El mercado inmobiliario de Guangzhou experimenta un "pequeño resurgir de primavera" con un "calor en ambos extremos"

本文转自：新快报

                                    ■En el mercado de vivienda nueva en Guangzhou, los productos con un precio total de más de 30 millones de yuanes, así como los que oscilan entre 1 millón y 2 millones de yuanes, son los que más se venden.                                    

Compran apresuradamente viviendas de gama alta de 30 millones de yuanes, y las necesidades reales entre 1 millón y 2 millones representan un 30%; las viviendas en el rango medio de precios son “incómodas”

El mercado inmobiliario de Guangzhou ha mostrado un “pequeño resurgir” (春季回暖): en marzo, las ventas de vivienda nueva se han recuperado de manera notable y la tendencia a la segmentación del mercado se hace cada vez más evidente. Por un lado, el mercado de las viviendas de gama alta con un precio total superior a 30 millones de yuanes está muy activo, y los proyectos de mansiones de lujo aparecen con frecuencia con grandes operaciones; por otro lado, los proyectos de “necesidad real” en el tramo de 1 millón a 2 millones de yuanes se mantienen con gran competitividad de precio, y su cuota de mercado supera el 30%. Un experto del sector ha señalado que, en la actualidad, el mercado presenta el rasgo de “calor en ambos extremos”; si el sector inmobiliario realmente logra estabilizarse y recuperarse, aún depende de observar si las ventas en hitos posteriores clave como “el 1 de mayo” y “el 1 de octubre” pueden sostenerse.

Ventas de vivienda nueva de más de 30 millones de yuanes crecen interanualmente 170%

Como termómetro del mercado, el segmento de viviendas de gama alta se ha destacado especialmente en esta etapa de “pequeño resurgir”. Según datos de Hurun (Ckeirui), en el primer trimestre de 2026 (hasta el 15 de marzo), en Guangzhou se registraron 333 operaciones de compraventa de viviendas comerciales por encima de 10 millones de yuanes, y 114 operaciones de viviendas de gama alta por encima de 20 millones de yuanes, con un crecimiento del 44%. Entre ellas, en el tramo de precio total de más de 30 millones de yuanes se vendieron 73 unidades, con un crecimiento del 170,4% frente al mismo periodo del año pasado, y su ritmo de crecimiento supera al de Beijing y Shanghái.

El Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan señaló que, en el escenario de “pequeño resurgir”, la recuperación de las viviendas de gama alta avanza primero. Varios proyectos de viviendas de gama alta de referencia en el área central han mostrado una fortaleza notable: por ejemplo, Polyi Yuexi Bay, Pengrui No.1, Xinghewan Peninsula, Polyi Tianyao, Zhujian Tianyue, entre otros, registraron operaciones de gran cuantía, impulsando de forma evidente el ambiente de ventas y la confianza en el área central.

El reportero de New Express (新快报) supo que, en el primer trimestre de 2026, Polyi Yuexi Bay registró un importe total de suscripciones de 6.000 millones de yuanes. En este proyecto, la adición de una torre se tradujo en una venta de 2.000 millones de yuanes; el precio unitario máximo de transacción alcanzó 280.000 yuanes/m², y el precio medio superó aproximadamente un 17% respecto al primer lanzamiento; Pengrui No.1 vendió 2 unidades en un solo día, con un área construida aproximada de 750 m² para cada una, y el precio total de cada unidad fue superior a 200 millones de yuanes; las 4 unidades de productos dúplex de lujo en la “quinta” del Xinghewan Peninsula alcanzaron un importe total de transacción de 718,7 millones de yuanes.

Impulsado por el entusiasmo en la subasta del terreno de Ma Chang en el distrito de Tianhe, desde marzo ha aumentado claramente el volumen de visitas de Polyi Tianyao, a unos 2 kilómetros del terreno de Ma Chang. El responsable del proyecto le dijo al reportero de New Express que, en promedio semanal en marzo, se alcanzaron 243 grupos, un aumento del 113% respecto a febrero; y el periodo de cierre para algunos clientes se acortó a entre dos y tres días. También se aprecia una tendencia a la diversificación en la composición de sus clientes: además de la población local de alto patrimonio, atrae a un gran número de compradores de alto patrimonio provenientes de Shenzhen, Dongguan e incluso la región del noreste. “Un cliente es un profesional financiero que trabaja en Zhujiang New Town. Se interesó por nuestro proyecto porque prestaba atención al tema de la subasta de terrenos de alto precio en Ma Chang. Después de conocer los planes de renovación alrededor de Yucun, reconoció la escasez y la relación costo-beneficio del proyecto, y en solo 3 días se cerró la transacción”.

