Llevo un tiempo viendo cómo se mueve el mercado inmobiliario porteño y la verdad es que 2026 está siendo bastante diferente a lo que pasó el año pasado. Los precios se estabilizaron bastante: en enero el metro cuadrado estaba en 2450 dólares y prácticamente no se movió desde entonces. Nada que ver con las subas locas de 2024-2025.

Lo interesante es que 2025 cerró como un buen año de transición. Se firmaron casi 70.000 escrituras, un 26,8% más que 2024. La gente compró, pero ahora parece que el ritmo bajó un poco. En cuanto a departamento venta CABA, los números son claros: un monoambiente promedia 108 mil dólares, un dos ambientes ronda los 130 mil y un tres ambientes llega a 180 mil.

Lo que me sorprendió fue ver que Puerto Madero sigue siendo el barrio más caro con casi 6200 dólares por metro cuadrado. Después vienen Núñez y Palermo, que rondan los 3400. Pero si buscas departamento venta en CABA más accesible, Lugano está a 1100 dólares el metro, Nueva Pompeya a 1500 y La Boca a 1600. La diferencia es enorme.

Ahora, lo que todos se preguntan es si conviene comprar para alquilar. Acá es donde se pone interesante. La rentabilidad subió a 5,09% anual, pero necesitarías casi 20 años para recuperar la inversión. Los barrios con mejor renta son Lugano (9,6%), Nueva Pompeya (7,6%) y La Boca (7,3%), pero son zonas que están lejos del centro. En cambio, Puerto Madero y Palermo ofrecen solo 3-4% de rentabilidad, aunque tienen mucha demanda.

Los alquileres en departamento venta de dos ambientes en CABA están promediando 764 mil pesos, con Puerto Madero liderando a más de 1,2 millones. Hace un año la diferencia interanual era del 35%, así que la presión sigue.

La incógnita es el crédito hipotecario. Si se agiliza, el mercado se mueve; si no, todo sigue lento y muy selectivo. De momento, parece que estamos en una meseta esperando el siguiente movimiento.