guangzhou y el quinto a nivel nacional. El precio del suelo por área edificable de vivienda fue de aproximadamente 85,000 yuanes/m², y se registró un nuevo récord del precio por área edificable de viviendas en Guangzhou. El 13 de marzo, el lote residencial en el poblado Xu Jing, distrito Qingpu, Shanghái, se adjudicó a Greentown con una prima de 6.6%; el precio total fue 2.67 mil millones de yuanes; el precio del suelo por área edificable fue 31,972 yuanes/m². Este lote fue el único que se adjudicó con prima en esa tanda, mostrando una ventaja evidente en valor de ubicación. El 6 de marzo, el lote residencial del Nuevo Distrito Chengdong, distrito Shangcheng, Hangzhou, después de 109 rondas de pujas, se obtuvo por Poly con un precio total de 3.22 mil millones de yuanes y una prima de 51%; el precio del suelo por área edificable alcanzó 44,985 yuanes/m².

Sin embargo, el Instituto de Investigación sobre el Índice de China señaló que, además de los lotes clave en lugares como Guangzhou, Shanghái y Hangzhou que se adjudicaron con primas altas, en la mayoría de las ciudades el mercado de suelo siguió operando con poca temperatura. Los lotes subastados en Qingdao, Pekín, Fuzhou, Wuhan y Tianjin se adjudicaron todos al precio mínimo (precio de base). Por un lado, se debe a que el ritmo de oferta de suelo se desaceleró; además, se lanzaron relativamente pocos lotes de alta calidad en la zona central. Por otro lado, el capital de las empresas inmobiliarias aún enfrenta presión; la adquisición de suelo se concentra en gran medida en los segmentos de mayor certidumbre en las ciudades núcleo, mientras que para los lotes fuera de las zonas núcleo se mantiene una postura prudente.

Con el trasfondo de una desaceleración de la oferta, la tasa de prima general de las 300 ciudades aún se mantiene en niveles bajos. Según los datos, en el primer trimestre (hasta el 28 de marzo), la tasa de prima promedio del suelo residencial de las 300 ciudades fue de 5.0%. De ellos, en enero el mercado de suelo estuvo relativamente tranquilo; en febrero, impulsada por lotes con primas altas como el lote del Campo de Caballos de Guangzhou, la tasa de prima subió hasta 10.7%; y en marzo, hasta el día 28, la prima promedio fue de 3.3%.

En cuanto a las empresas que compran suelo, las empresas estatales centrales y las empresas estatales locales siguen siendo las fuerzas dominantes en la adquisición. Según los datos, en el primer trimestre (hasta el 28 de marzo), dentro de los importes acumulados de adquisición en 22 ciudades, la proporción de las empresas estatales centrales fue del 58%; en Pekín, Shanghái, Guangzhou y Xiamen, la proporción de empresas estatales centrales superó el 60%. La proporción de los activos estatales locales fue del 26%, lo que supone una disminución de 5 puntos porcentuales frente al conjunto del 2025; la proporción de empresas privadas fue del 11%, y la intensidad de compra sigue siendo débil; en ciudades como Chengdu y Tianjin, algunas empresas privadas locales mostraron un nivel relativamente activo de implantación.

El Instituto de Investigación sobre el Índice de China considera que, en conjunto, el mercado de suelo en el primer trimestre ha continuado con las características de la orientación de “reducir el volumen e incrementar la calidad” y del patrón de “puntos localizados con alta temperatura”, y la tendencia de diferenciación se ha mantenido. En el segundo trimestre, se espera que en las ciudades de primer nivel y en las ciudades de segundo nivel fuertes las zonas núcleo reciban más oferta de lotes residenciales de alta calidad. Con el apoyo de ubicaciones de alta calidad y servicios complementarios más completos, se podrá mantener el nivel de calor del mercado de suelo y estabilizar las expectativas. En cambio, los mercados de suelo suburbanos en las ciudades de tercer y cuarto nivel, y también en las de primer y segundo nivel, seguirán enfrentando presión. La recuperación integral del mercado de suelo aún depende de una recuperación sustancial de la venta de viviendas comerciales y de la reparación continua de la confianza de inversión por parte de las empresas inmobiliarias.