Calcula claramente los beneficios públicos de la comunidad

Este texto proviene de: Ningxia Daily

Por nuestro reportero: Yang Chao (texto/imagen)

Residentes del conjunto Zhonghai Yuyufu en el distrito Jinfeng de Yinchuan revisan la publicación del desglose de beneficios públicos.

Trabajadores de la cuadrícula de la comunidad Ziyang en el distrito Jinfeng de Yinchuan solicitan opiniones a los residentes sobre el fondo de beneficios públicos del conjunto residencial.

Los beneficios públicos del conjunto residencial son una importante manifestación del ejercicio de los derechos de copropiedad y participación en la gobernanza comunitaria por parte de los propietarios; y calcular correctamente la “cuenta clara” de los beneficios públicos es un eslabón clave para la autogestión saludable de la comunidad y para lograr la conservación y valorización de los bienes comunes.

¿A dónde van finalmente las tarifas mensuales de estacionamiento que cobra la empresa de administración del inmueble? ¿Cuánto dinero generan realmente los anuncios comerciales como publicidad exterior, carteles en pasillos y publicidad en cabinas de ascensores en los conjuntos residenciales, y cuál es el desglose detallado de los gastos posteriores? Con estas preguntas, que preocupan en general a los propietarios, el reportero se adentró en varias dependencias para realizar visitas e investigaciones.

Voces de los residentes: la transparencia es el límite inferior

El fondo de beneficios públicos del conjunto residencial se refiere a los ingresos obtenidos dentro de la zona de gestión de propiedades residenciales, mediante el uso de las partes comunes de los propietarios y de instalaciones y equipos compartidos, como ascensores, pasillos y espacios exteriores. Después de deducir los costos necesarios de gestión, como impuestos legales, consumo y pérdidas de energía, y mantenimiento y operación del personal, la parte restante de los ingresos.

El 31 de marzo, un responsable de la Oficina de Vivienda y Urbanismo de Yinchuan explicó que el origen del fondo de beneficios públicos del conjunto residencial es bastante amplio. Incluye principalmente: los ingresos generados por el alquiler y explotación de inmuebles o espacios de apoyo comunes en el conjunto; las tarifas de estacionamiento cobradas por el uso de vías y espacios públicos compartidos; los ingresos por colocación de anuncios exteriores en espacios públicos, cajas de luz, puertas de unidades, fachadas, etc., así como anuncios en interiores en ascensores, halls de puertas de unidades y pasillos; los ingresos por actividades comerciales en espacios públicos, y las tarifas cobradas por instalaciones como casilleros de paquetería, máquinas purificadoras de agua y máquinas expendedoras automáticas; las tarifas por ocupación de espacios de instalaciones de comunicación cobradas a operadores de telecomunicaciones; los ingresos residuales por la disposición de equipos e instalaciones comunes obsoletos, con el consentimiento de la asamblea de propietarios; los intereses del fondo de beneficios públicos y otros ingresos que, por ley, pertenecen a todos los propietarios.

Estos ingresos pertenecen a todos los propietarios; la dirección del flujo de estos ingresos es un tema candente que preocupa a los residentes. Ma Tao, residente del distrito Litong de Wuzhong, afirmó claramente: “¿Cuánto dinero se recaudó en total por los anuncios en ascensores y las tarifas de estacionamiento, y en qué se gastó? Nadie lo dice, y nosotros tampoco lo sabemos”. Yu Xiaomin, residente del distrito Shapotou de Zhongwei, expresó con firmeza: “Los beneficios públicos son dinero de todos los propietarios, no un ‘cofre privado’ de la empresa de administración; espero que se publiquen periódicamente, y que cada ingreso y gasto quede claramente mostrado”.

En cuanto al uso específico de los beneficios, las opiniones de los residentes varían. Zhang Xingmin, residente del distrito Xingqing de Yinchuan, espera: “No importa cuánto haya, si hay que repartir dividendos, se reparten; o se deducen del pago de la cuota de administración, y nos dan algún beneficio, para que realmente sintamos los derechos del propietario”. En cambio, Guo Yu, residente del distrito Jinfeng de Yinchuan, prefiere mejorar el entorno del conjunto: “No hace falta repartir el dinero; primero hay que arreglar calles, cambiar faroles, o depositarlo en el fondo de mantenimiento, y que el entorno del conjunto quede mejor que cualquier otra cosa”.

