Política de ajuste en la oferta adicional para activar el stock, clave para impulsar el mercado inmobiliario

证券时报记者 张达

Como un sector industrial clave de la economía nacional y una fuente importante de riqueza para los residentes, la dirección del desarrollo inmobiliario ha recibido una gran atención. Al leer detenidamente el «Plan quinquenal 15.5» (es decir, el «XV Plan quinquenal 5» en adelante, como referencia) se observa que «reactivar inventarios» se ha convertido en una de las palabras clave centrales para el desarrollo inmobiliario en los próximos cinco años.

El «Plan quinquenal 15.5» no solo plantea, desde el origen del suministro de suelo, el requisito de «coordinarse con las viviendas existentes, los cambios de población, etc.», sino que además, para los inventarios de suelo, proyectos en construcción, viviendas comerciales existentes, etc., define una serie de políticas específicas de reactivación: se establece que el suelo ya concedido no desarrollado y los proyectos en construcción deben «tratarse de forma clasificada», que las viviendas comerciales existentes y los espacios comerciales y de oficinas ociosos deben impulsar la «utilización para reactivación», entre otras medidas.

¿Por qué el «Plan quinquenal 15.5» concede tanta importancia a la reactivación de inventarios inmobiliarios? Wang Ruimin, investigador del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado, dijo al reportero de Securities Times que, tras entrar la urbanización en una etapa de desarrollo estable, la intensidad del desarrollo de tierras en algunas ciudades que reciben un flujo neto de población ya ha superado la línea de alerta internacional del 30%; incluso, en algunas ciudades supera el 50%, lo que obliga a las ciudades a desarrollar a partir de tierras de inventario, obteniendo así espacio para la mejora de la calidad industrial y de la vida.

Liu Lin, investigadora del Instituto de Investigación de la Economía Macroeconómica de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma, señaló que los principales problemas del mercado en la actualidad son el alto inventario inmobiliario y la dificultad para colocar la oferta. A finales de febrero de 2026, el área de inmuebles comerciales pendientes de venta en China es de cerca de 800 millones de metros cuadrados, el nivel más alto de la historia. Además del área pendiente de venta, también existe una presión considerable de inventario tanto en proyectos en construcción como en suelo ya concedido no desarrollado. Por otra parte, debido a factores como la asignación de proporciones de planificación demasiado alta, los espacios comerciales y de oficinas y las plazas de garaje llevan mucho tiempo con una oferta excesiva, por lo que la presión de colocación es muy superior a la de las viviendas comerciales residenciales. Estos inventarios inmovilizan una gran cantidad de fondos de las empresas inmobiliarias: no solo restringen la liquidez, sino que también afectan la capacidad de inversión de las empresas inmobiliarias; y, dado que siguen generando costos financieros, aumentan aún más el riesgo operativo.

Wu Jing, directora del Centro de Investigación Inmobiliaria de Henglun en la Universidad Tsinghua, considera que la presión por colocar inventarios en el sector inmobiliario es alta y la recuperación de la demanda es incierta; se necesita con urgencia ajustar desde el lado de la oferta como medida central para aliviar la presión del mercado. La importancia que el «Plan quinquenal 15.5» otorga a los inventarios es coherente con la idea del «giro del desarrollo urbano hacia la mejora de calidad y la eficiencia principalmente a partir de inventarios», planteada en la Conferencia de Trabajo sobre Ciudades del Comité Central. La clave para implementarlo es que cada ciudad adopte políticas diferenciadas para diferentes tipos de activos de inventario y, durante el proceso de avance gradual, explore modelos replicables.

Para las viviendas comerciales existentes, el Gobierno central ha establecido claramente el estímulo a la adquisición de viviendas de inventario para destinarlas a vivienda de carácter garantizado; además, apoya a los gobiernos locales a emitir bonos especiales para aumentar los fondos de adquisición. Esto se ha convertido en una medida importante para resolver el inventario inmobiliario y mejorar el sistema de garantía de vivienda. Desde 2025, el trabajo de recompra y almacenamiento de viviendas de inventario en diversas localidades continúa avanzando; según estadísticas incompletas, hasta el momento más de 60 ciudades en todo el país han dejado claro que apoyan la adquisición de viviendas de inventario. Según el monitoreo del Instituto de Investigación Zhi Cheng, desde 2025, provincias como Zhejiang y Sichuan han emitido bonos especiales por más de 4.300 millones de yuan para adquirir viviendas comerciales de inventario y destinarlas a viviendas garantizadas.

Liu Lin dijo al reportero que, además de los bonos especiales de los gobiernos locales, las políticas de apoyo en términos de fondos de recompra y almacenamiento también incluyen préstamos para compra colectiva de viviendas de alquiler, así como préstamos de re-financiamiento para viviendas de carácter garantizado. En el proceso de explorar la adquisición de viviendas de inventario, las políticas de apoyo se van optimizando continuamente: el alcance de la adquisición se ha ampliado para incluir todo tipo de viviendas ya construidas o en construcción no vendidas que cumplan las condiciones, viviendas provenientes de procedimientos de disposición judicial, y viviendas de reventa existentes. El uso posterior de las viviendas adquiridas y almacenadas se ha ampliado desde las viviendas de carácter garantizado hacia viviendas de reasentamiento, residencias de estudiantes o de empleados de empresas, viviendas para talentos, etc.