El gerente general del Departamento de Proyectos de Guangzhou Zhongyuan, Huang Tao, analizó: “La clientela de las viviendas de gama alta se ve menos afectada por el ciclo económico; además, muchos proyectos de gama alta tienen una competitividad de producto destacada. Por eso, la recuperación del mercado avanza primero”. Un experto en investigación del mercado inmobiliario, Deng Haozhi, le dijo al reportero de New Express: “Esto está relacionado con que la riqueza de las industrias emergentes se concentra en las principales empresas y en un pequeño grupo de personas. A medida que el desarrollo de estas industrias de alta tecnología acelere aún más, el número de este tipo de clientes de alto patrimonio seguramente seguirá aumentando y su demanda de viviendas de gama alta también crecerá”.

“Calor en ambos extremos”: los ricos compran para hacer acopio y los de necesidades reales suben al tren

Mientras el mercado de viviendas de gama alta avanza a toda velocidad, el mercado de necesidades reales también está muy activo. Los proyectos de necesidades reales en el tramo de 1 millón a 2 millones de yuanes, gracias a su alta relación costo-beneficio, se mantienen como fuerza principal de las transacciones, y junto con el mercado de mansiones de lujo conforman el patrón de “calor en ambos extremos”.

Prue Guangfo (普睿广佛) muestra que este año, en el primer trimestre (del 1 de enero al 15 de marzo), dentro de las ventas de vivienda nueva de primera mano en Guangzhou, los inmuebles de necesidades reales en el tramo de 1 millón a 2 millones de yuanes sumaron 3.080 operaciones con firma (net signing), con una cuota de mercado de hasta 35%. Esto significa que, entre cada tres personas que compran vivienda en Guangzhou, una elige ese rango de precio.

El distrito de Zengcheng se ha convertido en el principal territorio para las transacciones por necesidades reales en Guangzhou. Como el distrito con mayor volumen de ventas de vivienda nueva en toda la ciudad, Zengcheng representa cada año, en términos generales, entre una cuarta parte y una quinta parte del total de la ciudad. En el primer trimestre de este año se vendieron 1.536 viviendas con un precio total de 1 millón a 2 millones de yuanes; es aproximadamente la mitad del total de transacciones de toda la ciudad. El precio medio por unidad en ese rango fue de 1,3239 millones de yuanes/unidad. Entre ellas, Yining Subdistrict y Xintang Town, cercanos al área urbana, gracias a su alta relación costo-beneficio, se han convertido en la opción preferida para los compradores de necesidades reales.

Incluso en el centro urbano de Guangzhou y en sus alrededores, aún hay algunas opciones limitadas en este rango de precio. Por ejemplo, en el norte del distrito de Baiyun (cuatro poblados), en el distrito de Huangpu el sector de Zhishicheng y en el distrito de Panyu la zona de Shiqi; en todos los casos, hay proyectos en venta que encajan con este presupuesto.

Detrás de este fenómeno está la concentración extremadamente alta del poder adquisitivo del mercado. Deng Haozhi analiza: “La situación actual del mercado es similar a la de hace 10 años: los clientes con necesidades extremadamente reales dominan. Lo que les preocupa es ‘si puedo permitírmelo’. Por eso, los productos compactos que permiten controlar estrictamente el precio total se convierten en la primera opción. Y por esa misma razón, estos productos muestran primero señales de oferta insuficiente y pueden ser los primeros en experimentar un ajuste al alza de precios”.

En el otro extremo del mercado, la mentalidad de los propietarios de vivienda de segunda mano también refleja esta segmentación. La ciudadana Huang, le dijo al reportero de New Express: “Originalmente pensaba vender un apartamento de una habitación y sala en Fangcun, Liwan, Guangzhou. Pero durante la visita a la vivienda, los compradores redujeron el precio de forma considerable y, finalmente, el precio de cierre quedó muy lejos de mi precio mental. Tras sopesarlo, decidí renunciar a la venta; después de una remodelación sencilla, lo volveré a alquilar para obtener ingresos por alquiler”.