Aunque no coinciden en cómo usar los beneficios, los residentes tienen un alto consenso: el fondo de beneficios públicos es patrimonio común de todos los propietarios, y nunca debe ser retenido, malversado o utilizado para gastos propios por la empresa de administración. Zheng Qiang, residente del distrito Jinfeng de Yinchuan, afirmó: “No estamos en contra de que la empresa de administración gane dinero de forma razonable, pero sí nos oponemos a operaciones en la sombra; no nos importa cuánto nos toque, sino si es transparente y si la gestión es estandarizada”.

Medida para resolver el problema: lo confuso se vuelve claro

El fondo de beneficios públicos del conjunto residencial, que en principio proviene del patrimonio común generado por las partes comunes y las instalaciones compartidas, ha sido considerado por muchos residentes como una “cuenta confusa” difícil de explicar, debido a que en algunos conjuntos la información no se publica y la gestión no es estandarizada.

“Todos los días vemos los anuncios que se reproducen en círculo en el ascensor y los vehículos estacionados en los espacios públicos, pero no sabemos en absoluto cuánto son estos beneficios ni en qué se gastan”. La duda de Zhang Xiaodong, residente del distrito Xingqing de Yinchuan, refleja el sentir de muchos propietarios. Algunos residentes informaron que ciertas empresas de administración ocultan con recelo la información de los estados de cuenta, e incluso intentan eludir responsabilidades alegando “solicitar la divulgación una vez constituido el comité de propietarios”, buscando así difuminar los límites entre ingresos y gastos y pescar en aguas turbias. Además, muchos propietarios no tienen suficiente comprensión sobre la titularidad y supervisión del fondo de beneficios públicos, y creen que “no es mucho dinero, no vale la pena tomárselo en serio”, lo que en cierto modo ha tolerado problemas de gestión no estandarizada y ha hecho que la cuenta de beneficios públicos sea aún más difusa.

Frente a estos puntos críticos de gobernanza, varias dependencias en Yinchuan actúan de manera proactiva para abordar el problema y promover la transformación del fondo de beneficios públicos de una “cuenta confusa” a una “cuenta clara”. El 30 de marzo, en el conjunto Zhonghai Yuyufu del distrito Jinfeng, se publicaron en el tablón de anuncios los detalles del desglose de beneficios públicos: los ingresos anuales por alquiler de publicidad en puertas, así como los gastos y cargos, y la situación de la tarifa mensual de gestión de telecomunicaciones, eran claros y verificables.

Anteriormente, durante una rectificación en la comunidad Haiper Lanxuan, en la calle Zhonghai de Helan de Yinchuan, se detectó que algunas empresas de administración no habían depositado los beneficios públicos en cuentas especiales según lo estipulado, y además retrasaban la rectificación alegando desconocimiento de las políticas. El 23 de marzo, la comunidad convocó especialmente la “Reunión de deliberación Lanxuan”, ordenando en el lugar a la empresa infractora que antes de finales de marzo devolviera la totalidad de los beneficios públicos a la cuenta de supervisión especial, implementando estrictamente el principio de “uso exclusivo para el propósito asignado, abierto y transparente”, y firmando en el acto un aviso de uso estandarizado para reforzar la responsabilidad de gestión.

El conjunto Zhongying Yujing del distrito Xingqing de Yinchuan avanzó mediante la supervisión total del comité de propietarios, trazando una vía viable para una gestión estandarizada de los beneficios públicos. Antes de la creación del comité en 2018, los beneficios públicos eran gestionados unilateralmente por la empresa de administración; tras su establecimiento, se volvió a contratar una empresa de servicios de administración. Los ingresos anuales por beneficios públicos, como tarifas de estacionamiento y anuncios en ascensores, aumentaron a más de 700 mil yuanes. El conjunto no solo logró publicar y divulgar periódicamente el desglose de ingresos y gastos, sino que también estableció que cualquier gasto individual superior a 50 mil yuanes debe someterse a votación en la asamblea de propietarios. Además, devolvió 980 mil yuanes en remanentes en forma de dividendos a los propietarios, y utilizó estos fondos para instalar cámaras de vigilancia en altura, renovar la superficie del estacionamiento y abrir una cafetería comunitaria, logrando que los fondos comunes se usaran realmente en beneficio de los propietarios y favorecieran el desarrollo del conjunto.

Hoy en día, cada vez más conjuntos residenciales aplican medidas de gestión abiertas, transparentes, estandarizadas y ordenadas, aclarando las trazas de ingresos y gastos de los beneficios públicos, y transformando la “cuenta confusa” en algo claro y verificable, protegiendo eficazmente el patrimonio común y los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios.

