Profits in the annual report of Shenzhen Property A: shrinking core business, cash flow emergencies, and high debt repayment pressure

Pregúntale a la IA · Deep Property A sale del rojo apoyándose en ganancias no recurrentes; ¿cuándo su negocio principal podrá realmente ser rentable?

El 28 de marzo, la empresa cotizada de Shenzhen vinculada a activos estatales Deep Property A (000011) publicó su informe anual de 2025. Según el reporte, la compañía logró durante todo el año ingresos de explotación de 2.383 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 12,83%; el beneficio neto atribuible a la controladora fue de 33,88 millones de yuanes, revirtiendo pérdidas a ganancias, con un aumento del 103,04%. A primera vista, esta veterana promotora inmobiliaria de Shenzhen parece haber salido del bache de resultados, pero al desglosar los datos se observa que su rentabilidad depende de ganancias y pérdidas no recurrentes; el negocio principal todavía está sumido en pérdidas.

El negocio de desarrollo inmobiliario cae con fuerza; el beneficio neto sin partidas no recurrentes sigue en pérdidas

En el lado de los ingresos, Deep Property A redujo sus ingresos totales y, además, se agravó el desequilibrio en la estructura del negocio principal. En 2025, los ingresos del negocio de desarrollo inmobiliario fueron solo 567 millones de yuanes, una caída interanual del 43,52%, y su proporción sobre el total de ingresos pasó del 36,71% a 23,79%, convirtiéndose en la causa principal que arrastra el desempeño.

Al mismo tiempo, los ingresos del negocio de administración de propiedades fueron 1.637 mil millones de yuanes, con un crecimiento del 2,68%, elevando su proporción sobre el total de ingresos a 68,70%, lo que se convierte en la “base” de los ingresos. Pero el negocio de propiedades no logra ganar tracción, por lo que es difícil compensar la caída del desarrollo inmobiliario. El negocio de operación de activos, aunque crece un 31,86%, sus ingresos son solo 179 millones de yuanes, representando menos del 8%, por lo que su contribución al desempeño general es limitada.

Además, los ingresos no relacionados con el negocio principal de Deep Property A alcanzaron 90,98 millones de yuanes, con un crecimiento del 43,24%. La contracción del negocio principal y el aumento de la proporción de lo no principal ponen en evidencia problemas de que la transformación empresarial no marcha bien y de que faltan fuentes de dinamismo de crecimiento.

Lo que llama la atención es que el beneficio neto atribuible sin partidas no recurrentes de Deep Property A en 2025 aún se encuentra en territorio de pérdidas. Según el informe anual, el beneficio neto sin partidas no recurrentes de 2025 fue de -12,38 millones de yuanes, mejorando frente a los -132,9 millones de yuanes de 2024, con una reducción de la pérdida del 99,07%.

Las partidas no recurrentes se convirtieron en el apoyo principal de la rentabilidad de Deep Property A. Según el informe anual, en 2025 el total de partidas no recurrentes de la compañía fue de 46,27 millones de yuanes. De ese total, las ganancias por disposición de activos no corrientes fueron de 38,54 millones de yuanes y las subvenciones gubernamentales de 10,81 millones de yuanes; ambas suman más del 90%. Justo esa ganancia única es la que permitió a la compañía lograr beneficios contables. Si se excluye esta parte de ingresos no relacionados con el negocio principal, el negocio principal no solo no se vuelve rentable, sino que continúa en pérdidas; la calidad de la rentabilidad es motivo de preocupación.

El flujo de caja de operaciones es urgente; la presión por el pago de deudas es elevada

Más grave aún es el problema del flujo de caja de Deep Property A. Según el informe anual, en 2025 el flujo neto de caja por actividades operativas de Deep Property A fue de -2.086 mil millones de yuanes, empeorando respecto a los -1.424 mil millones de yuanes de 2024 y con una caída interanual del 46,49%; además, en los últimos tres años, el flujo neto de caja por actividades operativas de la compañía ha permanecido continuamente en negativo.

Para aliviar la presión de fondos, Deep Property A incrementó su esfuerzo de financiación. En 2025, el flujo neto de caja de las actividades de financiación alcanzó 2.811 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 800,02%. Además, de 2023 a 2025, la razón de activos y pasivos de la compañía fue de 72,31%, 78,88% y 79,04%, respectivamente, ubicándose en niveles altos dentro de la industria. Una deuda elevada combinada con una tensión en el flujo de caja hace que el riesgo de su cadena de fondos siga acumulándose.

En cuanto a la capacidad de generar ganancias, aunque el margen bruto de Deep Property A mejoró 9,40 puntos porcentuales interanuales hasta 27,11%, el margen neto fue solo de 0,20%, casi en el límite entre ganancia y pérdida. Este dato refleja el fracaso en el control de gastos: en 2025, los gastos de ventas, de administración y financieros sumaron 416 millones de yuanes; los “tres gastos” representaron el 17,45% de los ingresos, con un crecimiento interanual del 29,16%, erosionando de forma significativa el espacio de utilidades.

Personas del mercado señalaron que, en el contexto de ajustes profundos en la industria inmobiliaria, mantener la rentabilidad solo mediante la disposición de activos y la obtención de subsidios no puede sostener el desarrollo a largo plazo. En el futuro, si la compañía no puede estabilizar el negocio de desarrollo inmobiliario, mejorar la capacidad de generar utilidades del negocio principal y mejorar la situación del flujo de caja, es probable que su “repunte” de resultados no se mantenga.

Redacción y recopilación: Nandu Bay Finance and Society Periodista: Qiu Moshān