¡Señales positivas continúan! El mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen está gestando una "pequeña primavera", y Shenzhen ha alcanzado un récord de firmas en tiendas en un año.

Fuente: Securities Times Network | Autor: Wu Jiaming

A comienzos de la primavera de marzo, el mercado inmobiliario suele experimentar una oleada de recuperación anímica de “oro en marzo, plata en abril”. El “pequeño auge primaveral” de este año, ¿llegará a tiempo como se esperaba?, es el foco de atención del mercado.

Al respecto, el reportero visitó el mercado de Guangzhou y Shenzhen y descubrió que, detrás de la estabilización y la recuperación gradual de los datos de transacciones, cada vez más compradores de viviendas están empezando a corregir sus expectativas sobre el mercado, y el “pequeño auge primaveral” se está gestando.

El precio razonable y los productos adecuados son la clave

“Impulsados por la alta cotización y la venta del terreno de la zona del Campo de Ma en el distrito de Tianhe, Guangzhou, recientemente tanto el volumen de visitas como el de transacciones han mostrado una tendencia al alza. El fin de semana pasado, el proyecto recibió a cerca de 150 grupos de clientes; para apoyar el ‘pequeño auge primaveral’, la empresa aplicó directamente una reducción de precio”. El gerente de marketing de un proyecto de nueva vivienda en el área de Tianhe, zona norte de Guangzhou, dijo al reportero. Además, según estadísticas incompletas, solo a principios de marzo, en toda la ciudad de Guangzhou más de 30 proyectos de nueva vivienda mostraron lanzamientos de novedades o aumentos de impulso.

Recientemente, el muy destacado terreno del Campo de Ma en Tianhe se adjudicó por un precio total de 23.600 millones de yuanes, adquirido por Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., filial de propiedad total de Yuexiu Group, con una tasa de prima del 26,6%. Con el avance de la planificación del terreno del Campo de Ma, el valor del suelo en las zonas centrales se está revalorando continuamente mediante una nueva fijación de precio por parte del mercado. Recientemente, el mercado de mansiones en Guangzhou también ha vuelto a agitarse. Según información del mercado, el proyecto Poly Yuesiwan vendió una unidad con una superficie de construcción de 670 metros cuadrados, con un precio total de 1,87 millones de millones de yuanes, lo que equivale a un precio unitario aproximado de 280.000 yuanes por metro cuadrado. El reportero también entrevistó a personal de marketing de varias empresas inmobiliarias: en el período reciente, sus productos de gama alta ubicados en Guangzhou, como grandes pisos y villas, también han registrado operaciones de venta.

El informe de la Dirección de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan prevé que, tras las vacaciones de Año Nuevo Chino, los nuevos proyectos saldrán de manera concentrada al mercado. Impulsados por varios “distritos de ofertas fuertes” (red houses), es probable que el mercado reciba un “buen comienzo al abrir la puerta”. Se espera que entre marzo y abril se produzca una ronda de aperturas concentradas; la mayoría de estos proyectos se ubican en zonas urbanas centrales, con productos orientados a la mejora de la vivienda, con cierta capacidad de convocatoria en el mercado, y se espera que impulsen la recuperación del volumen de transacciones. Al mismo tiempo, varios responsables de marketing de proyectos de nueva vivienda en Guangzhou le dijeron al reportero que en la fijación de precios el proyecto se acercará más al nivel real de transacciones del mercado. Hoy en día, solo cuando el precio es razonable y el producto está bien preparado, los compradores están dispuestos a entrar en el mercado.

La confianza comienza a repararse

En Shenzhen, en cambio, el mercado de segunda mano parece estar más animado que el de obra nueva. La semana pasada, el volumen de contratos de segunda mano de las tiendas de LeYoujia en Shenzhen aumentó un 132% mes contra mes, alcanzando el nivel más alto desde finales de marzo de 2025; el volumen de visitas a viviendas de segunda mano incluso llegó al punto más alto desde mediados de octubre de 2024.

Según, además, los últimos datos de monitoreo publicados por la Academia Ke del Esquema de Shenzhen (Shenzhen Beike), en febrero de este año la cantidad de viviendas en oferta de los comercios con los que colabora se redujo un 3,3% frente al mismo período del año pasado. “Este cambio, que a primera vista parece pequeño, refleja en cierta medida que la confianza del mercado aumenta progresivamente y que las ventas forzadas irracionales están disminuyendo”. El director de la Academia Ke del Esquema de Shenzhen, Xiao Xiaoping, afirmó que este cambio podría impulsar al mercado inmobiliario de Shenzhen a entrar en un camino positivo de “optimización de la oferta—fortalecimiento de expectativas—estabilización de precios”. Esto significa que el mercado se está aliviando gradualmente de la presión de “oferta superior a la demanda” provocada en el pasado por vendedores que se apresuraban a convertir inventario en efectivo y abandonar el mercado; las viviendas listadas se vuelven más racionales, proporcionando una base más saludable para sostener el suelo y que las transacciones se recuperen. Además, en materia de precios, además de que el precio medio de transacción se detuvo y estabilizó tras dos meses consecutivos de caída, el precio medio de las ofertas en las zonas calientes de segunda mano también comenzó a subir ligeramente.