Huang Tao señaló: “Actualmente, la ratio de alquiler-venta en Guangzhou se ha ajustado a 2%-3%. En algunos segmentos, el ajuste del precio de la vivienda de segunda mano supera las expectativas del mercado. Sumado al control de la oferta de vivienda nueva, es poco probable que haya un gran ajuste de los precios de las viviendas. ‘Muchos propietarios de segunda mano, después de que les reduzcan el precio una y otra vez, preferirán alquilar antes que vender con pérdida’. Además, como Guangzhou es una ciudad de primer nivel, siempre existe demanda de vivienda; solo cambia el momento de comprar. En el ajuste actual, el alcance es relativamente leve, porque el año pasado ya se realizó un ajuste de mayor magnitud”. Dijo.

Directamente desde el sector: este año el mercado inmobiliario de Guangzhou probablemente seguirá una trayectoria en “L”

Varias personas del sector consideran que la segmentación del mercado de “pequeño resurgir” continuará en el futuro. “En este momento, el mercado general aún está en el proceso de tocar fondo y reconstruirse”, analiza Huang Tao. Señaló que, cuanto más evidente es la segmentación, por ahora solo los proyectos de viviendas de gama alta o los de bajo precio con una relación costo-beneficio muy alta avanzan más rápido en volumen de ventas. “Ahora mismo, el precio medio de la vivienda nueva en Guangzhou es de ‘4 veces…’ (4万元+). Si bien hay productos con precio medio por encima de 50.000 yuanes/m², pero que aún no llegan al nivel de vivienda de gama alta, debido a una competencia feroz en el mercado, la velocidad de desinversión es relativamente lenta.

A medida que a finales de marzo la cadencia de liberación de inventario por parte de las promotoras se acelera claramente, ambos lados de oferta y demanda están impulsándose al mismo tiempo. Según el monitoreo de Prue Guangfo, los datos muestran que en las últimas tres semanas la cantidad de licencias de inmuebles comerciales en toda la ciudad ha seguido aumentando. A 22 de marzo, en toda la ciudad había 18 rondas de nuevos lanzamientos de productos; el volumen de entrega alcanzó 2.043 unidades, con un aumento del 251% en comparación con enero-febrero a nivel intermensual. Este nivel de entusiasmo por el lado de la oferta aporta dinamismo para la operación continua del mercado de abril.

En cuanto al panorama posterior al “pequeño resurgir”, Deng Haozhi señaló que el motor de esta etapa no empezó en marzo. Los precios de las viviendas de segunda mano en Guangzhou ya habían estado relativamente estables desde noviembre de 2025. “El mercado ya tocó fondo: al menos es una ‘plataforma de fondo en una etapa’. Pero la probabilidad de que siga una forma ‘en L’ es mayor que la de una ‘V’. Prevemos que, a partir de ahora, el volumen de transacciones del mercado se mantendrá en un nivel relativamente alto; en general los precios se mantendrán más bien estables, y en algunas zonas incluso podría haber un ligero aumento. ‘Por un lado, las políticas para compradores en general se mantienen en un tono relativamente flexible; por otro lado, algunos inversores se han centrado en la tasa de retorno del alquiler de propiedades y entran al mercado. Actualmente, en algunos segmentos, el retorno ya alcanza entre el 3% y el 4%, muy por encima de las ganancias de depósitos a plazo en bancos. Además, las propiedades en el área central combinan valor para vivir y valor de inversión, por eso son las más favorecidas por el mercado’”, dijo.

Huang Tao, por su parte, estima que el desempeño global del mercado inmobiliario de este año no será peor que el de 2025, pero que una recuperación integral real podría esperar hasta el próximo año. “Si las ventas en algunos picos de alta rotación de mayo, septiembre y octubre de este año logran alcanzar las expectativas del mercado, se confirmará la tendencia de recuperación estable”, dijo.

■Reportero de New Express: He Luoshi Texto/Foto