El dinero es la garantía fundamental para implementar la recompra y el almacenamiento de viviendas comerciales de inventario. Ni Pengfei, investigador del Instituto de Estrategia Financiera y Económica de la Academia de Ciencias Sociales de China y director del Centro de Ciudad y Competitividad, sugiere que actualmente se debe construir un modelo pluralista de recompra y almacenamiento con liderazgo gubernamental y participación social, y también un sistema pluralista de fondos con liderazgo gubernamental, que incluya ampliar el tamaño de bonos especiales, ampliar el tamaño de préstamos de políticas, complementar con préstamos de bancos comerciales, atraer fondos sociales para participar, entre otros. Al mismo tiempo, la labor de recompra y almacenamiento debe combinarse con la renovación de viviendas nuevas y la mejora de calidad de las ciudades; con la liberación de la demanda de mejora; y con la renovación de viviendas antiguas. Además, también se necesita establecer mecanismos razonables de incentivos, restricciones y garantías.

En cuanto a la reactivación y utilización de espacios comerciales y de oficinas ociosos, Liu Lin indicó que en el pasado varias localidades ya han estado impulsándolo, por ejemplo, ofreciendo incentivos fiscales para apoyar el ajuste de usos empresariales; en el futuro, posiblemente se exploren más rutas de reactivación.

Wu Jing recomendó que, para oficinas en construcción e incluso para oficinas recién terminadas que aún no se hayan utilizado, se considere oportunamente la conversión de uso: para aquellas propiedades de oficinas que temporalmente estén suspendidas o que lleven mucho tiempo ociosas, se prioriza la conversión de uso como forma de reactivación; y para el alcance de adquisición y reconversión de viviendas comerciales ya construidas, se amplía para incluir propiedades de oficinas. Asimismo, se fomenta y apoya que las actuales propiedades de oficinas busquen una competencia diferenciada, incluyendo la diferenciación de condiciones de software y hardware, así como la diferenciación en la orientación de la industria.

Respecto a los suelos de inventario ociosos, Wang Ruimin señaló que principalmente se pueden dividir en tres categorías: terrenos industriales de baja eficiencia, terrenos mantenidos por empresas inmobiliarias en riesgo, y parcelas de subasta de terrenos por parte de plataformas locales de inversión urbana o empresas estatales. Para las dos últimas categorías, puede considerarse realizar una recompra y almacenamiento; para terrenos industriales de baja eficiencia, se puede tomar como referencia el sistema de «tierra blanca» de Singapur y explorar vías de conversión entre diferentes usos del suelo, brindando un amplio apoyo de políticas para la conversión de uso de «industrial a oficina», «industrial a residencial» y «comercial a residencial». Para el capital social y las empresas que participen activamente en impulsar la reactivación de tierras de inventario, se pueden crear ciertos «lotes de tierra blanca» en una proporción determinada, permitiendo que las personas con derecho de uso de tierras que cumplan las condiciones cambien el uso de la tierra según las necesidades reales futuras, proporcionando así incentivos eficaces para que el capital social participe activamente en la renovación urbana basada en inventarios.

No obstante, Wang Ruimin también señaló que, en muchos casos, la razón por la cual es difícil reactivar tierras e inventarios inmobiliarios existentes y proyectos en construcción es que las deudas subyacentes son complejas y difíciles de resolver. Tras la caída del valor de los activos, el financiamiento para la adquisición resulta difícil para cubrir las deudas detrás de esos activos, y las partes de intereses relevantes presentan grandes discrepancias sobre la repartición de las pérdidas.

Anteriormente, el Gobierno central también apoyó a los gobiernos locales a emitir bonos especiales para recomprar tierras de inventario ociosas. En las regiones piloto donde los bonos especiales se aprueban y emiten de forma autónoma, los proyectos de recompra de terrenos con bonos especiales ya se han implementado. Según estadísticas incompletas del Instituto de Investigación Zhi Cheng, hasta finales de febrero de 2026, las 28 provincias del país con anuncios de bonos especiales previstos para adquirir tierras de inventario ociosas suman un monto total superior a 770 mil millones de yuan; la emisión real de bonos especiales supera los 335 mil millones de yuan, lo que equivale aproximadamente al 43%.

Un responsable relacionado del Instituto de Investigación Zhi Cheng estima que, en el futuro, los gobiernos locales podrían acelerar el ritmo de recompra y almacenamiento de tierras ociosas de inventario, y al mismo tiempo, mediante ajustes razonables de planificación de suelo, cambios de terreno, etc., adecuar planes más favorables a la demanda de uso de suelo del mercado. En este proceso, las políticas de apoyo y estímulo para cambiar terrenos entre ciudades y entre distritos, así como el ajuste de la planificación de suelos, aún necesitan seguir perfeccionándose para destrabar los puntos conflictivos.

«Para lograr el objetivo de políticas de eliminar inventarios en el mercado inmobiliario, además de alentar políticas del lado de la demanda, el ajuste del lado de la oferta también es igualmente importante», dijo Liu Lin. La reactivación de inventarios tiene un efecto positivo para acelerar la reducción de inventarios y estabilizar el mercado lo antes posible. A continuación, se espera que la intensidad de los ajustes del lado de la oferta en el sector inmobiliario sea mayor; reformas institucionales a mediano y largo plazo podrían avanzar. Esto favorece la creación de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, promueve la estabilidad a largo plazo del mercado y, finalmente, impulsa el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario.

(Director de edición: Tong Pingping)

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