Garantía institucional: normas y criterios

“¿En qué lugares deben usarse estos beneficios públicos, como las tarifas de anuncios en ascensores y el alquiler de casilleros de paquetería? ¿Qué gastos no son conformes y cuáles están estrictamente prohibidos?” Recientemente, en el conjunto New Sea Home (segunda fase) en la calle Mancheng North Street, en el distrito Jinfeng de Yinchuan, un miembro del comité de propietarios planteó preguntas que apuntan directamente a los problemas reales en la gestión de los beneficios públicos del conjunto. Aunque ya se publicó primero la situación de ingresos y gastos, en la práctica aún se enfrentan dificultades: ¿puede usarse ese fondo para reparar la puerta de la unidad? ¿Es viable reemplazar los equipos de videovigilancia? La falta de criterios claros y definidos para el uso provoca que en el conjunto a menudo no se atrevan a gastar lo que deberían, y algunos gastos generan dudas entre los residentes por no contar con un reglamento claro, por lo que la gestión estandarizada de beneficios públicos requiere una solución urgente.

“Que se publique la recaudación de beneficios es positivo, pero queremos entender mejor cuáles son los usos legales de ese dinero. Con reglas claras, todos nos sentimos más seguros y podemos evitar disputas innecesarias”. Zhu Mei, residente del conjunto New Sea Home (segunda fase), afirmó. Para abordar esta problemática, Xue Ning, secretaria del comité del partido en la comunidad Ziyang, calle Mancheng North Street del distrito Jinfeng, organizó proactivamente una reunión de coordinación. En ella se enumeraron y organizaron, paso a paso, las preguntas que preocupan a los residentes y al comité de propietarios: si la reparación de la puerta de la unidad puede usar beneficios públicos; si el reemplazo por equipos de videovigilancia obsoletos es posible; si la reposición y replantación de vegetación en áreas comunes cuenta como gasto, etc. Se realizaron debates separados y conjuntos entre la empresa de administración, el comité de propietarios y representantes de residentes, para consolidar consensos.

“Sin un estándar unificado de gastos, cada vez que se usan beneficios públicos hay que explicar repetidamente a los residentes. Esto no solo reduce la eficiencia del trabajo, sino que también puede generar malentendidos y descontento”. El responsable de la empresa de administración del conjunto afirmó las dificultades en la gestión. Gao Yang, miembro del comité de propietarios, agregó: “Mientras se trate de gastos relacionados con el mantenimiento de áreas comunes y los intereses de todos los propietarios, en principio se pueden usar, pero hay que controlar estrictamente el alcance y no gastar de manera arbitraria y sin orden”.

El conjunto New Sea Home (segunda fase) desarrolló y aprobó la “Lista guía de uso de beneficios públicos”, que establece claramente el alcance de los rubros en los que se pueden gastar los beneficios públicos, los asuntos importantes que requieren votación en la asamblea de propietarios y los gastos estrictamente prohibidos. Se estableció que todos los gastos de beneficios públicos deben contar con la aprobación de la asamblea mediante votación. Además, cada año se realiza una auditoría especial y se publica el resultado a todos los propietarios. Tras la implementación de este sistema, la gestión mostró resultados inmediatos: se planea reemplazar las puertas de unidad y los sistemas de control de acceso en 66 unidades, con un presupuesto de 350 mil yuanes. Según la lista, estos gastos se consideran dentro de la categoría de “mejoras en seguridad de áreas comunes”, y fueron aprobados sin problemas en la votación de la asamblea, pudiendo cargarse conforme a la norma desde el fondo de beneficios públicos, logrando así la transformación definitiva de “uso confuso” a “uso estandarizado” del fondo de beneficios públicos.

“Antes, tanto los propietarios como los administradores ‘no sabían cómo usarlo’; ahora ‘hay una lista a seguir’. La clave está en establecer las reglas”. Xue Ning afirmó que la empresa de administración y el comité de propietarios informan periódicamente a la asamblea de propietarios sobre los ingresos operativos, garantizando plenamente el derecho de los propietarios a conocer la información, participar y supervisar. “Con reglas claras y un proceso transparente, se puede gastar el dinero con tranquilidad y usarlo con confianza; la confianza de los residentes también se va acumulando gradualmente en la estandarización”.