“Desde que entró marzo, la recuperación más evidente en las transacciones se ha visto en las viviendas de distritos escolares de alta calidad; después, en las viviendas de segunda mano con precios totales más bajos y con alta tasa de retorno de alquiler”. El gerente senior Chen, del área de Yuanling, distrito Futian, Shenzhen, señaló: “Ahora mismo los cambios en los precios de transacción no son grandes; el enfoque de ‘intercambiar precio por volumen’ sigue siendo lo principal, pero después de varios años de caídas en los precios de las viviendas, a partir de este año, más compradores han comenzado a reparar su confianza en el mercado. Por ejemplo, en comparación con años anteriores, hay más clientes que, tras las fiestas, se pusieron en contacto para ver viviendas de forma proactiva”.

“Después del Festival de Primavera según el calendario lunar, el mercado inmobiliario de Shenzhen restableció rápidamente el ritmo de las transacciones, con una velocidad de respuesta mejor que en los años anteriores. Según nuestros datos, este año la velocidad a la que el mercado de obra nueva obtiene nuevos proyectos es más lenta que el año pasado: los proyectos residenciales de obra nueva que obtuvieron licencias de preventa durante lo que va del año son solo 9, mientras que en el mismo periodo del año pasado fueron 12. Por lo tanto, es difícil que el mercado de obra nueva de Shenzhen forme efectos de escala. El mercado de segunda mano, en cambio, es lo contrario: mantiene una situación de oferta de viviendas abundante y precios relativamente bajos, por lo que el ambiente de transacción es claramente mejor que en el mercado de obra nueva”. He Qianru, directora del Centro de Investigación Nacional de JLL (Meilian) Property, le dijo al reportero: “Además, desde la perspectiva de las expectativas de políticas, también es muy probable que la política de límite de compra (limitación de compra) de Shenzhen siga relajándose”.

Aún se requiere el esfuerzo conjunto de múltiples partes

En opinión de Li Yujia, investigador principal del Centro Provincial de Investigación sobre Políticas de Vivienda, el desempeño reciente del mercado inmobiliario en Guangzhou y Shenzhen es bueno. “Primero, el mercado de segunda mano es mejor que el de obra nueva; los focos del mercado de obra nueva están limitados a algunos distritos. Segundo, el aumento de nuevas ofertas listadas de segunda mano disminuye mes contra mes, y en comparación con el mismo período del año pasado es menor; esto muestra que las emociones y expectativas del mercado están mejorando. Tercero, el mercado de segunda mano se había estado desempeñando bien de forma sostenida en la etapa previa, y en cierta medida impulsó la demanda de vender para comprar algo nuevo; el ciclo del mercado ha mejorado”.

Prevé que marzo es una temporada tradicional de alta demanda de ventas; en particular, la demanda de bienes inmuebles en general después de las fiestas de fin de año, el regreso a la ciudad, el matrimonio, la búsqueda de empleo, los estudios vinculados a la escuela y otras necesidades tienden a ser más activas. Al mismo tiempo, los promotores, para perseguir un “buen comienzo en el apartado de resultados”, también lanzarán productos con alta relación precio-valor. Los gobiernos locales también harán movimientos en políticas; por ejemplo, en las últimas fechas las políticas como el fondo de previsión para vivienda (pensión para vivienda) y los subsidios por compra de vivienda han sido relativamente frecuentes. En marzo se formará un “pequeño pico” del mercado inmobiliario, pero por la estructura de las transacciones, las categorías de menor precio siguen dominando.

El Instituto Zhongzhi (China Index Academy) considera que, de acuerdo con el Sistema de Índices de Precios de Bienes Raíces de China y el índice de precios de 100 ciudades (100-city price index), desde 2026 la tasa de caída intermensual en el precio de las viviendas de segunda mano en las 100 ciudades se ha venido reduciendo de forma continua. La trayectoria de los precios de la vivienda muestra ciertos cambios positivos. En el futuro, a medida que más ciudades impulsen aún más el aterrizaje efectivo de políticas, el escenario de “pequeño auge primaveral” es digno de expectativa.

Li Yujia considera que, para pasar de tocar fondo y estabilizarse, y consolidar la base del piso, todavía se requiere que múltiples partes hagan esfuerzos conjuntos. En el nivel de la industria, incluye promover el ciclo de transacciones entre viviendas de primera y segunda mano, seguir reduciendo los costos de transacción, limpiar el entorno y el orden de transacción, etc. En cuanto a los fundamentos, incluye reparar la confianza de los residentes en aspectos como empleo, ingresos y expectativas.

(Editar: Wen Jing)

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