El presidente del comité de propietarios del conjunto Zhongying Yujing en el distrito Xingqing de Yinchuan, Zhang Jinguo, añadió que el uso razonable del fondo de beneficios públicos puede fortalecer la cohesión y el sentido de pertenencia de los propietarios, impulsando que pasen de ser “espectadores” a “comunidad de intereses”, elevando así de manera integral el nivel de gobernanza a nivel de base. “La gestión transparente de los beneficios públicos, en esencia, es un proceso de gobernanza cooperativa: supervisión del gobierno, cumplimiento del deber del comité de propietarios y participación de los propietarios. Solo cuando se aclaran los límites de responsabilidades y se logra una cooperación eficiente, se puede garantizar que los beneficios públicos se apliquen ‘de la colectividad a la colectividad’, beneficiando a todos los propietarios”.

Desde el plano legal, la abogada Wang Ling, del despacho Ningxia Yingzhi, dio una delimitación: los beneficios públicos del conjunto residencial son los ingresos operativos generados apoyándose en las partes comunes y las instalaciones y equipos compartidos de los propietarios; la parte restante después de deducir los costos necesarios pertenece en común a todos los propietarios. No existe una excepción de “prioridad acordada”; la clave es “el ingreso de los bienes comunes pertenece a los copropietarios”.

En torno a garantizar los derechos de los propietarios y promover la gestión transparente, Wang Ling propuso recomendaciones concretas: primero, fortalecer la publicación. Publicar cada trimestre el desglose de ingresos y gastos, y cada año el informe de auditoría; el período de publicación no debe ser inferior a 30 días. El contenido debe incluir las fuentes de ingresos, los montos, los costos, el remanente de beneficios y el plan de uso. Debe publicarse en canales como el tablón de anuncios y grupos de propietarios, y conservarse la documentación durante al menos 5 años; segundo, establecer un sistema de supervisión plural. Los propietarios pueden consultar los comprobantes originales, y formar un grupo de supervisión para verificar. La supervisión del gobierno local, el apoyo y mediación de conflictos por parte de la comunidad rural (aldea) y la realización de inspecciones especiales por el departamento a cargo de la administración de inmuebles; cada año, la asamblea de propietarios decidirá si encarga una auditoría a un tercero. Tercero, estandarizar la gestión de cuentas: prohibir estrictamente mezclar el fondo de beneficios públicos con otros fondos para proteger el derecho de los propietarios a consultarlos.

Según se informó, la Oficina de Vivienda y Urbanismo de Yinchuan, en conjunto con el Departamento de Asuntos Sociales del Comité Municipal del Partido de Yinchuan, ya ha emitido múltiples normas: en los conjuntos donde se constituya un comité de propietarios o una oficina de administración de inmuebles, se abrirá cuenta bancaria por iniciativa propia, y en la fase inicial, para los casos en que la administración de inmuebles sea delegada por la empresa de administración o con aprobación de la asamblea de propietarios, se abrirá una cuenta separada para cada proyecto. El fondo de beneficios públicos se usará prioritariamente para completar el fondo de mantenimiento especial de viviendas. Con la aprobación de la asamblea de propietarios, también puede utilizarse para reparación, mantenimiento, actualización y mejora de partes comunes e instalaciones. Al mismo tiempo, se exige que la entidad encargada de gestionar la cuenta de beneficios públicos publique, dentro de los 7 días de la firma del contrato y dentro de los 5 días de la apertura de la cuenta, respectivamente, la información del contrato y el estado de la cuenta, con periodos de publicación que no deben ser inferiores a 30 días y 7 días; y que se publiquen periódicamente los estados de ingresos y gastos, se cree un libro de registro y archivos para garantizar el derecho de los propietarios a consultar.

“Actualmente, estamos coordinando con la Oficina de Datos de Yinchuan para impulsar el desarrollo de un módulo de consulta para propietarios y construir una plataforma para consultar información de beneficios públicos, a fin de lograr que la información de fondos se publique de manera abierta y transparente”. Indicó un responsable de la Oficina de Vivienda y Urbanismo de Yinchuan.

Para resolver el problema de la “cuenta confusa” y cerrar las brechas de gestión, Yinchuan, apoyándose en el sistema de “seis publicaciones” de información del servicio de administración de inmuebles, guía a los conjuntos residenciales a implementar una gestión integral de circuito cerrado a lo largo de todo el proceso de: apertura y consolidación de cuentas, definición de fondos, publicación abierta, uso estandarizado, supervisión mediante auditoría y cumplimiento de responsabilidades. Se aclaran los límites de fondos como la cuota de administración, los beneficios públicos y la inversión empresarial, impulsando la estandarización, transparencia y legalización de la gestión de beneficios públicos, para salvaguardar de manera efectiva la seguridad del patrimonio común de los propietarios y sus derechos e intereses legítimos.